廈門容積率指標計算

1. 關於建築層高控制及容積率指標計算規則有什麼用

規范建築層高設計，合理利用城市空間、地下空間，提高城市環境，鼓勵建築底層設架空層。
1、住宅建築當層高大於等於4.5米，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式住宅、別墅等當起居室（廳）層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。
2、辦公建築當層高大於等於4.8米，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。
3、商業建築當層高大於等於5米，計算容積率指標時，建築面積均按該標准層面積乘1.5倍計算。達到2000平方米以上的大型商業用房（如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房）建築高度可根據功能要求適當提高。門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。
4、地下空間：層高2.2米以上，室外地坪為基準，地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5m時，建築面積不計入容積率；當地上部分大於1.5米時，該層建築面積計入地塊容積率。若因地勢原因室外地坪高低有變化時，按上述規定分別計算。
5、架空層：建築底層布置層高3.0米以上架空層，其建築面積可不計入地塊容積率，但電梯井、門廳、過道等圍合部門應計入容積率。架空層應滿足以下條件：以柱、剪力牆落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。
架空層應計入建築層次。

2. 什麼是容積率怎麼計算

容積率：又稱建築面積毛密度，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。
容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。
計算公式
容積率=地上總建築面積÷規劃用地面積
但在工業上，根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規范》，
容積率=（廠區建築面積+構築物面積）÷廠區佔地面積

例:某地塊面積10000㎡ (1公頃)，允許修建的總建築面積為20000㎡，則該地塊容積率=20000/10000=2。

建築面積計算規則

一、計算建築面積的范圍：
1、單層建築物不論其高度如何，均按一層計算建築面積。其建築面積按建築物外牆勒腳以上結構的外圍水平面積計算。單層建築物內設有部分樓層者，首層建築面積已包括在單層建築物內，二層及二層以上應另計算建築面積。
2、高低聯跨的單層建築物建築面積應合並計算。如需分別計算建築面積時，應以結構外邊線為界分別計算。當高跨為邊跨時，其建築面積按勒腳以上兩端山牆外表面間水平長度，乘以勒腳以上外牆表面至高跨中柱外邊線水平寬度計算；當高跨為中跨時，其建築面積按勒腳以上外牆表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
3、多層建築物建築面積，按各層建築面積之和計算，其首層建築面積按外牆勒腳以上結構的外圍水平計算，二層及二層以上按外牆結構的外圍水平面積計算。
4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、車站、地下指揮部等及相應的出入口建築面積，按其上口外牆（不包括採光井、防潮層及其保護牆）外圍水平面積計算。
5、建於坡地的建築物利用吊腳空間設置架空層和深基礎地下架空層設計加以利用，其層高超過2.2m時，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
6、穿過建築物的通道，建築物內門廳、大廳及有篷天井，不論其高度如何均按一層建築面積計算。門廳、大廳及有篷天井內設有迴廊時，按其自然層的水平投影面積計算建築面積。
7、室內樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建築物的自然層計算建築面積。
8、書庫、立體倉庫設有結構層的，按結構層計算建築面積，沒有結構層的按承重書架層或貨架層計算建築面積。
9、有圍護結構的舞台燈光控制室，按其圍護結構外圍水平面積乘以層數計算建築面積。
10、建築物內的設備管道層、貯藏室層高，和加以利用的閣樓平均層高超過2.2m時，應計算建築面積。
11、有柱的雨篷、車棚、貨棚、站台等，按柱外圍水平面積計算建築面積；獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算建築面積。
12、屋面上部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
13、建築物外有圍護結構的門斗、眺望間、陽台、廚窗、挑廊、走廊等，按其圍護結構外圍水平面積計算。
14、建築物外有柱和頂蓋的走廊、檐廊，按柱外圍水平面積計算建築面積；有蓋無柱的走廊、檐廊挑出牆外寬度在1.5m以上時，按其頂蓋投影面積一半計算建築面積。
15、無圍護結構的挑陽台，按其水平投影面積一半計算建築面積，凹陽台按其凈空面積（包括陽台欄板）的一半計算建築面積。
16、建築物間有頂蓋的架空走廊，按其頂蓋水平投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空走廊按其投影面積的一半計算建築面積。
17、室外樓梯，按自然層投影面積之和計算建築面積。
18、公共建築的螺旋樓梯，有自然層的按自然層分層水平投影面積計算，無自然層按每4 m一層，分層計算，頂層不足2.2m不計。
19、建築物的屋頂花園，有圍護結構和屋面的，其層高超過2.2m的可按其圍護結構外圍水平投影面積計算建築面積。
20、建築物內變形縫，凡縫寬300mm以內者，均依其縫寬按自然層計算建築面積。高低聯跨時其面積並入低跨建築面積內。
二、不計算建築面積的范圍：
1、突出外牆的構件、配件、附牆柱、垛、勒腳、台階、懸挑雨篷、牆面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等。
2、用於檢修、消防等室外爬梯。
3、層高2.2m以內設備管道層、貯藏室、設計不利用的深基礎架空層及吊腳架空層。
4、建築物內操作平台、上料平台、安裝箱或罐體平台；沒有圍護結構的屋頂水箱、花架等。
5、獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣櫃、水塔、貯水（油）池、貯倉、棧橋、地下人防通道等構築物。
6、單層建築物內分隔單層房間，舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。
7、建築物內寬度大於300mm的變形縫。

3. 容積率指標計算規則

為進一步明確容積率指標的計算方法，規范建築設計行為，解決建築容積率計算過程中存在的問題，根據有關法律法規及國家相關技術規定、規范，特製定本規則。
一、容積率系指一定地塊內，地上總建築面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建築面積計算值為建設用地內各棟建築物地上建築面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建築面積。一般情況下，建築面積計算值按照《建築工程建築面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行；遇有特殊情況，按照本規則執行。
二、住宅（包括公寓）的層高宜為2.8米；當其建築標准層層高大於3.6米、小於等於5.0米時，不論層內是否設有夾層，其建築面積計算值按該層水平投影面積（不含陽台部分）的2倍計算；當其建築標准層層高超過5.0米時，其建築面積計算值在2倍的基礎上按層高每增加2.2米即增加1層（不含陽台部分）計算。
三、當住宅底部的小型商業建築（包括各類配套服務建築）層高大於5.1米小於等於6.6米時，不論層內是否設有夾層，其建築面積計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當層高超過6.6米時，其建築面積計算值在2倍的基礎上按層高每增加2.2米即增加1層計算。
四、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建築面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建築面積不計入容積率。
如建築室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為准加上0.2米作為室外地坪，之後再按上述規定核准。
五、住宅、辦公、普通商業建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建築和特殊用途的大型商業用房，工業建築、體育館、博物館和展覽館類建築暫不按本規則計算容積率，其建築面積的計算值按照《建築工程建築面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。
六、設計單位應在總平面圖上分別註明建築面積和建築面積計算值。
七、該規則僅限於設計單位計算容積率指標時使用，建築面積的計算仍按照《建築工程建築面積計算規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。
八、本規則由鄒城市規劃局負責解釋。
九、本規則自發布之日起執行。

4. 地下建築是否計入容積率

通常情況下，地下室用作車庫、設備用房的，其建築面積不計入容積率，用作商業服務業、市場、文化娛樂、體育等用房的，其建築面積按0.6系數折算後計入容積率。

舉個例子：我們熟知的地下室停車位其實並不計入容積率。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局公告2016年第7號）第三十四條第（二）款規定，「同一個清算項目， 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建築面積中，對於不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額」。

(4)廈門容積率指標計算擴展閱讀

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建築面積計算地下容積率。

其實，一直以來都是地方政府自行規定的，關於地下室是否算容積率，地下商業建築（商業用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地，鼓勵開發地下空間，計入容積率是規范房地產市場，防止不良房地產開發商有漏洞可鑽。容積率將直接關繫到建築用地的大小。

5. 國家商業建築層高和容積率指標計算規則是什麼

一般情況下，建築層高量出來多少就是多少，而容積率的指標的計算規則是該層的面積乘以相應的倍數的倍數跟建築類型有關。

住宅建築當層高大於等於4.5米，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式住宅、別墅等當起居室（廳）層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。

辦公建築當層高大於等於4.8米，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。

商業建築當層高大於等於5米，計算容積率指標時，建築面積均按該標准層面積乘1.5倍計算。達到2000平方米以上的大型商業用房（如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業用房）建築高度可根據功能要求適當提高。門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。

地下空間：層高2.2米以上，室外地坪為基準，地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5m時，建築面積不計入容積率；當地上部分大於1.5米時，該層建築面積計入地塊容積率。若因地勢原因室外地坪高低有變化時，按上述規定分別計算。