1. 統計年鑒里的70個大中城市房地產價格指數的總計是怎麼算的
你算的那個是簡單平均數，年鑒里的是加權平均數，就是把原始數據按照合理的比例來計算。因為每個城市的房地產總量不一樣大，所以加上權重能更好地表示各城市對總指數的影響作用。權重的話，可以使用房地產交易額、房地產投資額、房地產建設面積等多種指標，看哪種更能貼近實際了。
2. 房地產市場指數有那些
目前,我國房地產價格指數的編制與發布既有政府主持的,也有民間承擔的。民間的房地產指數由房地產開發商或中介機構編制,如中房指數(CREIS)、戴德梁行指數(DTZ index),偉業指數、中原城市指數(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地產指數一般由房地產管理部門組織編制,如全國35個大中城市房地產價格指數、深圳房價指數、上海住宅預售價格指數、西安40指數等。這些價格指數的編制和使用上存在以下幾個問題(張宏斌、賈生華,2000):指數編制過程中,板塊、片區和商業圈的劃分缺乏必要的理論依據;指數的計算方法落後;價格指數的預測方法不能體現房地產市場的內在特點;各地編制房地產價格指數的主體不一樣,造成了數據的來源和樣本的選擇方法存在很大的差異。
國外的房地產價格指數編制方法眾多,從現有文獻來看,大致可歸納為以下幾種關鍵類型:重復交易法、特徵價格法以及混合模型方法。其中重復交易法和特徵價格法是解決房地產價格指數編制中由於房地產結構差異、品質差異所造成的指數偏差等問題的較好方法,尤其是特徵價格法在國外住宅價格指數的應用中最為廣泛。然而,由於我國特殊的國情和市場條件,國內目前十餘種房地產指數的編制大多採取了理論上簡單、實際編制上粗糙的加權平均法,或者是加權平均法和重復交易法相結合的不規范做法。在指數的理論和實踐中存在著指數測算方法不完善、樣本數據缺乏代表性、指數的應用受到很大的局限等問題。
然而,隨著我國市場經濟改革的不斷深入和國民經濟的穩步高速增長,我國各地房地產市場在數年內就有了前所未有的變化和發展。在經濟發展迅速、市場體制較完善的地區和城市,房地產市場不斷規范和成熟,市場交易案例逐步增多,房地產交易登記備案制度也逐步得以實施和完善。這樣,我國城市房地產指數在編制的基本理論方法上,一些城市地區已初步具備了應用特徵價格法的現實可行性,大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。同時,由於我國目前房地產市場仍然以一級市場(即新盤的交易)為主,大多數城市的二手房市場遠未放開,市場交易資料相對來說還是較封閉不公開,這種現實狀況極大地限制了重復交易法的應用。當然,在一些二手房市場較發達、市場基礎較好的個別地區,如上海,可以考慮採用該方法編制房地產指數。此外,由於大多數地區和城市,畢竟房地產市場的發育晚、規范慢、交易少,在一定的時期內都不一定能夠具備僅僅應用征價格法的條件。這樣採用細分市場和加權平均法以及特徵價格法可能對目前國內很多亟需編制房地產價格指數的城市還是一種可行的思路。
總之,從未來我國房地產價格指數編制的趨勢看,特徵價格法因其方法的科學性和理論的完善性而具有廣闊的應用前景,應加強這方面的理論研究。此外,應針對不同地區不同條件選擇合適的、可行的房地產價格指數編制方法。在有條件的地區、城市,可分別採取兩種以上的方法進行房地產指數的編制,並進行比較研究。
特徵價格模型
房地產特徵價格法編制房地產價格指數的理論依據源於「特徵價格理論」,最早由美國經濟學家Lancaster於1966年創立,其意義為每單位消費者在追求效用極大的過程中,每增加一個單位某種屬性的消費,所願意支付的邊際費用。這種方法是應用特徵價格理論,運用模型求出影響房地產商品價格的品質因素所隱含的價格,並可確定每一品質因素變動對商品價格的影響程度。這樣即使是非同質商品也可以在基期和報告期進行比較。設p為房地產商品價格;Xi為房地產品質因素;βi為各品質因素對房地產商品價格的影響系數;Tj為房地產商品在j期售出的虛擬變數,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產商品價格變動; 為隨機誤差項。根據特徵價格理論可以建立房地產商品價格模型:
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通過回歸分析,以得到各期的值,利用這些數據就可以編制房地產價格指數。這種方法雖有較好的理論基礎,但在應用時要注意考慮這樣幾個問題:影響房地產價格的特徵因素有那些;房地產價格與這些特徵因素之間的關系是什麼樣的。因此,在實施時,該方法需要大量的房地產價格資料及相應的大量統計數據,這樣有助於發現其中的規律,目前國外一般採用特徵價格理論編制房地產指數,使計算出來的房地產指數盡可能反映房地產市場供求關系的變化。特徵價格模型的實證研究和應用分為兩個方面:
價格指數的編制。特徵價格模型最初的用途是編制價格指數,即使在現在,特徵價格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據數據的性質(時間序列數據、橫截面數據、面板數據)對價格指數的編制方法進行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價格基準的精確性,一些研究還構建了適用於特別用途的住宅價格指數,如對貧困分界點的測量進行改進。
推斷特徵的隱含價格和估計特徵的市場需求。大多數研究往往把焦點集中在運用模型如何求得科學合理的特徵價格這個問題上。而美國不少學者研究不同人種、社會經濟狀況等因素對住宅價格的影響。另外, 有不少學者使用特徵年齡系數來測度折舊。盡管估計特徵的市場需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個住宅特徵或特徵群的需求參數(有時是供給和需求參數)。
我國房地產價格指數的構建
應用特徵價格模型的理論前提是市場均衡,在現實世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國內市場經濟的發育已經為應用特徵價格模型創造了條件。應用的切入點可以房地產行業,因為在國外大約有一半多的房地產價格研究採用特徵價格模型進行的實證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻資料和借鑒經驗。此外,國內房地產行業的資料收集條件已經基本成熟,可以通過政府部門、中介機構等各種渠道獲取市場資料。因此可以從以下三個方面進行重點研究:一是房地產價格指數的編制; 二是房地產評估方法的完善;三是研究環境、交通等具體因素對房地產價格的影響,這些都是可行的且具有重要的實踐意義。由於房地產價格特徵指數法要採集大量的數據,一般直接編制全國的房地產價格特徵指數有困難,現以成都市房地產為例,探討改進的房地產特徵指數的實施方案。
(一)對城市房地產市場作分區、分類
這里主要是指對住宅的分類,可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類之間的品質更為接近,各類之間的區別更大些。分區就是將城市區域劃為一個個片區,劃分的原則就是保證每一個片區在環境品質方面,如周邊學校、商業中心、醫院、周邊道路、空氣污染情況、治安環境等方面大體的相同性。在實際操作時,應邀請本地區房地產市場方面的專家,採用特爾斐法確定影響房地產商品價格的品質因素。
(二)採用抽樣調查方式獲取數據
該方式能夠事先計算和控制誤差,同時還可以降低編制指數的成本。首先對房地產市場進行了分區分類後,抽樣時宜採用分層抽樣的方式。根據抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數目,再根據各片區的規模及近幾年各片區的交易量來確定在每個片區抽樣的數目。
然而,在同一片區內,房地產商品之間僅在樓層、建築面積、裝修程度、朝向等建築物本身品質方面存在不同,因此較容易應用特徵價格理論建立模型來評估這些品質的變動對房地產價格帶來的影響。這樣,如果同一房地產商品在報告期沒有交易,也可採用在同一片區有交易的房地產商品修正後的價格作為代替,解決了樣本前後期同一性的問題。同時因為同一片區的環境品質大體一致,前後期品質的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價格評估的問題。
(三)價格指數的構建
1.分區分類房地產均價。每一個片區同一類別的房地產價格保證了同質可比性,因此可以通過計算分區分類均價:
pij』=∑p』ijsq』ijs/∑q』ijs (2)
其中:i表示片區,j表示住宅類別,s表示樣本房地產,t表示報告期,p』ijs樣本房屋用於房地產指數編制的房地產價格,q』ijs為該房地產交易面積,t表示報告期,0 表示基期。
2.分區分類房地產指數。由於每一個片區同一類別的房地產可以看作是同質樣本,因此分區分類房地產指數就相當於個體指數,其計算公式如下:
Iij=p』ij/q0ijs(3)
3.綜合指數。 接下來就要採用加權的方法將分類分區指數合成綜合指數,根據需要,可以合成某一行政區指數,也可以合成某一類別指數,或者合成總體綜合指數。由分區分類指數合成綜合指數,非常關鍵的是權重的選擇。權重的選擇要考慮兩方面的問題:一是採用成交面積還是成交金額,目前國內房地產指數較多的採用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個房地產市場中所佔地位較重,這在權重中應有反映。二是只考慮有交易的房地產還是考慮全部的房地產交易面積都會發生變化,也就意味著現實中的權重在每一個計算期都發生變動,因此,按基期權重計算的結果就會與實際情況出現偏差。有些片區經過一段時間可能因各種原因而退出指數計算,而有些新建小區可能要成為指數計算的樣本。另外根據本地區房地產市場的情況,各片區所佔權重經過一段時間也要進行調整。這些調整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權重調整後都要對當期指數進行調整,以保證指數前後的銜接。
3. 你好你知道70個大中城市房地產價格指數 2000年到2009年的數據哪裡有嗎 國統局只查得到09年以後的謝謝
也許某些大型的房地產中介機構會有，但是很難有收錄七十個大中城市的。
4. 列出幾個房地產盈利能力指標
好房地產盈利能力指標,主要是通過價格以及售出的面積來綜合確定。
5. 全國70個大中城市名單，有什麼依據嗎
當選70個大中城市的主要指數依據: 1/,城區人口[常住/暫住/流動] 2/,城市建城面積與規劃面積 3/,市轄區人口 4/,城市設施 5/,城區經濟
全國70個大中城市名單(幹部管理科學城市科學發展研究）1.北京2.天津3.石家莊4.呼和浩特5.太原6.沈陽7.大連8.長春9.哈爾濱10.上海11.南京12.杭州13.寧波14.合肥15.福州16.廈門17.南昌18.濟南19.青島20.鄭州21.武漢22.長沙23.廣州24.深圳25.南寧26.海口27.重慶28.成都29.貴陽30.昆明31.西安32.蘭州33.西寧34.銀川35.烏魯木齊36.唐山37.秦皇島38.包頭39.丹東40.錦州41.吉林42.牡丹江43.無錫44.揚州45.徐州46.溫州47.金華48.蚌埠49.安慶50.泉州51.九江52.贛州53.煙台54.濟寧55.洛陽56.平頂山57.宜昌58.襄樊59.岳陽60.常德61.惠州62.湛江63.韶關64.桂林65.北海66.三亞67.瀘州68.南充69.遵義70.大理1.北京2.天津3.石家莊4.呼和浩特5.太原6.沈陽7.大連8.長春9.哈爾濱10.上海11.南京12.杭州13.寧波14.合肥15.福州16.廈門17.南昌18.濟南19.青島20.鄭州21.武漢22.長沙23.廣州24.深圳25.南寧26.海口27.重慶28.成都29.貴陽30.昆明31.西安32.蘭州33.西寧34.銀川35.烏魯木齊36.唐山37.秦皇島38.包頭39.丹東40.錦州41.吉林42.牡丹江43.無錫44.揚州45.徐州46.溫州47.金華48.蚌埠49.安慶50.泉州51.九江52.贛州53.煙台54.濟寧55.洛陽56.平頂山57.宜昌58.襄樊59.岳陽60.常德61.惠州62.湛江63.韶關64.桂林65.北海66.三亞67.瀘州68.南充69.遵義70.大理
在中國大陸，非農業人口在20萬人以下的是小城市，20—50萬人是中等城市，50—100萬人是大城市，100萬人以上是特大城市。
中國五大中心城市：北京、天津、上海、廣州、重慶
15個副省級城市分別是：廣州、深圳、杭州、南京、青島、武漢、寧波、大連、沈陽、廈門、成都、濟南、哈爾濱、西安、長春副省級城市為中國大陸地區城市的行政地位之稱，源自改革開放1980年代，當時由於其特有的經濟地位而被稱為「計劃單列市」，和省會等較大城市一樣，具有憲法授予的部分立法權。按照中國大陸行政區劃來劃分，「副省級城市」屬於省轄市之列的地級市。重慶是第一個副省級城市。根據1994年2月25日，中央機構編制委員會文件（中編19941號）經中共中央、中國國務院同意成為「副省級城市」，包括重慶共計有副省級城市16個，因重慶於1997年劃分為直轄市減少為15個。其最高行政官員（市長）對應的行政級別為副省長級（副部長級）。大連、青島、寧波、廈門、深圳是計劃單列市。
閱讀延伸：一線城市
一線城市是指對本國的經濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領先於其他城市。在商業活動中，企業也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。
一線城市的劃分沒有固定的標准。既可按行政級別劃分，也可按城市規模、人口數量劃分、經濟發展水平和GDP總量等標准劃分。
一線城市：北京、上海、天津、重慶，中國目前被普遍公認的一線城市是上海、北京、廣州、深圳。這四個城市在GDP總量上位居中國大陸前列，對就業者吸引力也是最大的。
同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源於房地產市場。常規或主要的指標包括經濟地位、城市規模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。
6. 在哪裡可以查到70個大中城市房屋銷售價格指數
國家統計局的網站能查到。
7. 70個大中城市怎麼選出來的
是地方申請國務院批準的。
按照地方組織法的定義，「較大的市」專指經國務院批准、擁有與省會（自治區首府）城市相同的地方性法規和規章制定權的城市。目前，共批准四批十八個城市（不包括已經升格為直轄市的重慶）： @ 唐山、大同、包頭、大連、鞍山、洛陽、撫順、吉林、齊齊哈爾、無錫、淮南、青島、重慶(升為直轄市) （1984年批准） @ 寧波 （1988年批准） @ 淄博、邯鄲、本溪 （1992年批准） @ 徐州、蘇州 （1993年批准） 在"立法法"和"行政許可法"這兩部法律中，「較大的市」不僅包括上面十八個城市，還包括二十七個省會和首府城市，以及四個經濟特區城市，共四十九個城市。 目前，明文承認的副省級城市都屬於立法法中所定義的「較大的市」的范疇。但是，雖然沒有明文規定，大部分「較大的市」其黨委書記都能按慣例進入所在省或自治區的常委班子，獲得副省級的身份。 但是自1994年之後，國務院再沒有審批新的「較大的市」，但這並沒有阻止申報者的熱情。 1993年以來，常州、溫州、荊州、大慶、宜昌、張家口、保定、泉州、佛山等20多個中等城市在積極申報「較大的市」。西北五省區有三個城市申請「較大的市」：甘肅的天水、陝西的寶雞和新疆的克拉瑪依。 一起選出來的城市都比淮南強多少倍。溫州這么厲害的地方都連續18年申請較大城市，國家都沒甩一下，哪個能知道淮南指望什麼評上的呀，要什麼沒什麼的地方。就是城市人口多點 ，市區面積大點。 地方立法權 。
8. 房地產調查統計中，全國70個大中城市是指哪70個
一、70個城市是指：
北京、天津 、上海、重慶 石家莊 、呼和浩特、太原 、沈陽、長春 、哈爾濱、南京 、杭州 合肥、福州、南昌、濟南、鄭州 、武漢、長沙、廣州、 南寧、海口、成都 、貴陽 、昆明、西安 、蘭州 、西寧 銀川、烏魯木齊 大連、寧波 、廈門 、青島、 深圳、唐山 、秦皇島、包頭 丹東、錦州 、吉林 、牡丹江 、無錫、揚州 、徐州 、溫州 金華、蚌埠、安慶 、泉州、九江、贛州 、煙台 、濟寧 洛陽、平頂山、宜昌、襄樊、岳陽 、常德 、惠州 、湛江 韶關、桂林、北海 、三亞 、瀘州 、南充 、遵義、大理
二、4個中央直轄市：
北京市、上海市、天津市、重慶市。
三、23個省：
黑龍江省、遼寧省、吉林省、河北省、河南省、湖北省、湖南省、山東省、山西省、陝西省、
安徽省、浙江省、江蘇省、福建省、廣東省、海南省、四川省、雲南省、貴州省、青海省、
甘肅省、江西省、台灣省。
四、5個自治區：
內蒙古自治區、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區、西藏自治區、廣西壯族自治區。
五、2個特別行政區：
香港特別行政區、澳門特別行政區。