① 簡述如何進行房地產價格評估
老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那麼怎樣評判房屋品質的優劣呢?
實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
2、交通條件：房屋周邊道路有否主幹道、生活型幹道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鍾，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站台，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?雜訊污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源於城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建築物的優劣：
1、土地狀況：房屋所佔宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
2、建築物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建築布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標准(即客廳大、衛生間大、主卧室大、廚房大、次卧小、公共 過廳小、陽台多、衛生間多)，各房間能否自然採光、客廳、主卧採光充足、室內形成「穿堂風」，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
3、建築物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
4、建築物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。
評估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：評價估量。
對方案進行評估和論證，以決定是否採納。
他們在評估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：評價，品評
2、房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法、路線價法、房地產價格指數調整法等等。
3、二手車的鑒定是指由專業的鑒定評估人員，按照特定的經濟行為和法定的評估標准及程序，運用科學的方法，對二手車進行手續和證照的檢查、技術狀況的鑒定以及價值的估算，二手車鑒定評估要點有三個：手續、證照檢查，技術鑒定和價值評估
② 如何判斷房價的合理水平
國務院發展研究中心市場經濟研究所「我國房地產市場平穩持續發展的制度與政策研究」課題組（執筆：鄧郁松） 《調查研究報告》[2012年第019號]摘要：房價收入比、住房可支付性指數和房價租金比是國際上用於評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標准，目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處於正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。建議進一步加強和完善對房地產市場的監測，研究確立評價我國房價合理水平的指標體系。
③ 評價指標體系與評價方法
一、評價指標體系與評價標准
（一）評價指標選取
本次工作主要根據《全國地下水資源及其環境問題調查評價技術要求（二）》和《地下水功能評價與方法推廣應用教材》，並結合疏勒河流域平原區盆地水文地質和環境條件，選取和建立了疏勒河流域平原區盆地地下水功能評價的指標體系。
根據疏勒河流域地下水資源的補給、恢復、利用等特點，本次評價未考慮與地下水資源功能有關的地下水儲存資源方面的指標「儲存資源佔有率」、「補儲更新率」和「可用儲量模數」。其餘與地下水資源功能有關指標全部選取。
疏勒河流域平原區與地下水有關的生態環境問題基本都存在，如泉水衰減、湖沼萎縮、草地退化、土地沙化、土地鹽漬化等，因此生態功能評價方面，選取了地下水與生態環境有關的全部指標。
疏勒河流域地下水開采歷史較短、規模較小，由此造成的地面沉降很小，開采承壓水也沒有引起鹹水下移問題，地下水的地質環境功能不明顯，本次評價中沒有考慮此類問題。在地下水系統衰變中，由於疏勒河流域進行了大規模地表水資源調配而引起了地下水系統的強烈時空變化，因此，全部選用了地下水系統衰變方面的指標。
（二）評價指標體系
依據上述分析，首先確定本次功能評價要素指標，然後根據層次關系和群組關系，組成評價屬性指標和功能准則層，在此基礎上構成地下水功能評價的指標體系（表7-1），該體系是一個由驅動因子群、狀態因子群和響應因子群組成的「驅動力-狀態-響應」（DSR）體系。評價體系由1個系統目標層、3個功能准則層，9個屬性指標層和25項要素指標層4級層次結構組成。
表7-1 疏勒河流域盆地地下水功能評價指標體系與指標等級劃分
續表
體系第一層為系統目標層，只有1個要素——系統綜合功能。第二層為功能准則層，包括3個要素：資源功能、生態功能和地質環境功能。第三層為屬性指標層，包括9個要素。其中資源佔有性、資源再生性、資源調節性和資源可用性為資源功能的支撐要素；景觀環境維持性、水環境關聯性、植被環境維持性和土地環境關聯性為生態功能的支撐要素；地下水系統衰變性為地質環境功能的支撐要素。第四層為要素指標層，主要用來描述第三層各屬性指標，共選取了25個要素指標，其中，以區外補給佔有率、區內補給資源佔有率和可利用資源佔有率描述資源佔有性；以補給可用率、補采平衡率和降水補給率描述資源再生性；以水位變差補給比、水位變差開采比和水位變差降水比描述資源調節性；以可采資源模數、資源質量指數和資源開采程度描述資源可用性；以湖沼環境與地下水關聯度和景變指數與地下水關聯度描述景觀環境維持性；以水環境礦化與地下水關聯度和氮磷指變與地下水關聯度描述水環境維持性；以草場變化與地下水關聯度、天然植被變化與地下水關聯度和綠洲變化與地下水關聯度描述植被環境維持性；以土地沙化與地下水關聯度、土地鹽漬化與地下水關聯度和土地質量與地下水關聯度描述土地環境關聯性；以地下水質量與水位關聯度、泉變化與地下水關聯度和地下水補給變率與水位變差比描述地下水系統衰變性。
（三）評價標准
地下水功能評價的指標體系，包括系統（層）綜合評價分級標准、功能（層）綜合評價分級標准和屬性（層）狀況評價分級。
系統（總目標層）與功能（層）綜合評價分級標准均劃分為5級，屬性（層）狀況評價分級標准亦劃分為5級，其評價級別指數值閾及狀況分級情況如表7-2。
表7-2 地下水功能評價分級標准
續表
二、評價方法
（一）地下水功能評價分區及單元劃分
根據地下水系統劃分基礎及項目工作區范圍，確定本次功能評價范圍為疏勒河流域玉門-踏實盆地、安西-敦煌盆地和花海盆地。根據流域中游和下游各盆地的補給、徑流和排泄特徵，以及地下水埋深狀況等，各盆地又劃分為入滲補給帶、徑流儲存帶和蒸發排泄帶。共劃分了9個地下水功能評價分區（圖7-1）。
圖7-1 疏勒河流域平原區地下水功能評價分區圖
1區為安西-敦煌盆地地下水主要排泄區，為沖湖積平原區與北山山前洪積傾斜平原區，該區含水介質顆粒較細，富水性較差，地下水補給量小，水位埋深1～5m，北山山前局部大於5m；2區處於安西-敦煌盆地中部山前沖洪積傾斜平原前部與湖積平原之間的過渡帶，含水介質顆粒較粗，富水性較好，水位埋深1～30m；3區為安西-敦煌盆地的疏勒河干三角洲、黨河洪積扇中上部和卡拉塔什塔格山前沖洪積坡，干三角洲區局部為多層結構，其他為單一結構潛水區，含水介質顆粒粗大，補給條件良好，富水性好，地下水位埋深5～50m，局部大於50m；4區為玉門-踏實盆地下游地下水淺埋區，屬多層結構區，含水介質顆粒較細，富水性較差，地下水補給量小，水位埋深1～5m；5區處於玉門-踏實盆地榆林、昌馬洪積扇前緣細土平原區，為主要泉水溢出帶及工農業生產區，含水介質顆粒較粗，富水性較好，水位埋深1～30m；6區為玉門-踏實盆地南部的榆林、昌馬洪積扇中上部，為單一結構潛水區，含水介質顆粒粗大，補給條件良好，富水性好，地下水位埋深30～150m，昌馬洪積扇中上部大於150m。7區屬花海盆地北部地下水淺埋區，為多層結構區，含水介質顆粒較細，富水性較差，地下水補給量小，水位埋深1～5m；8區處於花海盆地中部細土平原區，為主要工農業生產區，含水介質顆粒較粗，富水性較好，水位埋深1～20m；9區為花海盆地南部的石油河洪積扇和寬灘山前沖洪積坡，為單一結構潛水區，含水介質顆粒粗大，補給條件良好，富水性好，地下水位埋深20～50m，局部大於50m。
在此基礎上，進行基本評價單元的剖分。在MapGIS中按1.5×1.5km2進行了單元剖分，共得到有效計算單元10621個。
根據以上分區和單元剖分結果，通過MapGIS空間分析技術提取各單元中心點的坐標及所在分區的區號，並按GFS軟體要求建立分區及剖分信息輸入數據文件。
（二）指標數據
指標數據是指地下水功能評價指標體系中第四層各指標在剖分單元中的數據信息。
1.資源功能類指標數據
資源功能類指標主要涉及數據包括：補給資源模數、可采資源模數、降水量、開采量、水位變差和資源質量。各類資源模數直接採用本次地下水資源評價的最新成果，在MapGIS中形成面屬性文件。對於降水量和水位變差，根據降水量等直線圖和地下水位埋深小於5m的區域及水位變差等值線圖，形成相應的面屬性文件。開采量數據是以各灌區內村為單位進行調查統計，根據各灌區的開采量及其面積計算出開采模數，然後形成MapGIS面屬性文件。對於資源質量指數，直接採用本次評價的五級分類成果，由好到差分別賦予1～0之間的數值，其中，Ⅰ級水賦值0.80，Ⅱ級水賦值0.60，Ⅲ級水賦值0.50，Ⅳ級水賦值0.30，並形成MapGIS面屬性文件。利用以上各類面屬性文件，通過MapGIS的空間分析技術分別提取各剖分單元相應指標數據。
獲得各單元各類指標的數據後，按《技術要求》給出的公式計算各單元的相應指標，然後採用極值法進行歸一化處理，並按GFS軟體的輸入要求形成文本文件。根據所建立的評價指標體系，該類數據文件共有12個。
2.生態功能類指標數據
疏勒河流域平原生態環境狀況依賴於淺層地下水埋藏狀況。地下水水位埋深過大，易引起湖泊濕地萎縮、泉水衰減、植被退化和土地沙化等生態問題；地下水水位過淺，易造成土地鹽漬化。生態功能類指標，均採用專家打分法直接給出不同區帶的指標數值。具體做法是，根據不同時期的遙感解譯資料和相應時期的地下水位變差，通過各生態類指標與地下水位的關系，由不同專家根據不同區帶的特點給出相應的分值（0～1之間），其中，分值愈靠近1表示植被與地下水的關系愈密切，分值愈靠近0，表示植被與地下水的關系愈不明顯。最後綜合不同專家意見，取相應區帶的平均值作為該區帶相應指標的數值。
疏勒河流域平原區湖沼環境主要指各盆地下游地下水位淺埋區的湖泊、水塘和濕地分布較集中區等；景變指數是指各盆地洪積扇前緣泉水溢出帶或獨特景觀泉域分布區（如月牙泉）。
評價區湖泊和濕地均與地下水關系密切，專家打分結果為：在湖泊和濕地分布區指標值為0.6～0.9，其他地區依據地下水徑流與湖沼、景觀變化的聯系強弱打分為0.1～0.3。在MapGIS中將專家打分結果形成面屬性文件，通過空間分析技術提取各單元相應的指標數據，並按GFS軟體的輸入要求形成文本文件。
平原區水環境礦化主要指水位淺埋區的湖泊、水塘和濕地分布區內由於地下徑流強弱及地下水位引起的含鹽量變化；氮磷指變主要是指湖泊、濕地區與相鄰農業耕種區化肥農葯應用及地下水位變化而起的作用。
評價區湖泊、濕地區地下水礦化與水位變化密切，專家打分結果為：在湖泊和濕地分布區指標值為0.6～0.75，其他地區為0.2。在MapGIS中將專家打分結果形成面屬性文件，通過空間分析技術提取各單元相應的指標數據，並按GFS軟體的輸入要求形成文本文件。
疏勒河流域平原區植被包括自然植被和人工植被兩大類。其中，自然植被有小片樹林、灌叢、草地、耐旱草叢等；人工植被主要分布於灌區內的種植樹林及草地等。西北乾旱區降水補給極少，地表植被受地下水水位的制約而呈現隨水位埋深的增大而植被也有規律地變化。水位小於3m，以草地、灌叢為主，長勢良好，覆蓋率高；水位3～5m，以灌叢、小樹林，如紅柳、梭梭、胡楊為主，長勢較好，覆蓋率較高；水位5～8m，以梭梭、駱駝刺等耐旱植物為主，長勢一般，甚至很差，覆蓋率低；水位大於8m，基本無自然植被。
在昌馬、榆林洪積扇帶、黨河洪積扇、卡拉塔什塔格山前洪積坡、石油河洪積扇、寬灘山山前洪積坡及戈壁區，地下水位埋深大（大於10m），零星的旱生地表植被靠降水與洪水維持，與地下水位沒有關系，因此，在該帶賦值為0；平原區其他地帶的天然植被與草場的生存狀態均與地下水位關系密切，根據不同地下水位埋深及植被生長情況賦值，由差到好賦值結果為0.4～0.9，人工綠洲主要為農業灌溉區，人工植被與地下水的關系相對較弱，按植被對地下水的依靠程度和水位埋深來賦值，賦值結果為0.1～0.8。根據以上規律進行賦值，在MapGIS中形成面屬性文件，通過空間分析技術提取各單元相應的指標數據，並按GFS軟體的輸入要求形成文本文件。
土地環境與地下水關聯性中，土地沙化與地下水關聯度按地下水對防止沙化的作用大小及各區帶沙化情況來賦值；土地鹽漬化主要分布在地下水位埋深淺，排水不暢地區，按水位埋深及鹽漬化程度分別以輕度鹽漬區、中度鹽漬區和重度鹽漬區來賦值；土地質量與地下水關聯度主要以沙漠、戈壁、土漠、荒灘、鹽鹼地、沼澤、濕地、草地、耕地等類別及地下水水位狀況來賦值。
土地沙化的形成受自然因素和人類不合理開發土地資源影響，根據疏勒河流域具體情況，專家給出的沙化與地下水關聯度為0～0.7。非沙化區賦值為0.1，流域西部的庫姆塔格沙漠南部與卡拉塔什塔格山前沙漠地下水埋深大（大於10m），該區沙化的發展與地下水關系極小，因此，賦值為0.1；庫姆塔格沙漠北部，地下水位埋深較淺，大部分地帶為3～5m，地下水對防止沙化具有一定作用，因此，賦值為0.4，各盆地中部沙化區根據沙化程度和地下水為埋深情況進行賦值，以沙化程度賦值0.4～0.7。
地下水位埋深淺是土地鹽漬化產生的最直接原因，因此，專家給出的鹽漬化區與地下水關聯度值為0.2～0.9。而各盆地南部地下水位埋深大的戈壁、中部土漠不存在土地鹽漬化問題，賦值為0；各灌區及其周邊地下水水位埋深較淺區，是輕度鹽漬化區，視不同情況分別賦值0.2～0.6；其他鹽漬土分布區，則根據鹽漬化程度和地下水位埋深情況進行賦值，其中，灌區內水位埋深淺區的鹽漬化區，如黃花農場、橋子、雙塔、西湖灌區的土地鹽漬化區賦值為0.6～0.8，其他疏勒河、北石河下尾閭湖區重度鹽漬化區賦值為0.80～0.90。
土地質量賦值主要依據土地類別及地下水水位狀況，專家賦值為0.1～0.9，南部戈壁、沙漠區賦值0.1，中部荒灘、土漠、部分耕地賦值0.4～0.75，北部地下水埋深淺區土地質量與地下水關聯度密切區賦值0.75～0.9。
根據以上專家賦值結果分別形成MapGIS面屬性文件，通過空間分析技術提取各單元相應的指標數據，並按GFS軟體的輸入要求形成相應的文本文件。
3.地質環境功能類指標數據
據前述原因，地質環境功能評價只考慮地下水系統衰變性。地下水質量與水位關聯度以地下水TDS來表示，水位淺埋區地下水徑流緩慢，蒸發強烈，TDS高，反之水位深埋區TDS低。地下水質量需根據TDS大小與地下水位埋深綜合來賦值。泉水流量大小與泉域地下水位高低密切相關，同時，與泉域上游地下水位關聯性較強，與下游則弱。根據本次資源評價與20世紀90年代相比，各區帶地下水的補給量與地下水位均發生了較大的變化，是地下水系統衰變重要表現。
地下水質量與水位關聯度賦值0.1～0.6，評價區內南部（上游）TDS低，水位深，專家賦值0.1～0.2，中下游賦值0.4～0.6。
泉水流量與泉域區地下水位關聯度高，專家賦值0.75～0.85，如昌馬、黨河洪積扇前緣泉水溢出帶，月牙泉泉水補給帶等；泉水溢出帶上游是地下水的重要補給區，其水位變化對泉流量大小影響較強，專家賦值為0.6～0.7，如昌馬、榆林、黨河、石油河等洪積扇區；其餘下游區則影響比較弱，專家賦值0～0.3。
補給變率是根據不同時期地下水補給量的變化率與地下水位變差之比，並形成評價區各區帶的MapGIS面屬性文件。
根據以上專家賦值與評價結果分別形成MapGIS面屬性文件，通過空間分析技術提取各單元相應的指標數據，並將補給變率評價結果採用極值法歸一化處理，按GFS軟體的輸入要求形成相應的文本文件。
（三）判斷矩陣
判斷矩陣是層次分析法中求解各指標權重的主要方法。它運用兩兩指標比較准則，採用1～9級評判標度來描述各因子的重要性，如表7-3所示。具體做法為，按照疏勒河流域平原區地下水功能評價層次結構和功能評價分區，由項目組專家根據各下層要素對相應上層要素的相對重要性，逐層逐分區打分，然後對各專家打分結果取平均值作為評價最終採用的分值建立判斷矩陣，共建立判斷矩陣117個，並按GFS軟體輸入要求形成判斷矩陣文件。
表7-3 層次分析定權法的判斷矩陣標度分級及其意義
（四）功能評價
運行GFS軟體，將各類數據文件輸入程序，通過軟體計算，得到各評價指標的綜合指數，然後按照《技術要求》中各指標的分級原則，在MapGIS中採用Kring插值法繪制了地下水功能評價成果圖。
④ 從經濟學的角度分析高房價合理不合理（800字左右）
現在房價是合理的，因為從經濟學角度來分析，一種商品能夠變成貨幣，是最驚險的跳躍，樓市上的房子完成了這個跳躍，這說明它的價格是合理的。對於很多人來說，看到這樣的說法，恐怕都會要大罵一通，覺得這種官員、這種專家真是該當挨板磚，而敢說這樣的話，也是要有承受能力的。不過，這樣的人仍然不少，前段時間，不少專家頻頻出語不凡，紛紛把脈中國的高房價，比如「未婚妻論」、「丈母娘論」、「父母論」等等，總之都把房地產業輝煌的功勞都歸功於我輩平民百姓。還別說，初看這位官員所謂的「合理房價論」，還真的象那麼回事，因為人家搞的是經濟學，看問題、做分析，也只能是從經濟學的角度來分析，也分析得頗有道理。是啊，如果當前的房價不合理，那麼怎麼會有人去買房子，開發商還怎麼活呀！看來，這房價還是有人承受得起的，也就說明是合理的。而問題的根源恰恰就在於這個「經濟學角度」，就在於這個所謂的「商品」，揭開了當前中國高房價的大秘密，點出了中國高房價的症結所在。正是因為我們的政府把住房作為一個商品，從經濟學的角度去分析、去研究、去決策，當然就走不出高房價的怪圈。因為無論是開發商，還是貪官，還是一些利益群體，甚至於政府，都能從這個經濟學角度獲取更多的經濟利益，還哪有什麼心思放在老百姓的住房上。為什麼這么說呢？因為住房有兩個基本屬性：一是它附著的土地很特殊，不是一般商品能夠代替的，它是一種特殊、有限的資源，也就不能從經濟學角度來簡單對待。二是住房是人們生存的基本必須品，是人的基本需求之一，這應該是政府提供的起碼民生品。恰恰相反，政府對於住房應該是要從「社會學角度」來分析，而不是從「經濟學角度」，應該把住房當作一種「民生的必須品」，而不是「商品」。所以，我們現在爭論過去，爭論過來，最關鍵的還在於轉變理念問題，如果理念錯了，方向也就錯了，什麼樣的改革也就是一句空話，老百姓的「安居夢」也可能是一個幻想。而解決這樣的理念問題，就是牢牢樹立科學發展觀，堅持以人為本，只有如此，什麼難題都能解決了。地價與房價關系的經濟學分析地價與房價的關系對政府宏觀調控房地產市場意義重大，本篇論文從經濟學的角度對地價與房價的關系進行了分析。首先，論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉化三個方面分析了地價與房價的因果關系；其次，論文對地價與房價的數學關系進行了探討；最後，論文對政府宏觀調控房地產市場提出了相應的對策。2001年4月，國務院《關於加強國有土地資產管理的通知》明確指出：「為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。」在土地收購儲備的過程中，很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍，推行土地使用權招標和拍賣。與協議用地相比，招標和拍賣土地使用權的價格上升了。為此，建設部門及房地產開發商抱怨地價過高，影響了房產價格；很多居民也把房價過高、買不起房歸咎於地價過高。而與此同時，土地部門卻說地價高是由於房價的不斷飆升引起的。為此，只有深入分析房價和地價的關系，才能弄清房價和地價的相互影響，才能判斷地價是否過高。本篇論文以經濟學的角度從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系，並根據分析的結果，為政府對房地產市場進行宏觀調控提出了相應的對策。一 ;地價與房價的因果關系對地價與房價因果關系的解釋，實際上就是回答究竟是房價高導致了地價高，還是地價高導致了房價高。對這個問題的回答，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。1.從需求的角度來看，房價上漲導致了地價的提高地價和房價的本質都是一種產權價格，並且都是由供求關系來決定的，二者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向於是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性；並且，土地的供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。而增量市場中的房價除了取決於需求方面，還要受供給價格的影響。因為增量房地產的供給不同於單純的土地（沒有生產費用）供給，它是一個生產的過程，所以必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出並獲得合理利潤，才能維持再生產過程。因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方願意購買的價格，更應是賣方願意出售的價格。進一步地分析，作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由於對土地上產出物的需求導致了對土地的需求，這方面最著名的解釋為「玉米法律悖論」。[1]1800年英國制定了限制進口穀物的玉米法律，導致了國內對玉米的需求上升，圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。①玉米市場：玉米法律將需求曲線由d1移到d2，國內玉米的價格由P1上升到P2，對玉米的生產量由C1上升到C2。②土地市場：由於國內玉米的生產量上升，導致了對土地需求的增加，使土地需求曲線由D1上升到D2，因為土地供給價格彈性很小（圖中假設土地供給完全沒有彈性），所以對土地需求的增加導致了土地價格由R1上升到R2。「玉米法律悖論」說明了地價高是因為玉米的價格高，玉米法律提高了玉米的價格，刺激了國內玉米的生產和對種玉米的土地的需求。由於土地資源是有限的，因此地主們就提高地價來滿足對土地的需求。因此，地價高是玉米價格高的結果，而不是玉米價格高的原因。「玉米法律悖論」應用到城市房地產市場，我們就可以得出：房價高刺激了對土地的需求，由於土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高，即從需求角度來看，地價高相對房價高是結果，而不是原因。不僅如此，地價的地區差異性同樣源於各地房價的不同，即不同的城市由於對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同[2]。圖 ;2所示，城市1對增量房地產的需求遠遠大於城市2，導致其房價也大大高於城市2的房價。在各個地區中，由於市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小，因此可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。總之，在任一城市中，對增量房地產的需求增加導致對土地的需求增加，由於土地的供給價格彈性較小，結果導致地價的上漲。因此，從需求角度來看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高相對房價高而言，只是結果，不是原因。 ;2.從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的一個因素 ;在房地產增量市場中，房地產是一種生產產品，因此房價不僅僅是一種需求價格，更是一種供給價格。在現實生活中，這主要表現在當有下降壓力存在時，房價的變化非常典型，即當市場疲軟時，首先減少的是供給數量（開發商不再投入開發建設資金），而不是價格[3]。因為從房價的形成來看，先有地價，然後經過一個建設周期形成最終的房價。在房地產開發過程中，由於土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎，開發商總是先獲得土地的使用權，然後才能進行房屋開發和經營，即先形成地價，然後產生房屋建設成本，最後形成增量房地產的成本價格（包括合理利潤）。這個成本價格通過當時市場的供求關系，最後形成真正的增量房地產的交易價格，這個價格一般都高於其成本價格。由此，上漲的地價進一步推動了房價的上漲，但此時的地價與增量房地產的價格並不在一個時點上，而是經過了一個房地產的建設周期，即從供給的角度上看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。3. ;在房地產市場運行過程中地價與房價的轉化作為市場供求作用的信號，地價與房價分別反映了土地市場和房地產市場的供求關系。在整個房地產市場的運行過程中，地價與房價的轉化體現在土地市場和房地產市場的相互作用中。見圖3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產市場（指房地產增量市場）和土地市場，在兩個市場中供給和需求的相互作用決定了房價和地價的大小。房價（房價Ⅰ）高漲代表了房地產市場的需求旺盛（見象限Ⅰ），當該價格高於房地產產品的成本價格時，便會形成對房地產產品的需求；當市場內的空置房屋不能滿足其需求時，對房地產產品的需求會通過容積率的作用轉化為對土地的需求（見象限Ⅱ）；開發商會依據此時增量市場的價格決定待開發地塊的需求價格（地價Ⅰ），當土地的需求價格高於土地的供給價格時，由土地市場的供給和需求決定了土地的交易價格（地價Ⅱ），新的地塊被開發（見象限Ⅲ）；這時的地價經過房地產項目的開發過程，轉為新的房地產增量的價格（房價Ⅱ），土地增量轉為房地產增量（見象限Ⅳ），當作為供給價格的房價Ⅱ小於或等於房屋當時的需求價格時，房地產市場的交易產生。圖3中所示房價Ⅰ和房價Ⅱ相等，表明房地產增量市場與土地市場都達到了均衡狀態，這只是一種理論上的論證；實際市場運行過程中，房價Ⅰ和房價Ⅱ總是不能達到相等，房地產市場總是在波動中運行。因此，從上述地價與房價的轉化過程中可以看出，地價和房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。在地價和房價的轉換過程中，出現了兩個房價——房價Ⅰ和房價Ⅱ及兩個地價——地價Ⅰ和地價Ⅱ，它們分別是房屋和土地的需求價格和供給價格。在實際的市場中，地價主要是一種需求價格（地價Ⅰ），它受房價Ⅰ的影響較大，當房價Ⅰ上升時，地價Ⅰ也會上漲，國土部門所說「地價是由房價決定的，房價高與地價無關」便是從這個角度出發考慮的。而房價不僅是一種需求價格，也是一種供給價格（房價Ⅱ），地價Ⅱ是它的一項成本，地價Ⅱ的上升必定會引起房價Ⅱ上漲，因此，開發商和社會人士認為「北京房價高，是由地價高所導致」。 ;這兩種觀點都只是看到了地價和房價關系的一個方面，實際上地價和房價的升降是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的，而不是由房價來決定地價，或由地價決定房價，地價和房價的上漲最終是由於社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。因此，籠統地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高，都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。二 ;地價與房價的數學關系在地價與房價因果關系的分析中，出現了兩個房價和兩個地價，分別代表了需求傳導和供給傳導的過程。不論從哪一個過程來看，房價的主要組成都是地價、建安造價和各種稅費（包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤）[4]。設P代表房價（元/平方米建築面積），PL代表地價（元/平方米土地面積），C代表建築物的建安造價（元/平方米建築面積），γ代表所有的稅費（包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤）率（%），F代表容積率（%）。首先，將地價PL ;（元/平方米土地面積）轉化為樓面地價PL0（元/平方米建築面積），其公式為：（1）其次，根據增量房地產價格的含義得出增量房地產價格的表達式： ;（2）最後，將公式（1）代入公式（2），整理可得： ;（3）設（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B為任一不為零的常數，則可得： ;（4）從公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地價與房價之間為線性正相關關系；第二，地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同；第三，由於受社會技術水平及可持續發展條件的限制，建安成本和容積率的調整量有限。因此，稅費率應該是政府調控地價與房價關系的主要切入點。三 ;政策建議土地市場是房地產市場發展的龍頭，通過土地市場的科學調控，政府可以協調整個房地產市場的發展。論文通過地價與房價關系的探討，建立了土地市場與房地產市場的聯系，從地價與房價的關系分析中，可以得到三點與土地市場調控有關的啟示：1. ;地價是由市場決定的，它不應該作為政府直接調控的指標從地價與房價的轉化中可以看出地價的決定過程：地價Ⅰ由當期房價（房價Ⅰ）決定，反映了當期土地出讓市場的需求；地價Ⅱ由當期土地市場供求作用形成，決定了下一期房價的供給水平（房價Ⅱ）。這里，無論哪一個地價都不是由人為因素控制決定的。因此，地價是由房地產市場內部運行決定的，調控土地出讓市場，地價不應該是直接調控的因素，它應該由市場機制去決定。因此，在土地出讓的過程中，要盡量採用最能反映市場條件的拍賣方式。2. ;土地出讓量是調控土地出讓市場及整個房地產市場的直接指標 ;反映供給水平的地價Ⅱ是由土地出讓量決定的，土地出讓量是當期土地的供給水平，它的大小是由地價Ⅰ決定的；並且，它通過地價Ⅱ決定了整個房地產市場新周期的運行。因此，土地出讓量聯系著整個房地產市場的供給和需求，是新周期房地產市場運行的源頭。因此，土地出讓量是調控土地出讓市場乃至整個房地產市場的直接因素。3. ;土地出讓量的大小要根據市場條件而定 ;由地價與房價的轉化過程可以看出，土地出讓量的大小是由反映市場需求水平的地價Ⅰ決定的，而不是人為任意確定的。如果地價Ⅰ的水平大大高於前一期的地價Ⅱ水平，反映出市場對土地需求強烈，則要增加土地出讓量，以平抑地價的上升。反之，如果地價Ⅰ的水平大大低於前一期的地價Ⅱ水平，則要減少土地出讓量，防止地價的下降。總之，通過對地價與房價因果關系的分析，可以得出：地價的大小是由房地產市場本身確定的，政府對土地出讓市場進行調控，主要的調控指標不應該是地價，而是土地出讓量；並且，土地出讓量的大小也要根據市場條件來調整，不能主觀確定。通過對地價與房價數量關系的分析，可以得出：地價與房價呈線性正相關關系，影響它們的關系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率，調整稅費率可以作為調整地價與房價關系的主要手段。 ;
⑤ 有哪些經濟指標可以用來判斷房價是否過高
愛爾蘭房價的動盪。其實從根本上講,經濟危機之前愛爾蘭的經濟很大程度上靠房地產開發維持著,各種經濟指標一直都很好,人們對經濟很有信心,所以買房的人很多,銀行當然也想利用這個機會賺錢,所以對房貸的發放要求很低,這也客觀上使得買房很容易。而同時愛爾蘭的建築能力有限,所以房市表面顯示出供不應求的情況,所以房地產商可以哄抬物價。而到了經濟危機的時候,好多人失業,使得已經買房子的人沒有能力償還房貸,還沒買房子的人由於對經濟前景的擔憂也暫緩了購房計劃,所以房市突然之間冷了下來,供需的不平衡馬上就轉換了方向。愛爾蘭最近幾年新開工的房地產項目很少,好多經濟危機之前蓋好的樓都沒買出去。市場供需矛盾直接體現到房子的價格上,所以出現了房價大幅下跌的情況。這種情況從2008年末開始一直持續到今天,目前還沒有停止的趨勢。現在愛爾蘭房價的水平已經和2005年左右持平,個人認為已經到了一個比較理性的范圍。當然現在還有很多人認為愛爾蘭經濟的前景仍然不明朗,所以認為房價還有很大的下調空間。
⑥ 評價指標體系
評價指標體系是由若干個單項評價因子及其權重值構成的有機整體。礦山地質環境質量評價或礦山環境地質問題評價是圖件編制、礦山地質環境規劃和礦山生態環境恢復治理的重要依據。目前，國內外尚無公認的評價指標體系，在評價礦區地質環境質量時，各家採用的評價指標不一致、方法不統一，因而其評價結果的主觀性強，出現同一礦區地質環境質量評價結果因人而異的結論，降低了調查成果的可比性和可信度，為正確規劃造成了一定困難。因此，制定科學性、客觀性的礦山地質環境質量評價指標體系尤為重要。
礦產資源開發產生的環境地質問題涉及面廣，在不同地質環境背景區以不同開采方式開採的不同工業類型的礦產所產生的環境地質問題種類、表現形式和嚴重程度有較大差異性。在某種意義上，評價出的礦山地質環境質量等級是相對的。
西北地區礦山地質環境質量評價體系包括兩個層次：①要素層，即分資源毀損、地質災害和環境污染3個要素；②指標層，即每一要素包括若干指標，一個指標又可用一個或若干個因子表徵。圖4-2 所示為3個要素10個指標的礦山地質環境質量評價體系。
各要素的權值是指在評定礦山地質環境質量等級時，各要素在總的評價中重要程度。各指標的權值則表徵其在評定相應要素等級時的重要程度。
圖4-2 礦山地質環境質量評價體系