① 简述如何进行房地产价格评估
老百姓在购买住房时，往往十分关注房价，但从专业评估的角度看房屋的价格与房屋品质是息息相关的，我们更应关注房屋的品质，注重性价比最优，那么怎样评判房屋品质的优劣呢?
实际上影响住宅房屋价格的因素很多，从微观上看存在房屋的权益、区位，物质实体状况等因素。
一、所谓房屋的权益因素： 主要指待交易房屋产权来源是商品房还是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往购买人需多交一笔支付补地价款的费用，在二环路以内需交纳房价的1．5％，二环路以外需补交房价的1％，而商品房交易无需此费用。
二、所谓房屋的区位因素是指房屋周边的公共配套、交通条件、环境条件：
1、公共配套：房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等，居民购物是否方便；房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等，此项因素一般影响正常房价的300-1000元/平米。
2、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离有否超过30分钟，距家直线距离 300m以内公交超过几个站台，出入小区的自行车、汽车是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元／平方米。
3、环境条件：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场，周边有无工厂，空气质量如何?噪声污染如何，小区住户素质高低，成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水，环境指标客观上明显优越其它方向，房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目，环境因素一般影响正常房价200-1000元／平方米。
三、所谓房屋物质实体状况是指土地状况及建筑物的优劣：
1、土地状况：房屋所占宗地或小区用地地势平坦或有坡度，小区地型是否方正等，该项目因素一般影响正常房价的 50-200元／平方米。
2、建筑物户型和外观：房屋是多层住宅或高屋住宅(电梯房)，建筑布局是独幢或多单元或蛙式，室内户型是否符合四大二小二多的基本标准(即客厅大、卫生间大、主卧室大、厨房大、次卧小、公共 过厅小、阳台多、卫生间多)，各房间能否自然采光、客厅、主卧采光充足、室内形成“穿堂风”，房屋朝向居南北向，房屋所在楼房是否临街等，合理的户型布局比正常房价高约100-500元／平方米。
3、建筑物其它情况：多层住宅形成2楼、3楼房价高约200元／平方米，1楼和4楼房价高约100元／平方米，5楼为基准价，6楼若有屋顶花园房价高约50-150元／平方米，若无屋顶花园房价低约50-150元／平方米，住宅是平屋或错层或跃层或复式，单项指标向上影响房价100-500元／平方米；电梯房一梯户数3户或4户或5户，单项指标向下影响房价50-200元／平方米。
4、建筑物其它情况：房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备，是否有社区活动中心，是否有足够停放自行车和汽车的位置，高档社区还需具备小区游泳池、健身运动场所、便民店等，配套设施越完备，房屋品质越高，房价相应增高。
5、房屋装饰、装修情况：房屋外观美观大方，室内进行装饰装修，在进行交易市场时，房价一般比初装房高约50-300元／平方米。
6、房屋物管情况：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理(多层住房一般为0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。
评估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：评价估量。
对方案进行评估和论证，以决定是否采纳。
他们在评估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：评价，品评
2、房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法、路线价法、房地产价格指数调整法等等。
3、二手车的鉴定是指由专业的鉴定评估人员，按照特定的经济行为和法定的评估标准及程序，运用科学的方法，对二手车进行手续和证照的检查、技术状况的鉴定以及价值的估算，二手车鉴定评估要点有三个：手续、证照检查，技术鉴定和价值评估
② 如何判断房价的合理水平
国务院发展研究中心市场经济研究所“我国房地产市场平稳持续发展的制度与政策研究”课题组（执笔：邓郁松） 《调查研究报告》[2012年第019号]摘要：房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比是国际上用于评价房价合理水平的三类指标。以房价收入比的多年均值作为判断标准，目前我国城镇新建商品住宅的销售均价总体处于正常水平，但北京等部分城市的房价则明显偏高。建议进一步加强和完善对房地产市场的监测，研究确立评价我国房价合理水平的指标体系。
③ 评价指标体系与评价方法
一、评价指标体系与评价标准
（一）评价指标选取
本次工作主要根据《全国地下水资源及其环境问题调查评价技术要求（二）》和《地下水功能评价与方法推广应用教材》，并结合疏勒河流域平原区盆地水文地质和环境条件，选取和建立了疏勒河流域平原区盆地地下水功能评价的指标体系。
根据疏勒河流域地下水资源的补给、恢复、利用等特点，本次评价未考虑与地下水资源功能有关的地下水储存资源方面的指标“储存资源占有率”、“补储更新率”和“可用储量模数”。其余与地下水资源功能有关指标全部选取。
疏勒河流域平原区与地下水有关的生态环境问题基本都存在，如泉水衰减、湖沼萎缩、草地退化、土地沙化、土地盐渍化等，因此生态功能评价方面，选取了地下水与生态环境有关的全部指标。
疏勒河流域地下水开采历史较短、规模较小，由此造成的地面沉降很小，开采承压水也没有引起咸水下移问题，地下水的地质环境功能不明显，本次评价中没有考虑此类问题。在地下水系统衰变中，由于疏勒河流域进行了大规模地表水资源调配而引起了地下水系统的强烈时空变化，因此，全部选用了地下水系统衰变方面的指标。
（二）评价指标体系
依据上述分析，首先确定本次功能评价要素指标，然后根据层次关系和群组关系，组成评价属性指标和功能准则层，在此基础上构成地下水功能评价的指标体系（表7-1），该体系是一个由驱动因子群、状态因子群和响应因子群组成的“驱动力-状态-响应”（DSR）体系。评价体系由1个系统目标层、3个功能准则层，9个属性指标层和25项要素指标层4级层次结构组成。
表7-1 疏勒河流域盆地地下水功能评价指标体系与指标等级划分
续表
体系第一层为系统目标层，只有1个要素——系统综合功能。第二层为功能准则层，包括3个要素：资源功能、生态功能和地质环境功能。第三层为属性指标层，包括9个要素。其中资源占有性、资源再生性、资源调节性和资源可用性为资源功能的支撑要素；景观环境维持性、水环境关联性、植被环境维持性和土地环境关联性为生态功能的支撑要素；地下水系统衰变性为地质环境功能的支撑要素。第四层为要素指标层，主要用来描述第三层各属性指标，共选取了25个要素指标，其中，以区外补给占有率、区内补给资源占有率和可利用资源占有率描述资源占有性；以补给可用率、补采平衡率和降水补给率描述资源再生性；以水位变差补给比、水位变差开采比和水位变差降水比描述资源调节性；以可采资源模数、资源质量指数和资源开采程度描述资源可用性；以湖沼环境与地下水关联度和景变指数与地下水关联度描述景观环境维持性；以水环境矿化与地下水关联度和氮磷指变与地下水关联度描述水环境维持性；以草场变化与地下水关联度、天然植被变化与地下水关联度和绿洲变化与地下水关联度描述植被环境维持性；以土地沙化与地下水关联度、土地盐渍化与地下水关联度和土地质量与地下水关联度描述土地环境关联性；以地下水质量与水位关联度、泉变化与地下水关联度和地下水补给变率与水位变差比描述地下水系统衰变性。
（三）评价标准
地下水功能评价的指标体系，包括系统（层）综合评价分级标准、功能（层）综合评价分级标准和属性（层）状况评价分级。
系统（总目标层）与功能（层）综合评价分级标准均划分为5级，属性（层）状况评价分级标准亦划分为5级，其评价级别指数值阈及状况分级情况如表7-2。
表7-2 地下水功能评价分级标准
续表
二、评价方法
（一）地下水功能评价分区及单元划分
根据地下水系统划分基础及项目工作区范围，确定本次功能评价范围为疏勒河流域玉门-踏实盆地、安西-敦煌盆地和花海盆地。根据流域中游和下游各盆地的补给、径流和排泄特征，以及地下水埋深状况等，各盆地又划分为入渗补给带、径流储存带和蒸发排泄带。共划分了9个地下水功能评价分区（图7-1）。
图7-1 疏勒河流域平原区地下水功能评价分区图
1区为安西-敦煌盆地地下水主要排泄区，为冲湖积平原区与北山山前洪积倾斜平原区，该区含水介质颗粒较细，富水性较差，地下水补给量小，水位埋深1～5m，北山山前局部大于5m；2区处于安西-敦煌盆地中部山前冲洪积倾斜平原前部与湖积平原之间的过渡带，含水介质颗粒较粗，富水性较好，水位埋深1～30m；3区为安西-敦煌盆地的疏勒河干三角洲、党河洪积扇中上部和卡拉塔什塔格山前冲洪积坡，干三角洲区局部为多层结构，其他为单一结构潜水区，含水介质颗粒粗大，补给条件良好，富水性好，地下水位埋深5～50m，局部大于50m；4区为玉门-踏实盆地下游地下水浅埋区，属多层结构区，含水介质颗粒较细，富水性较差，地下水补给量小，水位埋深1～5m；5区处于玉门-踏实盆地榆林、昌马洪积扇前缘细土平原区，为主要泉水溢出带及工农业生产区，含水介质颗粒较粗，富水性较好，水位埋深1～30m；6区为玉门-踏实盆地南部的榆林、昌马洪积扇中上部，为单一结构潜水区，含水介质颗粒粗大，补给条件良好，富水性好，地下水位埋深30～150m，昌马洪积扇中上部大于150m。7区属花海盆地北部地下水浅埋区，为多层结构区，含水介质颗粒较细，富水性较差，地下水补给量小，水位埋深1～5m；8区处于花海盆地中部细土平原区，为主要工农业生产区，含水介质颗粒较粗，富水性较好，水位埋深1～20m；9区为花海盆地南部的石油河洪积扇和宽滩山前冲洪积坡，为单一结构潜水区，含水介质颗粒粗大，补给条件良好，富水性好，地下水位埋深20～50m，局部大于50m。
在此基础上，进行基本评价单元的剖分。在MapGIS中按1.5×1.5km2进行了单元剖分，共得到有效计算单元10621个。
根据以上分区和单元剖分结果，通过MapGIS空间分析技术提取各单元中心点的坐标及所在分区的区号，并按GFS软件要求建立分区及剖分信息输入数据文件。
（二）指标数据
指标数据是指地下水功能评价指标体系中第四层各指标在剖分单元中的数据信息。
1.资源功能类指标数据
资源功能类指标主要涉及数据包括：补给资源模数、可采资源模数、降水量、开采量、水位变差和资源质量。各类资源模数直接采用本次地下水资源评价的最新成果，在MapGIS中形成面属性文件。对于降水量和水位变差，根据降水量等直线图和地下水位埋深小于5m的区域及水位变差等值线图，形成相应的面属性文件。开采量数据是以各灌区内村为单位进行调查统计，根据各灌区的开采量及其面积计算出开采模数，然后形成MapGIS面属性文件。对于资源质量指数，直接采用本次评价的五级分类成果，由好到差分别赋予1～0之间的数值，其中，Ⅰ级水赋值0.80，Ⅱ级水赋值0.60，Ⅲ级水赋值0.50，Ⅳ级水赋值0.30，并形成MapGIS面属性文件。利用以上各类面属性文件，通过MapGIS的空间分析技术分别提取各剖分单元相应指标数据。
获得各单元各类指标的数据后，按《技术要求》给出的公式计算各单元的相应指标，然后采用极值法进行归一化处理，并按GFS软件的输入要求形成文本文件。根据所建立的评价指标体系，该类数据文件共有12个。
2.生态功能类指标数据
疏勒河流域平原生态环境状况依赖于浅层地下水埋藏状况。地下水水位埋深过大，易引起湖泊湿地萎缩、泉水衰减、植被退化和土地沙化等生态问题；地下水水位过浅，易造成土地盐渍化。生态功能类指标，均采用专家打分法直接给出不同区带的指标数值。具体做法是，根据不同时期的遥感解译资料和相应时期的地下水位变差，通过各生态类指标与地下水位的关系，由不同专家根据不同区带的特点给出相应的分值（0～1之间），其中，分值愈靠近1表示植被与地下水的关系愈密切，分值愈靠近0，表示植被与地下水的关系愈不明显。最后综合不同专家意见，取相应区带的平均值作为该区带相应指标的数值。
疏勒河流域平原区湖沼环境主要指各盆地下游地下水位浅埋区的湖泊、水塘和湿地分布较集中区等；景变指数是指各盆地洪积扇前缘泉水溢出带或独特景观泉域分布区（如月牙泉）。
评价区湖泊和湿地均与地下水关系密切，专家打分结果为：在湖泊和湿地分布区指标值为0.6～0.9，其他地区依据地下水径流与湖沼、景观变化的联系强弱打分为0.1～0.3。在MapGIS中将专家打分结果形成面属性文件，通过空间分析技术提取各单元相应的指标数据，并按GFS软件的输入要求形成文本文件。
平原区水环境矿化主要指水位浅埋区的湖泊、水塘和湿地分布区内由于地下径流强弱及地下水位引起的含盐量变化；氮磷指变主要是指湖泊、湿地区与相邻农业耕种区化肥农药应用及地下水位变化而起的作用。
评价区湖泊、湿地区地下水矿化与水位变化密切，专家打分结果为：在湖泊和湿地分布区指标值为0.6～0.75，其他地区为0.2。在MapGIS中将专家打分结果形成面属性文件，通过空间分析技术提取各单元相应的指标数据，并按GFS软件的输入要求形成文本文件。
疏勒河流域平原区植被包括自然植被和人工植被两大类。其中，自然植被有小片树林、灌丛、草地、耐旱草丛等；人工植被主要分布于灌区内的种植树林及草地等。西北干旱区降水补给极少，地表植被受地下水水位的制约而呈现随水位埋深的增大而植被也有规律地变化。水位小于3m，以草地、灌丛为主，长势良好，覆盖率高；水位3～5m，以灌丛、小树林，如红柳、梭梭、胡杨为主，长势较好，覆盖率较高；水位5～8m，以梭梭、骆驼刺等耐旱植物为主，长势一般，甚至很差，覆盖率低；水位大于8m，基本无自然植被。
在昌马、榆林洪积扇带、党河洪积扇、卡拉塔什塔格山前洪积坡、石油河洪积扇、宽滩山山前洪积坡及戈壁区，地下水位埋深大（大于10m），零星的旱生地表植被靠降水与洪水维持，与地下水位没有关系，因此，在该带赋值为0；平原区其他地带的天然植被与草场的生存状态均与地下水位关系密切，根据不同地下水位埋深及植被生长情况赋值，由差到好赋值结果为0.4～0.9，人工绿洲主要为农业灌溉区，人工植被与地下水的关系相对较弱，按植被对地下水的依靠程度和水位埋深来赋值，赋值结果为0.1～0.8。根据以上规律进行赋值，在MapGIS中形成面属性文件，通过空间分析技术提取各单元相应的指标数据，并按GFS软件的输入要求形成文本文件。
土地环境与地下水关联性中，土地沙化与地下水关联度按地下水对防止沙化的作用大小及各区带沙化情况来赋值；土地盐渍化主要分布在地下水位埋深浅，排水不畅地区，按水位埋深及盐渍化程度分别以轻度盐渍区、中度盐渍区和重度盐渍区来赋值；土地质量与地下水关联度主要以沙漠、戈壁、土漠、荒滩、盐碱地、沼泽、湿地、草地、耕地等类别及地下水水位状况来赋值。
土地沙化的形成受自然因素和人类不合理开发土地资源影响，根据疏勒河流域具体情况，专家给出的沙化与地下水关联度为0～0.7。非沙化区赋值为0.1，流域西部的库姆塔格沙漠南部与卡拉塔什塔格山前沙漠地下水埋深大（大于10m），该区沙化的发展与地下水关系极小，因此，赋值为0.1；库姆塔格沙漠北部，地下水位埋深较浅，大部分地带为3～5m，地下水对防止沙化具有一定作用，因此，赋值为0.4，各盆地中部沙化区根据沙化程度和地下水为埋深情况进行赋值，以沙化程度赋值0.4～0.7。
地下水位埋深浅是土地盐渍化产生的最直接原因，因此，专家给出的盐渍化区与地下水关联度值为0.2～0.9。而各盆地南部地下水位埋深大的戈壁、中部土漠不存在土地盐渍化问题，赋值为0；各灌区及其周边地下水水位埋深较浅区，是轻度盐渍化区，视不同情况分别赋值0.2～0.6；其他盐渍土分布区，则根据盐渍化程度和地下水位埋深情况进行赋值，其中，灌区内水位埋深浅区的盐渍化区，如黄花农场、桥子、双塔、西湖灌区的土地盐渍化区赋值为0.6～0.8，其他疏勒河、北石河下尾闾湖区重度盐渍化区赋值为0.80～0.90。
土地质量赋值主要依据土地类别及地下水水位状况，专家赋值为0.1～0.9，南部戈壁、沙漠区赋值0.1，中部荒滩、土漠、部分耕地赋值0.4～0.75，北部地下水埋深浅区土地质量与地下水关联度密切区赋值0.75～0.9。
根据以上专家赋值结果分别形成MapGIS面属性文件，通过空间分析技术提取各单元相应的指标数据，并按GFS软件的输入要求形成相应的文本文件。
3.地质环境功能类指标数据
据前述原因，地质环境功能评价只考虑地下水系统衰变性。地下水质量与水位关联度以地下水TDS来表示，水位浅埋区地下水径流缓慢，蒸发强烈，TDS高，反之水位深埋区TDS低。地下水质量需根据TDS大小与地下水位埋深综合来赋值。泉水流量大小与泉域地下水位高低密切相关，同时，与泉域上游地下水位关联性较强，与下游则弱。根据本次资源评价与20世纪90年代相比，各区带地下水的补给量与地下水位均发生了较大的变化，是地下水系统衰变重要表现。
地下水质量与水位关联度赋值0.1～0.6，评价区内南部（上游）TDS低，水位深，专家赋值0.1～0.2，中下游赋值0.4～0.6。
泉水流量与泉域区地下水位关联度高，专家赋值0.75～0.85，如昌马、党河洪积扇前缘泉水溢出带，月牙泉泉水补给带等；泉水溢出带上游是地下水的重要补给区，其水位变化对泉流量大小影响较强，专家赋值为0.6～0.7，如昌马、榆林、党河、石油河等洪积扇区；其余下游区则影响比较弱，专家赋值0～0.3。
补给变率是根据不同时期地下水补给量的变化率与地下水位变差之比，并形成评价区各区带的MapGIS面属性文件。
根据以上专家赋值与评价结果分别形成MapGIS面属性文件，通过空间分析技术提取各单元相应的指标数据，并将补给变率评价结果采用极值法归一化处理，按GFS软件的输入要求形成相应的文本文件。
（三）判断矩阵
判断矩阵是层次分析法中求解各指标权重的主要方法。它运用两两指标比较准则，采用1～9级评判标度来描述各因子的重要性，如表7-3所示。具体做法为，按照疏勒河流域平原区地下水功能评价层次结构和功能评价分区，由项目组专家根据各下层要素对相应上层要素的相对重要性，逐层逐分区打分，然后对各专家打分结果取平均值作为评价最终采用的分值建立判断矩阵，共建立判断矩阵117个，并按GFS软件输入要求形成判断矩阵文件。
表7-3 层次分析定权法的判断矩阵标度分级及其意义
（四）功能评价
运行GFS软件，将各类数据文件输入程序，通过软件计算，得到各评价指标的综合指数，然后按照《技术要求》中各指标的分级原则，在MapGIS中采用Kring插值法绘制了地下水功能评价成果图。
④ 从经济学的角度分析高房价合理不合理（800字左右）
现在房价是合理的，因为从经济学角度来分析，一种商品能够变成货币，是最惊险的跳跃，楼市上的房子完成了这个跳跃，这说明它的价格是合理的。对于很多人来说，看到这样的说法，恐怕都会要大骂一通，觉得这种官员、这种专家真是该当挨板砖，而敢说这样的话，也是要有承受能力的。不过，这样的人仍然不少，前段时间，不少专家频频出语不凡，纷纷把脉中国的高房价，比如“未婚妻论”、“丈母娘论”、“父母论”等等，总之都把房地产业辉煌的功劳都归功于我辈平民百姓。还别说，初看这位官员所谓的“合理房价论”，还真的象那么回事，因为人家搞的是经济学，看问题、做分析，也只能是从经济学的角度来分析，也分析得颇有道理。是啊，如果当前的房价不合理，那么怎么会有人去买房子，开发商还怎么活呀！看来，这房价还是有人承受得起的，也就说明是合理的。而问题的根源恰恰就在于这个“经济学角度”，就在于这个所谓的“商品”，揭开了当前中国高房价的大秘密，点出了中国高房价的症结所在。正是因为我们的政府把住房作为一个商品，从经济学的角度去分析、去研究、去决策，当然就走不出高房价的怪圈。因为无论是开发商，还是贪官，还是一些利益群体，甚至于政府，都能从这个经济学角度获取更多的经济利益，还哪有什么心思放在老百姓的住房上。为什么这么说呢？因为住房有两个基本属性：一是它附着的土地很特殊，不是一般商品能够代替的，它是一种特殊、有限的资源，也就不能从经济学角度来简单对待。二是住房是人们生存的基本必须品，是人的基本需求之一，这应该是政府提供的起码民生品。恰恰相反，政府对于住房应该是要从“社会学角度”来分析，而不是从“经济学角度”，应该把住房当作一种“民生的必须品”，而不是“商品”。所以，我们现在争论过去，争论过来，最关键的还在于转变理念问题，如果理念错了，方向也就错了，什么样的改革也就是一句空话，老百姓的“安居梦”也可能是一个幻想。而解决这样的理念问题，就是牢牢树立科学发展观，坚持以人为本，只有如此，什么难题都能解决了。地价与房价关系的经济学分析地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大，本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先，论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系；其次，论文对地价与房价的数学关系进行了探讨；最后，论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。2001年4月，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中，很多城市都开始严格限制协议用地范围，推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比，招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此，建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格；很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此，只有深入分析房价和地价的关系，才能弄清房价和地价的相互影响，才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系，并根据分析的结果，为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。一 ;地价与房价的因果关系对地价与房价因果关系的解释，实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高，还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答，要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前的情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地（没有生产费用）供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，这方面最著名的解释为“玉米法律悖论”。[1]1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致了国内对玉米的需求上升，图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。①玉米市场：玉米法律将需求曲线由d1移到d2，国内玉米的价格由P1上升到P2，对玉米的生产量由C1上升到C2。②土地市场：由于国内玉米的生产量上升，导致了对土地需求的增加，使土地需求曲线由D1上升到D2，因为土地供给价格弹性很小（图中假设土地供给完全没有弹性），所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。“玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，我们就可以得出：房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房价的不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同[2]。图 ;2所示，城市1对增量房地产的需求远远大于城市2，导致其房价也大大高于城市2的房价。在各个地区中，由于市场的开放性和竞争性导致了各地的建安成本及开发商的利润相差很小，因此可以认为各地地价的差异主要由房价的差异来反映。总之，在任一城市中，对增量房地产的需求增加导致对土地的需求增加，由于土地的供给价格弹性较小，结果导致地价的上涨。因此，从需求角度来看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。 ;2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素 ;在房地产增量市场中，房地产是一种生产产品，因此房价不仅仅是一种需求价格，更是一种供给价格。在现实生活中，这主要表现在当有下降压力存在时，房价的变化非常典型，即当市场疲软时，首先减少的是供给数量（开发商不再投入开发建设资金），而不是价格[3]。因为从房价的形成来看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，而是经过了一个房地产的建设周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。3. ;在房地产市场运行过程中地价与房价的转化作为市场供求作用的信号，地价与房价分别反映了土地市场和房地产市场的供求关系。在整个房地产市场的运行过程中，地价与房价的转化体现在土地市场和房地产市场的相互作用中。见图3所示，象限Ⅰ和象限Ⅲ分别是房地产市场（指房地产增量市场）和土地市场，在两个市场中供给和需求的相互作用决定了房价和地价的大小。房价（房价Ⅰ）高涨代表了房地产市场的需求旺盛（见象限Ⅰ），当该价格高于房地产产品的成本价格时，便会形成对房地产产品的需求；当市场内的空置房屋不能满足其需求时，对房地产产品的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅱ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的需求价格（地价Ⅰ），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，由土地市场的供给和需求决定了土地的交易价格（地价Ⅱ），新的地块被开发（见象限Ⅲ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格（房价Ⅱ），土地增量转为房地产增量（见象限Ⅳ），当作为供给价格的房价Ⅱ小于或等于房屋当时的需求价格时，房地产市场的交易产生。图3中所示房价Ⅰ和房价Ⅱ相等，表明房地产增量市场与土地市场都达到了均衡状态，这只是一种理论上的论证；实际市场运行过程中，房价Ⅰ和房价Ⅱ总是不能达到相等，房地产市场总是在波动中运行。因此，从上述地价与房价的转化过程中可以看出，地价和房价分别是由土地市场和房地产市场的供给和需求来决定的。在地价和房价的转换过程中，出现了两个房价——房价Ⅰ和房价Ⅱ及两个地价——地价Ⅰ和地价Ⅱ，它们分别是房屋和土地的需求价格和供给价格。在实际的市场中，地价主要是一种需求价格（地价Ⅰ），它受房价Ⅰ的影响较大，当房价Ⅰ上升时，地价Ⅰ也会上涨，国土部门所说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关”便是从这个角度出发考虑的。而房价不仅是一种需求价格，也是一种供给价格（房价Ⅱ），地价Ⅱ是它的一项成本，地价Ⅱ的上升必定会引起房价Ⅱ上涨，因此，开发商和社会人士认为“北京房价高，是由地价高所导致”。 ;这两种观点都只是看到了地价和房价关系的一个方面，实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。因此，笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。二 ;地价与房价的数学关系在地价与房价因果关系的分析中，出现了两个房价和两个地价，分别代表了需求传导和供给传导的过程。不论从哪一个过程来看，房价的主要组成都是地价、建安造价和各种税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）[4]。设P代表房价（元/平方米建筑面积），PL代表地价（元/平方米土地面积），C代表建筑物的建安造价（元/平方米建筑面积），γ代表所有的税费（包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润）率（%），F代表容积率（%）。首先，将地价PL ;（元/平方米土地面积）转化为楼面地价PL0（元/平方米建筑面积），其公式为：（1）其次，根据增量房地产价格的含义得出增量房地产价格的表达式： ;（2）最后，将公式（1）代入公式（2），整理可得： ;（3）设（1+γ）=A，C×（1+γ）=B，A和B为任一不为零的常数，则可得： ;（4）从公式（3）和（4）中，可以看出：第一，地价与房价之间为线性正相关关系；第二，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同；第三，由于受社会技术水平及可持续发展条件的限制，建安成本和容积率的调整量有限。因此，税费率应该是政府调控地价与房价关系的主要切入点。三 ;政策建议土地市场是房地产市场发展的龙头，通过土地市场的科学调控，政府可以协调整个房地产市场的发展。论文通过地价与房价关系的探讨，建立了土地市场与房地产市场的联系，从地价与房价的关系分析中，可以得到三点与土地市场调控有关的启示：1. ;地价是由市场决定的，它不应该作为政府直接调控的指标从地价与房价的转化中可以看出地价的决定过程：地价Ⅰ由当期房价（房价Ⅰ）决定，反映了当期土地出让市场的需求；地价Ⅱ由当期土地市场供求作用形成，决定了下一期房价的供给水平（房价Ⅱ）。这里，无论哪一个地价都不是由人为因素控制决定的。因此，地价是由房地产市场内部运行决定的，调控土地出让市场，地价不应该是直接调控的因素，它应该由市场机制去决定。因此，在土地出让的过程中，要尽量采用最能反映市场条件的拍卖方式。2. ;土地出让量是调控土地出让市场及整个房地产市场的直接指标 ;反映供给水平的地价Ⅱ是由土地出让量决定的，土地出让量是当期土地的供给水平，它的大小是由地价Ⅰ决定的；并且，它通过地价Ⅱ决定了整个房地产市场新周期的运行。因此，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求，是新周期房地产市场运行的源头。因此，土地出让量是调控土地出让市场乃至整个房地产市场的直接因素。3. ;土地出让量的大小要根据市场条件而定 ;由地价与房价的转化过程可以看出，土地出让量的大小是由反映市场需求水平的地价Ⅰ决定的，而不是人为任意确定的。如果地价Ⅰ的水平大大高于前一期的地价Ⅱ水平，反映出市场对土地需求强烈，则要增加土地出让量，以平抑地价的上升。反之，如果地价Ⅰ的水平大大低于前一期的地价Ⅱ水平，则要减少土地出让量，防止地价的下降。总之，通过对地价与房价因果关系的分析，可以得出：地价的大小是由房地产市场本身确定的，政府对土地出让市场进行调控，主要的调控指标不应该是地价，而是土地出让量；并且，土地出让量的大小也要根据市场条件来调整，不能主观确定。通过对地价与房价数量关系的分析，可以得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。 ;
⑤ 有哪些经济指标可以用来判断房价是否过高
爱尔兰房价的动荡。其实从根本上讲,经济危机之前爱尔兰的经济很大程度上靠房地产开发维持着,各种经济指标一直都很好,人们对经济很有信心,所以买房的人很多,银行当然也想利用这个机会赚钱,所以对房贷的发放要求很低,这也客观上使得买房很容易。而同时爱尔兰的建筑能力有限,所以房市表面显示出供不应求的情况,所以房地产商可以哄抬物价。而到了经济危机的时候,好多人失业,使得已经买房子的人没有能力偿还房贷,还没买房子的人由于对经济前景的担忧也暂缓了购房计划,所以房市突然之间冷了下来,供需的不平衡马上就转换了方向。爱尔兰最近几年新开工的房地产项目很少,好多经济危机之前盖好的楼都没买出去。市场供需矛盾直接体现到房子的价格上,所以出现了房价大幅下跌的情况。这种情况从2008年末开始一直持续到今天,目前还没有停止的趋势。现在爱尔兰房价的水平已经和2005年左右持平,个人认为已经到了一个比较理性的范围。当然现在还有很多人认为爱尔兰经济的前景仍然不明朗,所以认为房价还有很大的下调空间。
⑥ 评价指标体系
评价指标体系是由若干个单项评价因子及其权重值构成的有机整体。矿山地质环境质量评价或矿山环境地质问题评价是图件编制、矿山地质环境规划和矿山生态环境恢复治理的重要依据。目前，国内外尚无公认的评价指标体系，在评价矿区地质环境质量时，各家采用的评价指标不一致、方法不统一，因而其评价结果的主观性强，出现同一矿区地质环境质量评价结果因人而异的结论，降低了调查成果的可比性和可信度，为正确规划造成了一定困难。因此，制定科学性、客观性的矿山地质环境质量评价指标体系尤为重要。
矿产资源开发产生的环境地质问题涉及面广，在不同地质环境背景区以不同开采方式开采的不同工业类型的矿产所产生的环境地质问题种类、表现形式和严重程度有较大差异性。在某种意义上，评价出的矿山地质环境质量等级是相对的。
西北地区矿山地质环境质量评价体系包括两个层次：①要素层，即分资源毁损、地质灾害和环境污染3个要素；②指标层，即每一要素包括若干指标，一个指标又可用一个或若干个因子表征。图4-2 所示为3个要素10个指标的矿山地质环境质量评价体系。
各要素的权值是指在评定矿山地质环境质量等级时，各要素在总的评价中重要程度。各指标的权值则表征其在评定相应要素等级时的重要程度。
图4-2 矿山地质环境质量评价体系