房產證券化風險

❶ 資產證券化如何導致的次貸危機

(一)資產證券化中風險分散功能在次貸危機中的作用

資產證券化的分散風險功能在本次次貸危機中的作用主要體現在以下三個方面。

1.使得系統性風險增加。在資產證券化將原始資產特別是抵押貸款進行證券化並且打包銷售的過程中，雖然個人借款人的信用風險得到了分散，但是資產證券化使得這一風險轉移到了金融市場中證券交易的鏈條中，即個人的信用風險被分散給了證券化產品的投資人。當這些投資者對這些證券化的次級房屋抵押貸款進行投資以後，他們又對這些證券化產品進行了再一次的重組，使得最初的信用風險又一次得到了分散，從而獲得更高的風險評級，並最後形成了我們熟悉的擔保債務憑證（CDO）、大額可轉讓定期存單（CDs）等金融衍生產品。接下來，這些新的證券化衍生品又被各種金融機構重新購買，重新改造，最終重新進入資本市場進行交易。在此過程中，風險的確被充分地分散了，但也被相當程度地擴散並放大了。值得一提的是，這些基於原始資產證券化所誕生的種種金融衍生產品，其之間的相關程度非常之高，即其相關系數極大，這最終導致了整個金融市場系統性風險的增加。

2.使得抵押貸款機構道德風險增加。由於資產證券化具有風險分散功能，很多抵押貸款發放機構明白，無論原始借款人的信用風險等級如何，他們都可以通過一次又一次的資產證券化過程讓這些違約風險分散出去，所以他們對借款人的風險調查越來越放鬆，對貸款發放的調查工作越來越敷衍，並肆無忌憚地將貸款發放給信用等級很低的客戶，這大大增加了整個市場中的道德風險。

3.使得信用評級機構出現違規操作。眾所周知，信用評級機構的獲利多寡是由他們參與評級的債券規模所決定的，所以很多信用評級機構的工作人員為了能攫取更高的傭金和利潤，便不顧法律的約束與抵押貸款機構進行黑幕交易，非常不負責任地提高這些次級房屋抵押貸款證券化產品的信用等級。同時很多信用機構普遍對美國房地產市場有著盲目的樂觀情緒，直接使得評級機構對房屋抵押貸款評級過高，很大程度上誤導了市場上眾多的投資者。

(二)資產證券化中增加資產流動性功能在次貸危機中的作用

與分散風險功能相同，資產證券化中增加資產流動性功能在次貸危機中的作用也可以從下面兩個方面來闡述。1.流動性的增加使得發放貸款機構的道德風險增加。資產證券化的使用可以使許多流動性不足的房屋抵押貸款通過證券化然後變為能夠在市場進行流通的資產，所以很多的放貸機構認為可以使用資產證券化這一工具讓許許多多的低流通性的資產變現，從而擁有更多的高流通性資產進行貸款的發放。這些放貸機構為了追求更高的利潤會增加放貸的規模，但是在這一過程中貸款機構濫用資產證券化，忽視了原始借款人的信用等級，使得放款機構放鬆了對借款人信用狀況的調查，從而放鬆了對貸款發放過程的必要監督，使得放貸機構的道德風險增加。2.流動性的增加引發了資產價格泡沫。放貸機構通過一次又一次的資產證券化獲得了充足的流動性資金，這樣一來更多的資金就可以被這些放貸機構用於貸款的發放。這也就意味著大量的資金湧入了美國的房地產市場，從而使房價不健康地增長，房地產市場泡沫也就出現了。眾所周知，如果房產價格上升的速度遠遠超過房產租金的價格，那就證明房地產市場的泡沫已經形成。通過歷史數據我們可以知道，在1998年到2007年這幾年裡，美國房地產市場中房價一直高於房產的租金，而且房價的上漲速度也遠遠高於租金上漲的速度。顯而易見，美國房地產市場在這十年中一直處於泡沫經濟狀態。直到2007年末房價開始出現大面積回落，才表明市場開始趨於理性，房價上漲價格已經觸頂，泡沫開始被市場擠出。由此可見資產證券化帶來的巨大流動性被放貸機構濫用，最終導致了美國房地產市場泡沫的產生。

❷ 為什麼說房地產證券化是當今世界經濟金融證券化的必然趨勢

房地產證券化是當今世界經濟金融證券化的必然趨勢房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表。70 年代以來，西方國家金融業發生了重大變化，一方面，占據金融業主導地位的銀行業面臨挑戰；另一方面證券化卻在競爭中得到了迅速發展，成了國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化的浪潮中，房地產抵押債權的證券化成了金融銀行業結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。這主要體現在:第一，各金融機構證券化資產數量增長迅速，傳統的銀行業務資產比例不斷下降。第二，銀行貸款的可轉讓性大大提高。即允許銀行將其參與提供貸款的額度以票據方式轉賣給其他銀行或金融機構，而不需要事先徵求借款人的同意，從而克服了銀團貸款基本上不可轉讓的缺點，這樣銀行就成了長期證券市場的主要借款人。第三，由抵押貸款支持的票據交易量迅速增長。在國際金融工具的創新中，抵押貸款支持的票據交易和金融期貨、互換交易一起，共同成為金融工具創新的主要標志，這三類新金融工具在整個金融市場的地位及其重要性得到迅速的提高和發展。房地產證券化之所以能成為經濟、金融證券化的重要內容和主要表現，其直接原因就在於: 首先，住房抵押貸款易於實現證券化。並非所有的資產都適宜證券化，一種資產是否適合證券化，主要取決於證券化的成本與收益的關系。而決定一種資產證券化成本高低的關鍵因素是這種資產的信用特徵、還款條件及期限等方面的情況。信用特徵簡單、還款條件明確、期限相對較長的資產，證券化時評估費用低，資產證券化的擔保費用也較低，因此成本比較低，從而也就較易於證券化。相反，信用特徵復雜，還款資金流量不確定，期限相對較短的資產就不易實現證券化。以此來衡量，住房抵押貸款是典型的易於證券化的資產。因為即使各筆抵押貸款的貸款條件存在很大差異，但是一組抵押貸款就會在違約率、平均還款期限等方面顯示出很強的規律性來。

❸ 警惕深房理背後的房市證券化風險，目前的房地產泡沫還大嗎

自今年年初以來，全球房地產市場一直在蓬勃發展。統計數據顯示，2月份，美國20個大中城市的房價同比增長了10.10％；而美國20個大中城市的房價卻比去年同期增長了10.10％。紐西蘭住宅物業的中位數價格也上漲了創紀錄的22.8％。類似的現象在英國，加拿大和法國等發達經濟體中也不同程度地存在。一方面，世界上大多數主要經濟體都實行了超低利率和高流動性。另一方面，隨著疫苗接種范圍的不斷擴大，對全球經濟復甦的期望也增加了。各種因素的疊加使各行各業人士普遍對房地產市場的未來趨勢感到樂觀。

如果在經濟繁榮時期，房地產價格的上漲可以被視為經濟上升趨勢的體現。但是，目前的情況是全球經濟復甦的基礎不穩定，甚至存在巨大的不確定性。大多數經濟體的失業率仍然很高。蓬勃發展的房地產市場的基礎遠非堅實。恐怕泡沫的組成部分還不夠牢固。從短期來看，寬松的信貸將支撐房價，但從長期來看，它可能會刺激過度借貸並導致泡沫。房價一直與金融體系密切相關。當價格下跌時，傳道性特別明顯。

❹ 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！

ARS和REITs不同點：

1、兩者定義不同，ABS是資產抵押債券，REITs是房地產信託投資基金。

2、ABS 是你有房產，然後拿去做抵押，發型債券。REITs 是公募來錢之後去做房地產投資。

(4)房產證券化風險擴展閱讀：

一、資產證券化的種類范圍

⒈根據基礎資產分類。

根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。

⒉根據資產證券化的地域分類。

根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。

⒊根據證券化產品的屬性分類。

根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。

二、REITs 分類方法

1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。

二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。

抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。

封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。

公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。

網路-資產證券化

網路-房地產信託投資基金

❺ 最近很火的資產證券化，對於房地產有什麼用

你好，資產證券化簡稱ABS，
目前國家大力支持其發展，但是不針對房地產行業，券商也不會給地產企業做該項業務。

❻ 有關房產證券化的一些疑問

所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。
房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出於單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:
(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅佔到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由於沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行;
(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，並成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:
(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;
(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公開發行的"信託投資收益證券"，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資於房地產和工商業等項目。
我國當前實施房地產證券化的制約因素
體制制約
房地產證券化是發達國家金融創新的產物,其基礎是私有制,房地產產權的細分出售正是私有化的集中體現。而我國所要建立的社會主義市場經濟體制顯然是有別於西方國家的市場經濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資於房地產,而是優先用於農業、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產證券化有一定的范圍限制。況且,我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革,專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產證券化進程。
法規制約
住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要藉助的相關法律有《破產法》和《信託法》,由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。
資本市場的制約
現階段,我國的證券市場雖然發展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規模十分有限。而房地產證券化品種很多,一經推出勢必會給已經"飽和"的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發展很不利。房地產證券化工具多半是依賴於證券交易所進行交易的,房地產證券流通市場要承受證券市場與房地產市場的雙重風險,這更會使其在流通中受阻。
房地產金融一級市場欠發達
西方房地產證券化的規律是:房地產金融一級市場發展到一定程度後,必然要尋求發展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展,尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。
信用制約
現階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出准確判斷,對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。由於個人流動性大、財務收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業務規模的擴展,而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。
技術制約
首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。

❼ 房地產證券化的房地產證券化的本質

房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信託基金與收益憑證等。因為房地產本身的特殊性，其原有的融資方式單一，房地產證券化是投資者將對物權的佔有和收益權轉化為債權或股權。其實質上是物權的債權性擴張。房地產證券化體現的是資產收入導向型融資方式。傳統融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產證券化則是憑借原始權益人的一部分資產的未來收入能力來融資，資產本身償付能力與原始權益人的資信水平被徹底割裂開來。與其他資產證券化相比，房地產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的房地產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產項目。所以房地產證券化包括房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。
房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。
房地產投資權益的證券化，又稱商業性房地產投資證券化，是指以房地產投資信託為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。
房地產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款；另一方面是從非金融機構出發，房地產投資經營機構將房地產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。
總之，房地產證券化是一種資產收入導向型融資，以房地產抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產市場資金的投融資過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場的功能，實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業與金融業快速發展。它既是一種金融創新，更是全球性經濟民主化運動的重要組成部分。

❽ 房地產證券化與次貸危機關系我國如果發展房地產證券化應怎麼做

美國次貸危機對我國房地產業的啟示 面對美國次貸危機引起的全球經濟危機的出現，綜合考慮我國產能過剩和即將面臨的出口縮減，國內流動性泛濫危機因素，可以說中國經濟和金融體系已經潛藏著巨大的風險。因此，必須慎重對待我國房地產業的發展規劃。 （一）加強信用監管，提高個人房貸資產質量 建立和完善我國個人徵信系統，改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理，對個人住房抵押貸款的信用風險分層次管理。完善個人信貸法律，加強對失信、違約的懲處，從法律上保障銀行開辦消費信貸業務的利益。 （二）實現商業銀行資產證券化，通過證券化分散風險 目前，我國的各大商業銀行還沒有實現資產證券化，所有按揭貸款都存放在商業銀行，也意味著所有風險都集中於商業銀行。一旦銀行遭遇風險，將對金融業、房地產業以及相關上下游產業帶來致命打擊。對此，加快住房抵押貸款證券化，發行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，避免所有風險都集中在商業銀行。並減少風險積聚，把風險分擔給其他投資者，從根本上改變傳統銀行的盈利模式，幫助融機構突破資本的瓶頸。當然，在推動住房抵押貸款證券化的過程中，也要加強監管．注意規避由此產生的風險。 （三）切實穩定房價和研究防範危機的措施 我國政府應該切實採取措施穩定房價，研究如何應對可能出現的住房信貸危機。政府應時刻監控住房抵押貸款市場的危機聚集情況，在危機爆發前向放貸者和投資者發出警告，減少或停止新的危險住房抵押貸款。在市場危機爆發初期，政府應該挺身而出，堅定市場信心，防止市場過度反應，導致危機擴散到金融市場其他領域。政府應該穩定借貸者，減少其被銀行和抵押貸款公司收回房屋資產以降低收回的速度，保障房價穩定，也保證社會穩定，防止危機擴散到社會及政治領域。

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