『壹』 为何推出房地产贷款集中度管理制度
中国人民银行、银保监会12月31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。为何要出台这一举措？
人民银行、银保监会有关负责人表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。数据显示，截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在两部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。
国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，此举符合“房住不炒”的政策定位，避免信贷资金过度流入房地产市场，进一步支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资。
房地产贷款集中度管理如何约束银行？
房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
一直以来，个人住房贷款颇受银行青睐，且占比稳定。2020年三季度末，我国个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季末持平。从上市银行披露的半年报来看，2020年上半年，个人住房贷款仍是上市银行个人贷款的主要投放方向。
两部门有关负责人介绍，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。
对于超出管理要求的银行业金融机构，两部门要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
个人住房贷款余额占比明确上限后，会对购房者贷款带来怎样的影响？
“应该不是所有银行的个人住房贷款都会受影响，有些银行距离上限还有一定空间。”一位国有大行人士告诉记者。
曾刚认为，2021年银行信贷结构将进一步优化，不同类型银行将根据自身距上限空间，调整个人住房贷款的额度，购房者可根据具体银行情况进行选择。
不过，为支持大力发展住房租赁市场，两部门明确表示，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
记者了解到，目前人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
两部门有关负责人表示，将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。
『贰』 人民银行、银保监会建立房地产贷款集中度管理制度
日前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。《通知》称，建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
房地产贷款集中度管理制度是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，《通知》确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。
人民银行和银保监会相关负责人介绍，建立房地产贷款集中度管理制度可提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，制度将强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
『叁』 什么叫资金集中管理
资金集中管理方案
概述
资金运动是企业经济活动的本质，理财则是市场经济条件下最基本、最重要的一项管理活动。随着社会主义市场经济的深入发展，市场概念的不断延伸，资金时间价值观念的增强，商业银行的资金管理
机制引入企业集团已成为现实。除银行外的各种性质、各种形态的专业性金融实体不断涌现，资金集中管理的操作模式越来越多地被人们所接受，它的建立和运作，为实现资金管理的规范、有序和高效提供了有效的管理手段。
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应用框架
特点
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资金管理门户，为企业应用提供了统一的入口，并以角色为中心，将软件功能、关键资金信息、企业相关资料、资金预警等信息自由组合成个性化的操作主页。
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业务管理全面
业务覆盖面广，能适应企业集团现阶段和可预计未来的各种应用，包括：收款付款、内部结算、国际结算、存款取款、贷款还款、资金拆借、资金调拨、银行划拨、筹投资管理、信用管理、外汇买卖、票据管理、利息计算、利息结转、利息调整、银行对账、金融信息平台等等。
支持多国别应用
系统支持多语种、多币种和国际通用的结算制度，为集团国际化发展的需要提供了实用的系统平台。
工作流管理
提供标准、统一的功能来完成各业务流程的设置和执行，各业务环节具有独立和开放的结构，便于灵活应对由于集团管理模式的改变而导致的业务流程变化。
网银综合分析
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业务财务一体化
财务信息来源于业务数据，所有业务单据都能够自动生成财务记账凭证，数据来源的唯一性，能保证信息的一致性和及时性，并且大大减轻会计的工作量
资金智能分析
资金智能分析系统采用数据仓库技术，并通过对资金数据的收集、管理、分析及转化，使数据成为可用的信息，从而获得必要的洞察力和理解力，更好地辅助决策和指导行动。
快速适应业务变化，深度满足用户需求
系统具有很强的应变能力，能够根据用户的业务发展变化的需要快速形成客户度身定做的产品。
主要功能
资金分析
提供资金存量分析、资金预测分析、预算结构分析、单位结构分析、资金预算执行趋势分析等分析报表；实现资金明细信息和资金余额信息的多维分析，实现资金余额的同比分析。
金融信息平台
提供金融信息平台，能实现与商业银行联网支付、自动收款、自动对账，实时查询、综合分析不同商业银行的资金信息。
现金预算
提供现金预算编制、预算上报、预算审批、预算下发和预算控制，能对预算执行情况进行综合分析，提供现金预测、能自动产生现金流量表。通过事前预算和预测、事中监督和控制、事后分析和考核，提高集团整体资金管理水平。同时支持刚性预算和柔性预算，以满足具体应用的需要。
国际结算
管理国际贸易结算的各种单证，对信用证结算的各个环节进行全面、细致的管理与分析。提供外贸单证、信用证申请、进口信用证、出口信用证以及外汇业务管理与分析。
票据管理
对支票汇票等重要票据的管理，提供票据申请、开具、保证金计息、汇票到期提醒、支付汇票、汇票罚息等管理功能。
承兑汇票管理
对商业承兑汇票、银行承兑汇票的管理，提供票据登记、托管、托收、贴现、质押贷款、回购贴现、委托背书等管理功能。
往来结算
提供单位进账单、收款单、付款申请、付款审批、付款单、内部结算等详细业务管理，能全面跟踪和分析往来资金状况。
风险管理
提供风险控制、风险分析、资金头寸预警等。
存款管理
提供集团内部活期存款、定期存款管理，银行活期存款、定期存款管理。
融资管理
集团统一对外融资，可大大降低融资成本，提供融资申请、融资审批、融资贷款、融资还款和融资分析等。
企业贷款
提供贷款申请、贷款审批、企业贷款、贷款展期、到期催款、企业还款和贷款分析等。
优势
实时监控
能够通过网络实时监控集团及下属各经营单位的资金流动，防范资金风险。
集中管理
高度集中经营单位资金，为集团化运作提供资金保障；统一管理集团资金信息，为集团领导科学决策提供支持；真正适应大型集团多组织机构、跨地域经营的复杂应用。
国际接轨
融入了国际通用的资金管理惯例，不但适应国内资金管理模式，也能兼顾香港、台湾等地的资金管理模式。
客户利益
高度集中集团资金，整体运作，提高效益；
强化现金预算，降低财务风险；
实时监控集团资金分布和使用情况，防范资金风险；
自动获取银行信息，在线收付和分析，提高工作效率；
全面管理集团内外部资金结算，降低结算成本；
合理调配资金余缺，提高资金使用效益；
综合分析资金信息，为领导提供决策支持。
目录
1. 前言
2. 资金管理体制改革的必要性
3. 新型资金管理模式的选择
3.1 资金管理的基本原则
3.2 运行框架
3.3 业务处理流程
4. 信息化解决方案
4.1 解决方案的总体目标
4.2 解决方案中蕴含的管理思想
4.3 解决方案的网络结构及数据库平台
4.4 解决方案的应用软件功能结构
4.5 在系统实施过程中遇到的问题
5. 应用效果
6. 结束语
一 前言
新经济来势汹汹，这对传统国有大中型企业是另一场严峻的考验。但机会同样诱人，新的形势使信息化之路从未如此清晰地摆在面前，企业同样可以借势实现管理革新和效益的飞跃。河北省峰峰矿务局的经验也许能给出一点启示。作为国家520家大型重点企业之一，一个十足的传统和正在扭亏脱困的企业，峰峰矿务局以资金管理信息化为突破口，以财务管理信息化为核心，走出了管理信息化成功的第一步。
峰峰矿务局（以下简称峰峰）是以生产优质焦煤和电厂动力用煤而著称的特大型国有煤炭企业，1949年9月建局。1977年该局年产原煤突破1000万吨，至今千万吨规模已保持20多年。
峰峰全局现有8个生产矿井，总设计能力795万吨，实际年产原煤1000万吨; 有2座局属大型中央洗煤厂，3座矿井洗煤厂，设计入洗能力620万吨，核定能力670万吨，实际年产精煤300万吨; 另2个在建矿井，设计能力210万吨; 7个多种经营地面工厂，4个施工安装企业，44个二级核算单位。到2000年末，全局在册职工65338人，离退休人员30148人。如此庞大的机构后面是不堪重负的企业管理，其中资金管理问题最为突出。
二 资金管理体制改革的必要性
由于体制的原因，多年来，资金管理是困扰峰峰的难题。资金管理长期处于上下交错的分管模式，企业集中管理的资金比重严重不足，大约只占货币资金总量的50％。由于主支出（约占总支出的70％）集中在局，造成了调控力度不足，再加上资金的总量缺口，企业资金运作非常紧张。1999年峰峰煤炭收入比1996年减少近6亿元，2000年的资金缺口近2亿元，严重影响了资金结算。
从1982年至2000年的 18个年头里，峰峰一直采用一种不完善的内部银行体制。到2000年10月末，局内部总贷款与实际外部贷款比例为3.73∶1，局内部净贷款与外部贷款比例为2.08∶1。1996年末该局内部贷款近9.7亿元，2000年10月末比1996年增加5.5亿元，而且还处于增加的趋势，内部贷款膨胀造成内部资金运转失常。
内部银行这个曾经为峰峰资金管理做出过很多贡献的部门，现在成了问题的焦点。刚开始的时候，内部银行的运行确实对节约资金运行成本、深化内部经济核算起了不小的作用。但随着经济的发展和经济问题积累，内部银行的问题也越来越突出。一些直接问题被内部贷款形式缓滞起来，使一些矛盾暂时得到缓解，而这些问题最后从内部银行存贷、支付的脱节现象表现出来，使后果更加严重，而且它为新形式的大锅饭提供了条件。
三 新型资金管理模式的选择
现实的压力使峰峰不得不考虑采用资金结算中心管理模式。峰峰认为，资金集中管理有利于集中主业优势和结构调整，使内部单位直接面对市场。而且这种模式是国内外先进企业比较通用的做法，已经被证明是行之有效的资金管理手段，也适合峰峰的具体情况。
（一）资金管理的基本原则
1．抓大放小 放开经营、自收自支
峰峰按照集中优势、加大主业发展的原则，对内部单位管理分类方式进行了重新调整。对于优良资产部分实行集中管理；对正常生产矿井、局属独立洗煤厂及涉及全局主要生产经营的机关分流单位实行局结算中心管理；其他单位均不在资金结算中心管理，即抓大放小，放开经营，自收自支。
2．分灶吃饭
主要有三层含义。一是各单位的所有收入存到结算中心，所有支出根据预算通过结算中心支出，结算中心的收、支、余与外部银行相对应，完全按外部银行管理模式运转。二是停止没有资金保证的内部贷款，局结算中心确有结余才能放款，保证各单位之间互不侵占。三是按照规定顺序，局结算中心将优先结算上缴款项和主支出，其他资金由各单位安排。
3．集中管理
对在局结算中心实行账户集中管理的单位，由局统管账户，一律不得在外部银行开户，单位的所有收入必须进入局统管账户。
4．分户收支
在局结算中心开户的单位分设收入户和支出户，各项收入进收入户，支出统一由支出户支付，实行收支两条线管理。
5．临柜监督
参照外部银行柜台前移、临柜监督的做法，为方便工作，局资金结算中心对集中管理单位实行计算机联网，局在各单位设置终端和1名录入员，负责及时办理结算业务。
6．预算管理
资金结算体制改革后，各单位必须进一步加强货币资金预算管理，收入预算要认真组织落实，所有支出要纳入预算，而且要严格按预算执行，不得发生预算外支付。
（二） 运行框架
局结算中心集中处理银行货币收支、结算业务，所管矿厂设置一名操作员。操作员由局派驻，操作员接到矿厂业务后传输到局结算中心，由结算中心集中处理。局结算中心设置审核、记账等财务人员。
结算中心设置银行的柜台前移系统。各单位的资金收支采取"集中管理，统一开户，分户核算"。纳入集中核算的单位一律撤销银行账户，结算中心根据预算和各单位的收付款申请及资金结余情况，进行统一直接收付。各单位的收支申请，由局结算中心派驻各单位的操作员通过电脑网络向结算中心提交或领取备用金，在结算中心管理其现金、转账、汇兑等各类会计业务。结算中心与下属单位以及开户银行进行电脑联网，实行网络化财务管理和会计核算，自动生成各种实用的会计资料，与银行自动勾兑资金收付账目，随时做到账实两清。
（三） 业务处理流程
该业务流程为收支两条线模式。收入线：主营业务收入一律进入结算中心账户，结算中心将收到款项分到单位明细账户，矿厂零星现金收入直接交入局在矿厂附近银行开设的指定账户，单位送款人员将银行回单送交操作员，记入该单位明细账户。支出线: 根据内部资金支付审批处理程序，将审核定案的支付通知书交与驻矿操作员，矿操作员输入计算机，局结算中心实行临柜管理，专职人员按程序进行审核，予以支付。业务处理完毕，矿操作员打出业务通知单送给矿厂财务科做会计处理。
局结算中心对"银行存款"进行核算，"银行存款"按单位分明细，矿厂设置"结算中心存款"与之相对，收到和交纳的承兑汇票仍按辅助登记管理，要对承兑汇票设专门人员，进行单项管理。职工开支用款由局统一安排。各矿厂均核定适量现金供作为备用金，提款申请手续由驻矿操作员传局，支付审核程序同上。局结算中心在银行开设主账户，局结算中心为操作方便，在矿厂附近开设分账户，便于交款，为保险起见，分账户设收款账户，只收不支，设支款账户，但需与银行签订保证协议。 (如图)
，加之安易公司实施有方，4个月后，即2001年1月1日起，峰峰资金管理系统进入正式应用阶段。目前全局70%以上的资金都纳入集中管理，应用安易软件的单位共有21个。
在实施过程中，双方的密切配合保证了项目的顺利完成。经过协商讨论，双方共同确定了峰峰资金管理信息系统实施项目小组，制订了项目实施的目标、项目实施计划、项目管理协调机制等实施规划，依据分阶段实施、分步骤进行的科学实施策略，实现"外力推动"与"内力驱动"的有机结合，力图避免因组织不善、推动不力而造成的项目失败。
尽管实施比较顺利，但峰峰也遇到了一系列问题，其中最关键的是"人"的问题。
首先是"人"的思想问题。由于峰峰各单位经济普遍困难、资金极度紧张，很多员工对资金管理体制改革在思想上一时存有抵触情绪。经局领导反复研究，峰峰采取了"统一配置微机、统一安装市话、统一应用软件、统一委派人员"的"四统一"政策。即由局财务处统一出钱为各单位无偿配备一台资金管理专用微机，无偿安装一部网络系统专用电话，使用统一的资金管理应用软件，并向各单位统一派驻一名资金调度员进行现场管理。"四统一"保证了峰峰矿务局资金管理体制改革的顺利进行。
其次，是"人"的素质问题。由于峰峰矿务局没有专业的信息技术厂家，对如何构建适合于自己的管理信息系统心中没有多大的把握。在实施过程中，安易公司为峰峰局的信息系统的建设做了大量的工作。安易公司实施项目组首先进行业务调研，准确把握和描述了峰峰的应用需求。在此基础上为峰峰制订了合理的技术解决方案。
五 应用效果
峰峰局结算中心现有直接工作人员19人，其中10人长期驻在下属联网的10个单位。目前，结算中心统管着方圆百里的60多个银行账户，平均日统管资金达5000多万元。从2000年下半年开始试运行，2001年开始正式运行，近一年来，该系统取得了预期效果。
1．直接效益。由于实行集中开户，资金集中在结算中心账户上，内部单位只是一个账户上的内部划拨，不动用外部资金，使货币资金的周转率加快，货币资金最佳持有量减少，货币资金使用效益明显提高，账户存款直接占用减少，也可直接提高了资金周转率。经初步统计需要集中管理的单位账户有100多个，每个账户平均占用15万元，占用资金1500万元，集中账户后需要30个账户，至少节约周转资金近千万元，资金周转率大为提高。
2．建立了符合市场经济规律的新型资金管理体制。局结算中心实行分灶吃饭、自收自支、不准透支的结算办法，有效杜绝了资金大锅饭。目前效益好的下属基层单位对局实行的资金集中管理模式非常满意。
3．强化了资金预算管理。由于应用管理信息系统，实现了预算跟踪分析与资金流转分析，提高了资金管理质量。
4．保证了重点支出。今年上半年该局生产经营形势虽然仍然十分困难，但与往年相比，经营主支出已基本保证，非生产急需支出开始降低，在产品销售收入同比降低1703万元的情况下，现金流量结余净增加6083万元，显示峰峰矿务局集中控制资金能力加大，解决主要项目支出能力增强，确保了全局生产经营的正常进行。
5．降低了企业经营成本
原煤库存比2000年同期下降了3万吨，降低库存成本360万元，管理费用减少了40万元，减亏增利2908万元。
6．加强了监管，减少了漏洞。局结算中心运行后，资金与效益直接挂钩，虚盈实亏已难以掩盖，同时由于计算机软件程序的规范化和透明化，对不合理支出也得到有效控制，采购成本比2000年同期下降了500万元。
7．进一步加强和完善了基础工作，确保了财务信息及时、准确、完整。
六 结束语
作为一家典型的大型国营企业，峰峰矿务局所面临的困境相当有代表性。面对如此严峻的现实和繁杂的头绪，企业常常找不到信息化的突破口，而大而全的方案不仅实施起来困难重重，而且需要投入巨额资金。峰峰选择从财务入手的做法有效地解决了关键问题，而且沿着这条路走下去，其他的问题也会迎刃而解
『肆』 如何制定加强资金集中管理措施
为了加强资金管理，提高资金利用效率，降低资金成本，保障资金安全，防范财务风险，根据集团公司资金集中管理等规章制度，结合集团实际，提出企业集团XXXX年资金集中管理工作举措。 一、核心任务 XXXX年企业集团资金集中管理的核心任务是确保供给、降低成本、防范风险……二、工作思路 资金集中管理的工作思路是集中财力办大事，减少资金沉淀、提高资金使用效率、控制贷款规模过快增长…… 三、工作要求 1、资金计划和预算 各单位要根据本单位发展战略和实际经营情况制定与长期发展计划和短期经营计划相适应的资金计划，其中资金计划包括资金筹措计划和资金使用计划。各单位应根据年度综合经营计划和年度资产经营预算，及时编报年度资金预算……各单位应于每季末月XX日上报资金计划和执行情况表，包括下一季度资金计划及上一季度资金计划执行情况。 2、资金管理 各单位应根据企业实际经营情况确定安全资金保有量和饱和资金保有量，并经公司核定。资金保有量应根据各单位业务发展状况按季度进行动态调整。各单位要根据历年经营状况和发展趋势设定本单位资金存量安全区间，对资金实行动态管理，建立资金预警机制，严格防范财务风险。 各单位要根据实际情况，合理计划融资方式、融资规模和融资结构。资金状况较好的单位要适度控制信贷规模，努力降低财务成本。各单位应提高资金计划的有效性，避免盲目贷款，造成资金沉淀。贷款到账后应在Xx日内全部用于计划用途。 3、资金筹措和调剂 用款单位应提前X周向公司提交融资申请，公司财务部根据当时资金存量情况，在可调剂额度内组织调剂；调剂不足部分由申请单位依次按照财务公司，银行，其它金融机构的顺序及低利率优先原则确定金融机构。公司提倡资金调剂各方互惠互利、有偿自愿、协商一致进行资金调剂。资金调剂可通过金融机构办理委托贷款或其他可行方式进行，利率不高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率。委托贷款仅限于公司系统内各单位。各单位应根据资金计划及公司核定的安全资金保有量合理确定资金存量。 四、实现方式 1、出台《集团公司资金集中管理办法（试行）》，下属公司依据资金集中管理办法，制定公司相应的资金管理计划。 2、各单位严格遵守企业集团资金集中管理的相关规定和制度，严格帐户管理，将存量资金存入财务公司。 3、建立资金调剂绿色通道，确保资金调剂顺畅。
『伍』 设置占比上限！我国建立房地产贷款集中度管理制度
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会31日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。
两部门发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》称，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起实施。
根据两部门要求，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会有关负责人介绍，目前，大部分银行业金融机构符合这一管理要求。当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案。
『陆』 建立房地产贷款集中度管理制度 坚持“房住不炒”
2020年12月31日，中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
房地产贷款集中度管理制度是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素分档，第一档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
十八大以来，中央政府提出了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”，房地产贷款集中度管理制度就是这一要求的产物，有利于完善房地产金融管理长效机制，更好地引导和稳定市场预期。文件显示，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的目的在于“增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性”。
早前，银保监会主席郭树清多次表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。这是因为在过去世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。房地产深度内嵌于经济体系，而且泡沫很难判断，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成灾难性的后果。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
中央政府在2016年开始收紧房地产调控政策，受此影响2016年至2019年房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。但是，2020年为了应对疫情冲击，货币政策灵活宽松，各地也出现放松调控的现象，引发房价上涨预期。根据国家金融与发展实验室的测算，2020年三季度末宏观杠杆率已达270.1%，比2019年末上升了24.7个百分点。2020年9月末全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。
数据显示出房地产杠杆率在快速恢复增长，这是因为在当前经济环境下，商业银行具有一定的放贷压力，同时又风险偏好较低，因此，信贷资源流向楼市较多。这必然也会对实体经济的融资需求产生挤出效应。长期以来，房地产在银行信贷投放中占比偏高，再加上银行对国企低风险的偏爱，挤占了大量金融资源。建立房地产贷款集中度管理制度，有利于约束商业银行，避免房地产贷款过度集中，同时促进银行合理制定中长期经营策略，防范潜在系统性金融风险。
此外，需要关注的是，2016年至2020年，居民部门杠杆率上升了22.2个百分点，增幅显著高于企业和政府部门，贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。如果以“居民债务总额/居民可支配收入”的方式进行测算，中国居民部门的债务水平可能更高。这提醒我们房地产市场已经缺乏足够购买力支撑继续高增长，同时，家庭部门因地产而不断攀升的杠杆率也大大影响了社会消费能力，不利于制造业发展，也对构建以国内大循环为主的新发展格局产生影响。
因此，强化安全意识，树立底线思维，建立房地产贷款集中度管理制度，设置相应上限，可以避免商业银行为了取得利益而存在“大而不倒”的风险盲区，也可以引导市场预期，防止企业和购房者继续以高杠杆制造泡沫和风险，增强金融体系抵御房地产市场波动的能力。
『柒』 两部门：建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
中新网12月31日电 据央行网站消息，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
12月31日，央行网站还刊发《中国人民银行 银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问》内容。
其中介绍称，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人(不含境外分行)为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。
当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。
为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。
建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？对此，“答记者问”部分也有明确：
2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
（责任编辑：郭博文）