房地产并购贷款信托

⑴ 房地产企业并购贷款 算是房地产信托么

信托复是信托 贷款是贷制款 不一样的！
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
信托主要 通过信托公司进行中转！
房地产企业并购贷款，借款人是企业，出借人是银行或银团，或者通过银行进行委托贷款的个人，主要通过银行进行中转；

⑵ 在我国,如何通过发行信托筹集杠杆并购中的债务资本

信托公司持有信托金融牌照，利用信托融资来筹集并购所需资金面临的法规政策环境相对宽松。按照《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等法规的规定，信托公司通过发行信托计划募集资金的渠道畅通。最重要的是，按照现行法律法规规定，信托公司是唯一可以持股实体企业的金融机构，这是银行、券商等都不具备的制度优势，也正是凭借这一优势，可以通过以下结构设计，克服上述杠杆收购的最大障碍。

首先由收购主体确定目标企业，并就收购价格和收购条件达成初步协议；

收购主体与信托公司协商确定信托募集资金金额、资金成本；以收购总价款为基数，由信托公司以信托资金出资70%，收购主体以自有资金出资30%，共同成立项目公司，项目公司的实际控制人为信托公司，收购主体承诺回购信托所持项目公司股权；

项目公司以其自有资金出资收购目标企业产权；

收购完成后，信托公司通过控股项目公司直接持有目标企业（相当于抵押手段）以控制风险；

满足银行并购贷款的前提下，以目标企业为抵押，收购主体作为借款人，从商业银行贷款专项用于收购信托所持有的项目公司70%股权，至此，收购主体100%拥有项目公司，通过项目公司持有目标企业，收购最终完成，信托退出。

六、信托模式的下的杠杆并购适用对象

信托模式的下的杠杆并购适用对象适用范围极为广泛，尤其适用于资源类企业的收购，如房地产项目、能源矿产项目；同时可适用于产业整合为目的并购融资。

⑶ 金融十三条是什么国十三条的具体内容是什么

金融国九条

(一)落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元人民币。
（二)加强和改进信贷服务，满足资金合理需求。鼓励地方政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持；设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高对中小企业贷款比重；对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税；建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围，积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品；积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。
(三)加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能。稳定股票市场运行，推动期货市场稳步发展，扩大债券发行规模，优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。
(四)发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行。积极发展“三农”、住房和汽车消费、健康、养老等保险业务，引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目。
(五)创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。
(六)改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化。适当提高企业预收货款结汇比例，方便企业特别是中小企业贸易融资，提高外汇资金使用效率，支持外贸发展。
(七)加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平。进一步丰富支付工具体系，扩大国库直接支付涉农、救灾补贴等政府性补助基金范围，优化出口退税流程，继续推动中小企业和农村信用体系建设。
(八)加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力。
(九)深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。

⑷ 信托公司并购贷款的形式有哪些

申请贷款业务的条件复：
1、年龄在18-65周岁制的自然人；
2、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁；
3、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；
4、征信良好，无不良记录；
5、银行规定的其他条件。

⑸ 金融国九条的解读金融“国九条”

“国九条为经济下滑铺了一层防护网”
安信证券首席经济学家高善文说，近期频繁的高规模会议反映出这样一个事实—
—鼓励商业银行信贷投放、降低企业获得贷款成本等已迫在眉睫。高善文作了个比喻，他认为，经济着陆的下方无非是“水泥地”或“水面”，但现在国家为经济的下降铺了一层富有弹性的“防护网”，“这样，即使落地也不至于伤得很重。”
“房地产信托投资基金首度亮相国务院会议”
宏源证券首席经济学家房四海认为，按照目前的政策规模和力度，预计明年一季度后可能结束通缩预期，明年四季度可能出现小幅通胀、经济发展回归正常。
房四海指出，9项政策中，“通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道，创新融资方式”的提法，将更受市场关注。此前企业一直未被允许利用贷款进行并购，这次在如此高规格的会议上加以确定，体现了政府保增长的信心和决心。房地产信托投资基金也是首次在国务院会议上正式提到，体现了政府意图通过优化重组的方式来救房市，避免市场崩盘。股权投资基金则将对股市形成利好，在对PE等投资基金给予鼓励和引导的同时，其也将规范一直处于灰色地带的民间融资方式。
此外，“引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目”，也是首次在国务院会议上被提及，未来保险公司将更多地投身到实业投资中去。

⑹ 中国工商银行对企业提供哪些贷款融资项目

这种项目要求还是比较低的，基本上有相应担保和抵押物都能进行相应贷款，抵押贷款、信用贷款等，你项目需要融资的话可以进行多种渠道选择啊，比如找风投、信托等投资你的项目，投资信息可以上投融界去找。

⑺ 并购贷款哪些行业领域会最先受到支持

同学你好，很高兴为您解答！

高顿网校为您解答：

日前，银监会正式发布《商业银行并购贷款风险管理指引》(下称《指引》)，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。这不但意味着金融"国九条"中明确提出的"通过并购贷款等多种形式，拓宽企业融资渠道"在短短一周内便得以落地生根，更意味着，国内商业银行将可凭借新规所"贷"来的话语权，所谓并购贷款，是指商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。

而根据中国人民银行1996年制定的《贷款通则》，银行贷款是禁止流入股权领域的。也就是说，在过去12年间，并购贷款是非法的，直至12月3日金融"国九条"出炉，才明确地在第五条中首次提出"创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。"

故而我们国元证券研究中心认为，随着刺激经济政策不断出炉，企业资金面有望得到较大幅度改善，"金融促进经济"九大措施中很核心的一条，就是要利用金融业的造血、输血功能，激活企业，继而激活经济，而其中核心的途径，就是拓宽企业的融资渠道，从而从上市公司传输到市场中，我们也可以看到对于市场的积极影响，在近期也可能会掀起一波强有力的并购行情或超强个股出现，也是值得我们研究和探讨的。

对于市场的积极影响：

一直以来，企业和商业银行都有并购贷款这方面的内在需求，但限于政策方面的障碍难以实施，堵不如疏，《指引》对并购贷款的风险评估及风险管理作了明确规定，只要严格按照《指引》办事，就能控制风险。那这样的法规出台后，必然有利于避免低水平重复建设，整合社会资源。过去，商业银行对企业的贷款只有固定资产贷款和流动资金贷款两大类。企业要想扩大生产规模，就只能"从头"开始，投入大量资金在固定资产建设上面，而同行业中闲置的固定资产又无法向银行贷款予以并购。现在有了《指引》，向银行贷款并购自己中意的企业就有了政策依据和政策基础。所以，我们从企业直接映射到上市公司的结构上来谈论问题，可在一定程度上缓解"大小非"给市场带来的压力。具体因为，目前"大小非"中的"大非"主要是国有股、国有法人股和企业法人股。有了商业银行发放的并购贷款后，将会使并购者用以承接部分"大非"抛出的股权，从而减轻"大小非"给市场带来的压力。使得，年底的季报和年度报表可能有出乎以外的现金拐点和投资主营的新局面，也是的纯在“大小非”的个股走的让我们更加在本轮反弹中安心和踏实。

我们国元证券研究中心还认为，当并购贷款实施后，相信会有一批企业对目前市盈率低、市净率低的上市公司伸出"橄榄枝"。随着一年多来的单边下行，目前A股市场的平均市盈率不到18倍，平均市净率2.5倍左右，其中不少上市公司低于平均水平，估值相对"便宜"，这些上市公司将成为并购的首选对象。当然，除了看市净率外，还得具体分析并购双方的产业关联程度。因为《指引》要求企业并购要达到优化资源配置的目的，这意味着相同或相近行业的企业之间并购更易获得有关部门的认可，所以我们研究后发现目前是并购的好时机，由于金融危机的影响，一些企业愿意出售部分股权以获取资金。也就是在当前这个时候出手，产业资本会收到事半功倍之效，在年末极可能出现一轮并购大潮和并购行情。

钢铁电力或先上演头出大戏：

并购贷款昨日破冰，这将给有并购需求的企业带来新增资金，钢铁、电力、交运等民生行业的并购有望率先获得支持。现在是并购的好时机，但包括央企在内的诸多企业现金流都比较紧张，因此并购贷款能给上市公司并购重组业务带来新增资金。这点是我们首先要重点认清的事实。不过，并购贷款短期内不会全面放开，一些央企以及国家支持发展的基建和民生行业将可能获得先行的权利。所以国元证券研究中心分析认为，央企将成最大受益者，尤其是关系国家安全和国民经济命脉的七大关键领域：军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、航空运输、航运，这些领域目前有40多家中央企业。

再结合资金角度分析，我们国元证券研究中心认为，钢铁、电力等行业的并购有望率先获得支持。央行2008年三季度货币政策执行报告指出，目前钢铁行业面临一定困境，但这也正是钢铁行业全面升级的重要契机。而面临全行业首年亏损的电力行业也在期待并购贷款的支持，其产业链上下游的并购更是大势所趋。符合国家扩大内需政策的基建、交通运输等行业也有望获得并购贷款的支持。这点我们也不能忽略，但股价已经走的不错，再次介入风险也要注意。

此外，我们国元证券研究中心也再次提醒，在竞争已很充分的领域，如商业和地产等行业，民营企业的并购活动也有望活跃。不过，最近必须防备一些很难获得贷款的上市公司借助此消息炒作并购概念，不要眉毛胡子一把抓，我们既看到了希望，又要及时意识到风险。

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⑻ 信托公司发放并购贷款有什么独到之处

(1)灵活的交易结构。信托在交易层面具有较强的灵活性，能够采取发行信托计划、成立并专购基金、属与外部机构合作等多种方式参与到多种收购模式中，并且可以采用股债结合以及优先次级等结构设计，合理放大杠杆、灵活配置资金、有力把控风险。

(2)结构化融资经验。过去几年信托公司在房地产行业深耕细作，积累了较为丰富的夹层融资和结构化融资经验，这种经验可以迁移到非房地产领域，并且可以从房地产行业的并购整合业务切入。

(3)大额资金投放能力。信托公司可以以集合资金信托、单一资金信托的方式募集资金，募集方式灵活，手续简便，并且可以通过放大杠杆的方式在短期内募集大量资金投入到并购项目，在银行的并购贷款有额度限制时，信托可以形成错位竞争。

(4)私密性。在某些特定的情形下，信托可以在不暴露委托人的前提下帮助并购方实施收购。

⑼ 并购贷款利息如何资本化，怎样操作的

随着资本经济的发展，企业并购已经不是什么新鲜事，在企业并购过程中，如果收购方资金不足，通常采用商业并购贷款或是信托融资的方法融资。在此情况下，并购贷款利息和信托融资利息如何资本化才能保证利益最大化呢？小编通过下文为您详细解答。
一、并购贷款利息资本化
在中国的银监部门推出商业并购贷款政策之前，企业不能公开的使用银行贷款开展并购，所以也就不存在并购借款利息资本化的问题。2008年，银监会推出商业并购贷款政策后，为股权并购而发生贷款的情况增多，这部分利息是否可以资本化?我认为不可，原因是并购贷款利息不符合利息资本化的条件。分析如下：
关于利息费用资本化的规定，见“企业会计准则第17号-借款费用”。该准则第四条规定“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”。该准则第五条规定“借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(一)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;
(二)借款费用已经发生;
(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。”
根据上述描述，并购贷款利息不符合资本化的条件：
(一)投资一旦确定，从签约、付款到工商登记过户一般不需要很长时间(前期的选择和洽谈过程不包括在内)，一般情况下，付款之后甚至签约之后，被收购企业的权益就归属于收购方了。
(二)从企业取得并购贷款时间看，并购贷款一般在企业取得并购股权后才可取得。因为提供并购贷款的银行一般都要求以并购股权作为质押，并购股权也只有等到过户手续完成后，才能够办理。过户手续都完成了，并购也就完成了。这时候，企业才拿到并购贷款(可见对并购贷款操作的某些规定是非常迂腐可笑的，一般情况下，不支付资金，被收购方又怎么可能同意办理股权过户呢?所以与之相关的是各种名目的过桥贷款的出现)。所以，也就不存在在购建过程中发生借款利息的问题。即使个别情况，企业在并购还没完成前已经取得了并购贷款，这个过程也是较短的，一旦收购完成，就需要停止资本化。从重要性原则和谨慎性原则出发，也没有资本化的必要。
(三)并购完成后，收购方就会取得相应收益，并购贷款的利息就是取得收益的成本，从收入费用配比角度，这部分利息也不宜资本化。
二、信托融资利息资本化
通过信托融资收购企业股权的一般路径是：收购方与信托公司签署信托协议——信托公司代持被收购企业股权——收购方与信托公司签署股权托管协议，收购方实际行使在被收购企业中的管理权——收购方逐步从信托公司收回被收购企业股权。
与并购贷款操作方式不同，信托融资并购是取得对收购企业的实际管理权在先，而支付资金在后。
这时候，收购方要支付给信托公司代价就包含信托本金和利息，这部分利息实际上已经转换为收购代价，是可以资本化的。根据“企业会计准则第2号-长期股权投资” 第四条规定“ 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。”这时候，收购方支付的现金中就包含了利息，所以利息自然就是收购成本的一部分。由于收购方一般实际享有信托公司代持股权阶段的被收购方收益，所以，对于该段期间的被投资方分红，可以相应减少收购方的投资成本，如此实际上也可以抵减信托融资利息实际资本化所带来的投资成本的增加。另外，收购方在账务中录入了投资成本后，就应该对投资项目进行公允值计量，这是后话。
综上，我们可知并购贷款利息以及信托融资利息都可以资本化来达到资本的利益优化，在企业并购融资中，由于融资方式的不同，贷款利息的资本化方式也不尽相同。
（来源：资云网）

⑽ 信托公司参与并购有什么优势

(1)灵活的交易结构。信托在交易层面具有较强的灵活性，能够采取发行信托计划内、成立并购基容金、与外部机构合作等多种方式参与到多种收购模式中，并且可以采用股债结合以及优先次级等结构设计，合理放大杠杆、灵活配置资金、有力把控风险。
(2)结构化融资经验。过去几年信托公司在房地产行业深耕细作，积累了较为丰富的夹层融资和结构化融资经验，这种经验可以迁移到非房地产领域，并且可以从房地产行业的并购整合业务切入。
(3)大额资金投放能力。信托公司可以以集合资金信托、单一资金信托的方式募集资金，募集方式灵活，手续简便，并且可以通过放大杠杆的方式在短期内募集大量资金投入到并购项目，在银行的并购贷款有额度限制时，信托可以形成错位竞争。
(4)私密性。在某些特定的情形下，信托可以在不暴露委托人的前提下帮助并购方实施收购。