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滨江集团2017拿地

发布时间:2021-09-21 07:54:26

① “两集中”下的地产大变局:竞争加剧,兼并重组将成常态

今年2月底,我国22个重点城市开始对住宅用地实行“两集中”供地新政,各城市的土地出让节奏被打乱,上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。但从22城的土地成交情况来看,核心城市、核心板块土地热度仍维持高位,市场竞争激烈。事实上,22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点,也是上半年百强房企投资的转折点。在新的土拍政策下,房企们面临着资金实力的考验,“两集中”也对其后期的运营能力提出了更高要求。
上半年百强房企投资转折点
从4月15日长春“打出第一枪”,到6月29日武汉首场集中出让结束,22城首轮集中出让日前正式收官。据贝壳研究院统计,首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。
其中,杭州以1178.53亿元的总成交金额居于首位,57宗地块全部成功出让,其中44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%;北京以1110亿元的土地出让金紧随其后,位列全国第二位,30宗供地中有10宗地进入投报高标准商品住宅建设方案阶段,紧随其后南京、广州、上海分别收金993亿元、906亿元、857亿元。
以热点城市作为试点切入,“两集中”政策希望实现平抑地价、抑制溢价、调控房价的最终目的,而22座城市均有其明确且严格的土地竞拍规则,“双限”“竞配建”“竞自持”成为多城市土地出让必备规则。贝壳研究院认为,22城“量增价稳”目标基本实现。据中指院等机构数据,广州、北京、深圳和福州4城的成交楼面价确有所下降。
但整体来看,房企实际参拍热情较高。首轮集中出让中,高溢价地块频出,不少热点城市的地块更是刷新了楼面价纪录。例如,建发以45%的溢价率拿下广州南沙区一地块,楼面价约为2.36万元/平方米,刷新南沙楼面价纪录;德信以楼面价13671.54元/平方米拿下武汉东西湖区一地块,刷新东西湖楼面价等。
资金实力雄厚的全国性房企及本地国企则成为“两集中”的最大赢家。截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块,占全部地块的比重超四成。克而瑞强调,整体来看,22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点,也是上半年百强房企投资的转折点:随着企业“三道红线”指标不断优化,二季度,随着首批集中供地城市开始集中供地,房企投资积极性显著提升,TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。截至2021年上半年末,新增货值百强门槛为105.1亿元,同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。
兼并重组将成常态
克而瑞地产研究认为,规模房企的策略仍是聚焦首轮集中拍地。这主要是因为,一方面资金优势可以“先发制人”,另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值,也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。
在新的土拍政策下,每个城市每年三次集中出让土地,给房企带来了资金实力的考验,不少开发商因此调整了竞拍战略,以适应新的市场竞争格局。
例如,为减少前期资金投入以及后期的运营风险,“联合拿地”成为不少房企的土地策略之一。据克而瑞统计,在此轮集中供地中,滨江集团以67%的联合比例成为最爱联合拿地的房企,而金科、卓越、首开均保持60%(含)以上的联合拿地比例。
同时,《华夏时报》记者也注意到,部分房企倾向多元化拿地方式。比如,此轮集中供地中,绿地集团出现的次数屈指可数。一位接近绿地的人士对《华夏时报》记者解释说,除公开市场外,绿地也通过产业地产和基建先行的方式拿地,在各地有一些贸易港和技术开发区的项目,也有自己的基建板块,通过这些跟当地政府谈判,拿地会比较便宜。其表示:“虽然开发周期长,但利润率比公开市场要高一些。”
如今,第二批集中供地陆续拉开帷幕。业内人士普遍认为,首轮集中供地热度高涨,新规“试水”的恐慌感是重要因素。随着政策不断完善,考虑地方政府集中供地政策或存在调整可能,以及房企资金日益趋紧等情况,今年第二、三批集中供地市场将有所降温。
在日前举行的股东大会上,中国金茂管理层表示,土地“两集中”需要时间检验,行业出现波动是正常的,第一阶段的抢地局面不会持续,下半年热度应有所下降;在6月16日龙湖集团召开的周年股东大会上,首席执行官邵明晓也直言,接下来二、三次集中供地“不会像现在这么热,毕竟是第一次(集中供地),大家可能比较紧张和冲动,下半年可能会有所降温。”
克而瑞认为,在接下来的土拍中,从投资的角度而言,长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场,未来这些市场的竞争激烈度仍会加剧,预计2021年三季度市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。
不过,克而瑞也强调,“考虑到融资环境并未发生宽松的转变,头部房企首发领跑的同时,同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后,预计投资的脚步将略有放缓”。对于中小房企而言,克而瑞认为核心城市第二、三轮集中供地将成为其投资的窗口期与机遇期,“尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市,是中小房企补充优质土储的首选”。
与此同时,房企之间分化也将继续:凭借着资金量、资金渠道等优势,规模房企、龙头房企将“强者愈强”,中小房企或将被迫向非重点城市下沉,优胜劣汰、兼并重组将成为市场常态。

② 地产前景超预期有几家

2019年中国房企业绩分析

2019年房企业绩终于落定。10年间,“千亿”房企从1家扩容至36家,“百亿”阵营已有152家,TOP10门槛已提升至2425亿元。“碧万恒”不出意料地继续稳居三甲,合计销售额超过2万亿元。

2019年12月31日晚,中指研究院发布《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》(以下简称《排行榜》)显示,碧桂园继续蝉联销售冠军,全年销售额达7715亿元,比2018年增加569亿元,增长率7.96%;万科和恒大分列二三位;TOP10
最后两席,世茂站稳第九,华润与龙湖并列第十。

2019年中国房地产销售额百亿企业TOP10统计情况



数据来源:前瞻产业研究院整理

2019年共计152家房企跻身百亿军团,销售额增速均值为21.3%;权益销售额过百亿的房企共有147家,权益销售额共计9.6万亿元,市场份额59.5%。

“千亿”正在成为房企新的业绩分水岭和目标。2019年,滨江、奥园、美的置业、中国铁建、龙光等成为“千亿”新贵。

“千亿”新贵中,滨江集团排名提升最快,以35.75%增幅从第37名跻身第28名,实现了梯队跨越;中国奥园从2018年的913亿元跃升至1180亿元,增长超过29.24%,并从第35名升至第29名;美的置业以21.89%的销售业绩涨幅从第38名升至第34名。

对于2019年新晋“千亿”房企,中指研究院上海分院研究总监方颃分析指出,滨江集团在区域布局上仍然是立足杭州、继续深耕浙江、辐射长三角,未来会加大对粤港澳等潜力城市群的投资力度;

中国奥园重点布局一二线核心城市及强三线城市,区域上更多聚焦于粤港澳大湾区;

美的置业冲“千亿”过程中兼顾拿地快节奏和优化土地布局,二线和强三线城市主战场,在形成一定的规模效应后,2019年也开始策略性地进入一线城市。

榜单中也不乏成绩下降的企业,如泰禾集团2019年销售额较2018年减少516亿元,下滑35.44%,排名从TOP20跌落至第37名,退出“千亿”阵营。

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

③ 2020年上半年房企拿地的侧重点在哪

根据中指研究院最新发布的《2020上半年全国房地产企业拿地排行榜》来看,房企拿地布局的重点聚焦在二线,长三角仍为热点。

图:2020年1-6月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况

从全国住宅用地成交总价TOP10来看,6月份入榜地块主要集中于一二线城市,成交金额门槛为40亿元。入榜地块中,武汉入榜3宗地块,总成交金额为211亿元,其中汉阳区滨江大道以西地块以总价78亿元占据榜首;杭州入榜2宗地块,总成交金额为112亿元;一线城市中,广州、深圳和上海各入榜1宗地块。另外,三线城市中东莞有1宗地块入榜。

④ 滨江·金色黎明的项目介绍

金色黎明紧贴的城东新城,城东新城内八大综合体的建设、地铁1、4号线及快速公交等构成的多唯立体交通网络、众多学校及医院等生活配套设施的打造,都将成为金色黎明及其他区域内楼盘的丰盛配套。航母规模的低密度花园社区金色黎明备受期待,60万方的超大规模,2.2的低容积率,四园一河近11万方景观体系。金色黎明是主城区难能可贵的航母大盘,气势非凡,而低密度则为项目奠定了花园社区的基础,更大的楼间距,更多的绿化面积,金色黎明仅一期就拥有超2万方的内部园林。而金色黎明西临笕桥港,南面是宽达35米的景观绿化带,东南边还有一个黎明公园,北面则有草庄公园,内外皆景,金色黎明全部三期内部园林再加外部绿化,构成了四园一河近11万方的景观体系。源于滨江体系的品质传承金色黎明和曙光之城在产品上的区别是金色黎明为全毛坯项目,而曙光之城部分精装,其他方面,传承滨江集团一贯的品质体系,金色黎明和曙光之城旗鼓相当。早在滨江集团拿下金色黎明地块时,金色黎明便被定位为城东新城的标杆产品,金色黎明将采用铝板幕墙体系,采用德国旭格门窗,而这都是城中高端豪宅的应用材质。

⑤ 第二轮集中供地规则迎“巨变” 多个热点城市控地价

继深圳、天津之后,又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。

8月11日,青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称,7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

同日,有市场消息称自然资源部已召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。与此同时,一份文件在业内流传,文件提及“单宗住宅用地溢价率不得超15%,决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率;在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”经媒体核实,该文件内容属实。

据贝壳研究院统计,至8月10日,22个集中供地城市中,已有11个城市公告了第二批集中供地计划。苏州、深圳、青岛、长春、杭州、济南、天津二批次起始楼面价,较首批次均有一定幅度上涨。其中,深圳虽然加大了非核心区土地供应的规模,但起始楼面价仍较首批上涨了29.1%。

“政府之所以展开集中供地,是为了实现‘三稳’目标,但从热点城市首批集中供地的实际情况来看,土地市场热度不降反升,进一步增强了房价上扬的预期。这样的市场表现,一定程度与试点集中供地的初衷相悖。”中原地产高级研究经理卢文曦表示,因第二批次集中供地规则生变,近期将有更多城市中止或延期进行土地出让。

首轮集中供地问题凸显

在青岛“终止”第二批次集中供地出让活动的前一天,天津市规划和自然资源局发布公告,延长了61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间,挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日,延期20天。

此外,深圳原本应于8月9日进行第二批22宗土地的集中出让,但8月6日暂停这批地块的出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

“几个城市之所以暂缓二次集中供地,很可能是留出时间对土地出让规则做出调整。近期中央多次明确要稳地价、稳房价、稳预期,而土地市场作为稳预期的重要部分,如果不对相关规则做出调整,恐怕不能很好适应当前的市场环境。”亿翰智库首席研究员张化东告诉记者。

多位接受采访的业内人士指出,部分城市今年首批集中供地溢价率高企,导致地价居高不下。

“青岛首批土地集中出让中,开平路45号地块曾引发多家房企竞价,最终以超过60%溢价率成交,这样的走向与政策基调不太相符。”中指院青岛分院研究主管郭晓锋说。

一家福建房企市场部经理表示,“首次集中供地中有好几个城市的土地成交,不仅溢价率高,而且土地成交单价较去年出现不同幅度上扬。“由于土地市场热度较高,市场预期也随之水涨船高,一定程度对房地产调控措施形成了反作用力。”

而地价进一步走高,在很大程度上压缩了房企的利润空间。此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问,杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何,董事长戚金兴回应,公司努力做到1%-2%的净利润水平。而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地,在业内引发热议。

前述福建房企市场部经理指出,在企业层面,首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金,但由于土地成交单价走高,有不少项目赚取的只是销售额,项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者,其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地,虽然参拍率很高也对不少地块意向很强,但真正出手的并不多。

“这其中的原因在于,一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快,超过我们预期。经过测算利润实在太低,有些项目按拍下来的成本测算,短期内甚至可能是亏本的。当然企业之间资金成本、产品策略不同,可能会有所差异,这些项目他们也许是赚钱的。”上述人士补充道。

其进一步表示,“如果二次集中供地的地价还那么高,企业拿地意愿会明显下降。而且经过首轮供地,不少企业手上可投资的资金也有所减少。考虑到房企购买意愿及投资实力的因素,一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍。”

⑥ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

一波激烈的“抢地”大战后,今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即,厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。

不过进入8月以来,多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日,济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前,宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。

截至目前,深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告;北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中,天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。

那么,接下来的集中土拍将发生怎样的变化?优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略?土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响?

房企激情“抢地”后

“(房企)在拿地过程中价格预估是可以适当激进的,否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地,也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。

据贝壳研究院统计,22城首批集中供地中,有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%;北京占比最高,达56.32%。

多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者,“双集中”供地新政之下,对于严重依赖公开市场拿地的房企而言,在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是,各城首批集中供地热度逐渐被推高,并逐渐演变为集中“抢地”。

“现在即便测算出拿下这块地不赚钱,为了排名、品牌或者留住专业的人才,都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示,房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何,就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润,也可以从其他地方找回来。

在市场紧张情绪的裹挟下,上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示,22城首批集中供地中,融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企,拿地总金额约3372.9亿元,占22城总出让金额的32%。

记者观察发现,除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外,部分“三道红线”处在绿档的房企,在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。

以越秀地产为例,其中报显示,今年上半年,越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块,总建面约500万平方米。而2020年全年,越秀地产新增土地22块,总建面560万平方米。

“无论如何,上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称,这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年,所以这个数额会较往年同期大一些。

不过,“拿地一时爽,事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中,众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”,但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件,有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。

如在杭州首批集中土拍中,滨江集团共拿下5宗地,当被问及这些地块的利润时,其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。

在22城首批集中供地中,包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来,“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率,反而进一步压缩了房企的利润”。

“拿地价格预估可适当激进,但又不能盲目激进,需要对项目价格预估进行合理分析和判断,判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素,这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。

“不可否认的是,部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险,不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为,首批集中供地的城市本身存在分化,而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市,在房企本身财务稳健的前提下,合理利润可以得到相应保障。

“联合拿地”应对风险

“双集中”供地新政之下,土地都被谁拿走了?据好地网统计,在首批集中供地中,拿地金额排名前10的企业中有5家是国企,排名前50的企业中有22家是国企。

中指研究院数据显示,今年上半年,百强房企拿地总金额达16485亿元,同比增长4.6%,门槛值为37亿元,与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看,房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。

值得注意的是,集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险,“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中,滨江集团以67%的联合拿地比例领跑,金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。

从城市层面看,以广州为例,4月底首批集中供地共成交42宗地块,揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现,大多数高总价、高溢价地块,房企不仅倾向于前期联合拿地,后期联合开发也成首选。

在广州白云区,正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块,溢价率20.8%,成交楼面价16658元/平方米,将联合新城控股共同开发;招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块,溢价率15.4%,成交楼面价26643元/平方米,将联合南国置业开发。

此外,金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块,溢价率31.5%,成交楼面价11038元/平方米,将联合景泰富业开发。

不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下,并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波,就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地,也引起行业的普遍关注。

8月10日,宋都股份公告称,因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约,给公司短期内的资金安排带来巨大压力,因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中,宝龙地产表示,与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准;祥生控股则称,并未与宋都签署过任何协议。

按照计划,今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块,总金额达45.84亿元,显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题,因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润(3.21亿元)的15.58%。

集中土拍规则优化调整

“双集中”供地新政,旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示,今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中,厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%,其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然,首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。

那么,接下来的集中土拍会产生怎样的变化?其变化传导至楼市又会产生怎样的影响?8月6日,深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权;8月11日,青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”;8月18日,杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌,这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。

此外,北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中,天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。

对于多城中止或延期第二批集中土拍,行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称,自然资源部召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整,包括竞拍企业需具有房地产开发资质,加强对房地产企业购地资金的来源审查,限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价,到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

《每日经济新闻》记者查询发现,天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则,基本与上述消息的内容相吻合。

如8月13日,福州宣布第二批集中土拍延至9月,同时对19宗地块的最高价格进行了调整,最高溢价率均不超过15%。另外,调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整,以及多幅地块出让条件优化等方面。

8月10日,天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日,并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定,单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人。

“这样的话,利润是有的。乐观估计,可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者,现在一些企业已调整资金,盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升,房企拿地的机会可能明显增加。

值得一提的是,无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”,在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式,目的是抑制地价热度过高,达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显,无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%,和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低,同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。

“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’,一方面在推动建立房地联动机制,实现限房价、控地价、提品质的同时,对于房企开发的合理利润会有所保障,减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为,另一方面也会强化对房企的资格审查力度,通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率,土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。

某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示,该城市第二批集中供地规则调整后,核心是严格控制溢价,并且减弱土地市场竞争的自由度,以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则,则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升,地产板块的底层逻辑或将被改写。

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面,通过降低地价来控制房价,保证开发商利润和房屋品质,这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”

土拍规则调整利好房企

第二批集中土拍规则优化调整,对房企未来的布局会产生何种影响?

“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制,高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称,开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局,在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫,短期内布局新的城市的计划会减少。

“预计后续集中供地的城市会扩容,不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为,长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。

“当前金融管控的严厉程度前所未有,商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来,企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。

一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称,他熟悉的一个全国排名前20的房企,今年上半年拿了不少地,但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象,有些地块虽然找到合作方,但因为没利润最终演变为“互相掐架”:一个告对方违反企业规则,一个告对方侵害名誉权。

对于房企拿了高价地后的利润找补空间,一位不愿具名的业内人士告诉记者,一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润,或去其他城市找补亏欠;其次,有地有项目的房企可以向供应商融资,维持信用评级和体量规模,再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分,也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。

“今年上半年企业拿地情况,与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为,早年抢地的副作用在此后两三年开始显现,导致一批房企要么栽倒,要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛,这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业,在大量囤地之后仍有担忧。

艾振强认为,第二批集中土拍规则调整,对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游,进而导致行业休克性调整的事件发生,同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。

在22城首批集中土拍中,部分热点城市虽然溢价率高企,但对于头部房企而言,因为其融资基本都是自有资金作配置,因此能把利润压到很低,即使有2%~3%的利润也能活下去。不过,这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。

在更严格的土地和金融规则下,这样“碾压式”的实力悬殊,导致基本拿地的都是头部房企和央企国企,而中小房企的生存空间则越来越小。

随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整,一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性,尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企,资金来源或将受到限制,同样规模的民营房企的拿地机会将增加,资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示,在此基础上,中小房企将获得喘息空间,生存空间加大。

“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化,三四线城市也开始‘跟风’调整规则,所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。

“回过头来看,在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来,上半年拿地的公司,可能会有大比例项目真的不赚钱,但下半年在新的土拍规则下拿地,可能就能争取到一些利润空间。

实际上,集中供地之外,已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现,今年上半年,浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍,往往只有少数几家房企参拍,苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。

“集中供地基本利润比较薄,反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来,不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷,土拍溢价率创下新低,或许也正是中小房企的机会。

上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示,22城外的三四线城市,较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化,这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。

⑦ 上海合生滨江房地产开发有限公司怎么样

上海合生滨江房地产开发有限公司是2017-04-25注册成立的有限责任公司(外商投资企业法人独资),注册地址位于上海市杨浦区庄河路132号1层。

上海合生滨江房地产开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是91310110MA1G8E0J0Q,企业法人沈宇嵩,目前企业处于开业状态。

上海合生滨江房地产开发有限公司的经营范围是:房地产开发经营,物业管理,商务信息咨询,建筑装饰材料销售,停车场库经营,酒店管理,会务会展服务,展览展示服务。 【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】。

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⑧ 贷款买房到放款后用不用去楼盘开发票

你是贷款买的房子,如果放款之后有的楼盘会给你开收据,有的楼盘会直接给你开发票,在这种情况下你可以直接联系小区开发商,通常都会给你开收据,等到开发票的时候再会把发票给你。

买房贷款,是这样的申请流程。

购买房屋时,许多购房者会因资金不足而选择向银行借款,很少会有人一次性全款购房。而贷款的方式有很多种相对也比较复杂。其中,最常见的两种还款方法是等额本息和等额本金。但是有很多购房者对这两种还款方式一无所知,甚至无法区分等额本金和等额本息之间的区别?

等额本金与等额本息的区别

等额本金与等额本息的区别:

等额本金:每个月还款额不同,随着期数的增加月还款额不断递减,这种方式是将贷款本金按还款总月数均分,再加上上期剩余的本金利息得出月供数额。

计算方式:

月供=(总本金/总期数)+(本金-累计已还本金)*月利率;

月本金=总本金/总期数;

月利息=(总本金-累计已还本金)*月利率;

总利息=(总期数+1)*总本金*月利率/2;

总还款额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+总本金;

等额本息:每月还款总额相同,因为月供中的本金占比逐月增加,利息逐月减少,总期数不变。

计算方式:

月供=[本金*月利率*(1+月利率)*贷款月数]/[(1+月利率)*还款月数-1];

月利息=剩余本金*贷款月利率;

总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)*贷款月数/[(1+月利率)*还款月数-1]-贷款额;

还款总额=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)*贷款月数/[(1+月利率)*还款月数-1];

贷款期限越长利息相差越大

在一般的情况下,等额本息支出的总利息比等额本金要多,而且贷款期限越长,利息相差越大。

等额本息随着还款后贷款本金的逐步减少,利息比例逐渐减少;等额本金每个月还款的本金数值保持不变,利息逐月减少,月还款总额逐渐降低。

同时,我们可以看出来在前八年中,等额本金还款总额更高,利息少一些,但是月供压力会更大,这段时间也几乎感受不到利息少的好处。因此等额本息说白了就是用更多的利息来换取更小的还款压力,对于首付资金较少的人群来说,等额本息的还款方式能够支持更大总额的贷款,而对于带有投资目的和首付比例比较高的购房者来说等额本金会更加合算。

申请购房贷款要注意那些?

1、金额应量力而为

一些购房者认为贷款金额越大越好。实际上,情况并非如此,因为贷款是要还的,如果买方的贷款期限长且贷款金额更大,则将支付的贷款利息将会更多,这将增加还款压力。

2,首付与收入

根据当前规定,首套通常需要30%首付,第二套房子至少需要40%的首付。此外,最好确保他们的月收入达到月还款额的两倍以上,这可以帮助提高抵押合格率。

3、申请贷款前请勿使用公积金

如果在贷款前提取公积金余额,则公积金账户上的余额将变为零,因此,公积金贷款限额也将变为零。换句话说,您目前无法成功申请公积金贷款。

4、提前还贷

不要以为手上有一定资金后随时都可以提前还贷,这要根据具体的贷款方式以及还贷时间来综合考虑。有的时候提前还贷未必是好事。

大家在选择房贷的还款方式时应根据个人需求、风险偏好以及经济能力来决定,如果还款能力比较强,选择等额本金就能减少利息总量,但若是房贷负担比较重,那么选择等额本息,压力就会小一些。

等额本金前期还款压力比较大,后期压力逐渐递减,因此适合还款力强、首付比例高的人群,另外年纪稍微大一点的人群也适合该种方式,因为随着年龄的增加,收入可能会逐渐减少。

等额本息每月还款额度相同,适合有规律开支计划的家庭和刚刚开始赚取薪水的年轻人,这部分人群随着年龄的增加收入和职位会逐步增加,这类人群选择等额本金的话,前期压力会非常大。

因此,两种方式各有其独特的优势与劣势,每个人都应该根据目前和未来自己的收入状况进行选择,不要相信别人简单的一句建议。

⑨ 第二轮集中供地规则迎“巨变” 多个热点城市将控地价、降低溢价率

继深圳、天津之后,又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。

8月11日,青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称,7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

同日,有市场消息称自然资源部已召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。与此同时,一份文件在业内流传,文件提及“单宗住宅用地溢价率不得超15%,决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率;在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”经媒体核实,该文件内容属实。

据贝壳研究院统计,至8月10日,22个集中供地城市中,已有11个城市公告了第二批集中供地计划。苏州、深圳、青岛、长春、杭州、济南、天津二批次起始楼面价,较首批次均有一定幅度上涨。其中,深圳虽然加大了非核心区土地供应的规模,但起始楼面价仍较首批上涨了29.1%。

“政府之所以展开集中供地,是为了实现‘三稳’目标,但从热点城市首批集中供地的实际情况来看,土地市场热度不降反升,进一步增强了房价上扬的预期。这样的市场表现,一定程度与试点集中供地的初衷相悖。”中原地产高级研究经理卢文曦表示,因第二批次集中供地规则生变,近期将有更多城市中止或延期进行土地出让。

首轮集中供地问题凸显

在青岛“终止”第二批次集中供地出让活动的前一天,天津市规划和自然资源局发布公告,延长了61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间,挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日,延期20天。

此外,深圳原本应于8月9日进行第二批22宗土地的集中出让,但8月6日暂停这批地块的出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

“几个城市之所以暂缓二次集中供地,很可能是留出时间对土地出让规则做出调整。近期中央多次明确要稳地价、稳房价、稳预期,而土地市场作为稳预期的重要部分,如果不对相关规则做出调整,恐怕不能很好适应当前的市场环境。”亿翰智库首席研究员张化东告诉记者。

多位接受采访的业内人士指出,部分城市今年首批集中供地溢价率高企,导致地价居高不下。

“青岛首批土地集中出让中,开平路45号地块曾引发多家房企竞价,最终以超过60%溢价率成交,这样的走向与政策基调不太相符。”中指院青岛分院研究主管郭晓锋说。

一家福建房企市场部经理表示,“首次集中供地中有好几个城市的土地成交,不仅溢价率高,而且土地成交单价较去年出现不同幅度上扬。“由于土地市场热度较高,市场预期也随之水涨船高,一定程度对房地产调控措施形成了反作用力。”

而地价进一步走高,在很大程度上压缩了房企的利润空间。此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问,杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何,董事长戚金兴回应,公司努力做到1%-2%的净利润水平。而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地,在业内引发热议。

前述福建房企市场部经理指出,在企业层面,首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金,但由于土地成交单价走高,有不少项目赚取的只是销售额,项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者,其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地,虽然参拍率很高也对不少地块意向很强,但真正出手的并不多。

“这其中的原因在于,一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快,超过我们预期。经过测算利润实在太低,有些项目按拍下来的成本测算,短期内甚至可能是亏本的。当然企业之间资金成本、产品策略不同,可能会有所差异,这些项目他们也许是赚钱的。”上述人士补充道。

其进一步表示,“如果二次集中供地的地价还那么高,企业拿地意愿会明显下降。而且经过首轮供地,不少企业手上可投资的资金也有所减少。考虑到房企购买意愿及投资实力的因素,一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍。”

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