租戶說開金融公司

⑴ 套路「租金貸」招數升級 這些「防範招」請查收

原標題：套路「租金貸」後遺症難消 招數升級風險隱現

傳統租房旺季隨畢業季一起到來，租房人群如何避「坑」受各方關注。

人民網房產近期調查發現，去年曾使租客深陷風波的套路「租金貸」衍生了新招數，租客或為此承擔更大風險，值得警惕。與此同時，尚有部分租客因住房租賃企業缺位導致的押金租金不退、額外扣款、預支付降級、徵信逾期、貸款被拒等問題，依然未得到有效解決。

律師提醒租客，應審慎判別簽訂「租金貸」合同，謹防套路陷阱，遠離不規范中介。

轉嫁風險，套路「租金貸」招數升級

一般而言，「租金貸」模式多指住房租賃企業向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預先把整期租金付給租賃企業，再由租賃企業交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

據業內人士透露，租賃企業通常會截留貸款，再以季付或月付方式延遲付款給房東，並將資金用於擴張、裝修等其他用途，導致自身杠桿率較高、資金運作不規范等問題。一旦租賃企業爆發資金問題，功能缺位，將造成金融公司、房東、租客三方面的風險與損失。

在實際操作中，因為貸款計入租客徵信記錄，且涉及租賃企業、房東、租客、金融公司四方，「租金貸」往往被租客拒絕。部分租賃企業採取了隱瞞實情，以「內部流程」為借口獲取租客手持身份證照片等隱私信息的手段，誘導簽貸，使得「租金貸」變「套路貸」。

近期，多位北京達人寓的租客向人民網房產反映，達人寓誘導「押一付三」的租客換成「押一付一」，實質上是為租客辦理「租金貸」。而已經使用「租金貸」的達人寓租客，則被要求重新簽訂貸款合同。與以往不同的是，本次租金貸款直接發放到租客個人賬戶，再由租客轉給達人寓。

租客王元告訴人民網房產，新合同是通過達人寓的微信小程序簽約，放貸方是笑臉金融。「達人寓只說『押一付一』可以減輕租戶壓力，我們當時覺得還不錯，弄完了才發現是貸款。」他說：「資金先到我們賬戶，然後我們被要求一次性把貸款轉到達人寓公司賬戶。」

業內人士分析，通過這種周轉手段，租賃企業將債務風險轉嫁給了租客。

由於此前租客並不直接接觸租金貸款，租賃企業出現問題後，金融公司有義務協助租戶解決被房東趕出後停止還款導致的徵信問題。但新的支付方式中，租賃企業與金融公司之間不存在制約關系，即無論後續情況如何，租戶都需要按約還款，且憑借租客個人力量，更難尋回轉給租賃企業的租金貸款。

達人寓回復人民網房產稱，針對工作人員隱瞞貸款、誘導簽貸行為，達人寓已要求合作的金融公司不得向租賃工作人員發放辦理貸款的獎勵，並要求工作人員盡到告知租客實情的義務。

據人民網房產了解，「租金貸」招數升級並非孤例，部分通過北京昊園恆業房地產經紀有限公司租房的租客，提供了與晉商消費金融有限公司簽訂的貸款合同，合同內容顯示，晉商金融發放的貸款資金由借款人自主支付給昊園恆業。

昊園恆業租客提供了退租交接表及退租後第三方貸款平台依然未結清照片。

人民網房產多次撥打昊園恆業工商登記信息中的手機號碼，其中接通的一位工作人員確認收悉采訪函，截至發稿，未有回復。

北京市天地昊房地產經紀有限公司租客王維東建立的維權溝通群包含300多位租客，2019年1月曾於北京西城公安分局集體報案，目前未有進一步動態，租客聯系不到天地昊工作人員。

北京財盛達資產管理有限公司的租客向人民網房產反映，因財盛達2018年11月強制要求租客由向晉商金融還款改為向財盛達交租，導致租客徵信逾期。目前財盛達工作人員已無法聯系，收購方奧南雅舍（北京）房地產經紀有限公司表示不承擔相應責任，並要求租客續租一年，否則不予退還押金。

與此同時，蘇州樂棧公寓、北京溫馨屋房地產經紀有限公司、北京雙強志遠房地產開發有限公司的租客，也有人遭遇了相似的問題，租賃企業失聯或不承擔責任，租客徵信逾期與資金損失比較普遍。

人民網房產多次撥打上述6家企業工商信息上登記的電話，並逐一發送采訪函，蘇州樂棧和北京財盛達工作人員得知采訪訴求後，否認了與企業的關聯性，其餘企業截至發稿未有回復。

梳理發現，上海寓見、北京昊園恆業、北京財盛達、北京溫馨屋、北京雙強志遠5家租賃企業辦理「租金貸」的貸款出借方均為晉商消費金融有限公司。為了了解晉商金融如何判斷貸款合同的合規性、如何把控租賃企業提取資金的風險、怎麼退回多扣款項及協助租客清除被動因素導致的徵信逾期記錄，人民網房產向晉商金融發送了采訪函。

晉商金融董事會辦公室已確認收悉采訪函，但截至發稿尚未回復。

打破困局，專家呼籲加強監管

租賃企業為什麼熱衷於對「租金貸」動手腳？「租金貸」的發展如何解局？

曾任我愛我家集團控股公司副總裁的胡景暉向人民網房產表示，長租公寓核心資產價格過高，年化收益率低，缺乏有效的融資渠道，於是，市場催生了「租金貸」。而套路「租金貸」客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客與房東身上。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，長租公寓爆雷與過度使用「租金貸」資金高價收購房源，導致長租公寓入不敷出有關，也與租金貸監管不嚴，被挪做它用有關。

存在各種弊端與風險的同時，還有專家指出，作為一種金融創新方式，問題並不在「租金貸」本身，而是因為在使用過程中缺乏有效的監管。應當充分意識到"租金貸"在房屋租賃行業存在的積極作用,滿足運營主體的合理融資需求。

隨著大城市房價走高和年輕人才的不斷流入，房屋租賃需求也逐漸增加。尤其是臨近畢業季，號稱「拎包入住」「分期付款」的長租公寓吸引了不少在大城市打拚的高校畢業生，適當的金融支持有利於緩解他們的房租壓力。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，監管層需要加強租賃市場金融風險的管控。比如可以適當提取一部分資金進行監管，類似等價於房客一個月租金的貸款資金，這樣有助於防範各類租賃合約違約後的風險。

實際上，針對風險頻發的套路「租金貸」， 2018年下半年以來，全國多地相繼發文規范「租金貸」業務。

北京多部門要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；上海要求小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與租賃企業合作開展個人「租金貸」業務；重慶整頓違法違規「租金貸」行為，嚴禁中介機構強迫、誘騙承租人簽訂「租金貸」；海南規定住房租賃企業不得自行開辦「租金貸」等金融業務……

去年8月，中國銀保監會要求進一步完善差別化房地產信貸政策，嚴禁「首付貸」和消費貸資金流入房地產市場等違規行為，堅決遏制房地產泡沫化。今年1月，銀保監會再次要求，堅持不懈治理金融市場亂象，進一步遏制違法違規經營行為，依法處置高風險機構，嚴厲打擊非法金融活動，維護金融市場穩定，同時推動房地產長效機制建設。

「政府並不是盲目打壓『租金貸』業務，而是強調了規范操作的概念。」嚴躍進認為，從各地的政策來看，一是要求租房合同文本中必須具有向租客明確提示「租金貸」風險的條款，二是直接將長租公寓企業與「租金貸」業務剝離。

「『租金貸』有利有弊，不能因噎廢食，做好風險防範，將公寓企業與『租金貸』進行有效剝離即可。同時，還需要向租客提示風險，通過建立資金池保證專款專用，將『租金貸』的資金用於房東房租支付。」趙秀池建議。（文中受訪租客均為化名）

⑵ 融資租賃業務是什麼意思

1、融資租賃是指在實質上轉移與一項資產所有權有關的全部風險和報酬的一種租賃。

2、融資租賃(Financial lease)是指出租方融通資金為承租方提供所需設備，具有融資、融物雙重職能的交易，涉及出租方、承租方、供貨人三方當事人，包括租賃合同、供貨合同等兩個或兩個以上合同。

3、出租方根據承租方的要求和選擇，與供貨人訂立供貨合同支付貨款，與承租方訂立租賃合同，將購買的設備租給承租方使用，租期大部分相當於設備壽命期。

4、租賃期間內，承租方按合同規定分期向出租方交付租金，租賃設備的所有權屬於出租方，承租方在租期內享有設備的使用權。租賃期滿，設備可由承租方留購，續租或退回出租方。

5、在工程機械行業中，融資租賃業務也是在近幾年被引入中國，是由出租人根據承租人對供貨人和租賃標的物的選擇，由出租人向供貨人購買租賃標的物，然後租給承租人使用的一種銷售方式。

(2)租戶說開金融公司擴展閱讀：

1、符合下列條件之一的租賃為融資租賃：在租賃期滿時,租賃資產的所有權轉讓給承租方，租賃期為資產使用年限的大部分(75%或以上)，租賃期內租賃最低付款額大於或基本等於租賃開始日資產的公允價值。

2、融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。

3、中國的融資租賃是改革開放政策的產物。改革開放後，為擴大國際經濟技術合作與交流，開辟利用外資的新渠道，吸收和引進國外的先進技術和設備，1980年中國國際信託投資公司引進租賃方式。1981年4月第一家合資租賃公司中國東方租賃有限公司成立，同年7月，中國租賃公司成立。這些公司的成立，標志著中國融資租賃業的誕生。

4、融資租賃除了融資方式靈活的特點外，還具備融資期限長，還款方式靈活、壓力小的特點。中小企業通過融資租賃所享有資金的期限可達3年，遠遠高於一般銀行貸款期限。在還款方面，中小企業可根據自身條件選擇分期還款，極大地減輕了短期資金壓力，防止中小企業本身就比較脆弱的資金鏈發生斷裂。

5、融資租賃雖然以其門檻低、形式靈活等特點非常適合中小企業解決自身融資難題，但是它卻不適用於所有的中小企業。融資租賃比較適合生產、加工型中小企業。特別是那些有良好銷售渠道，市場前景廣闊，但是出現暫時困難或者需要及時購買設備擴大生產規模的中小企業。

⑶ 21深度｜​一次「兜底」引發的反思：場景金融到底缺了什麼

銀行「兜底」問題公寓租客租金貸，令金融市場頗感震驚。

12月4日，微眾銀行公告稱，已研究制定出保護租客權益的合法合規方案，可以實現即使相關問題公寓租金貸租客不繼續還貸，也可以結清貸款。具體而言，租金貸客戶（租客）退租後，和微眾銀行簽署協議，將退租後相關公寓所欠客戶的預付租金，用於抵償客戶在微眾銀行的貸款，然後微眾銀行結清這筆貸款。

這不是銀行第一次踩雷「場景金融」，前有韋博英語關店以及相關負責人「跑路」，招行、廣發、浦發等銀行牽涉其中，「場景信仰」遭遇考驗，事後，部分地區監管窗口指導金融機構暫緩貸款學員徵信上傳。

過去兩周，趙強所在銀行內部已組織多次會議，多數與會人員認為場景金融業態本身沒有錯誤，一方面它能實現精準獲客，另一方面場景所積累的業務數據也有助於持續提升信貸風控能力。而此番租金貸的問題，可能源於其對場景合作夥伴業務模式風險評估不足——長租公寓沒有將租金貸資金直接支付給房東，而是利用租金貸與支付房東租金的「時間差」，挪用大筆貸款資金用於自身業務擴張（高價獲取大量房源），最終導致業務持續虧損與資金鏈吃緊，甚至觸發一系列 社會 問題。

微眾銀行此番實質上的「兜底」舉措，部分被認為是不得不為其風險管控疏漏買單，同時，這一出人意料的解決方案，也一定程度上被認為是「有擔當」的體現。

「如果這些場景合作夥伴大舉挪用貸款資金引發業務盲目擴張與資金鏈斷裂，我們也可能遭遇類似問題——不得不對相關場景消費貸款兜底。」趙強表示。但他發現，目前銀行內部即便發現部分場景合作夥伴存在大舉挪用貸款資金行為，若要提前介入控制潛在場景金融風險，也絕非易事。

究其原因，一是不少場景合作機構認為將用戶部分預繳款用於門店擴張等經營活動「無可厚非」，他們是不會對用戶「賴賬」的；二是他們對銀行所提出的建立共管賬戶建議表示反對，理由是此舉破壞了彼此的場景金融合作信任關系，不利於後續合作。

「事實上，我們內部不少員工對場景金融採取極嚴風控監管持不同意見。」趙強無奈表示。這些員工看到租金貸在相關銀行的業務佔比極小（不到1%），因而認為單一場景的信貸風險不足以給整個場景金融業態構成巨大沖擊，同時認為銀行的零售轉型離不開場景化與生態化布局，若因個別風險事件而對整個場景金融業務採取極其謹慎的經營措施，反而因小失大。

場景方「店大欺客」？

在場景化、生態化的推進下，這些年他所在的城商行與眾多場景方（包括大型互聯網電商平台與線下零售商場企業等）建立一系列場景金融業務合作，其合作覆蓋面涉足獲客導流、品牌推廣、風控輔助、運營系統支持、消費貸款、理財產品推介，底層消費金融資產證券化等，將銀行各項零售金融服務幾乎嵌入到衣食住行玩各個消費場景。

在他看來，場景化與生態化的布局，儼然成為銀行加快零售業務轉型步伐的重要推手。以信用卡業務為例，過去三年其所在銀行發卡量始終徘徊在數萬張，且用戶活躍度不高，主要原因是銀行存在四大痛點，缺消費場景、缺獲客流量、缺用戶粘性、缺客戶經營能力。

但隨著場景化與生態化布局，銀行一方面可以藉助多元化場景解決獲客與流量問題，並通過持續營銷活動提升用戶粘性與客戶經營能力，另一方面也能獲得眾多場景方的客戶畫像與消費行為數據支持，從而完善場景消費信貸業務風控能力。

如今，趙強所在城商行發卡量已超25萬張，較三年前整整翻了逾8倍，且用戶促活率與生息資產業務量較三年前更有數十倍的增幅。

「更重要的是，現在我們已構建了一整套基於個人信用的多場景消費貸款獲客、風控、貸後管理、業務運營體系，不像以往只能做房產抵押類個人消費貸款，令零售業務獲得持續增長的動能。」趙強指出。不過，銀行為此支付的代價也不小，這些年他們在獲客導流、運營系統改進、多場景聯合貸款等方面的資金投入累計超過百億，其中絕大部分是聯合貸款資金端合作。

不過，眾多銀行通過場景化生態化布局加快零售業務轉型的同時，也不得不忍受場景方某些「店大欺客」的條款。

比如部分大型互聯網電商平台仗著擁有巨額客戶流量與多元化消費場景，直接提出合作銀行聯合貸款通過率不得低於80%，這意味著他們所提供的10個人借款申請，銀行需同意向8個人放貸。

此外，銀行在發放聯合貸款時，承擔著資本充足率、壞賬撥備率、表內信貸加杠桿等方面的監管要求，但這些大型互聯網電商平台則沒有類似監管壓力，一再要求合作銀行持續加大聯合放貸規模，其結果是銀行承擔規模化所帶來的日益嚴峻壞賬風險，而後者則坐享規模效應的豐厚利潤。

在這位城商行聯合貸款業務負責人看來，隨著越來越多銀行加大力度爭奪優質消費場景，「店大欺客」條款迅速被不少熱門消費場景中小平台所採納。

此前，他所在城商行也與多家中小型長租公寓洽談租金貸合作，後者同樣提出合作銀行的租金貸最低通過率不得低於90%，且長租公寓提供獲客導流、風控輔助的服務費，需佔到約35%的租金貸業務利潤。

「當時我們內部對這項合作有過爭議，部分高層認為這些中小型長租公寓完全是仗著當時長租公寓火熱而漫天要價。但也有部分管理人員坦言長租公寓多數用戶是年輕人，且收入正在持續增加，屬於銀行需要的優質客戶資源，不如先忍下這口氣，搶先獲取這些年輕人客群，並將他們逐步培養成綜合金融服務對象，以拓展銀行理財產品推介、住房按揭貸款、購車貸款等零售金融業務服務空間。」他回憶說。所幸當時多位副行長以這些中小型長租公寓尚未上市且不屬於行業龍頭平台為由，否決了場景金融合作，否則隨著長租公寓資金鏈斷裂與暴雷潮起，他們也可能蒙受不小的租金貸業務損失。

「這份僥幸並沒有讓我們感到慶幸，反而讓我們意識到，場景金融布局不僅僅需要妥善應對場景方店大欺客問題，更要對場景合作機構業務模式風險進行前瞻性深入洞察，尤其是對某些發生幾率不高的極端狀況做好充足的風險防範預案。」這位城商行聯合貸款業務負責人強調說。

平台場景風險評估不足？

在多位銀行人士看來，銀行之所以「踩雷」租金貸等場景金融業務，某種程度反映出部分金融機構對場景合作機構業務模式風險缺乏深入洞察與風險防範預案。

長租公寓創始人對此多次解釋，只要租客源源不斷增加，新增的租金貸資金足以用於支付房東租金維繫上述業務模式運營，並強調資金鏈周轉不靈的極端狀況發生幾率很低，除非出現極其嚴峻的疫情，導致租客大幅減少。

「不少消費金融機構與小貸機構竟然認同他的這項邏輯，導致他們對長租公寓業務模式風險評估明顯不足。」上述長租公寓機構原運營總監回憶說。究其原因，這些金融機構認為，即便長租公寓暴雷跑路，租金貸合同屬於金融機構與租客的信貸債權債務關系，理應受到法律保護並繼續履行。

此外，個別長租公寓通過兼並整合有效化解租客糾紛，令租金貸業務不受影響，也讓這些金融機構平添僥幸心理。

比如長租公寓第一股青客公寓爆雷後，將杭州5000間房源轉讓給建設銀行旗下長租公寓業務平台建融家園，即租客和房東在自願的前提下，可與建融家園重新簽訂租房協議。目前，房源經營仍由青客負責，建融家園相當於收購這些房源的租賃權並承擔債務。

這無形間驅動不少金融機構進一步削弱對場景合作夥伴業務風險隱患的評估力度，轉而「押寶」行業整合兼並與地方政府協調處置化解風險的能力，確保自身場景貸款持續履行。

「事實上，這也與金融機構對場景合作夥伴的選擇門檻息息相關。不少銀行、小貸公司與消費金融機構會優先選擇已上市的，屬於行業頭部企業的場景方開展金融合作，因為他們認為行業龍頭企業與上市公司抵禦極端狀況的能力更強，遭遇重大經營風險的發生幾率隨之更低。」趙強指出。

沒想到的是，突如其來的疫情導致租客大幅減少，令長租公寓無法獲取新的租金貸資金維系高進低出、長收短付模式資金周轉，最終釀成資金鏈斷裂與一系列 社會 問題，也給眾多金融機構敲響了警鍾。

麻袋研究院高級研究員蘇筱芮表示，微眾銀行出台的新方案本質是債權轉讓行為，將租戶與銀行之間的債權債務關系，變更為長租公寓機構與銀行之間的債權債務關系。這一方面能使債權回收過程變得更為高效，另一方面也能保護處於弱勢地位的租戶。未來，該方案或能為此後相似危機處理形成示範效應。

多位銀行人士直言，多數銀行肯定不願接受類似的危機處理方案。畢竟，此舉令銀行不得不承受較高的信貸壞賬壓力。

新風控措施「難落地」背後

在「兜底」事件出現後，多家銀行迅速行動尋求相關風險防範方案。

一是針對醫美整容、線下教育、健身會所等存在預繳費的消費場景，銀行擬與場景合作機構建立一個共管賬戶，將部分貸款資金截留在共管賬戶里，按消費者消費狀況將相應資金逐筆轉入場景方賬戶，最大限度降低資金挪用風險；

二是要求場景方將所有業務賬戶悉數轉入同一家銀行，如此銀行可以全面了解場景方的運營狀況，及時對業務模式風險隱患做好風險防範措施；

三是要求場景方定期遞交場景消費貸款資金去向報告並進行核查，杜絕場景方提前「預支」客戶消費貸款行為發生。

在他看來，這背後，是中小銀行在大型互聯網電商平台等場景方面前，依然顯得相對弱勢。銀行不少高層也擔心一旦惹惱這些大型互聯網電商平台，令他們將優質客戶流量與客戶數據優先提供給其他金融機構，將削弱自己業務拓展機會與市場份額提升空間。

以場景消費貸款業務為例，只要是參與場景消費貸款的各類機構，無論是獲客導流方、風控輔助方、還是信貸資金提供者，都必須納入統一的監管框架內。如此在統一監管規則下，金融機構或許可以對場景消費貸款業務的資金流向（場景方是否挪用客戶貸款進行業務擴張等），以及其業務模式風險隱患進行穿透式監管。

多位銀行人士還建議，相關部門應對大型互聯網電商平台等場景方強化行為監管，包括要求他們在特定場景下，必須明確用戶消費貸款等資金使用流向，以及在提供各類場景金融服務同時必須做到合規（杜絕虛假宣傳等），從而真正做到「賣者盡責，買者風險自擔」。與此同時，針對存在違規操作、或者業務模式風險隱患較大的消費場景或場景提供商，相關部門應定期給予公示警告，讓廣大消費者遠離這些潛在風險。

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