租金差價金融杠桿持有物業溢價

❶ 房屋託管選三人行物業託管服務中心。不賺差價。有沒有人知道呢

是的，他們是和你商定一個最低租金標准，他們公司不能低於該價格租出，租高的收益也是業主的。他們只收取每月的託管服務費。

❷ 請問數學： 溢價 是不是指賺取的差價呢可以這樣理解嗎敬請高手賜教好嗎謝謝

溢價是指所支付的實際金額超過證券或股票的名目價值或面值。而在基金上，則專指封閉型基金市場的買賣價高於基金單位凈資產的價值。
我們通常說一支股票有溢價，是指在減掉各種手續費等費用之後還有錢。我們說一支股票有多少的溢價空間，是指離我們判斷這支股票的目標價格和股票票面價格之間的價差。
溢價是指交易價格超過證券票面價格，只要超過了就叫做溢價。溢價空間是指交易價格超過證券票面價格的多少。
股票溢價
我們通常說一支股票有溢價，是指在減掉各種手續費等費用之後還有錢。發行股票的成本較為復雜，它一般包括兩個方面:一是純粹的發行費用，即股票發行人在發行過程中支出的相關費用，如股票印刷費用、承銷費用、宣傳費用、其他中介服務機構的費用等;二是發行公司每年對投資者支付的股息。因此，發行股票的成本與實際籌資額的比率等於股息除以扣除純粹發行費用後的發行價格，用數學公式表示為: 發行股票成本比率=股息/(發行價格-發行費用)×100%
由於發行費用相差不大，股票籌資的成本主要取決於企業每年對投資者支付的股息。在實踐中，新股發行都以超過面值的價格溢價發行，在股利一定的情況下，這就大大降低了股票籌資的成本。 從實際情況來看，股票籌資成本與銀行貸款成本相比誰高誰低，取決於各個國家的金融環境、利率政策、證券市場發育程度以及公司股權結構等很多因素。另一方面，從企業籌資的財務負擔看，發行股票的成本也要低於銀行貸款。因為接受銀行貸款對企業而言是負債，體現的是債權債務關系，必須按期還本付息，所以成為公司較重的財務負擔;而通過發行股票籌集的資金是企業的資本金，它反映的是財產所有權關系，沒有到期之日，一經購買便不得退股，企業不用償還，因而財務負擔較輕。

❸ 買商鋪會虧本嗎

不是所有商鋪都賺錢，投資商鋪有風險，不能隨意跟風投資。

商鋪投資是一種高投入的投資行為，因為有了高投入高收益便也意味著高風險，選擇好商鋪很關鍵。投資商鋪雖然前景看好，但並不是所有商鋪都是賺錢的。

房地產投資者一定要根據商鋪項目的實際情況，多方考察，作出理性的投資決策，以免被誤導。在規避投資風險方面，商鋪投資必須緊密結合地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態、區域行情變動信息，避免造成不必要的損失。

商鋪主要分為臨街商鋪、社區型商鋪、寫字樓商鋪等幾個類型，各有其利弊。

1、寫字樓

供應量有限，市場長期走勢看好，適合中長期投資。寫字樓投資特別要看中其地段價值。尤其要注重該地段的發展潛力，看今後是否會有更多的商業房產出現在周圍，諸如寫字樓、商鋪等。

注意事項：

一、商鋪區域的選擇，熟悉的區域是首選，對市場進行詳細的調查與分析，親自了解區域全面信息，不要僅僅查看區域分析報告或從別人口中了解的不客觀或者不全面的信息，商鋪地點最好選擇投資者個人比較熟悉的區域。

二、市面和樓層的選擇，租金往往最能體現商鋪的價值，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障。臨街商鋪要優先選擇，如果投資者選擇經營大型商場中的店鋪，那麼就要受約於商場制定的各種條件，從而對投資回報率和經營者的個人時間支配等方面都有影響。

參考資料來源：人民網-不是所有商鋪都賺錢 專家：投資需謹慎

❹ 哪位知道REITs是什麼意思

REITS 即房地產信託投資基金，是一種通過發行股份或者受益憑證匯集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按照比例分配給投資者的一種信託基金。
涉及reits的投資分析建議您聯系持牌投資顧問。

❺ 買二手房和新房哪個劃算

買二手房與新房哪個好
1、新房基本上是期房，如今市場上也有不少樓盤推出現房；二手房都是現房，可現買現住，或簡單裝修即可。
2、新房按揭比例大一點（首付30%），二手房按揭少一點（一般40%）。
3、新房產權可能出問題的幾率大（先買房，建成後辦房產證）；二手房比較簡單（簽完合同後可以直接過戶，產權明細）。
4、新房價格一般比較高（但是按揭首付一般比二手房低）；二手房總價一般都比期房低（但是按揭首付比較高）。
5、二手房 買之前最好能看看之前住的什麼人，但是總體來說會比較劃算。
6、新房買的時候省心（房產證辦理的手續自已只用提供基本手續就可以，其他不用操心，開發商完全給辦好）。二手房手續比較繁瑣（主要是從過戶到領證都得自己直接出面，到場，簽字什麼的，比較麻煩）。
7、新房在交房後裝修還是一筆很大的開銷，二手房一般都是裝修好的房子，姑且不算裝修的花費，反正在裝修污染上比新房揮發性污染少很多了。
8、兩者相比，二手房比較好交易，而且住起來舒服，周邊配套齊全。而新房，房價貴還不說，一旦自己不想住了，賣起來也不太容易。貴。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》

❻ 房屋年均溢價回報率怎麼算

方法一：租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費（備註：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

❼ 香港房產每年繳納多少稅怎麼算的

香港主要有三類房地產稅：差餉、地租、物業稅。

1、先從差餉談起。差餉是對土地及建築物的出租市值徵收的，屬於就物業使用而徵收的稅項。近些年稅率為5%，佔香港收入比重約3%，佔到香港家庭支出的2%左右。

值得注意的是，香港法律並未具體規定差餉承擔者是出租人還是承租人，一般由租客與業主自行約定。如果沒有其他協議，即由使用人繳納。

減免方面，香港主要針對農地及相關建築物、宗教用途的建築物、墳場及火葬場、政府擁有的一些物業、軍事用地等。

此外，政府還有權向差餉繳納人退還或寬減差餉。比如，經濟狀況較差時，政府可制定一些減免措施，降低居民稅賦。金融危機之後幾年，由於一些寬減差餉措施，差餉在總收入中所佔比重下降到3%左右。

2、再看香港的地租。值得注意的是，香港土地也是公有制為主，和內地基本類似。

所以，香港土地批租制和年租制並行。開發商購買時要一次性繳納一筆土地出讓金。此外，每年還要為土地繳納一定的地租。地租的稅基與差餉的稅基相同，稅率為3%。

3、最後就是物業稅。香港的物業稅是對物業所有者徵收的，其針對的是土地和建築物的租金收入(若不出租就不用繳納物業稅)。同時，有一些項目可進行抵扣。物業稅的現行稅率是15%。

減免方面，不能追回的租金和物業所有者支付的差餉，可以從租金收入中扣除。另外，政府還對修葺及相關支出提供了20%的標准免稅額。簡單的講，納稅額=標准稅率(15%)*80%*(租金收入-不能追回的租金-物業所有者支付的差餉)。

(7)租金差價金融杠桿持有物業溢價擴展閱讀：

稅收優惠跟征稅流程

1、稅收優惠

a、夫妻無子女的，按照3人計算免稅面積；

b、未婚單身或離異單身按照1．5人計算免稅面積但免稅面積不超過60平米；

c、喪偶的單身和子女夭折的單身按2人計算免稅面積；

d、拆遷補償房產和享受低保家庭可免徵房產稅；

e、不在市區范圍內的旅遊房產可免徵或減半徵收房產稅。

2、征稅流程

稅務部門於每年一月一日由房產稅電腦征管系統自動生成納稅家庭成員信息和本地房產信息，並據此生成繳稅通知單郵寄給納稅人，稅款需在三月底前繳清，逾期開始計算滯納金。家庭成員信息可由人口普查數據獲得，也可由公安戶籍部門反饋獲得。

本地房產信息由住建部全國住房信息查詢系統獲得，包括納稅人在本地的所有房產和套數排序、可扣除免稅面積等信息。納稅人認為繳稅通知單信息有誤的，可攜帶相關證件到本地稅務部門辦。

❽ 物業溢價是什麼意思

沒有物業溢價的說法，應該是溢價。
溢價乃指所支付的實際金額超過證券或股票的名目價值或面值。而在基金上，則專指封閉型基金市場的買賣價高於基金單位凈資產的價值。我們通常說一支股票有溢價，是指在減掉各種手續費等費用之後還有錢。我們說一支股票有多少的溢價空間，是指離我們判斷這支股票的目標價格和股票票面價格之間的價差。溢價是指交易價格超過證券票面價格，只要超過了就叫做溢價。溢價空間是指交易價格超過證券票面價格的多少。
溢價是指升水，在貨幣市場中，升水指為判斷遠期或期貨價格而向即期價格中添加的點數。與貼水相對稱。即當「被報價幣利率」小於「報價幣利率」時的情況。此時SwapPoint為正數，這種情況下，換匯匯率點數排列方式為左小右大。
升水表示遠期匯率高於即期匯率。在直接標價法下，升水代表本幣貶值。反之，在間接標價法下，升水表示本幣升值。如人民幣兌美元現匯匯率為100美元=810.02元人民幣，若期匯升水10個點，則期匯匯率為100美元=810.12元人民幣，表示人民幣貶值10個點。反之亦然。
遠期合同中本幣負債以遠期匯率計處的金額大於外幣性資產以即期匯率計算的金額的差額。它是企業規避外匯匯率變動的風險而花費的一種代價。外匯經紀銀行為了避免經營外匯的風險，一般設定了與即期匯率不同的遠期匯率。企業遠期合同中以外幣表示的部分按期匯率折算，而以本幣表示的部分按遠期匯率計價。在買入外匯的遠期合同中，遠期匯率通常高於即期匯率。企業規避外匯率變動風險的成本體現為升水。

❾ 租賃市場迎來重磅監管政策

租賃市場迎來了今年最重磅的監管政策。12月25日，住建部網站公布了6部委聯合印發的《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》）。其中，引人注目的一條是，未來商業辦公用房、工業廠房都可依法改造成租賃住房。另外，政府對租賃市場的管控力度明顯加大，對房源、價格、備案等等都有涉及。
商業辦公和廠房可改成住房出租
《意見》表示，住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求。使用的材料和設備符合國家和地方標准，裝修後空氣質量應當符合國家有關標准，不得危及承租人安全和健康。未來可供出租的住房，將顯著增加。
業內人士表示，這是落實多渠道供應的又一重要政策。前幾年已經先後推出「商改租」「集體物業進入租賃市場」等重要舉措。「工改租」目前還是第一次表態，具有非常大的意義。廣州市房協專家委員鄧浩志認為，「工改租」在全國是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已經出現，所以並不是完全的新事物。對於人口多、居住用地少的特大型城市，「工改租」是非常有前途的。一方面工業用地的價格大幅低於住宅，也低於商辦類項目，所以其經營成本優勢十分突出，實現盈利可能性更大，所以可能願意參與的舊廠房會更多；另一方面也能解決住房總量不足、租賃市場發展受限等本質問題。
不過有專家認為，地方政府對「工改租」可能會比較謹慎，此前僅深圳等個別城市有推進類似項目，其他大城市出於各種原因對此事都比較慎重，更深層次的原因是怕擾亂了原來因為各種土地性質不同所建立起來的體系。比如說，住宅用地會否因此出現價格下降？工業企業會否放棄「主業」轉做「包租公」等等。比較典型的參考例子就是前兩年倡導的「集體用地進入租賃市場」，大的政策扣子雖然開了，但各地方仍然比較謹慎推進，所面臨的考慮也是類似。
租金貸收入佔比不得超過30%
《意見》還規定，住房租賃企業可依據相關法律法規以應收賬款為質押申請銀行貸款。金融監管部門應當加強住房租賃金融業務的監管。開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。
加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房和城鄉建設等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
鄧浩志分析認為，此前有部分租賃企業誘導承租人採用「長租貸款」，企業一次性獲取長時間的租金；高價收取市場房源，惡性搶占市場。這種模式所引發的問題已經在最近兩年持續曝光，諸如：燒錢搶占市場不可持續性；「騙租賃貸」引發的投訴、金融風險等等；大量前端收款引發的經營管理風險、道德風險等等。所以這次明確要規范以上行為。
嚴管房源信息發布，租賃也要網簽
《意見》規定，已備案的房地產經紀機構和已開業報告的住房租賃企業及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當實名並註明所在機構及門店信息，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網路信息平台僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委託的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
對違規發布房源信息的機構及從業人員，住房和城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網路信息平台刪除相關房源信息，網路信息平台應當限制或取消其發布許可權。網路信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房和城鄉建設等部門的意見，對其依法採取暫停相關業務、停業整頓等措施。
此外，經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平台數據介面，推進與相關企業業務系統聯網，實現住房租賃合同即時網簽備案。
明確規定中介機構不得吃差價
《意見》指出，房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標准、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩餘租金、押金等應當及時退還承租人。
記者了解到，在二手房交易過程中，房產中介一般都不會讓買家與賣家兩邊直接碰頭攀談，這也造成了信息不對稱、生意不通明、交流不到位等狀況的產生，致使不法中介在二手房交易過程中「吃差價」的待機而動。「吃差價」在房產生意中是一種比較常見的現象。
有二手房經紀人表示，政策還沒有細則規定「如何避免吃差價」，建議如果在無法碰頭的狀況下，買賣雙方也應該要求中介公司出具委託合同，一般委託合同中會寫明價格及中介署理權力規模，以利於保證生意兩邊的利益。而且，在合同上要明晰註明生意兩邊的詳細個人資料。為了進一步保證署理合同的真實性，能夠撥打業主電話核實相關狀況。而對於賣家來說，中介在處理相應過戶手續時，應該留意相關詳細費用，避免中介公司在沒有處理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。
專家觀點
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部等6部門印發了《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，充分體現了發展租賃住房、穩定市場秩序的重要導向。尤其是在2016年5月國務院印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確要在2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，所以可以認為此次住建部發文，也是為了更好地配合2020年租賃市場發展工作，也充分體現了租賃市場穩租金、穩預期的導向。
從此次意見可以看出，當前租賃市場發展過程中存在發布虛假房源信息、惡意剋扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人、侵害租房群眾合法權益等問題。從此類問題看，包括互聯網平台的信息不規范、住房租賃貸款操作不合規等，是一些新的問題，所以此次6部委中也包括了銀保監會和國家網信辦，實際上也是為了加強金融和信息等方面的管控。