房地產去庫存加杠桿政策

1. 房地產去庫存政策什麼時候提出來的

2015年12月

2. 房地產市場去庫存政策開始持續發力了嗎

據報道，隨著全國房地產市場去庫存政策持續發力，商品房庫存延續下跌態勢，截至2017年10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。

截至10月底，一、二以及三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。

分析人士稱，在今年年底前，考慮到房價穩定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規模的上升速度。

3. 房地產去庫存政策的負面作用正在顯現具體是什麼情況

據悉，2015年以來，在房地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

因此，當房地產市場形成了價格下跌趨勢，適度刺激一下需求可以有效阻止市場慣性下跌，緩解市場供過於求的關系，但該政策不宜長期堅持，一旦形成新的價格上漲趨勢，則供給會增加，不僅無助於去庫存，而且還會產生其他副作用。

4. 樓市去杠桿有哪些要注意的

在目前抄的監管框架下，房襲地產市場的名義杠桿率，實際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發放貸款，這部分貸款的利率高於按揭貸款。由於這部分放貸的資金來源復雜，監管層很難准確掌握房地產市場中的實際杠桿率。
經濟學家李迅雷撰文稱，同時做到去庫存、去產能和去杠桿理論上是可以實現的，但是現實中概率很小。目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠桿，但加杠桿的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。

5. 房地產去庫存的政策手段還有哪些

您好，住房保障貨幣化

  定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途

  我們認為，相比其他政策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是政府實現住房保障目標的手段。興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。

  一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方政府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也並不形成大規模現金流出。我們認為，這一政策不會帶來太多負面效應，因此出台可能性較大。不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該政策不可能單獨發揮立竿見影的效果。

  差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸政策核心內容。二套房買家，必須承擔較高利率，並支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什麼不對。之所以政策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標准。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購政策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。

  我們認為，二套房的「首套化」社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之後，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。我們相信，二套房的「首套化」，心理影響會大於實質影響。

  住房信貸政策（最低首付比例要求調整）

  除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸政策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，並不是因為政策不允許，而是因為銀行不會去放。差別化住房信貸政策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息並不是住房信貸政策）。

  最低首付比例還有下調空間。目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高於我國歷史上的最低水平，也高於很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。在「930政策」已經下調了首付比例之後，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過「930政策」。

  而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園雲貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻並不應被過分誇大。

  下調交易稅費或對購房給予財政補貼

  歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免徵或部分免徵營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。

  一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方政府的重要性遠勝於二手房。而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方政府可以擴大契稅的減免范圍。

  我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對於絕大多數二手房市場並不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用並不會十分明顯。一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。

  控制土地供給

  控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高於房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。

  政策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸

  我們相信，地產政策的初衷，並不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。如果要調整政策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。

  從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況並沒有發生改變。到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。開發投資和銷售也仍然處於背離階段。我們認為，行業主動去庫存的大周期遠未結束，房價並不會大幅上漲，並沒有一個新的行業上升周期出現。

  當然，我們深信政策也是行之有效的，地產庫存的狀況並不會繼續惡化，行業不可能出現硬著陸的局面。望採納謝謝

6. 1.如何理解地方政府在房地產市場中採取的「去庫存、加杠桿」政策。

話說，房產產能過剩了，賣不出去了政府會受懲罰，所以要用巧妙的方式撬動快崩潰的房產，讓它再度活躍起來。
我聽說，是要去杠桿的，怎麼還加杠桿呢？我就納悶了，怎麼會是這樣呢？只能猜想是房產快不行了，，，

7. 房地產杠桿影響是什麼，國家如何宏觀調控這一影響

通過三種渠道降低杠桿：

一是加稅，通過增加政府收入提高償債能力，以削減負債規模、降低杠桿率。然而，在經濟上升階段可行，而在經濟下行階段，則很難操作。

二是通脹，通過增加杠桿率的分母GDP 數值以降低杠桿率，實際操作舉措可能是貨幣政策的寬松。

三是貶值，政府釋放匯率貶值壓力，既能通過匯率走貶保障出口、維穩實體；然而，國家信譽怎麼辦，人民幣國際化怎麼辦，一帶一路怎麼辦？