租户说开金融公司

⑴ 套路“租金贷”招数升级 这些“防范招”请查收

原标题：套路“租金贷”后遗症难消 招数升级风险隐现

传统租房旺季随毕业季一起到来，租房人群如何避“坑”受各方关注。

人民网房产近期调查发现，去年曾使租客深陷风波的套路“租金贷”衍生了新招数，租客或为此承担更大风险，值得警惕。与此同时，尚有部分租客因住房租赁企业缺位导致的押金租金不退、额外扣款、预支付降级、征信逾期、贷款被拒等问题，依然未得到有效解决。

律师提醒租客，应审慎判别签订“租金贷”合同，谨防套路陷阱，远离不规范中介。

转嫁风险，套路“租金贷”招数升级

一般而言，“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司预先把整期租金付给租赁企业，再由租赁企业交给房东，租客定期向金融公司还款的资金运作模式。

据业内人士透露，租赁企业通常会截留贷款，再以季付或月付方式延迟付款给房东，并将资金用于扩张、装修等其他用途，导致自身杠杆率较高、资金运作不规范等问题。一旦租赁企业爆发资金问题，功能缺位，将造成金融公司、房东、租客三方面的风险与损失。

在实际操作中，因为贷款计入租客征信记录，且涉及租赁企业、房东、租客、金融公司四方，“租金贷”往往被租客拒绝。部分租赁企业采取了隐瞒实情，以“内部流程”为借口获取租客手持身份证照片等隐私信息的手段，诱导签贷，使得“租金贷”变“套路贷”。

近期，多位北京达人寓的租客向人民网房产反映，达人寓诱导“押一付三”的租客换成“押一付一”，实质上是为租客办理“租金贷”。而已经使用“租金贷”的达人寓租客，则被要求重新签订贷款合同。与以往不同的是，本次租金贷款直接发放到租客个人账户，再由租客转给达人寓。

租客王元告诉人民网房产，新合同是通过达人寓的微信小程序签约，放贷方是笑脸金融。“达人寓只说‘押一付一’可以减轻租户压力，我们当时觉得还不错，弄完了才发现是贷款。”他说：“资金先到我们账户，然后我们被要求一次性把贷款转到达人寓公司账户。”

业内人士分析，通过这种周转手段，租赁企业将债务风险转嫁给了租客。

由于此前租客并不直接接触租金贷款，租赁企业出现问题后，金融公司有义务协助租户解决被房东赶出后停止还款导致的征信问题。但新的支付方式中，租赁企业与金融公司之间不存在制约关系，即无论后续情况如何，租户都需要按约还款，且凭借租客个人力量，更难寻回转给租赁企业的租金贷款。

达人寓回复人民网房产称，针对工作人员隐瞒贷款、诱导签贷行为，达人寓已要求合作的金融公司不得向租赁工作人员发放办理贷款的奖励，并要求工作人员尽到告知租客实情的义务。

据人民网房产了解，“租金贷”招数升级并非孤例，部分通过北京昊园恒业房地产经纪有限公司租房的租客，提供了与晋商消费金融有限公司签订的贷款合同，合同内容显示，晋商金融发放的贷款资金由借款人自主支付给昊园恒业。

昊园恒业租客提供了退租交接表及退租后第三方贷款平台依然未结清照片。

人民网房产多次拨打昊园恒业工商登记信息中的手机号码，其中接通的一位工作人员确认收悉采访函，截至发稿，未有回复。

北京市天地昊房地产经纪有限公司租客王维东建立的维权沟通群包含300多位租客，2019年1月曾于北京西城公安分局集体报案，目前未有进一步动态，租客联系不到天地昊工作人员。

北京财盛达资产管理有限公司的租客向人民网房产反映，因财盛达2018年11月强制要求租客由向晋商金融还款改为向财盛达交租，导致租客征信逾期。目前财盛达工作人员已无法联系，收购方奥南雅舍（北京）房地产经纪有限公司表示不承担相应责任，并要求租客续租一年，否则不予退还押金。

与此同时，苏州乐栈公寓、北京温馨屋房地产经纪有限公司、北京双强志远房地产开发有限公司的租客，也有人遭遇了相似的问题，租赁企业失联或不承担责任，租客征信逾期与资金损失比较普遍。

人民网房产多次拨打上述6家企业工商信息上登记的电话，并逐一发送采访函，苏州乐栈和北京财盛达工作人员得知采访诉求后，否认了与企业的关联性，其余企业截至发稿未有回复。

梳理发现，上海寓见、北京昊园恒业、北京财盛达、北京温馨屋、北京双强志远5家租赁企业办理“租金贷”的贷款出借方均为晋商消费金融有限公司。为了了解晋商金融如何判断贷款合同的合规性、如何把控租赁企业提取资金的风险、怎么退回多扣款项及协助租客清除被动因素导致的征信逾期记录，人民网房产向晋商金融发送了采访函。

晋商金融董事会办公室已确认收悉采访函，但截至发稿尚未回复。

打破困局，专家呼吁加强监管

租赁企业为什么热衷于对“租金贷”动手脚？“租金贷”的发展如何解局？

曾任我爱我家集团控股公司副总裁的胡景晖向人民网房产表示，长租公寓核心资产价格过高，年化收益率低，缺乏有效的融资渠道，于是，市场催生了“租金贷”。而套路“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大，放大了长租公寓市场的资金杠杆，而风险则被嫁接到租客与房东身上。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，长租公寓爆雷与过度使用“租金贷”资金高价收购房源，导致长租公寓入不敷出有关，也与租金贷监管不严，被挪做它用有关。

存在各种弊端与风险的同时，还有专家指出，作为一种金融创新方式，问题并不在“租金贷”本身，而是因为在使用过程中缺乏有效的监管。应当充分意识到"租金贷"在房屋租赁行业存在的积极作用,满足运营主体的合理融资需求。

随着大城市房价走高和年轻人才的不断流入，房屋租赁需求也逐渐增加。尤其是临近毕业季，号称“拎包入住”“分期付款”的长租公寓吸引了不少在大城市打拼的高校毕业生，适当的金融支持有利于缓解他们的房租压力。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管层需要加强租赁市场金融风险的管控。比如可以适当提取一部分资金进行监管，类似等价于房客一个月租金的贷款资金，这样有助于防范各类租赁合约违约后的风险。

实际上，针对风险频发的套路“租金贷”， 2018年下半年以来，全国多地相继发文规范“租金贷”业务。

北京多部门要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；上海要求小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与租赁企业合作开展个人“租金贷”业务；重庆整顿违法违规“租金贷”行为，严禁中介机构强迫、诱骗承租人签订“租金贷”；海南规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务……

去年8月，中国银保监会要求进一步完善差别化房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，坚决遏制房地产泡沫化。今年1月，银保监会再次要求，坚持不懈治理金融市场乱象，进一步遏制违法违规经营行为，依法处置高风险机构，严厉打击非法金融活动，维护金融市场稳定，同时推动房地产长效机制建设。

“政府并不是盲目打压‘租金贷’业务，而是强调了规范操作的概念。”严跃进认为，从各地的政策来看，一是要求租房合同文本中必须具有向租客明确提示“租金贷”风险的条款，二是直接将长租公寓企业与“租金贷”业务剥离。

“‘租金贷’有利有弊，不能因噎废食，做好风险防范，将公寓企业与‘租金贷’进行有效剥离即可。同时，还需要向租客提示风险，通过建立资金池保证专款专用，将‘租金贷’的资金用于房东房租支付。”赵秀池建议。（文中受访租客均为化名）

⑵ 融资租赁业务是什么意思

1、融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。

2、融资租赁(Financial lease)是指出租方融通资金为承租方提供所需设备，具有融资、融物双重职能的交易，涉及出租方、承租方、供货人三方当事人，包括租赁合同、供货合同等两个或两个以上合同。

3、出租方根据承租方的要求和选择，与供货人订立供货合同支付货款，与承租方订立租赁合同，将购买的设备租给承租方使用，租期大部分相当于设备寿命期。

4、租赁期间内，承租方按合同规定分期向出租方交付租金，租赁设备的所有权属于出租方，承租方在租期内享有设备的使用权。租赁期满，设备可由承租方留购，续租或退回出租方。

5、在工程机械行业中，融资租赁业务也是在近几年被引入中国，是由出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用的一种销售方式。

(2)租户说开金融公司扩展阅读：

1、符合下列条件之一的租赁为融资租赁：在租赁期满时,租赁资产的所有权转让给承租方，租赁期为资产使用年限的大部分(75%或以上)，租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。

2、融资租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业。由于其融资与融物相结合的特点，出现问题时租赁公司可以回收、处理租赁物，因而在办理融资时对企业资信和担保的要求不高，所以非常适合中小企业融资。

3、中国的融资租赁是改革开放政策的产物。改革开放后，为扩大国际经济技术合作与交流，开辟利用外资的新渠道，吸收和引进国外的先进技术和设备，1980年中国国际信托投资公司引进租赁方式。1981年4月第一家合资租赁公司中国东方租赁有限公司成立，同年7月，中国租赁公司成立。这些公司的成立，标志着中国融资租赁业的诞生。

4、融资租赁除了融资方式灵活的特点外，还具备融资期限长，还款方式灵活、压力小的特点。中小企业通过融资租赁所享有资金的期限可达3年，远远高于一般银行贷款期限。在还款方面，中小企业可根据自身条件选择分期还款，极大地减轻了短期资金压力，防止中小企业本身就比较脆弱的资金链发生断裂。

5、融资租赁虽然以其门槛低、形式灵活等特点非常适合中小企业解决自身融资难题，但是它却不适用于所有的中小企业。融资租赁比较适合生产、加工型中小企业。特别是那些有良好销售渠道，市场前景广阔，但是出现暂时困难或者需要及时购买设备扩大生产规模的中小企业。

⑶ 21深度｜​一次“兜底”引发的反思：场景金融到底缺了什么

银行“兜底”问题公寓租客租金贷，令金融市场颇感震惊。

12月4日，微众银行公告称，已研究制定出保护租客权益的合法合规方案，可以实现即使相关问题公寓租金贷租客不继续还贷，也可以结清贷款。具体而言，租金贷客户（租客）退租后，和微众银行签署协议，将退租后相关公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款，然后微众银行结清这笔贷款。

这不是银行第一次踩雷“场景金融”，前有韦博英语关店以及相关负责人“跑路”，招行、广发、浦发等银行牵涉其中，“场景信仰”遭遇考验，事后，部分地区监管窗口指导金融机构暂缓贷款学员征信上传。

过去两周，赵强所在银行内部已组织多次会议，多数与会人员认为场景金融业态本身没有错误，一方面它能实现精准获客，另一方面场景所积累的业务数据也有助于持续提升信贷风控能力。而此番租金贷的问题，可能源于其对场景合作伙伴业务模式风险评估不足——长租公寓没有将租金贷资金直接支付给房东，而是利用租金贷与支付房东租金的“时间差”，挪用大笔贷款资金用于自身业务扩张（高价获取大量房源），最终导致业务持续亏损与资金链吃紧，甚至触发一系列 社会 问题。

微众银行此番实质上的“兜底”举措，部分被认为是不得不为其风险管控疏漏买单，同时，这一出人意料的解决方案，也一定程度上被认为是“有担当”的体现。

“如果这些场景合作伙伴大举挪用贷款资金引发业务盲目扩张与资金链断裂，我们也可能遭遇类似问题——不得不对相关场景消费贷款兜底。”赵强表示。但他发现，目前银行内部即便发现部分场景合作伙伴存在大举挪用贷款资金行为，若要提前介入控制潜在场景金融风险，也绝非易事。

究其原因，一是不少场景合作机构认为将用户部分预缴款用于门店扩张等经营活动“无可厚非”，他们是不会对用户“赖账”的；二是他们对银行所提出的建立共管账户建议表示反对，理由是此举破坏了彼此的场景金融合作信任关系，不利于后续合作。

“事实上，我们内部不少员工对场景金融采取极严风控监管持不同意见。”赵强无奈表示。这些员工看到租金贷在相关银行的业务占比极小（不到1%），因而认为单一场景的信贷风险不足以给整个场景金融业态构成巨大冲击，同时认为银行的零售转型离不开场景化与生态化布局，若因个别风险事件而对整个场景金融业务采取极其谨慎的经营措施，反而因小失大。

场景方“店大欺客”？

在场景化、生态化的推进下，这些年他所在的城商行与众多场景方（包括大型互联网电商平台与线下零售商场企业等）建立一系列场景金融业务合作，其合作覆盖面涉足获客导流、品牌推广、风控辅助、运营系统支持、消费贷款、理财产品推介，底层消费金融资产证券化等，将银行各项零售金融服务几乎嵌入到衣食住行玩各个消费场景。

在他看来，场景化与生态化的布局，俨然成为银行加快零售业务转型步伐的重要推手。以信用卡业务为例，过去三年其所在银行发卡量始终徘徊在数万张，且用户活跃度不高，主要原因是银行存在四大痛点，缺消费场景、缺获客流量、缺用户粘性、缺客户经营能力。

但随着场景化与生态化布局，银行一方面可以借助多元化场景解决获客与流量问题，并通过持续营销活动提升用户粘性与客户经营能力，另一方面也能获得众多场景方的客户画像与消费行为数据支持，从而完善场景消费信贷业务风控能力。

如今，赵强所在城商行发卡量已超25万张，较三年前整整翻了逾8倍，且用户促活率与生息资产业务量较三年前更有数十倍的增幅。

“更重要的是，现在我们已构建了一整套基于个人信用的多场景消费贷款获客、风控、贷后管理、业务运营体系，不像以往只能做房产抵押类个人消费贷款，令零售业务获得持续增长的动能。”赵强指出。不过，银行为此支付的代价也不小，这些年他们在获客导流、运营系统改进、多场景联合贷款等方面的资金投入累计超过百亿，其中绝大部分是联合贷款资金端合作。

不过，众多银行通过场景化生态化布局加快零售业务转型的同时，也不得不忍受场景方某些“店大欺客”的条款。

比如部分大型互联网电商平台仗着拥有巨额客户流量与多元化消费场景，直接提出合作银行联合贷款通过率不得低于80%，这意味着他们所提供的10个人借款申请，银行需同意向8个人放贷。

此外，银行在发放联合贷款时，承担着资本充足率、坏账拨备率、表内信贷加杠杆等方面的监管要求，但这些大型互联网电商平台则没有类似监管压力，一再要求合作银行持续加大联合放贷规模，其结果是银行承担规模化所带来的日益严峻坏账风险，而后者则坐享规模效应的丰厚利润。

在这位城商行联合贷款业务负责人看来，随着越来越多银行加大力度争夺优质消费场景，“店大欺客”条款迅速被不少热门消费场景中小平台所采纳。

此前，他所在城商行也与多家中小型长租公寓洽谈租金贷合作，后者同样提出合作银行的租金贷最低通过率不得低于90%，且长租公寓提供获客导流、风控辅助的服务费，需占到约35%的租金贷业务利润。

“当时我们内部对这项合作有过争议，部分高层认为这些中小型长租公寓完全是仗着当时长租公寓火热而漫天要价。但也有部分管理人员坦言长租公寓多数用户是年轻人，且收入正在持续增加，属于银行需要的优质客户资源，不如先忍下这口气，抢先获取这些年轻人客群，并将他们逐步培养成综合金融服务对象，以拓展银行理财产品推介、住房按揭贷款、购车贷款等零售金融业务服务空间。”他回忆说。所幸当时多位副行长以这些中小型长租公寓尚未上市且不属于行业龙头平台为由，否决了场景金融合作，否则随着长租公寓资金链断裂与暴雷潮起，他们也可能蒙受不小的租金贷业务损失。

“这份侥幸并没有让我们感到庆幸，反而让我们意识到，场景金融布局不仅仅需要妥善应对场景方店大欺客问题，更要对场景合作机构业务模式风险进行前瞻性深入洞察，尤其是对某些发生几率不高的极端状况做好充足的风险防范预案。”这位城商行联合贷款业务负责人强调说。

平台场景风险评估不足？

在多位银行人士看来，银行之所以“踩雷”租金贷等场景金融业务，某种程度反映出部分金融机构对场景合作机构业务模式风险缺乏深入洞察与风险防范预案。

长租公寓创始人对此多次解释，只要租客源源不断增加，新增的租金贷资金足以用于支付房东租金维系上述业务模式运营，并强调资金链周转不灵的极端状况发生几率很低，除非出现极其严峻的疫情，导致租客大幅减少。

“不少消费金融机构与小贷机构竟然认同他的这项逻辑，导致他们对长租公寓业务模式风险评估明显不足。”上述长租公寓机构原运营总监回忆说。究其原因，这些金融机构认为，即便长租公寓暴雷跑路，租金贷合同属于金融机构与租客的信贷债权债务关系，理应受到法律保护并继续履行。

此外，个别长租公寓通过兼并整合有效化解租客纠纷，令租金贷业务不受影响，也让这些金融机构平添侥幸心理。

比如长租公寓第一股青客公寓爆雷后，将杭州5000间房源转让给建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园，即租客和房东在自愿的前提下，可与建融家园重新签订租房协议。目前，房源经营仍由青客负责，建融家园相当于收购这些房源的租赁权并承担债务。

这无形间驱动不少金融机构进一步削弱对场景合作伙伴业务风险隐患的评估力度，转而“押宝”行业整合兼并与地方政府协调处置化解风险的能力，确保自身场景贷款持续履行。

“事实上，这也与金融机构对场景合作伙伴的选择门槛息息相关。不少银行、小贷公司与消费金融机构会优先选择已上市的，属于行业头部企业的场景方开展金融合作，因为他们认为行业龙头企业与上市公司抵御极端状况的能力更强，遭遇重大经营风险的发生几率随之更低。”赵强指出。

没想到的是，突如其来的疫情导致租客大幅减少，令长租公寓无法获取新的租金贷资金维系高进低出、长收短付模式资金周转，最终酿成资金链断裂与一系列 社会 问题，也给众多金融机构敲响了警钟。

麻袋研究院高级研究员苏筱芮表示，微众银行出台的新方案本质是债权转让行为，将租户与银行之间的债权债务关系，变更为长租公寓机构与银行之间的债权债务关系。这一方面能使债权回收过程变得更为高效，另一方面也能保护处于弱势地位的租户。未来，该方案或能为此后相似危机处理形成示范效应。

多位银行人士直言，多数银行肯定不愿接受类似的危机处理方案。毕竟，此举令银行不得不承受较高的信贷坏账压力。

新风控措施“难落地”背后

在“兜底”事件出现后，多家银行迅速行动寻求相关风险防范方案。

一是针对医美整容、线下教育、健身会所等存在预缴费的消费场景，银行拟与场景合作机构建立一个共管账户，将部分贷款资金截留在共管账户里，按消费者消费状况将相应资金逐笔转入场景方账户，最大限度降低资金挪用风险；

二是要求场景方将所有业务账户悉数转入同一家银行，如此银行可以全面了解场景方的运营状况，及时对业务模式风险隐患做好风险防范措施；

三是要求场景方定期递交场景消费贷款资金去向报告并进行核查，杜绝场景方提前“预支”客户消费贷款行为发生。

在他看来，这背后，是中小银行在大型互联网电商平台等场景方面前，依然显得相对弱势。银行不少高层也担心一旦惹恼这些大型互联网电商平台，令他们将优质客户流量与客户数据优先提供给其他金融机构，将削弱自己业务拓展机会与市场份额提升空间。

以场景消费贷款业务为例，只要是参与场景消费贷款的各类机构，无论是获客导流方、风控辅助方、还是信贷资金提供者，都必须纳入统一的监管框架内。如此在统一监管规则下，金融机构或许可以对场景消费贷款业务的资金流向（场景方是否挪用客户贷款进行业务扩张等），以及其业务模式风险隐患进行穿透式监管。

多位银行人士还建议，相关部门应对大型互联网电商平台等场景方强化行为监管，包括要求他们在特定场景下，必须明确用户消费贷款等资金使用流向，以及在提供各类场景金融服务同时必须做到合规（杜绝虚假宣传等），从而真正做到“卖者尽责，买者风险自担”。与此同时，针对存在违规操作、或者业务模式风险隐患较大的消费场景或场景提供商，相关部门应定期给予公示警告，让广大消费者远离这些潜在风险。

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