住房租赁综合金融服务

A. 央行：坚持“房住不炒”定位 加大住房租赁金融支持力度

中新网3月25日电 据央行网站消息，3月22日，全国主要银行信贷结构优化调整座谈会在北京召开。会议强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
3月22日，央行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，总结交流经验做法，分析研究信贷形势，部署推进下一阶段优化信贷结构工作。
会议认为，2020年，面对复杂严峻的国内外形势特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，金融系统认真实施稳健的货币政策，合理安排信贷投放总量和节奏，有序实施好1.8万亿元再贷款再贴现政策，让利实体经济1.5万亿元，全力支持抗疫保供、保市场主体和经济社会发展，为我国率先控制疫情、率先复工复产、率先实现经济正增长提供了有力支撑。
会议指出，当前我国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。金融系统要充分认识持续优化调整信贷结构的必要性和紧迫性。
会议强调，下一阶段，金融系统要坚持稳中求进工作总基调，坚持用改革的办法疏通政策传导，进一步提升服务经济高质量发展的能力和水平。
一是把握一个“稳”字。总量上要“稳字当头”，保持贷款平稳增长、合理适度，把握好节奏。保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，加强中小微企业金融服务能力建设，实现普惠小微贷款继续“量增、价降、面扩”。推动金融系统继续向实体经济合理让利，小微企业综合融资成本稳中有降。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
二是把握一个“进”字。围绕实现碳达峰、碳中和战略目标，设立碳减排支持工具，引导商业银行按照市场化原则加大对碳减排投融资活动的支持，撬动更多金融资源向绿色低碳产业倾斜。商业银行要严格执行绿色金融标准，创新产业和服务，强化信息披露，及时调整信贷资源配置。进一步加大对科技创新、制造业的支持，提高制造业贷款比重，增加高新技术制造业信贷投放。
三是把握一个“改”字。坚持市场化、法治化原则，前瞻性地综合考量资金投放、资产负债、利润、风险指标等因素，持续增强金融服务实体的能力。改善经营理念，提升金融科技水平，强化对企业实质信用风险判断。在管控好风险的同时，优化内部考核和激励措施，因地制宜增加经济困难省份信贷投放，支持区域协调发展。

B. 央行强调坚持“房住不炒”定位 加大住房租赁金融支持力度

央行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

此外，会议强调，围绕实现碳达峰、碳中和战略目标，设立碳减排支持工具，引导商业银行按照市场化原则加大对碳减排投融资活动的支持，撬动更多金融资源向绿色低碳产业倾斜。商业银行要严格执行绿色金融标准，创新产业和服务，强化信息披露，及时调整信贷资源配置。进一步加大对科技创新、制造业的支持，提高制造业贷款比重，增加高新技术制造业信贷投放。

全文如下：

全国主要银行信贷结构优化调整座谈会在京召开

2021年3月22日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，深入贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会议重要精神和2021年政府工作报告部署要求，总结交流经验做法，分析研究信贷形势，部署推进下一阶段优化信贷结构工作。人民银行行长易纲出席会议并讲话，人民银行副行长潘功胜主持会议，银保监会副主席肖远企出席会议并讲话。

会议认为，2020年，面对复杂严峻的国内外形势特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，金融系统坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，迎难而上，主动作为，认真实施稳健的货币政策，合理安排信贷投放总量和节奏，有序实施好1.8万亿元再贷款再贴现政策，让利实体经济1.5万亿元，全力支持抗疫保供、保市场主体和经济社会发展，为我国率先控制疫情、率先复工复产、率先实现经济正增长提供了有力支撑。

会议指出，当前我国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。金融系统要提高政治站位、统一思想认识，按照党中央、国务院的决策部署，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，充分认识持续优化调整信贷结构的必要性和紧迫性。

会议强调，下一阶段，金融系统要坚持稳中求进工作总基调，坚持用改革的办法疏通政策传导，进一步提升服务经济高质量发展的能力和水平。

一是把握一个“稳”字。总量上要“稳字当头”，保持贷款平稳增长、合理适度，把握好节奏。保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性，加强中小微企业金融服务能力建设，实现普惠小微贷款继续“量增、价降、面扩”。推动金融系统继续向实体经济合理让利，小微企业综合融资成本稳中有降。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

二是把握一个“进”字。围绕实现碳达峰、碳中和战略目标，设立碳减排支持工具，引导商业银行按照市场化原则加大对碳减排投融资活动的支持，撬动更多金融资源向绿色低碳产业倾斜。商业银行要严格执行绿色金融标准，创新产业和服务，强化信息披露，及时调整信贷资源配置。进一步加大对科技创新、制造业的支持，提高制造业贷款比重，增加高新技术制造业信贷投放。

三是把握一个“改”字。坚持市场化、法治化原则，前瞻性地综合考量资金投放、资产负债、利润、风险指标等因素，持续增强金融服务实体的能力。改善经营理念，提升金融科技水平，强化对企业实质信用风险判断。在管控好风险的同时，优化内部考核和激励措施，因地制宜增加经济困难省份信贷投放，支持区域协调发展。

座谈会上，进出口银行、工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行等金融机构就优化调整重点领域信贷结构的主要做法作了交流发言。人民银行、银保监会相关部门负责同志，政策性和开发性银行、国有大型商业银行、全国性股份制银行主要负责同志参加了会议。

C. 融资租赁是金融服务吗

金融服务是指金融机构运用货币交易手段融通有价物品，向金融活动参与者和顾客提供的共同受益、获得满足的活动。按照世界贸易组织附件的内容。
内容
保险及其相关服务，还包括所有银行和其他金融服务(保险除外)。其内容主要有：
1.直接保险（包括共同保险 保险、寿险、非寿险）。 2.再保险和转分保。 3.保险中介，如经纪和代理。 4.保险附属服务，如咨询。精算、风险评估和理赔服务；银行和其他金融服务（保险除外）。 5.接受公众存款和其他应偿还基金。 6.所有类型的贷款，包括消费信贷、抵押信贷、商业交易的代理和融资。 7.财务租赁。 8.所有支付和货币转移服务，包括信用卡、赊账卡、贷记卡、旅行支票和银行汇票。 9.担保 贷款
和承诺。 10.交易市场、公开市场或场外交易市场的自行交易或代客交易，包括：货币市场工具（包括支票、汇票、存单），外汇，衍生产品（包括但不仅限于期货和期权），汇率和利率工具（包括换汇和远期利率协议等产品），可转让证券，其他可转让票据和金融资产，包括金银条块。 11.参与各类证券的发行，包括承销和募集代理（无论公开或私下），并提供与该发行有关的服务。 12.货币经纪。 13.资产管理，如现金或证券管理、各种形式的集体投资管理、养老基金管 信用卡
理、保管、存款和信托服务。 14.金融资产的结算和清算服务，包括证券、衍生产品和其他可转让票据。 15.提供和传送其他金融服务提供者提供的金融信息、金融数据处理和相关软件。

D. 为什么要大力发展住房租赁市场

据报道，多年来，我国房地产市场有了较大发展，但目前市场仍以售卖为主，住房租赁则发展较慢，所以要大力发展住房租赁市场。

要解决住房问题，就需要租售“两条腿”走路，补齐住房租赁这个短板。秦虹说，我国住房市场虽然规模很大，但还远不够成熟，其中主要原因是租赁市场发展不够成熟，需要通过资源整合，各地租赁住房供给稳定上升。

过去几年，政府为了发展租赁市场，降低了一些租赁税费；但对于机构租赁，税还没有完全降下来。对于机构租赁的金融服务也缺乏有效支持，缺乏相关金融政策和工具。

E. 金融资本大举进入住房租赁市场需要警惕什么呢

金融资本大举进入住房租赁市场 须警惕楼市“加杠杆”

从政策支持到土地出让的嬗变，从企业探索转型到金融配套的实现，住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇，多方资本竞逐万亿租赁市场。

多位业内人士认为，贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。但与此同时，住房租赁制度体系建设必须进一步加快，而今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，要防止租赁贷款变为楼市“加杠杆”的工具。

金融风险须防

业内人士表示，今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势，要防止租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。

对于租赁消费端的“按居贷”这类极大方便租客的产品，也有不少人表示质疑。中原地产首席分析师张大伟表示，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨”。“从理论上讲，租赁贷款进入楼市投机者手中其实并不难。”

F. 住房租赁企业不得变相开展金融业务

住房和城乡建设部网站26日消息，为加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展，近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会六部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。
《意见》指出，近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场主体总体平稳，租金水平稳中有降，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。近期，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。
《意见》从加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷、落实城市政府主体责任等方面提出明确要求。
在住房租赁资金监管方面，《意见》明确，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
在禁止套取使用住房租赁消费贷款方面，《意见》要求，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，轻资产的租赁企业更容易出现“长收短付”的资金池行为，“管住了资金，长租公寓的风险就降低了一大半”。打击“租金贷”成为近期监管工作发力的重要方面，而在加大力度“堵歪门”的同时也应合理“开正门”，继续在住房普惠金融上下功夫，补上金融服务在这方面的短板。

G. 上海正制订集中式租赁房基本运营管理规范

4月21日，在中国建设银行联合相关机构发起主办的首届“浦江住房租赁高峰论坛”上，中国建设银行党委副书记、行长王江在致辞中表示，建设银行承担国有大行使命，探索住房租赁可持续发展模式，通过实施新金融实践，助力上海住房租赁市场培育和发展。

王江强调，改革开放40年以来，建设银行在住房金融领域塑造了多个第一。在住房租赁领域精准发力，源自于在住房金融服务领域30余年的深厚沉淀，有着对国家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服务的独特优势。建行将通过此次高峰论坛，与研究机构、行业协会、金融企业各方嘉宾共同研究住房租赁创新发展之路，探讨住房租赁可持续发展之道。

澎湃新闻（www.thepaper.cn)了解到，建行住房租赁综合服务平台推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区，累计上线房源超2400万套。积极开展存房业务，累计签约房源120万套。建设“建融家园”230多个，提供长租房源超14万套。与城市更新、旧城改造、城乡协调发展相配合，与11个城市签署政策性租赁住房战略协议，有力支持政府管理和社会治理。

据介绍，建行与上海市各级政府密切合作，积极推动与上海市政府全面合作协议落实落地，通过提供综合金融服务，支持上海加大租赁住房建设供应力度，发挥科技金融优势，帮助上海建设住房租赁公共服务平台，成立建信住房公司，向广大租房群众提供品质租赁住房，得到了上海市政府及主管部门的充分肯定。另外，上海正在制订集中式租赁房基本运营管理规范，加快落地税收支持政策，为长租企业运营提供更“解渴”的政策。

上海是中国经济金融中心，创新之都，也是中国住房制度改革的先驱。紧密结合上海市场特点，建行着重破解住房租赁痛点难点问题，努力探索住房租赁可持续发展的“上海模式”。

上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭从供给侧出发探索解决大城市住房问题的方案。陆铭在论坛上表示，目前商服用地相对过剩，住宅用地供应不足。价格上，商业用地的价格相对住宅用地的价格出现不断下降的趋势，出现了结构性错配。对此，陆铭建议，可以将闲置的商业用地变成租赁用地，工业用地和商住用地的比例可转换成租赁用地，商业用地和住宅用地的比例要有所调整，这些对增加住房供应都有好处。另外， 陆铭还建议，要多渠道地增加租赁房的供应。在安全的前提下，包容各种低成本的居住形态、闲置工业、商服用地“变性”、企业参与城市更新。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对于如何有效提高住房租赁收益率给出了建议。可实施的措施包括：降低租赁住房的取得成本、降低租赁住房的运营费用、提高租赁住房的经营收入和提高收益率的其他综合性措施。

柴强表示，要有效解决大额长期低成本资金缺乏问题。长租房一次性投入大，长期逐渐回收。据住房租赁企业测算，新建租赁住房的投资回收期一般在25年以上，改建的投资回收期一般在5-8年。

易居企业集团CEO丁祖昱在论坛上谈及住房租赁时认为，各地从围绕加强住房租赁金融业务监管，针对“高进低出”、“长收短付”、租赁合同网签及备案、建立企业信用评级等方面完善市场监管体系，响应中央号召，单列租赁用地，增加租赁住房供应量。

从住房租赁用地方面来看，截至今年3月，全国范围内累计共推出租赁用地约269块，规划建筑面积超过1643万平方米，相较2019年，2020年租赁用地供应力度基本维持在同一水平，共成交56宗土地，总成交建筑面积约365万平方米，环比下跌约3.25%。而全国租赁土地供应的93%分布在上海、杭州、南京、成都、广州和深圳这些重点城市。

目前，全国已有18个城市出台利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，部分城市明确提出建设目标，多数城市租赁需求与承租压力不大。

丁祖昱预计，未来随着“租购并举”政策的全面落地，聚焦经营质量，提升开业转化效率，坚持稳中求进仍将是2021年市场主旋律。

H. 六部门联合发文：住房租赁企业不得变相开展金融业务

我国住房租赁市场特别是长租市场快速发展，随之而来的长租公寓乱象也频频发生。

近年来，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时，一些住房租赁企业发生资金链断裂，也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。

基于此，加强对住房租赁企业的监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险等问题，已经引起了主管部门的重视。

4月26日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等七方面入手，加强住房租赁市场监管。

住房租赁企业不得变相开展金融业务

《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

《意见》提出，住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁资金监管账户，向所在城市住房和城乡建设部门备案，通过住房租赁管理服务平台向社会公示。住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。

《意见》明确，禁止套取使用住房租赁消费贷款。住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。

合理调控住房租金水平

金融机构发放住房租赁消费贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，贷款资金只能划入借款人账户，同时强化贷款资金用途管理，避免资金挪用风险。《通知》指出，对于已实际发放给住房租赁企业的存量住房租赁消费贷款，金融机构应制定妥善处置方案，稳妥化解存量。住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

《意见》还提到，要合理调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

“此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策，也成为今年在经营贷管控基础上，房地产市场迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，前述规定直击长租公寓企业各类违规做法，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。

2020年底，从中央经济工作会议提出“完善长租房政策，规范发展长租房市场”，到全国住房和城乡建设工作会议提出“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题”是今年要抓好的重点工作之一。

作为“十四五”开局之年，住房租赁已经成为房地产行业的关键词之一。政策会逐渐体现出“出实招、见实效”，这也将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有望迎来长效发展。