产权交易所优先购买权

⑴ 国有资产没有经过产权交易所交易的是否有效

国家规定从2004年2月1日以后，原则上所有的国有企业产权转让应当经过产权交易所，不经过产权交易所的不得转让，而不管国有企业的级别。但现实生活中的确存在没有经过产权交易所就转让的情况，如果因此而产生债务纠纷时，一般应认定国有产权转让无效，这对交易双方都是存在风险的。来源于:济南律师

企业国有产权交易操作规则

第一章 总则

第一条 为统一规范企业国有产权交易行为，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部令第3号）等有关规定，制定本规则。第二条 省级以上国资委选择确定的产权交易机构（以下简称产权交易机构）进行的企业国有产权交易适用本规则。第三条 本规则所称企业国有产权交易，是指企业国有产权转让主体（以下统称转让方）在履行相关决策和批准程序后，通过产权交易机构发布产权转让信息，公开挂牌竞价转让企业国有产权的活动。第四条 企业国有产权交易应当遵循等价有偿和公开、公平、公正、竞争的原则。产权交易机构应当按照本规则组织企业国有产权交易，自觉接受国有资产监督管理机构的监督，加强自律管理，维护市场秩序，保证产权交易活动的正常进行。来源于:长春律师

第二章 受理转让申请

第五条 产权转让申请的受理工作由产权交易机构负责承担。实行会员制的产权交易机构，应当在其网站上公布会员的名单，供转让方自主选择，建立委托代理关系。第六条 转让方应当向产权交易机构提交产权转让公告所需相关材料，并对所提交材料的真实性、完整性、有效性负责。按照有关规定需要在信息公告前进行产权转让信息内容备案的转让项目，由转让方履行相应的备案手续。第七条 转让方提交的材料符合齐全性要求的，产权交易机构应当予以接收登记。第八条 产权交易机构应当建立企业国有产权转让信息公告的审核制度，对涉及转让标的信息披露的准确性和完整性，交易条件和受让方资格条件设置的公平性与合理性，以及竞价方式的选择等内容进行规范性审核。符合信息公告要求的，产权交易机构应当予以受理，并向转让方出具受理通知书；不符合信息公告要求的，产权交易机构应当将书面审核意见及时告知转让方。第九条 转让方应当在产权转让公告中披露转让标的基本情况、交易条件、受让方资格条件、对产权交易有重大影响的相关信息、竞价方式的选择、交易保证金的设置等内容。第十条 产权转让公告应当对转让方和转让标的企业基本情况进行披露，包括但不限于：（一）转让方、转让标的及受托会员的名称；（二）转让标的企业性质、成立时间、注册地、所属行业、主营业务、注册资本、职工人数；（三）转让方的企业性质及其在转让标的企业的出资比例；（四）转让标的企业前十名出资人的名称、出资比例；（五）转让标的企业最近一个年度审计报告和最近一期财务报表中的主要财务指标数据，包括所有者权益、负债、营业收入、净利润等；（六）转让标的（或者转让标的企业）资产评估的备案或者核准情况，资产评估报告中总资产、总负债、净资产的评估值和相对应的审计后账面值；（七）产权转让行为的相关内部决策及批准情况。第十一条 转让方在产权转让公告中应当明确为达成交易需要受让方接受的主要交易条件，包括但不限于：（一）转让标的挂牌价格、价款支付方式和期限要求；（二）对转让标的企业职工有无继续聘用要求；（三）产权转让涉及的债权债务处置要求；（四）对转让标的企业存续发展方面的要求。第十二条 转让方可以根据标的企业实际情况，合理设置受让方资格条件。 受让方资格条件可以包括主体资格、管理能力、资产规模等，但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。产权交易机构认为必要时，可以要求转让方对受让方资格条件的判断标准提供书面解释或者具体说明，并在产权转让公告中一同公布。第十三条 转让方应当在产权转让公告中充分披露对产权交易有重大影响的相关信息，包括但不限于：（一）审计报告、评估报告有无保留意见或者重要提示；（二）管理层及其关联方拟参与受让的，应当披露其目前持有转让标的企业的股权比例、拟参与受让国有产权的人员或者公司名单、拟受让比例等；（三）有限责任公司的其他股东或者中外合资企业的合营他方是否放弃优先购买权。第十四条 产权转让公告中应当明确在征集到两个及以上符合条件的意向受让方时，采用何种公开竞价交易方式确定受让方。选择招投标方式的，应当同时披露评标方法和标准。第十五条 转让方可以在产权转让公告中提出交纳交易保证金的要求。产权交易机构应当明示交易保证金的处置方式。

第三章 发布转让信息

第十六条 企业国有产权转让信息应当在产权交易机构网站和省级以上公开发行的经济或者金融类报刊上进行公告。来源于:沈阳律师

⑵ 怎样行使国有企业股权的优先购买权

《股权转让项目中股东优先购买权行使操作办法(试行)》(沪联产交[2011]021号)

第一章 总则
第一条 为公平保护各类市场主体的合法权益、保证其他股东对公司股权转让的知情权、保障其他股东行使优先购买权、提高产权交易效率，根据《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产法》等法律法规、《企业国有资产交易操作规则》及其操作细则等产权交易规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的“其他股东”，指企业国有产权转让项目中标的公司为有限责任公司的，该标的公司中除转让方以外的其他股东。
第三条 本办法所称的“优先购买权”(以下简称“优先权”)，指产权交易合同除却价格因素之外的其他交易条件都成就且同等的前提下，其他股东就价格因素行使优先购买权(以下简称“行权”)。
第四条 本办法适用于其他股东行使优先购买权的企业国有产权转让项目。
第五条 为了保障其他股东更便捷、更高效地行权，联交所提供多种行权方式供其他股东选择适用。其他股东与转让方协商之后可选择以下方式之一行权:
(一)由普通竞买人首先进行一次报价、多次报价、网络动态报价或其他公开竞价方式，并将该竞价中的最后报价作为行权价格;
(二)以普通竞买人的竞买方式参与多次报价，以此行权;
(三)参与多次报价或拍卖，并按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中关于在拍卖中行权的规定行权。
第六条 转让方、意向受让方委托的经纪会员应严格按照法律法规、产权交易规则、联交所交易规则的规定，及时告知委托方交易程序及项目进度、配合委托方制作交易材料、督促委托方履行交易义务等，尽到勤勉之责。

⑶ 淘宝拍卖房产优先购买权是什么意思

举个例子，有房子要拍卖，有A和B两人参加竞买，A是优先购买权人，B是普通竞买人，B出价最高为100W，A就有权以100W优先购买，如果B想要，只能继续加价，如果B加到101W，A仍然说要，B只能继续加价，直到其中一人放弃为止。

(3)产权交易所优先购买权扩展阅读：

原则

房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：

(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

⑷ 股权转让中优先购买权有什么法律规定

具体规定如下：

《公司法》第七十一条

有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。

其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。
经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

《公司法》第七十二条

人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

(4)产权交易所优先购买权扩展阅读：

优先购买权的实质条件：

（一）首先，同等条件主要指价格条件

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。

但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

（二）其次，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。

如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。

同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

（三）再次，在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定“同等条件”

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。

在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

（1）当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的，若该从给付义务先买权人可以履行，则为了保护出卖人的利益，如果先买权人不愿履行该从给付义务，则视为未达到“同等条件”。

若先买权人不能履行该从给付义务，则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付，合同仍可成立时才能行使优先购买权。

（2）当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。

”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础（特殊原因）折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。

但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。

而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。

（3）当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同。

若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

资料来源：

网络-优先购买权

⑸ 如何行使优先购买权

原有股东享有的优先购买权，在涉及到国有产权转让时，其优先购买权的行使是有条件的7
沈立群/文
当有限责任公司的国有股东转让其全部或部分出资，且公司其他股东表示愿意受让时
，这就涉及到优先购买权的行使问题。目前，产权交易市场对的看法不尽一致：有人认为，《公司法》规定的原有股东的优先购买权可以无条件行使；也有人认为，行使与国有出资相关的优先购买权应当与企业国有产权转让规定和产权交易市场规则相协调。因此，有必要在正确理解设定优先购买权的前提下，切实处理好《公司法》规定与企业国有产权转让规范在执行上的衔接，研究解决的问题。
有限责任公司股东转让出资，会产生与其他股东相关的权利义务关系。应当明确的是，股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资；而股东向股东以外的主体转让其出资时，必须经全体股东过半数同意，不同意转让的股东又不履行购买该出资的行为，则视为同意转让。
《公司法》第三十五条规定：“经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权”。这是《公司法》对有限责任公司原有股东优先购买权的设定。有限责任公司具有资本融合和投资股东合作的两重性，对原有股东优先购买权的设定就是兼顾“资合”与“人合”的法律条文。所以，从大量的交易实例来看，原有股东享有优先购买权，既有利于公司经营发展的稳定性，也有利于出资转让交易的安全性。
有限责任公司的国有出资(即国有产权)转让，国有出资方(股东)应当既遵守《公司法》的规定，也要执行国有产权进场交易、市场发现买主及价格的相关规定。《公司法》是规范公司制企业的专门法律，国有产权转让规范是国有资产监管部门行使出资人职责对国有股东转让行为的“特别规定”。既然《公司法》规定，原有股东在同等条件下享有优先购买权，那么，国有产权转让的市场化操作规范就应当在规则和程序上确保原有股东优先购买权的有效行使。
为了体现公开、公平、公正的交易原则，凡涉及到原有股东保留优先购买权而参与转让的，产权转让信息发布应当载明“本次产权转让涉及公司其他股东保留优先购买权”，从而使其他受让意愿人也享有必要的“知情权”，并有预期的心理准备和采取相应的竞买策略。
原有股东享有的优先购买权，涉及到国有产权转让时，其优先购买权的行使是有条件的。首先，公司股东会在讨论并作出某国有股东转让出资事项的决议时，有受让意愿的股东应当在同意转让的同时，明确表示保留对该出资的优先购买权；尔后，当国有产权进场公开发布转让信息，广泛征集受让意愿人时，有受让意愿的股东在符合受让人资格条件的前提下，同样应当在挂牌的有效期内提出受让申请(否则，因不作为而视为放弃优先购买权)；再次，在竞买过程中，有受让意愿的股东与其他受让意愿人一样，还需对出让人的要约作出承诺，在同等条件下(通常是指受让价格)，方能行使优先购买权。
原有股东表示保留优先购买权和明确提出受让申请后，可以在竞买价格上实现优先购买权。竞买方式采用一次报价法的，原有股东必须用书面形式(密封呈送交易所)确定行使优先购买权的行权上限价和报价，如其他竞买人的报价低于或等于原有股东报价的，则原有股东以报价取得受让权；若其他竞买人的报价高于原有股东的报价但却低于行权上限价的，则原有股东即以其行权上限价行使优先购买权；如其他竞买人的报价高于行权上限价的，则原股东即失去优先购买权。

⑹ 什么情况下买房可以享受优先购买权

选购房产的过程中，你也许会遇到这样一种情况：你先预定的房子，最后却被别人给买走了，原因是他有优先购买权。可是买房子不是有个先来后到吗？凭什么要等别人不想买了，我才可以买？那什么是房屋优先购买权？在什么情况下，可以享受优先购买权？行使房屋优先购买权的注意事项？

什么是房屋优先购买权？

优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。

房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利。它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

哪些人具有房屋的优先购买权？

第一类人：承租人

在同等条件下，房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。

法律法规：房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

第二类人：房屋共有人

房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外，房产交易过程中，签定合同、过户都需要房屋共有人签字，或者出具房屋出卖的同意的证明书，否则房屋买卖合同无效。

法律法规：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

第三类人：公有旧房原住户

法律法规：出售旧房时，原住户有优先权。

第四类人：原产权单位

二手房交易的时候，出卖人需要先取得原产权单位的同意，并出具证明，才能出卖房屋。

法律法规：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

优先购买权行使条件是什么?

优先购买权应当在同等条件下才能行使，该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等所有各种因素。

行使房屋优先购买权的注意事项？

注意事项一：共有人优先于承租人

如果遇到共有人和承租人同时主张行使优先购买权的情况，共有人可以先于承租人行使优先购买权，这是民法学界通用的做法。

注意事项二：必须在一定期限内行使

如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。

这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了，那所谓的“优先”主要是指时间上的优先，行使优先购买权的时间一般为15天。

（以上回答发布于2016-07-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑺ 北交所进行国有产权交易，原股东如何行使优先购买权

程序上：原股东可以不进场递交受让申请，挂牌期满只产生一个意向受让方，与转让方草签合同后，征询原股东意见；挂牌期间产生2个或以上意向受让方，先竞价，最终产生的意向受让方与转让方草签合同后，征询原股东意见。根据《北京产权交易所产权交易竞价转让办法》中第十一条规定：转让方应在三个工作日内就《产权交易合同》的内容向其他股东征询是否行使优先购买权，其他股东应在二十天内做出书面回应。

⑻ 有关共有房地产拍卖的优先权问题

1，有。因为我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利
2，上条规定了承租人的优先购买权。但拍卖中承租人优先购买权如何行使，法律、法规却未规定。
但是你可以参见最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”

也就是说拍卖中承租人优先购买权的行使应按以下程序：一是拍卖前须于合理期限内告知承租人拍卖事项，以便于承租人决定是否竞买;二是承租人须按要求办理竞买手续，并于拍卖日到场竞拍;三是当拍卖中出现最高应价时，承租人须举牌应价，如无其他更高应价，则拍归承租人。如有其他更高应价，则继续竞拍，直至拍归最高应价者

再通俗点，就是法院通知你去竞拍就代表了走法律程序了。你不去就代表放弃了优先权

3，对于拍卖优先权的行使，我国有3种方法
一是“竞价法”，二是“询价法”，三是“询价竞价法”。

“竞价法”是指优先权人和竞买人一起直接参与竞价，实行价高者得。因此，优先权人要行使和实现其优先权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。按照“竞价法”，优先权人必须积极竞价、主动应价，其优先权才可能得以实现。

“询价法”是指通知优先权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先权人是否愿意以最高应价为条件主张优先权。如果其不愿意，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意，则拍卖标的即归优先权人购得，而不再询问最高应价者是否愿意再加价。我国台湾地区对承租人的优先购买权采纳的是“询价法”，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。[9]

“询价竞价法”与“询价法”的不同之处在于：在最高竞价产生后，由拍卖师询问优先权人，若优先权人愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先权人购得；如果其表示愿意加价，而优先权人不愿加价，则由最高应价者以更高的应价购得；如果最高应价者与优先权人均表示愿意加价，则以现有的出价为起拍价，让二者继续竞拍，直至其中一人退出，拍卖才成交。

你需要再拍卖之前仔细询问拍卖方以哪种形式拍卖...一般都以询价法拍卖!

4，无所谓。因为拍卖过程中，拍卖人应明确告知参加的各位竞买人，本标的拍卖有优先购买权的存在，拍卖师在落槌之前应询问一下优先购买权是否买受，并且优先购买权人在拍卖会上，不需要“加价”，只要在最高应价时，以该最高应价表示买受或不作表示即可。此外，当优先购买权人表示买受，但在拍卖师未落槌之前，别的竞买人依然可以继续加价，直到无人加价为止

就是说你有拍卖优先权应该被所有拍卖者知道，第四条说的就是第三条里的询价法

打了这么多希望对你有帮助，50分真不好得！

⑼ 二手房交易中哪些人具有优先购买权

4种人拥有房屋优先购买权
①承租人
在同等条件下，房屋出卖人需要将正在出租的房屋卖给承租人。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出卖人与其他购房者签订的买卖合同无效。
法律法规：房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
②房屋共有人
房屋共有人拥有房屋的优先购买权。另外，房产交易过程中，签定合同、过户都需要房屋共有人签字，或者出具房屋出卖的同意的证明书，否则房屋买卖合同无效。
法律法规：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
③公有旧房原住户
法律法规：出售旧房时，原住户有优先权。
④原产权单位
二手房交易的时候，出卖人需要先取得原产权单位的同意，并出具证明，才能出卖房屋。
法律法规：职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权;可以继承，可以在购房五年以后进入市场出卖或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。