房产黄金期

① 房地产行业的黄金时代和白银时代指的是什么

房地产行业的黄金时代是指自1998年住房体制改革开始，中国房地产行业进入了快速发展的阶段，这个阶段被称为房地产的“黄金时代”。“黄金时代”的发展模式概括为，企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上；长期宽松的信贷环境，房企资金成本比较低，房企财务杠杆比较高。

在国家调控政策的主导下，房地产市场由2007年的过热回归到理性。地产行业的白银时代，在2008年就应该开始了。

但是国际金融危机打断了这一进程，今天的转型正是接续2008年那场未完成的变革房地产行业的白银时代所谓的‘白银’不仅仅是成色的变化，而且是房地产行业的使用功能发生变化，房企的转型是必然的。未来，房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多的表现为去投资化。

(1)房产黄金期扩展阅读：

房地产行业具体内容范围：

1、国有土地使用权的出让；

2、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；

3、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；

4、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；

5、物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；

6、房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。

房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

② 买房为什么不如买黄金

过去50年(1967-2017)，在全球范围内，剔除那些因泡沫而大幅度波动的大类资产，表现最好的资产，就是黄金！

当然，我也从不否认，如果与中国(区域强调)大城市(特殊性强调)的房产的收益率相比，无论过去10年还是20年，黄金的确是毫无招架之力。

如果，用过去10年的趋势就确定可以推断未来的财富逻辑，那我用1年岂不是也行，用5年岂不是也行？

过去1年，全球涨得最猛的资产是数字货币里的以太币；

过去5年，全球涨得最猛的资产是数字货币里的比特币。

所以，我们应该把所有资产换成这位大神最不屑的比特币，甚至是以太币？

正如我和这位大神在对比特币与区块链的认知完全不同一样，我不否认他的文章中某些说法有一定的道理，但轻易得出“黄金已死有事烧纸”的结论，即便不说他对人类财富的历史非常无知，至少也可以肯定他的结论无比草率！

别的不说，全球印钞票的各国央妈都不会认可他的说法——因为，黄金迄今为止依然是是全球各国央行唯一普遍持有的实物资产。

过去20年中，为什么中国大城市的房地产成为全球收益率最高的一类资产，与我们处于人类历史上最大规模的一波城镇化过程和人口年龄分布密切相关，更与人类历史上最大的一波信贷宽松周期密切相关，更不必说中国政治体制下特殊的土地行政管理制度和货币信贷发行制度……

拿个别阶段和特殊时期的资产回报特例，来论述财富的逻辑，即便是论据和事实部分合理，也不会得出合理的结论。

过去20年，所有通过大城市房产致富的人，本质上无非是站在了一个大趋势的浪潮之上，而做投资，最怕的是把一个时代的大趋势当做自身能力，把某个阶段的特殊情况当成永远的财富逻辑……

不信的话，同样是房产，同样是首都，20年前，你去比中国更富裕的德国柏林买一套房子，现在来对比房产和黄金的收益率，看看会是神马结果？

没有中国过去20年的高速城镇化，怎么会有中国房产价格雄冠全球的涨幅？

在讨论现在该买黄金还是该买房子之前，先给大家看三幅图表。

相比房产，我认为黄金被低估，并不是说房产就彻底不能投资。

对普通人来说，在当今世界的金融规则之下，无论中国还是美国，欧洲或者日本，购买房产有个特别大的好处就是——可以使用杠杆。

500万的房子，你首付100万就可以买下，这相当于使用了5倍的杠杆。如果房价上涨20%变成600万，不考虑贷款利息成本，那么意味着你用100万的资产，实现了100%的资产收益率。

如果你买黄金，可就享受不到这个规则，无法使用杠杆。

进一步的说，只要你从银行申请到的房屋贷款利率低于政府新印刷钞票的增长率，那么理论上说，你就是赚了——而这个情况，在未来仍然是极大概率成立的。

但杠杆也是双刃剑——如果房产价格下跌，你的资产损失速度也是加了杠杆的，如果500万的房子价格下跌20%，那么你的100万首付已经全部烟消云散，如果下跌30%，你还要倒欠银行50万……

就现在，到底该买房子还是买黄金，这回到了我无数次强调过的观点，无论投资或者交易，归根结底是你和别人交换你对于未来的看法：

如果你认为房产还会像过去20年那样上涨，因为可以利用银行的低成本资金加杠杆，那么你就去买房子；如果你认为黄金被低估，那么你就买黄金。

炒房大神提到：

迟早北上一间水泥做的房子，会比纯金打造的房子更贵！

这没什么，500年前托马斯-莫尔的《乌托邦》里，早就提到了公有制之下，因黄金无用，所以只能被用来建造厕所和马桶——可惜的是，从托马斯-莫尔到现在近500年时间里，哪怕是在完全遵循“公有制”的原苏联和今天的朝鲜，黄金也从来没有丧失其价值。

更长远的，5000年人类文明史里，所有那些因为鄙视而彻底放弃黄金的人，除非他运气好到一辈子都不经历经济的大波动，否则，他的财富命运终归会被黄金所鄙视。

如果不考虑加杠杆之后的收益率，相比大城市的房产，我个人目前更倾向于支持黄金被低估。如果有谁愿意和我来一个10年期或20年期中国大城市平均房价涨幅和黄金价格涨幅的赌约，我乐于奉陪。

③ 房产和黄金的关系 有必然联系吗

没有，虽然同样可以当做资产来算。但是黄金有价值是因为其稀有性。而房产是因为其实用性。只有在中国有人炒房子外国是没有的

④ 房地产现在处于什么时期

无论是从政府政策动向，还是从房地产周期来看，房地产市场环境都面临新的变化，告别此前的高速增长已是既定事实。前瞻产业研究院分析师认为，伴随楼市调控长效机制的形成，中国房地产行业逐渐由“黄金时代”“白银时代”，进入“青铜时代”。
在各地调控政策层层加码之下，房产市场持续降温。据前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资分析报告》显示，2017年1-8月，全国商品房销售额78095.59亿元，累计增长17.2%，增速比去年同期下滑21.5个百分点。
对于房地产行业未来走势，我们认为，我国房地产业未来20年内应该还有较大发展空间。如今交通越来越发达，推动了城市化发展，很多城市在城市圈的带动下会迎来比较好的发展机会，这种机会下房地产仍有发展空间。

⑤ 开发商不敢告诉你的买房五大黄金原则

买房过程中,很多地方的水很深,比如开发商猫腻、售楼小姐误导、房屋质量有问题、市政规划发生变化,方方面面都会影响你的房子是否保值、是否住得舒适。

第一原则:地段永远是第一位

房子的价格主要是取决于地段,户型再差的房子,只要是在好地段就没便宜过,即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。

所以第一套房子一定要买地段好的,哪怕只有30平米,这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近,而且关键你一定不会赔钱,就像炒股票一样,你首先保证不赔钱,才能考虑挣钱和养老的事情。

第二原则:巧用中介

在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望,这样才能使中介公司对你产生足够的重视,所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。

第三原则:买成熟的社区

这里指的成熟社区是指已经开发完成的社区。也就是说除非你急着明天就想搬进新家,尽量不要买社区一期的房子,原因有三个:

1、如果你买了一期的房子,意味着你至少2-3年住在施工现场,天天看着周围起高楼,弄个灰头土脸的,而且周末还要忍受施工、装修的噪音。

2、一个新楼盘的开发商,新的工人,新的户型新的材料。他们都在拿一期的房子练手,也就是我们常说的“磨合”。结果你住在一个磨合期的房子里,指不定会出现什么幺蛾子。

3、一期的房子你住进去了,估计还要忍受天天家门缝里塞的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好。为什么呢?因为二期三期要调整线路啊。太多的理由,而且你基本上享受不到保安的安全服务。

第四原则:不要被环境所迷惑

一是赠送面积:赠送面积听起来很诱人,买一层送一层,送花园,实际上,很多赠送面积都不合法,有些在物权法中是归所有业主共有,通常不会写入合同,一旦产生纠纷,房产证都拿不到。

二是传说中的森林公园:你的社区有个公园是个很好的事情,但是不能麻痹,你要看看他们到底种的是草皮,还是真草,如果是买的草皮,待一年就跟你说再见了。

三是传说中的私人会所:游泳池永远基本是儿童池,什么网球场、羽毛球馆。都是在建设中,好不容易开业了,才发觉里面多了四五家饭馆。

四是传说中的重点学校和医院:开发商不是万能的,他们只有一个目的就是拿这个当噱头,把房子卖高。学校和医院是需要国家批准设立的,开发商没有这个能力批下来,当然如果你们小区能达到几万户,国家有可能批下来,但是那是在入住率到达的前提下。

即使现在的小区周围有重点学校,也有可能学校不招收你的孩子,为什么?因为开发商没有给学校缴纳所谓的赞助费,所以如果你因为这个买房,最好去学校的教务处弄清楚。

第五原则:路灯原则

买房一定要追着路灯走,这里的路灯是指市政的路灯。

有路灯的小区一般不会很偏僻,也就是说基本在主干道上,即使晚上很晚,路上也会有路人,相对来说会安全很多。其次在主干道旁边,配套一般都很齐全,人气足,房子容易保值。

一些tips

1.高层楼盘的设备层一般都在中间的位置,那一层的层高因为设备管道的原因,会不同于其他楼层。

2.房屋高度应该从两层楼板中间线的位置算起,也就是说净高应该减掉5-10公分。

3.阳台如果封装,是按照房屋面积计算的,如果不封装,则按照二分之一的面积计入买房面积。

4.电梯分高速电梯和一般速度的,物业费的价格就会相差很远。

5.楼间距不应低于楼主体高度的距离,在北京太阳中午基本能照到全部楼体。

6.楼越高价钱越高,视野好,但是要考虑风也越大,而且噪音也越大。

7.买房尽量不要买楼两侧的房子,除非你太喜欢那多出的窗户,不然你可能因为那个窗户和墙,每年多付出空调的电费。

8.住宅用地产权年限70年,是从开发商拿到证件开始计算的,有的开发商捂盘销售,或者可以隐藏年限,极有可能,你买到房子时,产权年限已经过去5年了。

（以上回答发布于2016-12-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 房地产黄金季节是什么时候为什么

行内有句话叫金九银十，就是所谓的9.10月份是最旺的时候。各大房展一般也都安排在这个时候。相反新年前后是房地产的淡季。