1. 中国银行固定资产贷款风险管理
(一)国家的利率、汇率政策及银行费率政策变动造成融资成本上升的风险,
(二)未按约定提前或逾期归还授信将支付违约金的风险。
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2. 固定资产贷款的相关规定
中国银行业监督管理委员会令2009年第2号,经中国银行业监督管理委员会第72次主席会议通过。二○○九年七月二十三日发布,自发布之日起三个月后即同年十月二十三日施行。为规范银行业金融机构固定资产贷款业务经营行为,加强固定资产贷款审慎经营管理,促进固定资产贷款业务健康发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规,制定本办法。中华人民共和国境内经国务院银行业监督管理机构批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人),经营固定资产贷款业务应遵守本办法。全文共八章四十三条。
文件发布
条文
中国银行业监督管理委员会令2009年第2号。
通过施行
经中国银行业监督管理委员会第72次主席会议通过。二○○九年七月二十三日发布,自发布之日起三个月后即同年十月二十三日施行。
文件全文
第一章 总则
第一条 为规范银行业金融机构固定资产贷款业务经营行为,加强固定资产贷款审慎经营管理,促进固定资产贷款业务健康发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规,制定本办法。
第二条 中华人民共和国境内经国务院银行业监督管理机构批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人),经营固定资产贷款业务应遵守本办法。
第三条 本办法所称固定资产贷款,是指贷款人向企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的,用于借款人固定资产投资的本外币贷款。
第四条 贷款人开展固定资产贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第五条 贷款人应完善内部控制机制,实行贷款全流程管理,全面了解客户和项目信息,建立固定资产贷款风险管理制度和有效的岗位制衡机制,将贷款管理各环节的责任落实到具体部门和岗位,并建立各岗位的考核和问责机制。
第六条 贷款人应将固定资产贷款纳入对借款人及借款人所在集团客户的统一授信额度管理,并按区域、行业、贷款品种等维度建立固定资产贷款的风险限额管理制度。
第七条 贷款人应与借款人约定明确、合法的贷款用途,并按照约定检查、监督贷款的使用情况,防止贷款被挪用。
第八条 银行业监督管理机构依照本办法对贷款人固定资产贷款业务实施监督管理。
3. 固定资产贷款的贷款流程
1.贷款的受理
客户应提供资料合规,并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序;符合国家有关投资项目资本金制度的规定;借款人应在分支机构开立基本存款账户或一般存款账户,持有人民银行颁发的贷款卡;能够提供合法有效的担保。
2.尽 职 调 查
借款人提交资料并承诺所提供材料真实、完整、有效;调查人员进行尽职调查,并撰写调查报告;评估人员以偿债能力分析为核心,重点从借款人、项目发起人、项目合规性、项目产品市场、项目融资方案、项目技术和财务可行性、还款来源可靠性、担保、保险、环保、安全生产等角度进行贷款风险评价。
3.贷款审查与审批
按照审贷分离、分级审批的原则报总行审贷委审批。
4.签订抵押、借款合同
合同中要约定提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求;求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺。
5.实施账户监控
约定专门还款准备金账户的,贷款人应按约定根据需要对固定资产投资项目或借款人的收入现金流进入该账户的比例和账户内的资金平均存量提出要求。
6.审核提款条件
在发放贷款前审核借款人满足合同约定的提款条件,并按照合同约定支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制,监督贷款资金按约定用途使用。
7.贷款发放与支付
放款通知书提交审查后,依据合同约定的支付方式办理出账和结算手续;贷款发放和支付应通过约定账户办理,并确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位,并与贷款配套使用;在贷款发放和支付过程中,根据合同约定可以与借款人协商补充贷款发放和支付条件,或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付。
8.贷后管理
定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析,建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。出现可能影响贷款安全的不利情形时,贷款人应对贷款风险进行重新评价并采取针对性措施;对抵(质)押物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。
9.归还贷款
10.退还抵押物他项权证
4. 固定资产贷款是什么有哪些特点
固定资产贷款是银行为解决企业固定资产投资活动的资金需求而发放的贷款,主要用于固专定资产项目的建设、属购置、改造及其相应配套设施建设的中长期本外币贷款。固定资产贷款项目和贷款计划的安排,必须以国家批准的项目计划和信贷计划为依据,根据规定的程序和授权,先评估,后决策。固定资产贷款计划的管理原则为“统一计划,分级管理,指标切块,分类运行,保证重点,择优倾斜”。第十七条 贷款人应在合同中与借款人约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款,提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求。
5. 固定资产贷款问题
这个要看银行对于该项目的把握情况,像你这个项目的情况收入再投入也算是自有资金的一部分,银行这样要求也是合情合理的,另外,你这不算是固定资产贷款,应该属于房地产开发贷款。
6. 贷款新规的七个核心要义包括哪些
全流程管理:无论是固定资产贷款、流动资金贷款还是个人贷款,均经过贷前管理、贷中管理和贷后管理三个环节,全流程管理强调要将有效的信贷风险管理行为贯穿到上述贷款生命周期中的每一个环节,按照有效制衡的原则将各环节职责落实到具体的部门和岗位,并建立明确的问责机制。
诚信申贷:包括两方面内容:一是借款人恪守诚实守信原则,按贷款人要求的具体方式和内容提供贷款申请材料,并且承诺所提供材料真实、完整、有效;二是借款人应证明其设立合法、经营管理合规合法、信用记录良好、贷款用途明确合法以及还款来源明确合法等。
协议承诺:要求银行业金融机构作为贷款人,应与借款人乃至其他相关各方通过签订完备的贷款合同等协议文件,规范各方有关行为,明确各方权利义务,调整各方法律关系,追究各方法律责任。
贷放分控:指银行业金融机构将贷款审批与贷款发放作为两个独立的业务环节,分别管理和控制,以达到降低信贷业务操作风险的目的。
实贷实付:指银行业金融机构根据贷款项目进度和有效贷款需求,在借款人需要对外支付贷款资金时,根据借款人的提款申请以及支付委托,将贷款资金通过贷款受托支付等方式,支付给符合合同约定的借款人交易对象的过程。实贷实付原则的关键是让借款人按照贷款合同的约定用途支付贷款,减少贷款挪用的风险。
贷后管理:指商业银行在贷款发放以后所开展的所有信贷风险管理工作。贷款新规在沿袭商业银行传统贷后管理方式的同时,突出强调以下方面的新要求:监督贷款资金按用途使用;对借款人账户进行监控;强调借款合同的相关约定对贷后管理工作的指导性和约束性;明确贷款人按照监管要求进行贷后管理的法律责任。
罚则约束:指监管部门对银行业金融机构执行贷款新规的行为进行严格监管,对于明显违反贷款新规的银行业金融机构,监管部门将利用市场准入、现场检查、非现场监管等手段给予处罚,以保障贷款新规的执行力。
7. 贷款人应从哪些角度对固定资产贷款进行风险评价
1、项目所处行业风险
2、项目资金风险
3、项目技术风险
4、项目建设风险
5、项目的政策风险
8. 固定资产贷款的风险优势
一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长,贷款期内不确定和不可预见因素较多,经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行,都可能导致抵押不足,项目出租率和租金水平降低,从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值,严格贷款用途,杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。
二是把握客户和项目风险。贷款对象须是信用等级和开发资质较高,财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富,招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段,并投入运营一段时间,出租率较高,经营状况良好的低风险项目。
三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化,对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。
四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况,准确估算项目经营性现金流量,认真做好项目资金监管,制定科学合理的还款计划,确保按期偿还贷款本息,有效控制和化解贷款风险。 (1)贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题,对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金,即置换出来的是属于房地产企业的自有资金,银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。
(2)贷款期限长。普通的抵押贷款,贷款期限一般1年,企业面临的还款压力较大,经营性物业抵押贷款,贷款期限最长可达10年,企业可获得长期稳定的资金。
(3)还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划,经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流,物业的所有租金监管到对应银行,即保证了贷款的按时归还,又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本,使企业还款压力降到最低。
(4)操作简单,解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单,经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流,只要满足这两点条件(即贷款第一还款来源和第二还款来源)的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务,企业可容易得获得银行贷款。