⑴ 万科集团规章管理制度
第一章 总则
1.1**集团有限公司财务管理办法(以下简称本办法),是根据《会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》和行业财会制度,财政部《关于工交企业制定内部财务管理办法的指导意见》,结合集团公司实际情况制定,并报主管财税机关审核备案。 1.2本办法是规范集团公司及其所属分公司和全资子公司(上述单位以下简称企业)的会计核算程序和财务管理工作的管理办法。1.3各企业按照本办法规定,并结合自身的生产经营特点和管理要求,制定具体的适合本企业的财务管理办法和实施细则,报集团公司批准后执行。第二章 财务管理组织机构
2.1集团公司实行统一领导、分级管理的内部财会管理体制。集团公司及其全资子公司是独立的企业法人,自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束,依法享有法人财产权和民事权力,承担民事责任。其投资形成的子公司实行独立核算,但经营、财务上实行统一管理。独立核算的企业设置独立的财务机构。2.2集团公司的分公司及其所属子公司下属的分公司,不具有企业法人资格,其民事责任由上级企业承担。这类单位应配备专职的财务人员。2.3企业法人代表在财务会计管理上的主要责任:1、单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责;2、具体确定企业内部财会机构的设置,建立健全内部控制制度; 3、组织拟定企业内部财务管理办法,按规定程序报批后执行;4、根据企业预算方案组织企业生产经营;5、接受财政、税务、审计机关的监督。2.4企业财务负责人在财务会计管理上的权责是:1、主持本级财务部的工作,领导财会人员完成各项会计业务工作,提请聘任或解聘财会人员; 2、对公司和各经营单位财务部门下达并落实财务、费用、利润等考核指标;3、参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究,提供财务意见;4、负责编制会计报表,组织清产核资;5、贯彻国家有关财经政策和规定,坚持原则,增收节支,提高经济效益;6、监督、检查资金使用、费用开支及财产管理,严格审核原始凭证及帐表、单证,杜绝贪污、浪费及不合理开支;7、 调各单位、各部门与财务部门的关系。2.5、企业财会机构的主要职责:具体负责企业的财务管理和经济核算,包括生产经营过程中的一切财务核算、会计核算;如实反映本单位的财务状况和经营成果;监督财务收支,依法计缴国家税收并向有关方面报送财务决算;参与企业经营决策,统一调度资金,统筹处理财务工作中出现的问题,组织、指导属下单位的财务管理和经济核算。2.6企业各级财会机构和财务人员按规定对本单位实行财务会计监督,主要内容是:1、对不真实、不合法的原始凭证不予受理并向单位负责人报告;对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回,要求更正、补充;2、发现帐簿记录与实物、款项不符的时候,应当按照有关规定进行处理,无权自行处理的,应当立即向本单位领导人报告,请求查明原因,作出处理;3、除法定的会计帐册外,不得另立会计帐册。企业的资金不得以个人名义开立帐户存储;企业财务部门应分3个环节对本企业的支款与用款,包括费用支出记投资性或贸易;的用款进行全过程监管:1、事前环节:主要检查动用款项的依据如业务合同、用款计划和批准手续是否完善无误;检查用款额、付款方式与期限是否与合同、计划相符。2、事中环节:主要检查款项是否按合同规定的时间、地点汇出并进入对方合法账户;检查用途是否被改变等。3、事后环节:主要检查资金效益是否与合同目标相符;检查资金回收或回笼状况等。2.7各级财务部门都必须建立稽查制度。出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。2.8财会人员力求稳定,不随便调动。企业财会机构负责人、财会主管的聘任应当经过上一级单位同意。集团公司董事会可视实际情况决定直接聘任或解聘所属分公司和全资子公司的财务总监、财会机构负责人。财会人员调动工作或因故离职,必须与接替人员办理交接手续;没有办清交接手续的,不得离职,亦不得中断会计工作。被撤消、合并单位的财会人员,必须会同有关人员编制财产、资金、债权、债务移交清单,办理交接手续。 移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。 移交交接必须监交。企业一般财会人员的交接,由所在单位领导会同财务部经理进行;财务部经理的交接,由集团公司财务部经理会同所在单位领导进行;集团公司财务部经理交接由总经理监交。2.9财会人员的后续教育制度:1、财会人员的后续教育时间不少于68小时;2、集团公司每年将组织不少于3个工作日的业务培训,聘请有关专家就企业财会人员应解决的业务和新的财会知识进行培训。3、集团公司下属企业财务机构应组织本单位财务人员的岗位培训。第三章 会计核算的原则
3.1企业执行《会计法》、《企业会计准则》和分行业会计制度,及其它法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查等事项的规定。下列事项应办理会计手续,进行会计核算:1、有价证券的收付;2、财物的收发、增减和使用;3、债权、债务的发生和结算;4、资本、基金的增减和经费的收支;5、收入、成本、费用的计算;6、财务成果的计算和处理等。3.2记帐方法,一律采取借贷记帐法,记帐原则采取权责发生制。3.3公司对公司资本坚持资本确定、资本充实、资本保全的原则。3.4企业采取的会计处理方法,前后各期必须一致,非经集团公司董事会同意,任何人不得随意改变。3.5凡与企业合作经营的企业,应按合同规定的资本总额、出资比例、出资方式,在规定期限内投入资本。具体如下:(1)以现金投资的,应以收到或存入开户行的日期和金额作为记帐依据; (2)以厂房、设备、原材料等实物投资的,应按合同规定并经检验核实的实物清单、金额,收到实物的日期作为记帐依据,有关资产应办理产权过户手续的,还应办理产权手续; ( 3)以专有技术、专利权等无形资产作投资的,应以合同规定的金额和日期为记帐依据; (4)各方交付的出资额,应由政府批准的会计师事务所验证,出具验资报告后,据以发给出资证明。6、企业向其它单位投出的资金,应按投出时交付的金额入帐,所发生的收益和损失,应在投资收益科目反映。7、长期借款的利息支出,应根据使用单位用款时间不同确认利息归属。8、年末应按应收帐款余额计提5‰的坏帐准备。第四章 货币资金及结算资金的管理
1、库存现金的管理①现金出纳必须做到日清月结,随时清点库存现金。不得挪用现金和以白条抵库,财务部领导及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查,以保证帐实相符。②出纳人员到银行提取现金,必须同时有两个人前往办理。③凡能用支票支付的款项不得支付现金。④现金的支出必须由财务部总监(经理)签字方可付款,财务部总监(经理)短暂离岗,则由财务部总监(经理)书面委托人签字。⑤现金支付范围:发给职工工资、各种津贴及奖金;出差人员差旅费;向个人收购农副产品和其他物资的价款;结算起点以下的零星开支等。⑥差旅费的借款,必须由出差人员填写借款申请单,写明出差时间、地点、申请金额[按“车费+(住宿费+生活补助)×出差天数”计算申请借款金额]。按借款审批程序审批,经财务部总监(经理)核准签字后,方可按集团公司规定借款。出差人员回企业后必须在一周内报销清帐,不报销者由财务人员从工资中扣回。其他借款,由借款人填写申请单,经公司经理级以上领导签字,并由签字人负责此款的归还,如不能按期归还或出现损失,全部责任由签字人负责。⑦、一切现金往来,必须收付有凭证,严禁口说为凭。严禁代外单位或私人转帐套现和大额度(1万元以上)支付往来或贸易现金。2、银行存款的管理1)、银行帐户必须按国家规定开设和使用,银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用,严禁出借帐户供外单位或个人使用,严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。 2)、银行帐户的帐号必须保密,非因业务需要不准外泄。集团公司各管理部门原则上不许开设银行帐号,确因工作需要开设帐户的,需报集团公司财务部批准,已经开设的,需向集团公司财务部补办备案手续。 3)、银行帐户印鉴的使用实行3章分管并用制;即:财务章由会计保管,另外2枚由各自本人保管,不准1人统一保管使用。印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。 4)、银行支票的使用规定: a、业务人员到财会机构领用银行支票,必须凭付款审批单,经主管领导及经办人签字,写明用途、金额、日期; b、会计人员出单后,出纳才能签发银行支票,同时要求业务人员在银行支票使用簿上签字,登记银行支票号码、金额、收款人;c、签发银行支票必须按照要求填上日期、大小写金额、收款人、用途等,不得签发空白支票、空头支票。如特殊情况需签发空白支票,必须在小写金额栏恰当币位写上“¥”。
⑵ 万科集团公司房地产成本控制要点.
万科集团公司成本控制要点.
1.前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在50-90元/m2。这项费用,与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积的关联不大。场地的现状,直接决定它的成本水平。
(1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项的话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地的项目,其造价水平就高。
(2)越是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工的项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价?因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就是围墙,我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少是同一个地区公司的项目来讲,临时围墙的标准化肯定不是难事,这样可以节省我们很多无谓的时间损耗,想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮,平均2.5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段是6米高,想想是比较奢侈的事情。还有一种情况,对于地块较大的项目,需要分期建设,但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下,必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。这是不可取的。
2.基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80-120元/m2。对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面是非桩基础的形式多样化,差异很大;另一方面是原来的科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一起,剥离不开,这是不科学的。
基础工程的造价水平,从严格意义上讲,与建筑物的基底面积直接相关,而与建筑物的层数(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程,其造价为600-800元/m2。基础工程的造价水平,显得较为刚性。
(1)地基处理:这项费用,完全与场地的地质条件有关,运气不好的,将付出大笔金钱,运气好的,支出很少,甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多,处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都,换填的原因主要是因为可以使用非桩基础,但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说,换土之后如果能利用天然地基,是相当节省的,但是,这种方案具有明显的地区特征,不是每个城市都可以效仿的。
(2)桩基础:它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下,又是无法替换的,因而也显示出刚性,比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择,如果因为地基软弱导致桩设计很长,那是不便选用人工挖桩的,在工期和经济上都没有优势。除桩型之外,桩的长度是影响造价的重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,一般地说,桩基础工程用在华南和华东地区,明显地,华东的桩,要比华南的桩长一些,因为土质不好,有时被迫使用摩擦桩,直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替,经济性显著。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录,尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算,结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来,不能仅依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理的诚信度差得太远。
桩基础工程,其造价上有相当的弹性,需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报,某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元/m2,究其原因是桩数太密,承载力太高。根据规划设计中心叶总意见,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以,对于桩基础工程,大家一定要有“优化”意识!
(3)非桩基础:如果能够避免独立的筏板基础的话,基础工程的造价将会明显地降低,比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话,那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基,是很经济的。
3.地下室:地下室工程的造价,一般是2,200-3,000元/m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了,非常可怕!
影响地下室造价的因素很多:
(1)地下室面积:单个地下室的面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周的墙体,所以多栋高层建筑,其下面的地下室如果是连成一片的话,相对来说,就很经济;而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室,而每个地下室又相互连通,象是“地道战”一样,那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
(2)地下室的层数:一般来说,地下室的层数多一些,比如2-3层,其经济性会比1层要好,因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深,基坑费用加大,将会增加地下室的单方造价,同时,施工周期也较长,基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显,比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目,而在场地开阔、无不良地质的条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说,我们还很少遇到对地下室层数的讨论,因为影响地下室层数的因素,往往是固定的,没有可变的余地。因为:一、地下室的面积,我们总是希望越小越好,最好不建;二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下,自然大家只会做一层,而不会设计成两层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量的地下室面积,自己只能向地底下要空间。
(3)设计的经济性:具体地体现上钢筋和砼的用量指标上,这一点极其关键!是地下室建造成本控制的核心!。目前的水平是钢筋140-200kg/m2,甚至更多;砼是1.0m3/m2以上,影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的,也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来的指标就很底。想说明的是,我们在08年8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据,原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致,但应该来说在同一个区域相对有一定的规律,或者说研究起来更有指导意义,文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。
(4) 顶板覆土:这个因素,影响很大。不少项目,因为地下室占据了大部分的地面面积,所以要解决小区的环境,就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0-2.0m是很常见的。因为有覆土,将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度,以及配筋加大。因为梁加高,将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度,我们目前没有数字,因为这一部分不好单独计算,但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室,一个有覆土,一个没有覆土,求其差异,进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度,在地下室顶板部位,不要安排消防通道和大型苗木。
(5) 基坑支护:涉及到经济性,在能够保证安全的情况下,尽量优化方案,追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺,否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性,我们自己要有基本的判断,在我们与施工单位之间,求得安全性认识的平衡,不能被施工单位牵着鼻子走。
(6) 土方工程:对于土方工程量较大的项目分期,土方管理是一门学问,也容易被大家忽视,需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方,能否用于本期或该项目的前期回填;仍需外运的土方,若能联系到某些项目正需要大量回填,尽可能 “变废为宝”,可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润,很多时候也是拉A地的土去填B地,两边收钱。
(7) 地下室的豪华程度:中海地下室,很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店,它的地下室水平,远远没有我们中海的水平高,哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说,功能齐全,用料经久耐用,在使用过程中,物业管理方面就不会投诉,否则物业肯定经常性找设计上的毛病,我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责,所以,就一次设计到位。豪华的表现,集中在地面处理上,其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目档次而定,不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。
(8) 人防工程:影响造价较为明显,但因为具体的表现形式是在结构工程上,所以无法拆分出造价水平。加之,人防工程是被动接受的设计,想不建都不行。
(9) 防水工程:一般来说,我们只设计外防水。在外防水上,有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话,那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道,有些地区公司是两道防水(卷材+涂膜或两层卷材),有些还会再加上一道JS防水剂,是否有必要这么多道?值得研究。我们强调,防水层不准做两道,如果你怕漏,从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。