杠杆收购万科

⑴ 为什么是钜盛华将万科表决权让渡给前海人寿，而不是前海人寿让渡给钜盛华

万科股权争夺战2015年7月10日，潮汕姚氏兄弟旗下的前海人寿耗资逾80亿元，通过二级市场购入万科A股5.52亿股股份，之后又和一致行动人通过连续举牌，将持有万科的份额猛增至15.04%，超过了20年来始终位居万科第一大股东的华润。2015年8月底至9月初，华润通过两次增持，使其持有万科A的股份达到15.29%，夺回第一大股东之位。2015年12月4日以来，隶属宝能系的钜盛华及其一致行动人前海人寿持续增持万科。据港交所披露的信息同时显示，截至12月11日，宝能系共计持有万科约24.8亿股，占万科总股本约22.45%，成功拿下万科第一大股东地之位。在万科争夺战中扮演关键角色的安邦保险，与宝能系有微妙的股权关系。资料显示，钜盛华的四大股东之一宝能创赢投资企业(有限合伙)持有钜盛华1.92%股份，民生加银基金管理有限公司持有宝能创赢投资99.9%的股本，民生加银的控股股东是民生银行(9.07,0.33,3.78%)，而安邦保险又持有民生银行12.11%股份，是民生银行第二大股东。2015年12月17日，在北京万科的内部会议上，王石表示“谁是万科的第一大股东，万科是应该去引导的，不应该不闻不问。”这句话，王石直指“宝能系”。在这次内部讲话中，王石对“宝能系”提出诸多质疑，并明确表态“不欢迎”，最重要的理由在于，“‘宝能系’信用不够，会毁掉万科”。2015年12月18日，针对王石发文质疑，宝能集团发表声明，称集团恪守法律，相信市场力量。2015年12月18日，针对媒体对宝能系杠杆收购万科股权一事的关切，证监会新闻发言人张晓军表示，市场主体之间收购、被收购的行为属于市场化行为，只要符合相关法律法规的要求，监管部门不会干涉。

⑵ 万科股权之争最应关注什么

万科股权之争延宕一年多，尚未尘埃落定。这一场股权争夺大战紧张激烈，吸引了无数眼球，“信用高低”、“万能险之辩”、“内部人控制”、“高杠杆收购”等话题在舆论界引发一波波激烈争论，也把社会对险资崛起的关注推向高潮。
在笔者看来，站在宏观角度，万科股权之争最值得关注和思考的问题是：怎样在金融企业与非金融企业之间设好防火墙？
关于“金融企业与非金融企业之间要不要设立防火墙”，是一个在理论上和实践中少有争论的问题，但是笔者认为，金融企业与非金融企业之间必须设立防火墙。
从理论上来说，一则由于金融企业高杠杆、高风险，出于对资金安全和流动性的考虑，必须要对金融企业投资非金融企业加以限制；二则更重要的是由于金融企业位于经济生态链的顶端，在产业并购扩张方面有着天然优势，如不加以限制，极易形成垄断巨头，从而影响竞争，削弱市场经济的活力。
实践中，在银行业，我国《商业银行法》第四十三条规定，商业银行在我国境内不得投资于非自用不动产，不得向非银行金融机构和企业投资（2008年放开了对投资保险公司的限制）。
在证券业，基金是投资的主力，《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定：一只基金持有一家公司发行的证券，其市值不得超过基金资产净值的10%；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%。因此，公募基金举牌事件少之又少。
目前，金融企业投资控股非金融企业的主力军，是保险公司。保监会对于保险机构投资股票等权益资产的比例是逐步放开的，从2005年总资产5%的投资比例上限，经过10年的时间，逐步放宽到40%，对持有单一公司股票的比例上限要求相对宽松。这种放宽的背景是，一方面，在保险业资产规模大幅增长的情况下，险资正面临着越来越严重的资产配置荒；另一方面，证券市场投机气氛较浓，大盘蓝筹股价值低估，需要充实稳健的机构投资者力量。险资入市，如果安心作大盘蓝筹股的财务投资者，可以说是多赢的选择。但如果倾向更激进的投资策略，大肆并购扩张，则似乎违背了险资入市的本意。
在放宽保险机构投资权益资产比例上限的同时，保监会也出台多个文件，对保险资金投资股权的行为加以限制。《保险资金运用管理暂行办法》要求，保险公司实现控股的股权投资应当限于保险类企业、非保险类金融企业、与保险业务相关的企业。《中国保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》要求，保险公司投资上市公司股票，有权参与上市公司的财务和经营政策决策，或能够对上市公司实施控制的，纳入股权投资管理，遵循保险资金投资股权的有关规定。《保险资金投资股权暂行办法》要求，保险公司进行重大股权投资，应当向中国保监会申请核准，并提交多项书面材料。
从这些规章来看，应该说监管部门在保险公司与非金融企业之间也设立了一道防火墙，相关规定在引导保险公司将资金投向大盘蓝筹股方面取得了积极效果。目前，保险机构所持有的A股市场股票市值占比最大的5个行业分别为银行、非银金融、房地产、医药生物、交通运输。

但是，由于相关规定和定义不够明确，缺乏具体标准，这个防火墙的效果好不好，目前似乎主要取决于保险公司自律。四大保险集团和银行系保险公司投资风格相对稳健，而民营系保险公司则投资风格激进，容易引发是否合规的争议。例如，前海人寿购买了南玻A(8.360, 0.01, 0.12%)高达21.78%的股份，成为第一大股东并取得对南玻A的控制，这算不算重大股权投资、要不要申请核准？南玻A属于非金属矿物制品业，主要产品是平板玻璃、工程玻璃等，算不算与保险业务相关的企业？
在金融企业与非金融企业之间设好防火墙，笔者认为，需进一步完善制度设计，加强金融监管协调。今年3月，保监会拟修改《保险资金运用管理暂行办法》并公开征求意见，意在进一步加强对保险集团（控股）公司、保险公司的重大股权投资行为的监管，这是完善金融企业与非金融企业之间防火墙的重要举措。除了重大股权投资核准，在制度上还应对保险公司能取得哪些非金融企业的实际控制权、持有单一不宜控股的非金融企业股权比例上限等做出明确规定。
不过，在综合经营已经成为我国金融体系发展趋势的背景下，银行业、证券业和保险业监管部门还应加强合作，提升跨市场监管能力。此次万科股权之争，核心力量虽然是前海人寿，但主角却是前海人寿的母公司钜盛华这一金控平台，通过钜盛华持有万科股权，可以规避保险业的监管。对金融控股公司的监管，目前仍在探索之中，需要进一步完善

⑶ 宝能系为什么要买万科，宝能系的资金是哪里来的

这是一场正发生的激战，评判并不容易。市场上的声音也大相径庭，支持万科的人说，宝能就是门口的野蛮人，恶意杠杆收购，不是没有问题，只是问题还没有被暴露而已。支持宝能的人说，我们按市场规则办事，谈情怀还得按市场规则办事。
本专题从多个角度为读者提供这场正在进行的“激战”各种信息和分析，其中市场关注的焦点是宝能的资金来源，本专题有翔实的调查。再就是对双方下一棋落地的空间分析。但是，我们更应看到，这个事件并非个案，险资在二级市场上越来越凶悍，在政策层面的分析本专题同样有多篇分析报道。“除了这7个资管计划，宝能系在上周末还获得数笔带有杠杆的资管计划融资批复。”自6月至今，平安银行为宝能系旗下企业深业物流、钜盛华提供了约27亿元贷款。
万科、宝能公告互相指责“口水战”背后，是已准备“上膛”的资金。
除银行信贷、债券、股权质押等传统资金来源，宝能系近期通过资管计划以1∶2杠杆融资，成为其“狙击”万科资金的主要来源。
在深圳市钜盛华股份有限公司（以下简称“钜盛华”）12月15日回复深交所关注函披露，以自有资金认购资管计划劣后级后，其优先级资金来源备受关注。21世纪经济报道记者调查发现，钜盛华为增持万科所设立的7个资管计划中，优先级资金较大概率来自银行理财资金。平安银行、民生银行、广发银行、建设银行深圳分行为上述7个资管计划的托管银行。
此外，21世纪经济报道记者还发现，一款南方资本广钜2号资产管理计划于2015年12月14日完成备案，该资管计划初始规模30亿元。其在投资者数量、管理人、托管人、投资范围等项目上，均与此前的南方资本广钜1号资产管理计划相同。
深圳一位银行业内人士透露，除已披露的7个资管计划，宝能系在12月12日左右还获得数笔带有杠杆的资管计划融资批复。8u4法律法规网
杠杆资金或来自理财新资管计划已成立
截至12月11日，宝能系合计持有万科24.81亿股，占万科总股本的22.45%。
万科15日公告，钜盛华就其11月27日至12月4日通过7个资管计划购入万科A股4.97%股份做了披露。
公告显示，钜盛华是通过南方资本、泰信基金、西部利得3家公司的7个资管计划合计买入万科A股5.49亿股。备案信息显示，7个资管计划规模总计在187.5亿。
通过7个带杠杆的资管计划，钜盛华完成对万科的增持，成为万科第一大股东。举牌资金来源，谁为钜盛华提供了优先级资金？钜盛华在答复深交所关注函中表示，增持万科所耗费的96.5亿资金中，钜盛华直接出资32亿元，优先级委托人出资64亿元。资管计划杠杆为1∶2，钜盛华认购劣后级。
21世纪经济报道记者采访的多位银行业内人士认为，“认购资管计划优先级资金的，很可能来自于银行理财资金；一方面，银行理财急于寻找资产，另一方面，从融资角度看，银行理财成本相对较低，对于融资方而言，成本在7%左右”。根据上述7个资管计划的备案信息，南方资本旗下为安盛1号、安盛2号、安盛3号、广钜1号；西部利得旗下宝禄1号、金裕1号；泰信基金旗下为泰信1号资管计划。其中，存续期两年的安盛1号、2号、3号资管计划规模均为15亿元，由平安银行托管，均为分层交易结构，于11月24日报备；广钜1号存续期两年，规模30亿元，由广发银行托管，于11月26日报备；宝禄1号、金裕1号存续期3年，分三层交易结构，于12月2日报备，规模分别为30亿元、45亿元，均由建设银行深圳分行托管；泰信1号存续期2年，分两层交易结构，规模37.5亿元，于11月30日报备，托管行为民生银行。“一般而言，优先级资金认购行会要求资管计划托管在本行。”前述资管业内人士称。一位不愿具名的基金子公司人士透露，平安银行此前与南方资本协商相关配资业务协议，以南方资本为通道，该业务在深圳分行落地，涉及资金逾50亿元。接近于平安银行的人士确认了上述信息，但对具体数额未做回应。根据回复函，钜盛华确认了最后一次举牌动用了3倍杠杆资金，而由平安银行托管的安盛1、2、3号资管计划总规模为45亿元，相应优先级资金则为30亿元。“除了这7个资管计划，宝能系上周末还获得数笔带有杠杆的资管计划融资批复。”一位不愿具名的券商资管人士称，但该人士拒绝透露涉及机构及资金规模。基金业协会报备信息显示，12月14日，南方资本旗下30亿元的广钜2号资管计划获批，托管银行为广发银行，期限2年并由两级分层机构。
该资管计划在起始规模、投资者数量、管理人、托管人、投资范围等项目上均与此前的南方资本广钜1号相同。但21世纪经济报道记者无法核实该资管计划是否投资于万科A股。
一位华南城商行人士表示，投资标的为万科的股票，2∶1的杠杆比例符合市场行情，同时也有私募人士分析称，优先级资金可能来自其他保险公司，即另有险资搭上钜盛华的顺风车入股万科，但目前没有证据指向任何一家具体的保险公司。8u4法律法规网
银行信贷资金驰援去年资产规模突涨数倍,21世纪经济报道记者获悉，自6月至今，平安银行为宝能系旗下企业深业物流、钜盛华提供了约27亿元贷款。
另外，21世纪经济报道记者获得的两份宝能系公司交易所公司债申报稿显示，截至2015年二季度末，钜盛华在各类金融机构获得总授信85亿元，其中已提用67.76亿元，未提用金额17.23亿元。截至2015年5月末，对钜盛华发放贷款最多的是工商银行、交通银行、建设银行、农业银行，分别提供贷款21.54亿元、10.5亿元、7亿元、6亿元。渤海信托也向钜盛华融资15亿元。
21世纪经济报道记者获得的一份金融机构尽职调查报告显示，宝能系的另一重要平台——宝能控股（中国）有限公司（以下简称“宝能控股”）截至2015年6月30日的金融机构借款余额194.97亿元。在宝能控股2015年获得的5笔贷款当中，仅两笔来自银行，其余则来自信托公司和资产管理公司，其中来自平安信托的资金高达34.97亿，利率12.5%。来自长城资产和浙江工商信托的资金分别为18亿和9亿，成本趋近平安信托。其余两笔贷款来自平安银行和民生银行，数量分别为10亿和3.7亿。
与宝能系获得银行贷款的同时，是其资产规模的迅速扩大。
以2014年观察，钜盛华、宝能控股资产规模迅速膨胀，且存货金额都非常之大，存货和投资性房地产的庞大数量，导致了宝能系资产规模的迅速膨胀。8u4法律法规网
“资产规模的增长，有利于宝能系获得更多银行贷款。”有当地金融界人士这样评价。
以钜盛华为例，截至2015年二季度末，钜盛华总资产359.47亿，合并报表口径资产负债率41.57%。而2012、2013、2014年，钜盛华资产规模分别为85.96亿、87.43亿、283.13亿。在2014年，钜盛华实业“膨胀”了3倍多。
钜盛华资产负债表显示，投资性房地产高达172亿元，长期股权投资22.58亿元，可供出售金融资产11.49亿元。资料中表述，受存货转入投资性房地产影响，投资性房地产金额较高，2015年二季度末，钜盛华存货周转率为0.01，降至历年来最低水平。
钜盛华2012年、2013年、2014年及2015年上半年的净利润分别为1.93亿元、2.07亿元、2.92亿和6.22亿元。净利润主要来源于现代物流收入、金融投资收益等，即深业物流和前海人寿。
宝能控股存货占比亦非常之高。截至2015年5月末，宝能控股存货高达261亿。投资性房地191亿。其他应收账款101.5亿。8u4法律法规网
截至2015年5月末，宝能控股未经审计的资产总额达到706.21亿元，其中存货335.30亿元（含预付账款），存货占总资产的比例达到47.48%。总负债569.00亿元，其中金融机构负债224.92亿元。净资产137.21亿元，资产负债率为80.57%，扣除预收账款后的资产负债率为72.26%。
宝能控股2014年度实现营业收入13.58亿元（与2013年度基本持平），利润总额16.27亿元，净利润7.53亿元，主要系2014年起深圳市房地产市场火爆，宝能控股旗下的投资性房地产溢价较多所致。宝能控股过去三年（2012年到2014年）的总资产分别为246.42亿元、342.32亿元及578.48亿元。同样在2014年，宝能控股的资产规模膨胀了近1倍。
但进行尽调的金融机构认为这是宝能系优势所在，其认为：存货和投资性房地产占据了宝能控股资产的最大部分，超过75%，这符合宝能控股作为一家集物业开发与物业综合运营于一体的房地产业务集大成者的特点。相对于一般的房地产企业集团，在深圳市拥有大量自持物业的宝能控股，其资产配置及质量无疑更为优质。
此外，宝能系还通过发债获得资金“弹药”补充。
9月14日，保监会官网显示，同意前海人寿在全国银行间债券市场公开发行10年期可赎回资本补充债券，发行规模不超过人民币58亿元。前海人寿已于9月29日、11月17日和12月17日分三期用完该额度，每期发行规模分别为25亿元、18亿元和15亿元，债券票息均为6.25%。
与此同时，宝能系还将“输血”通道对准了交易所公司债。21世纪经济报道获得的两份宝能系公司交易所公司债申报稿显示，钜盛华和宝能地产已分别于今年11月3日和10月20日向交易所提交“小公募”债发行申请，总额度为60亿元。但截至发稿，交易所网站上尚未有这两只债券的受理信息。

⑷ 宝能系购买万科24.26%股票花了多少钱

这是一场正发生的激战，评判并不容易。
市场上的声音也大相径庭，支持万科的人说，宝能就是门口的野蛮人，恶意杠杆收购，不是没有问题，只是问题还没有被暴露而已。支持宝能的人说，我们按市场规则办事，谈情怀还得按市场规则办事。 本专题从多个。

⑸ 商业地产轻资产运作：看万科，凯德，万达等怎么玩

商业地产商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。
自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。其中，尤以资金最为关键(商业地产行业在本质上是金融业)。
一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，明源君思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。为表述简单，我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。
一、凯德模式
- 集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
1、盈利模式：基础费用+额外收入
在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架(如图1)。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。

具体而言，凯德模式下，收益来自于基础管理费和额外收入。
1)基础管理费

对于CRCT，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%)；业绩提成费为净收入的4%；物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
2)额外收入
由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
2、融资模式：PE+REITs
以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式(如图2)。

3、基金的3大特点

1)凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中；
2)优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题；
3)信托产品以稳健的收益健康发展。
二、铁狮门模式
- 以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式
前面讲到，商业地产商业地产的投资大、回报周期长往往吓退无数英雄好汉，即便“有钱、大胆、任性”进入者，获取的投资收益也相差甚远。有没有一种方法，只需要投入很少的钱，却能够获得超额的收益？铁狮门一度做到了。
铁狮门的总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入，却分享项目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例，分析铁狮门的“空手套白狼”的轻资产运作模式。

TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市，募集资金4.05亿美元。上市之初，TSOF通过发起另一只私募基金铁狮门Speyer
Properties(TSP)，间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime
Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元，总收购价18.52亿美元)，后又借助TSP参与收购了另外6处物业(根据协议，TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益，但如果TSOF连续两次拒绝TSP提供的投资机会，或在24个月内拒绝了3次投资机会——无论连续与否——或TSOF的控制权改变，则上述参与投资协议终止)。
作为TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS

Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费；在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上，TSP还将提取相当于年收入2.5~4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费，在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费，租户支付的租金保证金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP

Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，这些还只是铁狮门日常的管理费收入。此外，它还参与基金超额收益的分享，即业绩提成。根据协议，自成立之日起，TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%，超过部分TS
Manager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍，以此计算其分成收入确实能达到30~40%水平!
当然，铁狮门的模式在获得巨大成功的同时，也因其一味通过放大财务杠杆扩大收益等原因，在上一次金融危机中遭遇重挫，值得警惕。
三、万达模式
- 以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式
作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
与之对应的，作为北美最大的零售商业地产商，西蒙地产的核心在于有效的资产运作和资本管理，以REITs来支持扩张和发展必需的资本，由于没有资金沉淀的负担，其绝大部分精力放在运营上，收入大头也来源于零售租户租金。
虽然万达正在走的路径与西蒙有所不同，但目标都是为了实现轻资产化运作。王健林说，未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构合作的典型案例。但不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
万达已经用数年的时间证明了其运营能力，而且有故事可讲和良好的政府关系，目前公司的很多地块较为核心，未来还有新增项目，对于投资人来说有利可图，值得期待。
四、4条路径实现地产轻资产化
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

五、发展轻资产要注意的4点
1.良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；
2. 良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3. 优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4. 严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
六、总结
地产趋之若鹜追求轻资产运营是否过火了？争论还在继续。
但争议归争议，地产轻资产化运营趋势已无可阻挡。无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。

⑹ 宝能系为什么会让万科停牌

停牌是董事会决议的。
宝能还没有代表进入万科董事会，要等到下一次股东大会之后，决定具体的股东席位。
但宝能理论上可以通过手段主张召开临时股东大会。

⑺ 宝能是如何通过高杠杆步步紧逼让王石改口的

曾几何时，郁亮在万科年会上大谈特谈“门口狩猎者”的时候，他一定不会想到，当年一句只用200亿万科就可能易主的笑话，就这么让自己一语成谶。
“万宝之争”不仅仅是一个个案，其正在开启中国资本市场全面市场化、竞争化的时代，历史的大幕正在缓缓拉起，而我们拭目以待。

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