融创去杠杆

❶ 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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❷ 同是套现630多亿富力入局让63岁的王健林赢得了时间

万达商业出售77个酒店项目给富力地产，这一消息是融创中国董事长孙宏斌上台宣布的。

这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”，认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托，最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场，周期以24个月为主，利率多为7.3%，万达商业担保收益，承诺补足差额。

民生信托未披露至信317号、318号、319号、320号、321号信托产品的具体信息。没有通过公开渠道搜索到上述万达广场项目募资的总额。

2017年以前，万达商业的信托产品多以项目公司股权和债权为投资标的，少有针对在建项目的融资。这背后是房地产开发企业融资强监管的大环境变化。

央行数据显示，金融去杠杆在房贷领域的效果从2017年一季度数据已有体现。今年一季度房地产贷款（包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款）新增1.7万亿元，仍占同期新增贷款的40.4%，但比2016年底低4.5个百分点。房地产开发贷款余额7.54万亿元，同比增加了7.4%。

除去银行贷款的收紧，房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的聚焦。包括华夏幸福、融创和万达等在内的头部房企也不得不进行房地产信托融资。

万达的交易方融创也在拓展房地产信托渠道。据报道，2017年初至今，融创累计发了9只信托产品，数量是过去两年的总和还多。其中，在售信托产品3只，总涉资数十亿元，多数投向具体项目开发建设。

事实上，房地产信托也受到银监会严查。4月中旬，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》，明确将“违规开展房地产信托业务”列入检查要点，包括是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相帮助房地产开发企业融资规避监管要求。

业内人士分析，信托融资只是权宜之计，万达商业轻资产模式还将另辟蹊径。2016年公司年会上，王健林曾阐述万达广场轻资产模式分为两类：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营；合作类万达广场，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

王健林认为，合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。

早前，万达与富力已经达成合作类万达广场的协议。万达集团官网显示，从2017年到2021年，万达商业和富力地产每年要合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，共开发25个商业综合体项目。这笔交易是在2016年底敲定的。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌。富力地产负责项目主要投资、建设。

在三方协议签署现场，王健林还披露了万达商业的负债状况：贷款4000亿元完全是一个错误概念，本次转让后，万达贷款加债券2000亿左右，账面现金1000亿元，不包含13个文旅项目300亿元。本次转让回收现金680亿元。账面现金合计约1700亿元，万达商业决定清偿大部分银行贷款。

这是万达商业从港股退市以来第一次公开其负债情况。目前，万达商业仍处在A股IPO排队阶段，以地产运营服务商自居，而非初创时的房地产开发企业。

不管怎么合作也好转让收购也好，只要让企业能够盘活就是最好的结果。

❸ 你对中国的房产行业怎么看

全世界或者说中国政府也希望房地产价格降下来能够造福一方百姓，非常遗憾的可预见的将来不会大幅降房地产价格。

❹ 融创融资十亿美元去杠杆是真的吗

日前，融创中国发布公告，以每股31.10港元配售2.515亿股股票，通过先旧后新配股融资10亿美元，所得款项用作公司一般运营资金。

这是融创中国年内第二次通过配售股份融资。今年7月24日融创以每股18.33港元发行新股2.2亿股，获得股权融资5.2亿美金。而本次高达10亿美元的配售金额，是今年香港资本市场内房版块中最大规模的新股配售，同时也是今年整个香港资本市场中最大规模的新股配售。

❺ 孙宏斌被贾跃亭害惨了吗

自接手乐视之后，孙宏斌就隔三差五上了头条。摆在他面前的，是贾跃亭挖下的大坑，尚未消化的万达酒店，以及造血不足的融创中国……

日前，据杂志报道，因乐视网IPO财务造假，参与其IPO的多名发审委委员被采取强制措施。消息人士称，最终名单超过10人。

融创自身的经营现金流不足以支撑动辄上千亿的资金，那么需要跟金融机构融资，一旦，金融机构这个口子被封闭，若是更甚，需要提前还款，这就是多米诺骨牌了。

自身难顾的融创

其实在今年7月，金融工作会议刚结束，第一枪就打响了融创，金融机构开始集中排查融创的资金风险。

当前国家在推进金融去杠杆，一向以激进著称的孙宏斌却在玩命加杠杆。融创中国自去年以来，对外发起的收购案将近20个，总金额超过1300亿元。

相应的，融创负债率飙升。融创2016年年报显示，融创净负债率由2015年底的75.9%上升到了121.5%。

孙宏斌一向又是以作风激进著称，一直以来，他似乎并不在乎负债率过高的问题，反而觉得负债率高的企业才有实力。融创自身的现金流支撑不了这动辄千亿的资金，金融机构的口子又在收缩，孙宏斌嘴上说不在意高负债，心里能不掂量掂量？

要知道孙宏斌当年的顺驰折戟正是被速度击垮，因超常规扩张带来资金链断裂。孙宏斌之前讲老贾不懂得断臂求生，那他现在会不会断臂呢？

吃泡面的人去操心了别吃的是不是正宗的牛肉。

❻ 万达已全部出售芝加哥项目，是梦碎还是转型

短期来看，像是梦碎，其实长期看来，万达这种做法更多是转型。近日，万达酒店宣布已经全部出售位于芝加哥的酒店项目，这也是万达在海外最后一个的地产项目，所以不少媒体直接表示万达梦碎，但也有不少媒体称这只是万达转型的一种方式。其实在三年前，万达的转型就已经开始了，三年前万达为了降低杠杆率，缓解债务，将国内的13个文旅项目卖给了融创，还有77家酒店也全部卖给了富力，当时被外界称为断臂救生，而如今再将海外资产卖掉，万达的债务可以说得到了很好的缓解。

在最近的一次露面上，王健林在公司大会上表示，要求集体各部门要加倍努力，争取摆脱疫情的影响，实现年初制定的建设目标，并且王健林格外强调，今年万达开店的目标没有改变。

❼ 王健林出售的芝加哥项目会为万达带来多少收益

王健林出售的芝加哥项目会为万达带来1210万美元收益。

就在前几天，王健林的万达酒店发展发布了一个公告，表示其非全资附属Wanda Chicago Real Estate协议向Magellan Parcel C/D LLC，出售Parcel C LLC 90%的股权，作价2.7亿美元，而Parcel C LLC欠Wanda Chicago的贷款（截至6月底贷款为2.44亿美元）将采用注资的方式予以偿还。就在万达酒店发展发布这一公告之后，其股票大涨，涨幅一度达到77%。

万达售卖这些项目获得的资金中，有大约40.61亿港元将用于偿还澳大利亚项目的贷款及利息，还有2700万港元用于清偿有关澳大利亚项目的交易成本，净利润大约是4300万港元。其实，美国的芝加哥项目是万达集团海外唯一的物业项目，随着这一项目的出售，王健林已经将全部海外资产售出。