房地产降杠杆途径方式

1. 楼市降杠杆是什么意思

杠杆，具有放大的作用，用在这里是一样的意思。假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。风险同样也放大了。假如房价下跌30%，现值70万，卖掉还完贷款，一分也没有了。贷款炒房因为面临还款压力，一旦到了拿不住必须卖的时候正好房价下跌，就是一个悲伤的故事了。现在还有提供首付贷款的，要是还不起，估计就不光是钱的事了。资金的高杠杆在短期内快速推高股价和指数的同时，也隐伏着巨大的金融风险，在高杠杆不能持续的情况下，稍有风吹草动，高杠杆的资金就会迅速从股市撤退，从而引起股价和指数的急剧下跌。因此，股市的火爆行情，有时与股市的暴跌甚至崩盘如影相随。借助于高杠杆来投资股市的交易模式和行情走势很难具有持续性。更何况，各路加杠杆或拆借入市的资金中难免有违规或打政策“擦边球”的情况存在，一旦强化监管，这类资金将不计代价撤离股市，加剧股市的大起大伏。

2. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

3. 政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式

房地产宏观调控政策效果评析 一、总体评价 综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况，总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降，房地产市场交易秩序得到进一步的规范。 但以北京、大政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式

4. 房地产开发资金筹措的渠道有哪些

房地产开发资金筹措的渠道
一、汇集自有资金
一项开发项目，只要利润率高于银行存款利率，开发商就可以投入自有资金。自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收回的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券(可以抵押、贴现而获得现金的证券)，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、
二、申请贷款
"杠杆效应"贷资金。利用信贷资金经营，实际就是"借鸡生蛋"、"
(一)取得银行等金融机构支持的条件
金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的。甚至提供各种优惠和方便，取决于以下一些因素：
1. 除固定资产外，流动负债等，以便算出开发商的速动运营资本净值。
2.因为开发商是靠开发项目完成后的租金融机构将无法收回其贷出的款项。
即项目本身的还贷能力。一般情况下，开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上，对开发项目经济可行性所作的评估报告。该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见，以供金融机构参考。
4.房地产市场情况。办理房地产抵押贷款的金融机构，还要通过自己的房地产市场研究人员，或委托另外的咨询机构，就房地产市场发展的现状与前景作出判断，以决定是否提供抵押贷款及数额的大小。当房地产市场前景不明朗时，金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件。
5.开发商在建工程情况。特别要了解开发商有多少在建工程，其工程进展状况和租售状况。如果开发商在建工程过多、规模过大，负担严重地超过了其开发能力，则金融机构也会对贷款持慎重态度。
6.开发商的诚实可靠性。有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况，例如，在列出的应收款项中，实际上由于存在争议而可能无法收回；
(二)对金融机构的选择
随着我国金融体制的改革，办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、
1.有良好的服务质量和办事效率；
2、便于资金调动和转移。
开发工程量大、也是众多金融机构争夺的主顾，开根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来。
(三)具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：
(1)具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。
(2)在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。
(3)拥有一定量的自有资金。
(4)具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。
(5)具有健全的管理机构和财务管理制度。
(6)具有还本付息的能力等。

另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。
房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程，并办妥有关手续，最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款。

房地产开发项目贷款。
资金贷款。这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目，周期长的开发项目，如大型住宅小区等。债务承担者。
开发项目贷款， 其一，贷款项目必须列入当年的开发计划；

与房地产开发企业流动资金贷款不同，金融机构参与项目的选择，参与项目可行性研究工作，金并根据项目有关情况参与销售价格的制定。金融编制年度贷款计划，核定贷款额度。

当借款人不履行债务时，银行有权依法处理并优先受偿。当处理抵押房地产后的资金不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。
可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等。
以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的，依法处理该房地产后，应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额，金融机构贷款方可优先受偿。
房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人，也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人。

房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外，最主要的就是拥有可抵押的房地产。 房地产抵押是建立贷款关系的前提，也是取得贷款的条件。
房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同，不同之处在于:
其一，房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定。
其二，抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订，押贷款合同的不可分割的文件。
其三，定需公证的，贷款合同和抵押合同必须经公证机关公证。

三、发行债券筹资
1、发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样，由于公司债券较政府债券风险大，1987年国务院发布的《企业债券管理暂行条例》规定"债券的票面利率、还本期限和纳入国家控制的固定资产40%:企业债券的发售
2.企业财务会计制度符合国家规定；
3.具有偿债能力；
4.企业经济效益好，发行债券前连续三年赢利；
5.所筹集资金的用途符合国家产业政策；
6.债券利率不得高于国务院限定的水平F
7.国务院规定的其他条件。
对房地产企业而言，在此一般条件上，还有一系列的限制性规定。

5. 房地产杠杆影响是什么，国家如何宏观调控这一影响

通过三种渠道降低杠杆：

一是加税，通过增加政府收入提高偿债能力，以削减负债规模、降低杠杆率。然而，在经济上升阶段可行，而在经济下行阶段，则很难操作。

二是通胀，通过增加杠杆率的分母GDP 数值以降低杠杆率，实际操作举措可能是货币政策的宽松。

三是贬值，政府释放汇率贬值压力，既能通过汇率走贬保障出口、维稳实体；然而，国家信誉怎么办，人民币国际化怎么办，一带一路怎么办？

6. 房地产杠杆的概念是什么

杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下专你只能买30万的东西属，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

7. 如何享受八大降杠杆税收支持政策

一、企业符合税法规定条件的股权（资产）收购、合并、债务重组等重组行为，可按税法规定享受企业所得税递延纳税优惠政策。

具体政策链接：

1、财税[2009]59号《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》

第五条规定：企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：

（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

符合上述第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：

（一）企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。

企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。企业的其他相关所得税事项保持不变。

（二）股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。

3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

（三）资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

1.转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

2.受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。

（四）企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：

1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。

2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。

3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。

4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

（五）企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：

1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。

2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。

3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。

4.被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。

为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发〔2014〕14号），财政部和国家税务总局在财税[2014]109号中对企业重组中涉及的股权收购、资产收购和股权、资产划转涉及的企业所得税优惠条件作了进一步的放宽。

2、财税[2014]109号《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》具体规定：

（1）将《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第六条第（二）项中有关“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%”规定调整为“股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%”。

（2）将财税〔2009〕59号文件第六条第（三）项中有关“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%”规定调整为“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%”

（3）对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

特别提醒：上述企业重组业务企业所得税征收管理备案要求应该按照国家税务总局公告2015年第48号执行，及时向主管税务机关提交企业重组所得税特殊性税务处理申报资料。

二、企业以非货币性资产投资，可按规定享受5年内分期缴纳企业所得税政策。

具体政策链接：

财税[2014]116号《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》具体规定：

（1）居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

（2）企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。

（3）企业在对外投资5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税；企业在计算股权转让所得时，可按本通知第三条第一款规定将股权的计税基础一次调整到位。

企业在对外投资5年内注销的，应停止执行递延纳税政策，并就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在注销当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

特别提醒：对于非货币资产投资，如果企业是用技术成果投资入股的，可以按照财税[2016]101号《财政部 国家税务总局关于完善股权激励和技术入股有关所得税政策的通知》规定享受更优惠的政策，即企业以技术成果投资入股到境内居民企业，被投资企业支付的对价全部为股票（权）的，可选择适用递延纳税优惠政策。

选择技术成果投资入股递延纳税政策的，经向主管税务机关备案，投资入股当期可暂不纳税，允许递延至转让股权时，按股权转让收入减去技术成果原值和合理税费后的差额计算缴纳所得税。

上述技术成果指专利技术含（国防专利）、计算机软件著作权、集成电路布图设计专有权、植物新品种权、生物医药新品种，以及科技部、财政部、国家税务总局确定的其他技术成果。

三、企业破产、注销，清算企业所得税时，可按规定在税前扣除有关清算费用及职工工资、社会保险费用、法定补偿金。

具体政策链接：

财税[2009]60号《财政部 国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》具体规定：

四、企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。

企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度计算清算所得。

此次下发的财税[2016]125号，更加清晰的明确了清算所得的计算是：被清算企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金、相关税费，加上债务清偿损益等。

四、企业符合税法规定条件的债权损失可按规定在计算企业所得税应纳税所得额时扣除。

具体政策链接：

国家税务总局公告2011年第25号 国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告具体规定：

第二十二条 企业应收及预付款项坏账损失应依据以下相关证据材料确认：

（一）相关事项合同、协议或说明；

（二）属于债务人破产清算的，应有人民法院的破产、清算公告；

（三）属于诉讼案件的，应出具人民法院的判决书或裁决书或仲裁机构的仲裁书，或者被法院裁定终（中）止执行的法律文书；

（四）属于债务人停止营业的，应有工商部门注销、吊销营业执照证明；

（五）属于债务人死亡、失踪的，应有公安机关等有关部门对债务人个人的死亡、失踪证明；

（六）属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明；

（七）属于自然灾害、战争等不可抗力而无法收回的，应有债务人受灾情况说明以及放弃债权申明。

第二十三条企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。

第二十四条企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。

第四十条企业债权投资损失应依据投资的原始凭证、合同或协议、会计核算资料等相关证据材料确认。下列情况债权投资损失的，还应出具相关证据材料：

（一）债务人或担保人依法被宣告破产、关闭、被解散或撤销、被吊销营业执照、失踪或者死亡等，应出具资产清偿证明或者遗产清偿证明。无法出具资产清偿证明或者遗产清偿证明，且上述事项超过三年以上的，或债权投资（包括信用卡透支和助学贷款）余额在三百万元以下的，应出具对应的债务人和担保人破产、关闭、解散证明、撤销文件、工商行政管理部门注销证明或查询证明以及追索记录等（包括司法追索、电话追索、信件追索和上门追索等原始记录）；

（二）债务人遭受重大自然灾害或意外事故，企业对其资产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权，应出具债务人遭受重大自然灾害或意外事故证明、保险赔偿证明、资产清偿证明等；

（三）债务人因承担法律责任，其资产不足归还所借债务，又无其他债务承担者的，应出具法院裁定证明和资产清偿证明；

（四）债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼或仲裁的，经人民法院对债务人和担保人强制执行，债务人和担保人均无资产可执行，人民法院裁定终结或终止（中止）执行的，应出具人民法院裁定文书；

（五）债务人和担保人不能偿还到期债务，企业提出诉讼后被驳回起诉的、人民法院不予受理或不予支持的，或经仲裁机构裁决免除（或部分免除）债务人责任，经追偿后无法收回的债权，应提交法院驳回起诉的证明，或法院不予受理或不予支持证明，或仲裁机构裁决免除债务人责任的文书；

（六）经国务院专案批准核销的债权，应提供国务院批准文件或经国务院同意后由国务院有关部门批准的文件。

五、金融企业按照规定提取的贷款损失准备金，符合税法规定的，可以在企业所得税税前扣除。

具体政策链接：

1、财税[2015]3号 《财政部 国家税务总局关于金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除有关问题的通知》具体规定：

（1）金融企业根据《贷款风险分类指引》（银监发[2007]54号），对其涉农贷款和中小企业贷款进行风险分类后，按照以下比例计提的贷款损失准备金，准予在计算应纳税所得额时扣除：

（一）关注类贷款，计提比例为2%；

（二）次级类贷款，计提比例为25%；

（三）可疑类贷款，计提比例为50%；

（四）损失类贷款，计提比例为100%

（2）金融企业发生的符合条件的涉农贷款和中小企业贷款损失，应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金，不足冲减部分可据实在计算应纳税所得额时扣除。

上述规定自2014年1月1日起至2018年12月31日止执行。

2、财税[2015]9号《财政部 国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的通知》

（1）准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括：

（一）贷款（含抵押、质押、担保等贷款）；

（二）银行卡透支、贴现、信用垫款（含银行承兑汇票垫款、信用证垫款、担保垫款等）、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产；

（三）由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。

（2）金融企业准予当年税前扣除的贷款损失准备金计算公式如下：

准予当年税前扣除的贷款损失准备金＝本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%－截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。

金融企业按上述公式计算的数额如为负数，应当相应调增当年应纳税所得额。

（3）金融企业发生的符合条件的贷款损失，应先冲减已在税前扣除的贷款损失准备金，不足冲减部分可据实在计算当年应纳税所得额时扣除。

上述规定自2014年1月1日起至2018年12月31日止执行。

六、在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。

具体政策链接：

财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定：

（二）不征收增值税项目

在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

上述规定实际是国家税务总局公告2011年第13号《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》优惠政策的延续。

七、企业重组改制涉及的土地增值税、契税、印花税，符合规定的，可享受相关优惠政策。

具体政策链接：

1、财税[2015]5号《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》具体规定：

（1）按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（5）上述优惠执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日

特别提醒：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

2、财税[2015]37号《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》具体规定：

（1）企业改制

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

（3）公司合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

（4）公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

（5）企业破产

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

（6）资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

（7）债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

（8）划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

（9）公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

（10）上述优惠政策自2015年1月1日起至2017年12月31日执行。

特别提醒：所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

3、财税[2003]183号《政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》具体规定：

（1）实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

（2）以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。

（3）企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。

（4）企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

八、符合信贷资产证券化政策条件的纳税人，可享受相关优惠政策。

具体政策链接：

财税[2006]5号《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》具体规定：

1、关于印花税政策问题

（1）信贷资产证券化的发起机构将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税。

（2）受托机构委托贷款服务机构管理信贷资产时，双方签订的委托管理合同暂不征收印花税。

（3）发起机构、受托机构在信贷资产证券化过程中，与资金保管机构、证券登记托管机构以及其他为证券化交易提供服务的机构签订的其他应税合同，暂免征收发起机构、受托机构应缴纳的印花税。

（4）受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税。

（5）发起机构、受托机构因开展信贷资产证券化业务而专门设立的资金账簿暂免征收印花税。

2、关于所得税政策问题

（1）发起机构转让信贷资产取得的收益应按企业所得税的政策规定计算缴纳企业所得税，转让信贷资产所发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。

（2）对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税；在取得当年未向机构投资者分配的部分，在信托环节由受托机构按企业所得税的政策规定申报缴纳企业所得税；对在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者时，对机构投资者按现行有关取得税后收益的企业所得税政策规定处理。

特别提醒：营改增前，对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税。营改增后，对此没有明确是否征收增值税。

“财税[2006]5号文”仅对信贷资产证券化有效，而对与企业其他资产证券化原则上并不适用。因此，从政策方面有待于对企业资产证券化产品出台相关税收政策以明确税收处理。尤其不动产资产证券化涉及的土地增值税，更需要有相关政策明确能否享受税收优惠。

8. 国企改革有什么方法可以降低杠杆

国企降低杠杆方式：

一是改善公司治理，出台国企资产负债约束机制版，支持通过增资扩股、权引入战略投资者等充实资本，推进混合所有制改革。

二是完善企业债务重组政策，建立关联企业破产制度，探索破产案件快速审理机制。研究解决“僵尸企业”破产费用保障问题，建立政府、企业、银行依法合理分担损失的机制。

三是拓宽社会资金转变为股权投资的渠道。支持各类股权投资机构参与市场化债转股。制定筹措稳定的中长期低成本股权投资资金的办法，出台以市场化债转股为目的设立私募股权投资基金的措施。研究依托多层次资本市场开展转股资产交易。

四是加强市场化债转股实施机构力量，指导金融机构利用现有机构、国有资本投资运营公司开展市场化债转股，支持符合条件的银行、保险机构新设实施机构，鼓励资产管理公司增强资本实力。

五是出台有针对性的业务指引，规范引导市场化债转股项目提高质量，推动已经签订的债转股协议金额尽早落实，切实降低企业负债率。