夏磊方正证券

❶ 北漂讲述租房血泪史这些年房租到底是涨了还是降了

帮主最近遇到几个“北漂”的朋友，都在抱怨房东涨价。

一个哥们儿说，本来是想讨好下房东，过节问个好，结果房东回复“涨点儿房租吧。”顿时心塞。

不过，一边是朋友抱怨涨价，另一边却是媒体报道一线城市房租近10年首降。那么问题来了，房租到底涨了还是降了？接下来是涨还是会降？帮主今天就来聊聊。

先来看下北漂租房的涨价的“血泪史”吧。

房租变化不大，地理位置是关键

中原地产首席分析师张大伟告诉帮主，按照逻辑，确实是“卖不出去——转售为租——供给扩大——价格下降。”

“但是现在才两个月。”他举了个例子，“如果我想换房，我肯定是换房无望的情况下才会转租，这个比例到底有多少呢？”

他认为，目前成交量大概跌了1万套，而即使是两个月合计2万套，且全都进入租赁市场，对市场的影响仍然有限。

他的判断能得到一些数据支撑。有数据显示，单从房租而言，是升是降，地理位置仍然是关键之一，且变化幅度不大。

“对比2月初和5月底的数据，北京中心地带房租小幅上升，每间房在50元左右；回龙观、天通苑、通州有小幅下降，每间房下降在百元以内。比如回龙观地铁站附近房租，2月初为每间平均2262元，5月底下降至2194元。”

从上面数据来看，房租其实有升有降，总体变化并不大。

中介透露租房“报价门道”

帮主以租房者的身份咨询了中介。六里桥一个链家中介告诉记者，现在在铁路小区附近租一个房间价钱在2000左右，而租一个50平左右的一居室价钱在5000上下，变化不大。

“租房不怎么受政策影响。”中介说。

而东城区崇文门附近一个房产中介告诉记者，如果一个月后才要租，不如再等等。

“现在的价格跟再过一个半月浮动不会大，东二环附近新景家园装修特别好的一居室顶多也就7500。”他说。

在他看来，房租每年都会涨一点，现在报价比去年高，但成交价差不多。中介介绍，“以新景家园为例，一居的回迁房在6000-6500范围内，而商品房则要在7000左右。”

不过，也有研究者认为，房租价格可能有所松动。方正证券房地产首席分析师夏磊指出，今年4月份以来，北京一些区域的房租略有下降，特别是每年的6月份至9月份，是毕业生找房传统旺季，今年由于北京持续疏解人口，就业大学生数量减少，对租房的需求有所降低。

一线城市买房划算还是租房划算？

房子如果是作为投资资产的话，买房还是租房划算就看房价涨还是跌，这个业界看法不一。

比如易居研究院副院长杨红旭是个房价的“看跌派。”近日他撰文指出，当前，北京二手房实际成交价，较“3.17”调控之前已经下跌一成左右。

“估计再用半年的时间，跌幅扩大至二成左右，部分小区价格回到9.30之前“。他判断，“总有业主急着用钱、急着换房、急着还债，必须在几个月内卖掉的。”

不过，还是有人拿出了“北上广房价难大跌论。”有观点用“2000年－2015年“，北京人口从1300万左右上升到2000万左右，支撑了这个观点。

如果作为居住的用途来探讨租房划算还是买房划算，则要看下租售比的指标。租售比，一般情况下指房屋租金与售价的比例，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。

融360房贷曾测算过上海所代表的一线城市比较靠近中心地段的租售比，租售比=每平米月租金/房价=1:1428。显然这个数字远超1:200-1:300的合理区间。如果仅凭这个数字，那么肯定是租房更划算，但事实是否如此呢？

融360房贷认为非常离谱的租售比说明了两点：

1.人们的收入已经远远被房价所抛下，收入跟不上，租金是不可能跟上的；

2.从实际居住成本来看，买房远不如租房划算，但租售比如此离谱说明人们有居住之外的更多诉求，这些诉求是租房所无法实现的。

居住之外的诉求是什么呢？城市的核心公共服务并不会向租房人口开放。

所以，买房还是租房，取决于个人综合情况。

❷ 现在该不该贷款买房

如今的楼市好比股市，随着近年来我国经济的大幅增长，就像进入了股市中的牛市，在牛市中进场，你大概只有百分之十的概率出现在顶部，因此把楼市作为投资的人在牛市的任何时候都是可进的，至少这种概率是基本稳赚不赔的，再不济也可以在二次回调的时候出场，毕竟总有比你傻的人，亏损也不会太大，但如果是居住使用，贷款买房就显的不理智了，为什么呢？第一，作为居住你买了房价再怎么涨你也不会卖，对你而言用处不大。第二，如果房价立即见顶，你可能会成为这场游戏中最大的失败者，所有人的亏损都由你一人接盘。如果你有足够的现钱，那你大可以把它当作一个失败的投资，但如果你没有，需要贷款，那这种风险是不值得冒的。

其实楼市就和股市一样有涨必有跌，只是周期长一点而已，不可能所有人都赚钱，实际多空比会决定最终的价格，但是事实上实际住房库存是完全足够所有人居住的，所以即便存在地域差别，均衡价格也不会太过离谱，现在不过是资本过剩，货币过多，又处在工业革命的中间阶段，科技上处于一个转折点，资金没有投资的地方，从而导致资金集中于上层罢了，其实都是资本的游戏，并不是实际市场的体现。公共资源有限，税收制度不完善，高价卖地主要是为了发展，通过投资商的传递，让整体消费者买单，但实际过程中却出现了乱套，为什么？因为中国的传统观念，也因为富人从中看到了商机，传统观念导致本不该消费房子的中下层阶级，因为父母亲戚朋友的一辈子积蓄和帮助有了消费这种高档品的实力，其次，富人通过炒作，吸引注意力，抬高房价所获取的利益也让他们眼红，每个人都想当富人，每个人都想着坑别人，总有人来接盘，这种自私自利的想法加剧了楼市的上涨，同时也给了那些已经赚取了利润的富人们二次炒作的机会，如此反复，新的进场者只是一步步沦为富人们炒作的工具，只要上层资本足够，谁都认为楼市会一直涨下去，事实也确是如此，但一旦资本崩塌，或者富人们有了新的投资方向，资本大幅度流出，最终的结果不言自明，自然是穷人们来买单，中下层阶级为祖国的发展作出巨大贡献，而富人们会成为这个游戏里最终的胜利者，贫富差距只会越来越大。

这一切看起来就像典型的庞氏骗局。为什么？？因为在资本的游戏里，没有资本的人注定没可能赢。同样，资本是无情的，在这场游戏里没有任何人是值得可怜的。

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❸ 茅台到底是用来喝的还是用来炒的

茅台，已涨疯！2两酒=1克黄金！这酒到底是喝的，还是炒的？

市场又撒“酒疯”了，上周五，贵州茅台创出历史新高。股王发威，酒价也不式微。这不，公司自2018年起适当上调茅台酒产品价格，平均上调幅度18%左右。业内甚至预测，茅台门店售价将逼近2000元。都说茅台是一本万利的“印钞机”，是大盘的“发动机”，这茅台，到底是用来喝的，还是用来炒的？

方正证券房地产行首席分析师 夏磊表示，在大类资产配置中，股市和房楼是天然的替代品，存在跷跷板效应。撤出楼市的资金，很有可能成为A股市场的增量资金。

像茅台一样的绩优股们会不会成为楼市资金的宠儿呢？没有人有答案，资金流动变幻莫测，股市涨跌均属正常。但我们必须要看到，股市涨跌起落的背后，监管是不是严格，投资者保护是不是健全，投资者教育是不是做好。

高端白酒纷纷涨价，茅台终端售价还要“飞”一会儿吗？

而关于茅台酒价的酒疯，酒业知名观察员 王建军表示，其实早在半年前茅台就有涨价打算，但考虑到终端市场承受能力，迟迟没能行动。而在消费升级、市场供需偏紧的大背景下，五粮液、古井、郎酒、水井坊等白酒企业纷纷涨价，这也就助推了茅台提价。

王建军分析指出：“消费升级很明显，而且主要社会矛盾发生了变化，整个酒行业也进入到了明显的恢复性的发展，重新进入到了一个上升周期的过程中。认牌销售，好东西肯定是需要多花些价钱去买。”

值得一提的是，在近日召开的经销商大会上，茅台集团总经理 李保芳放出狠话，经销商要严格执行每瓶1299元价格不变，否则将被取消资格。不过也有业内人士表示，在大经销商囤货，小经销商抢货的情况下，贵州茅台很难阻止涨价向让终端消费者传导，也势必引领各类白酒普涨。

真得搞不懂了，茅台酒到底是用来喝的还是用来炒的？！

❹ 热点城市土地供应开闸是怎么回事

近日资讯，虽然房地产市场在今年进入深度调整期，但在土地供应方面，部分城市的供地力度不降反增，创出近年来新高。

中原地产研究中心统计显示，从挂牌供应数量看，截至目前，年内北京已供应81宗住宅土地，合计提供的住宅土地建筑面积高达1107万平方米，同比上涨341%，创下近四年供应纪录；从成交数量来看，年内住宅用地累计成交71宗。

不过，张波也表示，受制于当前土地资源供应影响，租赁用地的增加势必会在一定程度上挤压商品住宅用地规模。因此，未来开发商将会在一些“按比例自持”或“非百分百自持”类型的土地上进行激烈争夺。

❺ 从你工资里扣的公积金究竟成了谁的福利

对于上班族来说，除了工资，住房公积金可能是大家最关心的福利了。用公积金贷款买房时，能够享受到低利率。即便你是用商业贷款购房，公积金也算是一种变相存款，买了房后，每年都可以提取一笔现金自由支配。

然而，从实际情况来看，最需要用公积金贷款买房的人却更难买房了，而且他们每月依然得交这笔钱，却取不出来。

去年以来，部分城市降低公积金贷款最高额度，低收入群体通过公积金贷款买房的门槛也随之提高。比如，在5月18日，沈阳市宣布将公积金贷款最高限额降低10万。

当前，在房价上升的背景下，公积金缴存的主要群体和通过公积金贷款购房的群体明显分化。一方面，缴纳公积金的低收入群体人数多，但贷款人数很少；另一方面，中等收入群体在缴存中占比低，但在贷款中占比高。

以支持中低收入群体住房需求为主要目的的住房公积金，面临难以满足低收入群体贷款需求的尴尬。

从此前住建部起草的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》来看，修订内容涉及对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”，放宽提取条件，增强资金流动性等，缩短提取和贷款审批时限等。

方正证券房地产首席分析师夏磊认为，虽然《条例》的修订会进一步考虑到低收入者的现实情况，但却不能解决首付款的问题，由于公积金的存缴比例是和收入呈正相关关系的，即收入低、公积金存缴额就低，所以在低收入的基础上其首付款的积累就一定有限，这一点，并不会因为条例的修订而改变。

在叶剑平看来，要解决低收入群体的住房需求，仅通过住房公积金制度是有难度的，在金融方式中，可以针对低收入群体有贴息、补息等支持措施，更重要的是在金融措施之外还需要政府通过经济适用房、廉租房、发展租赁市场等方式满足低收入群体住房需求。

另外，对低收入群体来说，如果无法通过公积金贷款享受到低利率的好处，况且与银行存款利率相比也没有优势，缴纳公积金不免有得不偿失之感。

“现在公积金改革的方向之一是要增加公积金使用渠道，提高使用、提取便利性。特别需要重视通过多种渠道保证低收入群体的福利。”叶剑平对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示。

❻ 年轻人该不该贷款买房

人都是这样，在城市中待长了就想体验下农村生活；而在农村居住长了都想见识下城市里面的风光。现在，随着农村进城务工人员的增多，越来越多的都习惯了城市里的生活，很多人都不愿意回到贫穷的故乡，直接选择在城市中买房定居了。但是有一些喜欢攀比、不切实际的农民也会选择在城市中买房，最终却落得个进退两难的境地。在城市中买房落户前，最好先问问自己三个问题：

问题1：你能不能在城市中找到工作？

总之，在城市中生活和工作并没有农民想象中的那么好，甚至有的时候会有点残酷和无情，因为，作为一个外来人口，当你在城市中感受到所有繁华和热闹都与你无关的时候，你真真切切地明白一点。

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