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Ⅰ 中国城乡建设投融资工作委员会是什么单位

在党中央，国务院的指导原则下，全面建设小康社会，在全面建设小康社会的指导原则下，中国重点城镇和城市将积极，有效，有力地推进全面建设小康社会的关键时期。建设社会主义新农村，整合多方资源，2008年在北京正式成立了专门从事中国重点城镇建设和发展的国家机构

在政府各部委的联合协调下，党和国家的新型城镇化和城市建设将成为重点工作，全面服务于中国城市经济发展和企业事业单位参与城镇化和城市建设。

重点发展以新型城镇化和城市建设为核心战略，农业创新，扶贫，精准扶贫，文化，教育，养老，医疗等行业的智慧城市，打造新型的全国城镇化和城市多元化，多行业，多维该系统提供全面的服务。

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工作内容

中国重点城市建设投资指导委员会的工作是全面推进“1887工程”。（建设部，国家发展和改革委员会，民政部，国土资源部，农业部和科技部六部委在全国范围内共同评选了1887年。该镇将进行小康示范建设（简称“1887工程”）。

按照重点城市建设的总体要求，从中国重点城市的理论研究，模式探索，经验推广，提供重点项目投资，融资咨询和指导，到发展“农业现代化，农村城镇化，农民发展”。具有中国特色的“公民化”。发展路径将促进中国特色重点镇的建设。

中国重点城镇的建设是一种基于城乡一体化理念的新发展战略，旨在解决“三农”问题。这是有关改革，改革，开放和逐步转变的首要问题。农业蓬勃发展，工业蓬勃发展；农民富裕，国家富裕；农村地区稳定，世界稳定。

Ⅱ 浅谈如何进一步发挥政府城建平台投融资功能

这些服务于地方政府这几年全国各地城市基础设施建设投资量日益加大，并且有一城市建设投融资的平台，为各地城市基础设施的开发和建设，完成了种互相攀比、愈演愈烈之势。各地政府结合未来的“十一五”规划，均大量的融资，对各地方经济和社会发展，以及提升本地城市形象等方提出了大强度的城市建设投资计划，绘制的城市建设蓝图也非常宏面都做出了重大的贡献。伟，因此，对各地城建平台而言，未来的融资压力可想而知。我们相信，与此同时，随着政府职能转变和我国投融资体制改革的变化，这各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻些平台积极创新融资方式、勇于探索融资渠道、大胆进行市场化的改找融资突破口，但是如果不能在城投公司的定位和运作，在城建平台革实践，创造了一批在全国有影响、可借鉴的城市基础设施建设融资的投融资机制上有所突破、有所创新。面对未来更加繁重的融资任务，的先进经验。像通过土地出让和运作筹资方式；市政公用项目如公将难以完成，而要担负起政府下达的融资目标将成为一句空话。交、燃气、污水、自来水、垃圾处理等的BOT、TOT以及产权和股权转4、国资经营和管理的压力增大让融资；此外还有城建资产的资产证券化（ABS）融资方式等，都在全各城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平国范围内产生了积极的反响。台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大的城建国有资然则，作为跟随和推动市场经济改革的产物，面对当前政府城建产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这也对城建平台的经营投融资平台的运作面临着一些问题和困难，如何进一步发挥城建平管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产台投融资功能值得我们深入探讨和研究。的可持续经营和良性发展产生重要的影响。一、困扰城建平台发挥投融资功能的几个问题二、影响城建平台投融资功能发挥的内在问题据我们调查了解，目前政府城建投融资平台的运作主要存在以以上这些矛盾和困难的出现，我们认为全国各地的政府投融资下几方面困扰：平台或多或少存在。它表现的是作为具有政府和企业双重性质的、国1、资产负债率偏高有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理据调查，目前绝大部分政府城建平台的资产负债率都在70％以体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面的先天不上，这种资产负债结构，一方面使这些企业承担了较高的财务费用，足。目前中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体另一方面也影响了他们为政府项目所进行的进一步融资，同时企业制和国有资产运行管理机制尚未形成，因此，这些矛盾和困难需要在在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。2、财务风险较大三、城建平台进一步发挥投融资功能的几点建议由于所有的政府城建平台都承担了大量的政府公益性的建设项对此，我们对在目前形势下，如何进一步发挥好各地城建平台的目，往往投资量大、效益产出慢。因此这些企业的资金运行经常是捉投融资功能，提出如下建议:襟见肘，基本处于“借新债还老债”的状态下。1、在完善投融资体制方面，要领导重视，健全组织这些城建平台可能出现的财务风险，主要体现在资金流转风险、要在城市建设投融资体制上进一步深化和完善，就应当立足于偿债风险和有效资产不断缩水的风险上。只是反映出的情况有所不政府这个层面，要打破行业界限、部门界限，抛弃小团体的利益，共同同。（1）资金流转风险，它基本出现在那些没有稳定的利润来源、高投做好城市建设这个大文章，实现城建融资渠道上的开拓创新。政府应资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响当象重视国有企业改革那样，重视城建投融资体制的改革和城建平较大。（2）偿债风险，主要是由于负债结构的影响，导致按期偿还银行台的资本运作。本息出现困难，往往是“拆东墙补西墙”，且受金融货币政策的刚性制我们建议，各地可以成立一个象各地改革办那样的、超脱于政府约和影响非常大，尤其是资金供给不足，负责结构不合理的企业。（3）部门的市一级的联席机构，负责领导城建投融资体制改革，对政府重有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够偿还银大项目的投资和融资进行协调和推进，并负责投融资创新工作，以提行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业的有效资高整个地区的城市资产和城市资源的运作效率。产不断缩水的情况。2、在资源利用方面，要统筹规划，集中利用的那部分责任，对被审计对象来说只是间接责任。度。积极开展不同形式不同内容的评估活动，对全面提升内审工作的（三）、开展有针对性的培训工作。为了进一步提高内审工作质质量将起到促进作用。量，建议教育主管部门按照教育系统内部审计工作规定的要求对内总之，随着教育事业的发展和教育改革的不断深入，中小学校长审人员进行审计工作规范的培训，制定一套统一的内审工作的具体离任经济责任审计工作还会出现许多新问题、新情况，需要在以后的操作指南，以此作为指导内审人员开展内审工作的依据。如审计工作实践中不断地去总结、探索、完善。为了不断完善中小学校长任期经流程、审计文书格式、审计案卷的归集整理等方面，从而进一步提高济责任审计，内审人员应该认真学习和借鉴审计工作的新理论，坚持审计工作的质量，防范审计风险。与时俱进，积极创新，要牢固树立“服务经济，服务教育”的新观念，强（四）、内审部门应积极利用各种不同形式的评估活动，充分发挥化依法审计意识，学习教育审计工作中的先进经验，探索和运用先进“以评促改，以评促建”的积极作用。考评活动不仅使内审部门在迎评的审计观念、技术方法，不断激发创新意识，营造创新氛围，提高教育中促改促建，同时也在一定程度上提升了领导对内审工作的重视程内审工作的质量和效率。22城市建设2009年总第41期

Ⅲ 如何解决目前国内房地产融资存在的问题

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、 房地产产业政策分析
产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。
由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、 房地产税费分析
根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析
税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。
从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

<二> 部分规费分析
从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。
如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。
工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。

三 、经济适用房的经济学分析
经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。
经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。
用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：
用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。

Ⅳ 什么是地方融资平台

地方政府投融资平台是指地方政府为了融资用于城市基础设施的投资建设，所组建的城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等各种不同类型的公司，这些公司通过地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。
地方政府组建投融资平台进行基础设施和城市建设方面的融资由来已久，但是投融资平台发挥主导作用则是2008年来在应对金融危机时期的事情。2009年初中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企业债、中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道”，这被地方政府视为对地方政府投融资平台的肯定和鼓励。
从2008年底以来，地方政府投融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势，据初步统计，截至2009年8月，全国共有3000家以上的各级政府投融资平台，其中70％以上为县区级平台公司。2008年初，全国各级地方政府的投融资平台的负债总计1万多亿元，到2009年中，则迅速上升到5万亿元以上，其中绝大部分来自于银行贷款。
随着地方政府投融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势，越来越多的专家质疑，由于地方政府投融资平台法人治理结构不完善，责任主体不清晰，操作程序不规范，同时，地方政府往往通过多个融资平台公司从多家银行获得信贷资金，形成多头举债，而银行对地方政府的总体负债和担保承诺情况根本不清楚，甚至地方政府对自己的融资平台的负债情况都不清楚，一旦投融资平台的项目投资收益不能覆盖成本，这些“隐性债务”就必然显性化，给地方政府的财政造成巨大压力，甚至最后不得不由中央财政和商业银行买单。

Ⅳ 重庆八大投具体是哪些公司

重庆八大投:

重庆市高速公路发展有限公司。

重庆市高等级公路建设投资有限公司。

重庆市城市建设投资有限公司。

重庆市建设投资公司。

重庆市水利投资有限公司。

重庆市开发投资有限公司。

重庆市水务集团。

重庆市地产集团。

“八大投”是重庆的一张名片。在操作模式上，重庆向“八大投”注入土地资产，让其从银行处可获得抵押贷款，使得重庆的投资突飞猛进。

“重庆大大小小‘基建’项目的融资，全靠‘八大投’支撑”。一位城投公司相关人士证实，“八大投”在各大银行授信额度共2000亿元。

数据显示，重庆在2003年时的国有资产总额1700亿元，5年后3200亿元，8年后的2011年更是飙升至1.46万亿元。

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2002年，对经济理论方面有独到见解和丰富的国有资产管理经验的黄奇帆借鉴“上海模式”，牵头整合各类分散的政府资源，在此基础上组建了重庆“八大投”，即重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司。

这“八大投”由重庆政府拥有、授权经营，目前已经成为重庆基础设施、城市建设等公共领域重大项目重要的投融资平台，截至2009年初，重庆“八大投”资产总额达三千三百亿元人民币。

Ⅵ 城市建设投资公司是什么单位

全国各大城市的政府投资融资平台，全称为城市建设投资公司，简称“城投”。

起源于1991年，当时，国务院进行新一轮政府投融资体制改革，要求地方政府不再直接负责基础设施建设，而是将其公司化运行，承担相应的政府职能；此类城投公司很多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。

1991年，上海率先成立城投，之后，重庆、广东等省市也相继成立。这段时间的操作模式，是政府投融资平台只是个载体，自身并无资产。当时的城投公司主要由财政部门、建委共同组建，公司资本金和项目资本金由财政拨款，其余以财政担保向银行贷款。

1995年，国家《担保法》出台后，这种模式难以为继：财政不能担保，而这类公司没有自己的资产，债务上升，举步维艰。而地方投融资平台的真正繁荣始于2008年下半年，在4万亿投资的刺激政策出台后，各家商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设。

2009年3月，央行和银监会联合提出：“支持有条件的地方政府组建投融资平台，发行企债中期票据等融资工具，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。”同时，为了做强做大投融资平台，即城投公司，各级政府把公用企事业单位的资产纳入城投，比如自来水公司、公交公司、热力公司，燃气公司等，更好的发挥了投融资平台的作用。

2011年发改委发2881号文，明确规定，城投公司的主营收入70%需要来自自身，政府补贴只能占30%。这一政令具有一定的前瞻性，可预防地方政府财政开支太大，间接带来中央政府大规模财政赤字。 相对国家的城市化进程而言，城投公司还是个新生事物，以后要走的路还很长，而其扮演的角色也将会更加重要。

Ⅶ 城建投公司是做什么的

是城市建设投资经营公司吧 主要是负责市政建设比如道路 政策性住房 地下管网 等公共设施的代建和自来水 ， 暖气 天然气 等生活设施的管理，旗下有很多 附属单位 向自来水场 供暖公司 天然气公司 等他们都是属于城建投公司的。

Ⅷ 中国城乡建设投融资工作委员会是什么企业

中国 重点城镇建设投资指导工作委员会，是在党中央和国务院全面建设小康社会的方针指引下，为抓住国家“十一五规划”全面建设小康社会这一关键时期，积极、有力、有效的推动社会主义新农村建设，整合多方资源，于2008年在北京正式成立的专门从事中国重点城镇小康建设发展工作的国家事业单位

以联合政府协调部委关系，把党和国家关于新型城镇化和城市建设作为重点展开工作，全面为中国城镇经济发展和企事业单位参与城镇化和城市建设服务。

重点围绕发展以新型城镇化和城市建设为核心战略的智慧城市、农创扶贫、精确扶贫、文化、教育、养老、医疗等产业建设，构建国家新型城镇化和城市多元化、多产业、多维度的体系，提供全面性的服务。

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工作内容

中国重点城镇建设投资指导工作委员会的工作内容是：全面推进“1887工程”，（ 由建设部、发改委、民政部、国土资源部、农业部、科技部六部委联合在全国范围内选择确定了 1887 个重点城镇进行小康示范建设﹝简称“1887工程”﹞。

按照重点城镇建设总体要求，从中国重点城市建设理论研究、模式探索、经验推广，到提供重点项目投资、融资咨询及指导，走出一条具有中国特色的“农业现代化、农村城镇化、农民市民化” 的发展路子，推动中国特色重点城镇建设。

中国重点城镇建设，是基于解决“三农”问题的城乡统筹概念的新的发展战略，是关系我国改革开放和现代化全局的首要问题。农业兴，百业兴；农民富，国家富；农村稳，天下稳。

Ⅸ 经营城市的可用资源

经营城市理念与城市新规划建设——以济南为例

一、经营城市的概念及意义
1．经营城市理念的由来与演进
经营城市这一理论是20世纪70年代西方发达国家的一些城市管理者首先提出的。当时，在新的科技革命浪潮冲击下，西方发达国家的经济结构发生了根本性变化，由于在工业化过程中形成的城市管理体制和运行机制，已不能适应后工业时代的发展需要，加之当时西方发达国家城市水平进一步提高，因此城市发展与建设资金短缺的矛盾日趋突出。在这种情况下，西方管理者提出：城市的建设和发展要尊重价值规律，要从基本经济规律出发，运用市场机制配置，整合城市资源。要把城市资源作为资本，按照市场规划运作，实现多元化融资，产业化经营。在城市的建设和管理上，推行“企业家化治理城市模式”。特别是20世纪90年代后，西方一些国家城市管理者又进一步提出了“经营城市”的概念，使经营城市作为城市发展中的一个崭新理念，并且已被越来越多的城市管理者所接受，而且随着城市的迅速发展，以及不断提高城市自身品位的实际需要，这一理念还在进一步深化，并在实践中不断创新。
在我国，经营城市的概念是在2000年全国中等城市经济研讨会上正式提出来的，会上专家指出，经营城市就是运用经济手段，对构成城市资本（如土地）和人力作用资本（如道路、桥梁等基础设施）及其相关的延伸资本（如广场、街道的冠名权）等进行集聚、重组和运营，从中获得收益，再将这笔收益投入到城市建设的新项目中去，走“以城建城”，“以城养城”的市场化新路。这一观点虽然比较简单，但已形成了我国经营城市理论的雏形。
随着“经营城市”理论的发展，以及政府经营城市的实践，经营城市已不再是简单意义上的“以城建城，以城养城”，而是进一步把经营城市分为狭义和广义两类。狭义的“经营城市”可等同于“城市经营”，是广义“城市管理”的一部分，主要是指在现有城市存量的基础上，从经营的角度使城市基础设施发挥更大的功效，使产业结构得到优化，使常规资源得到最佳配置。社会主义市场经济条件下的经营城市概念应是广义的“经营城市”。它是不同于城市经营的一种比城市发展对策甚至城市发展战略更高的城市发展思路，是广义的城市文化的组成部分。主旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运用城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市经济社会持续快速健康发展。这种经营城市的理念有四个特点：第一，经营所需的资源是泛资源的概念，即把整个城市看作资源。第二，树立人本思想。要通过城市居民的主动参与来搞好城市的发展。第三，市场机制。要靠市场来解决问题，不能再依靠过去的计划经济模式。第四，依靠社会化运作。要充分发挥企业等中介组织的作用，使其参与到城市基础设施建设和城市公益事业中去。
经营城市也就是经营城市的公共资产（即政府性资产），它不是单纯地解决城市化过程中所需要的资金问题，更重要的是通过对城市资源的经营，正确行使职能，创新观念和运作机制，提升城市的综合能力，提高人民的生活水平，推动社会进步，即经营城市思想的实践核心在于实现城市文明进步。只有立足于这一高度，城市资源经营和城市化发展才能创新突破。
2．经营城市理念对城市政府管理者的意义
（1）经营城市理念是城市政府管理者进一步明晰职责，提高职能，适应社会主义市场经济发展的需要
随着我国由过去计划经济向社会主义市场经济过渡，政府职责日趋明晰，职能也随之发生了根本性转变，政府逐步从竞争性领域退出，从直接干预经济转向间接调控管理。按照现代西方经济学理论，由于市场经济存在着缺陷和失灵，市场无力解决公共产品的有效问题，只有政府才能担当起向社会提供公共产品的任务，并在资源配置、实现公平和稳定经济等方面实施干预，发挥作用。
我国由于长期受计划经济的影响，在社会主义市场经济日臻完善的今天，大部分公共资产仍按计划模式管理，由政府实施统管、统包、统揽。而这种政府直接包揽和管理的方式，正是造成当前公共资产一系列问题的根源所在。近年来，随着社会主义市场经济的发展，公共资产虽然被逐步推向社会，但这未能发挥出公共资产的最佳效益。因此，随着社会主义市场经济的不断完善和发展，一方面，政府面临着进一步明确和认定职责，不断创新观念，转变职能，正确行使职权，解决政府职能“越位”、“缺位”、“负位”问题。另一方面，公共资产管理和调控也面临着如何适应社会主义市场经济的问题。对公共产品要做好按性质分类，该推向市场，就一定交给市场，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；对有的公共产品则要尽快退出竞争性领域，实现社会化管理。政府的职责要按照社会主义市场经济的游戏规划，适时调整对公共资产的管理和调控，并通过合理的资源配置，达到公平合理；通过高效使用公共资产，充分发挥其最佳的社会效益和经济效益，促进公共产品的有效供给。
（2）经营城市理念是实现社会资源最优配置的需要
市场经济条件下，由于存在市场失灵和缺陷，需要政府的有效干预，担当起实现公平和效率的角色，对社会资源进行公平、合理的配置。社会公共资产不论来源渠道有何不同，都不影响其性质，它们都是政府的资产，政府拥有对公共资产的处置权和支配权。政府可以通过合理高速和公平配置，使所有公民都有权利公平自由地分享这些公共资产，使这些公共资产发挥出最佳的社会效益。这也是政府最重要的职责之一。
（3）经营城市理念是城市政府管理者激活公共资产的出发点
随着经济的发展，城市化进程速度的加快，政府将面临着伴随来自人口增长、社会保障、有效提供公共服务等方面的不足，而财力不足将是各级政府面临的最大困难，解决这一难题的主要思路是盘活公共资产存量，实现城市资本的自我积累、自我滚动、自我增值。
第一，充分利用城市土地资本和地域空间获取利益，增加积累，推进城市建设。
从城市建设的角度看，经营城市的核心是城市土地的资本和地域空间。计划经济时代，我国政府对城市公共资产只讲投入、不讲产出，只讲建设、不讲经营，从而造成建设越多，包袱越大的现象。市场经济条件下，必须用市场经济的眼光重新认识城市，即城市是区域经济的聚焦地和社会投资的复合体，不仅是经济实体，而且是资本实体。因此，完全可以用市场经济的运作方式，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地、地下矿产等）、人力作用资本（如路、桥）及相关的延伸资本（如路、桥、车站、广场等冠名权），以及城市其他无形资本（如政府政策，历史文化，城市风光）等进行聚集、重组和运营，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本，最大限度地盘活存量，建立一条“以城建城”、“以城养城”的城市建设市场化轨道，从而实现城市资本的自我积累，自我增值。
第二，开拓城市建设资金的融资渠道。
长期以来，我国城市建设大多都是政府包揽包办，投资单一。随着经济发展和时代的要求，城市综合质量必须提升。因此，城市建设所需资金也就越来越大。这就要求政府运用经营城市理念，变单一的政府投资方式为多元投资，变政府独家建设为政府与民间共同建设，把城市建设从原来的简单再生产过程转化为城市资产经营过程，从只有投入没有产出的过程转化为既有投入又有产出的过程，从而实现政府运转和经营资产的良性循环。

二、“经营城市”是济南市实现城市建设新规划的主要路径
1．城市建设新规划的特点
济南市作为山东省的省会城市，其长远发展方向和目标是历届省委、省府和济南市市委、市政府以及中央驻济单位、驻济部队领导十分关心、重视的大事。1997年6月山东省委常委扩大会议做出了“济南五年大变样”的重大决策，拉开了加快省会建设的序幕。
2003年上半年，山东省委批准了济南市委、市政府制定的新一轮城市规划建设方案。这一方案提出“本届政府五年投资1360亿元，以提升城市综合服务功能为重点，实施城市建设‘十大工程’。到2020年，城市人口400万，建成区面积400平方公里，把济南市建设成为现代化区域中心城市。”然而，要实现这一目标，摆在济南市委、市政府面前首位的就是融资问题。从济南市近三年的GDP和财政收入看，2000年的GDP为952.2亿元，预算内地方财政收入49.05亿元，2001年GDP为1066.2亿元，预算内地方财政收59.6亿元，2002年GDP为1200亿元，预算内地方财政收入66.25亿元。这种GDP总量和财政收入状况，要在五年内投资1360亿元，用于提升城市综合服务功能，甚至更高的目标，仅靠政府自身投资来完成是很难实现的。因此，采用什么样的融资方式，解决资金短缺的问题，是济南市委、市政府亟待解决的问题。而经营城市理念恰好为改变政府包办城市建设，解决建设资金短缺问题提供了新的途径。将经营城市理念与济南市城市建设新规划联系在一起，使济南市的城市管理者有可能为未来的城市建设开创新的局面。
2．城市经营理念有可能使城市管理者突破已明显落伍的城市建设管理和运作方式的禁锢
济南市沿用已久的城市建设管理和运作方式已明显落后于时代，主要体现在以下几点：
（1）缺乏经营思想，没有把城市公共资产作为经营性资产来看待
沿用已久的城市建设管理和运作方式使政府管理者在城市建设上，没有把城市的有形资产和无形资产作为一种资产来看待，只重视投入，不重视无产出。如济南市经七路等道路拓宽工程，建设中道路两侧由政府出资拆迁出的土地，没有作为一种资产来经营，而是无偿划拨给一些单位，这些单位成了受益者，政府却没有得益，可谓“捧着金饭碗没饭吃”。这样，城市建设的资金只能来源于有限的财政资金，市政公用设施和城市基础设施建设又得不到有偿利用，因而城市公共资产也就得不到很好的滚动发展。
（2）投资主体和运作方式比较单一和僵化
与全国大多数城市一样，济南市城市建设的投融资主要还是靠单一的国家和地方的财政投资，建设资金主要来源于城市维护建设税、城市公用事业附加费等税费收入和城建系统的预算外收入，以及有限的地方财政补贴，这些来源已不能适应新时期城市快速发展的需要。另一方面，“独家经营”、“垄断”的局面还没有打破。目前，除引进外资进行房地产开发外，大部分城市建设项目特别是城市基础设施建设，还是政府投资，由公用事业、城建、园林等政府部分负责组织、施工和建设，并由建设部门管理，这种自己建设，自己管理的“独家经营”机制，往往造成高成本、低效率、低质量，且易滋生腐败，引起人民群众的不满。如济南一主要干道建设，从施工建设开始各大报纸都宣传其投资大、水平高、质量优，十年内不用维修。而事实却恰恰相反，此路从建成后就没有停止过维修，造成了不良的社会影响，损害了政府的形象。
（3）城市建设中的现有的管理模式、观念、法规框架已不能适应城市新发展的需要
第一，政府从企业所能经营的所有领域引入竞争机制，实行多元化经营的路还很长。就城市供热、燃气供应、有线电视等来说，多年来一直由政府垄断，其管线建设资金中就包含了市民和企业交纳的建设税金，同时这些政府部门又收取费用创造“利润”，但服务质量却低下，还要向市民和企业征收管网建设费、开户费等，就如同过去电信公司收取“座机费”一样，虽不合理，但百姓、企业也无处申诉。这些计划经济时代遗留下的做法，早已不适应现代城市建设的发展的要求，如果不打破，市政公用事业就难以健康发展，百姓就难得到优质的服务，企业的成本就会居高不下。
第二，政府还不能直接利用中心城市的资源，依然延用由区、县、镇层层管理的模式，这正是委托代理成本过高的弊病之源。
第三，城市主要资源还不能做到集中经营，配置效率不高。如现在政府的预算外资金基本上还分散在每个部门，特别是有权收费的部门，集中的预算外资金数量大、福利补贴多，造成资源的浪费。
第四，经营城市的体制创新上还不能适应城市新发展的需要。因此，不彻底打破条块分割、垄断经营、冗员过多、以费养人等传统的管理方式，难以建立起高效、有活力的城市管理体制。
3．经营城市理念有可能充分利用和发挥隶属于政府的城市开发单位为城市新发展积聚资金的积极性
济南市同全国其他省会城市一样，市、区两级都有自己的城市建设综合开发单位，这些事业单位都是计划经济时代建立起来的，从事城市的新城建设和旧城改造。由于这些单位技术力量雄厚，有政府的支持，因此在每个城市的城市建设中发挥了重要作用。如济南市房地产开发总公司，1975年成立，二十多年来，为济南市建设住宅500多万平方米，建设主要干道二十多公里，无偿为政府提供城市建设等资金十几亿元。随着市场经济的发展，这些单位由于内部体制创新不够、没有实行企业化运作和缺乏指导，加之政府近年来给予外来开发企业的优惠政府越来越多，从而使这些单位失去了原有的活力，政府也失去了一个有效增加税收和融资的渠道。如香港新世纪有限公司、香港舜兴置业有限公司、济南阳光置业有限公司三方合资，成立济南新世界阳光发展有限公司，注册资本1000万美元，联合开发了“阳光花园”。由于项目得到济南市政府的政策扶持，启动顺利，被列为建设部首批“国家康居示范小区”。这一方面说明济南市政府非常重视引进外资，扶持外资企业、民营企业、合资企业，发展济南经济。另一方面也暴露出政府忽视了注册资本高出新世纪阳光发展有限公司注册资本几倍，技术力量雄厚，隶属于政府自己的开发建设单位，出现了“捧着金饭碗，到处找饭吃”，又增加城市建设成本、减少政府利润的现象。

三、用经营城市的理念促进济南市城市建设新规划的实现
1．用经营城市理念激活土地资产经营
土地是经营城市的关键因素，城市政府高度垄断经营城市的公共资产，特别是对一级土地市场实行高度垄断，是经营城市的前提和核心，离开了这个前提，经营城市便无从谈起。济南市按新的城市规划建设中，只有以土地资产为依托，通过有效的经营方式获得大量的建设资金，才能保证新规划的实施。
（1）国有土地有偿使用
在实施过程中，要坚持推行国有土地有偿使用制度，除法律法规允许划拨提供用地外，其他建设用地一律实行有偿使用，其中经营性房地产用地，一律以招标拍卖或挂牌交易等方式出让土地使用权。这是筹措资金的最有效形式。同时，要严格控制协议出让土地，加强对土地招投标拍卖的监督工作，协调好土地资产运营中的各种关系，特别是要规范土地出让过程中的各种行为，防止出现国有资产的流失。
在这方面我国很多城市已经收到了很好的成效。截止2001年底全国累计收取土地出让金5000亿元，仅2001年一年，全国招标拍卖土地6809公顷，价格达492亿元。山东省东营市2001年6月至2002年6月，土地资产收益2.6亿元，显化、盘活土地资产1.36亿元；泰安市2003年3月开发建设东岳大街西路，通过道路两侧土地的经营，不仅获得基础建设投资12亿元，还得到3.8亿元的利润。福州市到2001年11月底，通过招标拍卖，收取土地出让金6.86亿元。经营城市较早的大连市，1993年到1997年的七年间，通过经营土地获得268亿元的收入。
（2）推行和完善政府土地收购储备制度
在实施过程中，要继续坚持推行和完善政府土地收购储备制度，加强政府对土地一级市场的垄断。通过收购、收回或置换方式，将土地集中储备，开发整理，实行不饱和供应，有效控制出让土地总量，确保政府对土地一级市场的高度垄断，特别是在新城区规划范围内的一切可经营土地，力争做到由市土地收购储备中心按法定程序统一运作。
（3）建立土地供应公示制度
在实施过程中，要建立好土地供应公示制度，合理控制建设用地供应总量，引导投资需求，提高供地透明度。要根据济南市国民经济和社会发展计划，土地利用总体规划和年度计划、城市规划和土地市场供应计划，经权威部门批准后，作为供地信息向社会公布并组织实施，避免发生土地供应中信息不对称现象的发生。
（4）加强土地管理，提高土地价值，完善土地市场
在实施过程中，要加强城镇土地转让、出租和抵押的管理工作，建立土地有形市场，完善市场功能，建立健全土地交易规则，引导土地交易双方依法交易，保证土地交易的合法性和安全性。
要通过信用担保、风险投资、抵押贷款和发行债券等融资手段，提高土地的开发能力，加强土地前期开发，提高土地价值。
创新土地的经营机制，利用政府原有的房地产开发单位，从事地产经营活动，调控城市规划区内的一级市场，放开城市土地的二级市场，收购特困企业，预征道路延伸、旧城改造、重大工程周边用地，加工成熟进入土地市场，从而更好地适应土地市场化运作需要。
2．加快济南城市投融资体制和公用事业价格体制的创新
城市投融资体制和公用事业价格体制创新，是做好经营城市的关键环节，这两项工作不创新，经营城市将成为空话。
（1）充分发挥国有房地产开发单位的优势
在投融资创新上，要重视和充分发挥政府原有的房地产开发单位在技术上、资金上的优势，利用他们的城市建设投资主体的法人地位和已经建立起的企业化运作模式，赋予更加灵活的优惠政策，使其成为名副其实的政府经营城市投融资主体和企业法人实体，努力为政府创税、投资、融资、建设城市。
如1997年起，广西梧州市政府在新城区建设中就注意发挥隶属于市政府的房地产开发公司的作用，在土地出让、城市配套费收取等方面给予优惠，使该公司分别为市委、市政府、市人大、市政协无偿建设了办公大楼，不用政府一分钱，并按政府的统一规划在一片丘岭荒地上建设了30多万平方米的高标准住宅小区。既改善了百姓的住房条件和城市环境，又为政府创造了巨大利润和税收，有力地促进了梧州的城市建设。1998年，这个公司还利用雄厚的资金，兼并了濒临破产的、亚洲最大的梧州市肠衣厂，使该厂当年就转亏为盈，既创造了较好的经济效益，也创造了较好的社会效益。
（2）优化城市资源配置
对城市的国有存量资产进行重组，优化资源配置，全面归集和盘活现有土地、基础设施、公用设施等有形资产存量及其附着于城市的无形资产存量，促进城市建设资产的滚动增值。
（3）吸纳各种资金投入城市建设
采取灵活政策和措施，进一步鼓励外商、民营企业和闲散的社会资金；以独资、合资或BOT（建设—交还—租赁经营）、BTO（建设——经营——交还）、BOO（建设——经营——享有）等方式吸纳资金，投资经营城建项目。
（4）建设以成本与合理利润相结合的价格形成机制
目前城市建设的税费标准及产品服务价格，大多不能反映市场的成本，更不随市场成本的变化而变化。国际上通行的做法是：不能反映成本的应予补贴，不能及时变化的靠调节基金补平。而我国的现实情况是：补贴、调节基金往往是杯水车薪，最终形成差距而转嫁形成国有企业亏损及城市建设资产的损耗。所以在市政公用事业价格体制创新上，要按照成本与合理利润相结合的原则，合理调整和确定城市公用事业的产品基准价，使公用事业由福利服务型转变为经营服务型。
价格管理机制既要适应城市公用事业市场化和产业化的需要，又要考虑群众的经济承受能力。对推向市场动作的城市公用事业项目，应合理确定回报率；对纯公益性的公用行业，其中，经营成本和回报率要在科学评估的基础上，由政府财政全额拨付；对主要服务于社会的公用行业，当价格低于基准价时，其差额部分由政府财政补贴，确保经营企业获取合理利润；对于服务于生产的营业性市政公用行业，应合理计价，实行企业自行自支、自负盈亏，强化动态管理，监督运营。城市公用事业的价格和服务质量实行统一管制和监督，价格管理权要适度下放给县（区）政府，简化审批程序。
3．实现城市基础管理社区化，促进经营城市机制进一步完善
从直观上看，随着城市规模的扩大，城市政府要实行高效有序的管理，必须通过“以块为主分的管理”来调动和发挥各城区、街道、居委会的作用。从更深层次上看，“社区化”是城市政府适应市场化改革，形成经营城市机制的基础性环节。随着市民逐步由单位成员变成社区成员，城市的动力源从政府转移到民间，城市基础管理模式也必须相应的转变，从而促进城市政府从“不该管的日常琐碎事务”中解脱出来，集中精力经营城市，推进城市的全面建设和发展。
济南市的社区组织采取的组织结构是我国20世纪50年代制定的，由区、街、居三级组织构成。近年来，由于城市发展和社会转型的要求，社区组织体系暴露出许多不足。单位体制与社会体制并存，条块分割和社区立法的滞后，使社区权限已不适应现代城市管理的需要；区政府向办事处转移管理任务，但权限没有随之转移，导致社区职责大权力小等。这些问题导致了“理论社区”与“实际社区”相脱节，直接影响了社区作用的发挥，也直接阻碍了政府从琐事中解脱出来，不能有效地去做经营城市这一大事。
从济南城市建设新规划的功能和济南城市的未来发展，以及社区在城市管理中的作用看，要以街道、居委会管理体制的改革调整为突破口，通过推进城市基础社会结构的重组来实现社区建设管理的整体突破和创新。一要推进街道规模调整和体制改革，加快建立和完善“二级政府（市、区）、三级管理（市、区、街）、四级落实（市、区、街、居）”的管理模式。二要给办事处充分的综合管理、协调权力。三要按政企、政事、政社分开的原则，将政府和办事处承担的社会服务性、经营性的事项，分别划归社会中间组织（专业服务机构、资产经营机构）来管理，使社区服务、经营向更广领域、更高层次发展，实现市场化、社会化、产业化。例如，美国镇一级社区负责的道路维修、绿化、路灯、给排水、选举、人口统计等事务，都是由社区选择的社会中间组织来承担，社区主要承担协调工作。由此强化政府在街道层面的行政管理职能。四要按市场经济规则取消与政府无关的指标。如产值、利税、出口、项目等，保证办事处真正做自己的事，到位不越位。五是建立与市场经济和城市发展相适应的社区建设投入机构，建立市、区两级社区建设专项基金，大力开发社区资源，积极鼓励和吸收社会资金参与社区建设。如，可将办事处原有的资产交由办事处通过招标方式选定的资产管理机构运作，利用好这些资源，使资产不断滚动、增值，并使利润用于社区新的建设。
4．处理好与农民的关系
处理好与农民关系问题，保证济南城市新规划建设实施和社会稳定，首先要对征用农民土地补偿政策进行改革、创新。
多年来我们国家征用农民土地，多采用极低的补偿价格，与当前市场经济规则极不适应。据统计，改革开放20多年来，仅征地一项就从农民那里集中了超过2万亿元的资金。现在我国经济发达的东部省区的农民已普遍对过去那种征地补偿方式不满，社会矛盾不断激化。因此，要加快推进农村土地征用制度的改革，应探索建立健全济南市城市周边规划区内农村土地使用权的有偿使用和合理流转机制，鼓励离乡进城农民将原有承包的土地使用权有偿转让，既可作为进城定居和创业的启动金，又利于统一规划建设。如，可以尊重农民权利，允许农民带地折股进城开发，允许农民以土地与房地产商联手经营房地产等。这样做，更加有利于解决好“三农”问题，推动济南新城市规划建设，实现“城市人口400万，建成城区面积400平方公里”的目标。
其次，要做好被征用土地农民进城后的管理，保证社会稳定，使之成为经营城市的一个重要环节。目前，济南市和全国其他城市一样，进入城市的农民在适应城市生活方面完全处于一种放任自流状态，没有一个部门在技术培训、就业指导等方面为农民提供帮助。我们要把这项表面看来是城市政府额外负担的工作，作为城市化发展和经营城市的重要工作，纳入到政府职能落实之中，这既有利于提高城市人口的素质，又对城市的稳定起到积极的重要作用，有利于济南市委、市政府提出的“把济南市建设成为现代化区域中心城市”目标的实现。
5．注重培养和发挥社会中介组织在经营城市中的作用
注重培养和发挥社会中介组织在经营城市中的作用，提高城市政府的工作效率，避免和减少城市新规划建设中腐败现象的发生，降低成本，保证质量。
发达的社会中介组织可以完成许多政府管不了也管不好的事情。在美国，社会中介组织就非常发达，它们承担了大量在我国需要由城市政府来做的事情。如律师事务所、会计事务所、审计事务所、各种商会和行业协会、各类咨询和服务组织、房地产评估机构等等，门类齐全，服务周到，且政府也有意识地通过资格论证，把权力放到民间，用民间的力量来实现政府的管理作用。这样做不仅方便了群众，而且大大减少了政府工作人员和财政支出，提高了政府效率。
在我国，城市中介组织多数仍是依附于政府的附属机构，甚至成为政府安排富余人员的出路。虽然有一部分中介组织已经与政府脱钩，但仍与政府有着千丝万缕的联系，导致在中介组织使用上缺乏有序竞争。这就要求城市政府，一要在政策上给予扶持，为他们创造适合发展的环境，在使用上搭建公平公正、充分竞争的平台。二要指导中介组织，尽快实现自主经营，行业自律。从而推进经营城市机制的完善。