土地流转信托遍地开花农业部调研评估影响

❶ 政府向农户流转土地，农户不愿意，农户该怎么办

农户是土地的合法使用权人，如果不同意土地流转，任何人不能强迫签订土地流转合同。
农村土地流转的合法手续：
（一）提出申请
1、土地流转出让方向村土地流转服务站提出书面申请并递交身份证、土地承包经营权证或二轮承包合同书正本和复印件，由村服务站向乡（镇）土地流转服务中心报送。
2、土地流转受让方向乡（镇）土地流转服务中心提出书面申请并递交法人代表身份证、工商执照（或组织机构代码证）、银行资信证明、项目可行性报告（或批文）的正本和复印件。由乡（镇）土地流转服务中心办理并向县土地流转服务中心备案。
（二）资质审核
1、对出让方土地情况审核由村土地流转服务站进行初审，乡（镇）土地流转服务中心进行复审。
2、对同一受让方流转规模100亩以上，500亩以下的，由乡（镇）政府组织土地流转服务中心对其资质和项目（环保）的可行性进行审核。县级服务中心对500亩以上流转规模受让方准入资质条件进行复审。
（三）价格评估
流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托村土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转规模面积5 0 0亩以上的，乡（镇）土地流转服务中心可组织人员进行价格评估。
（四）信息发布
县、乡（镇）、村土地流转服务中心（站）根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布。
（五）签订合同
乡(镇)土地流转服务中心在收到初审合格或复审合格的意见后，及时组织受让双方在平等、自愿的基础上，依法、有偿的签定统一规范的土地流转合同。
（六）鉴证归档
土地流转合同文本一式五份，经乡(镇)鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡(镇)、县归档备案。
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

❷ 中国的土地流转正在步入"信托时代"吗

王东宾 / 河北张家口市金融办

现在，农村土地流转当前已经进入一个新的历史阶段。十八届三中全会前后，以中信信托、中粮信托、北京信托三大信托机构先后于安徽宿州、黑龙江肇东、江苏无锡等地开展土地流转信托项目为标志，中国的土地流转开始步入“信托时代”。

然而，自商业信托机构进入土地流转领域之始，各方对土地流转信托项目的经济合理性就质疑不断，或疑为商业噱头，或疑为炒作概念，众说纷纭。诚然，短期内迅速土地流转实现盈利性具有相当大的难度，但正由于农业的脆弱性及其经济劣势，商业信托公司介入土地流转领域这一新趋势才尤为值得重视，需要从农村土地流转的历史脉络中发现其合理性和可行性。因此，本文将比较土地流转的几种重要模式，以更好地理解土地流转信托模式的经济效率和社会意义。

一、土地流转的三种模式

自二十世纪七十年代末八十年初家庭联产承包责任制建立以后，土地流转作为一种调节土地承包和土地经营之间紧张关系的重要机制，不管政策上是否正式认可，全国各地的实践探索一直没有停止过，出现了各种模式或经验。本文的模式选取基于如下两个方面。

第一，十八届三中全会《决定》中提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”，这就限定了农地流转的两个基本前提：“农地农有”与“农地农用”。这样，本文的讨论将不涉及改变土地使用权拥有状态的“双放弃”(如成都模式)、“宅基地换住房+承包地换社保”模式(如重庆九龙坡模式)等，也排除了改变“农地农地”状态的土地股份合作制模式(如广东南海模式)等，集中讨论农业用地流转模式。

第二，以收益权的实现方式为核心标准。这种选择基于三个方面的考量。一是信托的制度设计恰恰以委托人财产收益权为核心，从农户的收益权理解土地流转信托模式，符合信托思想的本源，也易于在与其他模式的比较中发现其独特优势。二是受亨利?乔治的“地租社会化”思想启发。亨利·乔治用“外壳”与“核仁”来隐喻土地占有与收益，他反对僵化地从简单直接占有的形式来理解土地所有权内涵，而把地租(土地收益)作为土地权利的核心，这对我们理解当前中国“稳定承包权，放活经营权”的政策主旨极有启发意义。最重要的是，保护(并实现)好农民的收益权是土地流转政策的最关键环节，也是保障土地流转稳定有序进行的必要条件，并能促进土地流转在城镇化进程中更好地发挥稳定器作用。

“地租社会化”提出者亨利乔治的著作《进步与贫穷》对孙中山的地权思想有重大影响

基于这样两个标准，本文选取“反租倒包”模式(浙江瑞安)和福建沙县模式作为参照系，与以中信信托(以安徽宿州项目为例)为代表的商业信托模式进行比较，重点是各种模式的收益分配与增信机制两个方面。

(一)浙江瑞安：“反租倒包”模式

二十世纪九十年代初期，浙江省瑞安市马道村出现一种新的土地流转模式，被称之为“反租倒包”，这种模式后来在全国很多地方流行推行过。简要地讲，“反租倒包”是指村集体从农户手中以一定价格把已经承包到户的耕地租赁过来(“反租”)，必要时经过一定的土地规划、整理与整治，再转包给种粮大户或农业企业等农业经营主体(“倒包”)。之所以称为“反租”，是因为村集体作为土地所有者，是土地承包经营权分配中的发包方，先期已经将土地发包(“出租”)给农户，因而村集体承租农民土地是一种“反租”行为。这样一来二去，尽管土地又集中于村集体，但权利关系却发生了变化。其权利转化与转移过程大体如此，通过发包完成土地初始权利分配(承包经营权)，“反租”将经营权集中，“倒包”将土地经营权流转到有效率的经营主体手中，土地承包权依旧归农户，土地所有者——村集体发挥组织管理职能。可以说，“反租倒包”模式是中国农民在当时的政策环境下因地制宜进行的自主的制度创新，与今天政策所倡导的“稳定承包权，放活经营权”宗旨不谋而合。在“反租倒包”的过程中，村集体、村民与经营者之间通过契约“合作”创造性地实现了承包权与经营权的效率分解与重组，因此这一模式非常适应中国乡村社会，至今在许多地区仍在使用。

显而易见，“反租倒包”是一种村级创新模式(笔者认为，“反租”是相对于“发包”而言的，因此除非拥有发包权，乡镇要么是依托村集体的联合“反租倒包”，要么是“伪反租”)，必然与乡村治理水平高度关联，关键问题看村委会或村集体组织的“反租”过程是否存在违背农民意愿、强迫农户流转土地或侵害农民利益的行为，其有效运转依赖于这样三个条件：第一，村庄的经济结构中，主要劳动力的收入依赖于非农就业。二，村庄治理机制比较完善，村民能够通过协商机制达成共识，形成稳定契约。第三，村集体经济较为发达，可以为“反租”的收益兑付提供较强的风险保障。

(二)福建沙县：“双平台”模式

沙县小吃名扬海内，劳动力大量经商，土地撂荒现象严重，全县范围内土地流转的需求非常高，催生出土地流转的“沙县模式”。截至2013年底，沙县全县实现流转土地约13万亩，占全部耕地的65%，是全国土地流转流转率的2.5倍。从沙县的实践经验来看，其土地流转模式可以概括为“流转+信托”双平台模式。

福建沙县的土地流转模式可以概括为“流转+信托”双平台模式。

流转平台

沙县自2006年开展土地流转试点，建立了县、乡、村三级土地流转服务机构，作为中介组织推动土地集中连片规模流转。沙县的特点是，在三级服务体系的基础上，又建立了专门的土地流转交易场所和信息服务平台，并开发了土地承包管理系统、流转土地视频系统等。土地需求方接入服务平台和系统后，通过待流转土地视频，可以很快了解相关地块的地貌、田间设施等基本信息。2011年信托平台建立后，信托平台承担了收储土地(一次流转)并进行土地整理的任务，将土地地块规模化、标准化，流转平台对接的重点变为经过信托平台集中连片整理开发后的待流转土地(二次流转)。

信托平台

2011年，沙县又作为福建省第一家开展农村土地承包经营权信托流转试点，通过设立两家经营权平台公司，建立了县乡两级信托服务体系。

信托平台的运行机制主要是信托公司与村委会(代表同意将土地信托的农民)签订信托合同，获得土地后，土地集中连片，统一进行规划、布局、整理与整治，再通过招标、竞拍、租赁等形式流转给农业企业或其他经营主体。

可见，沙县模式是一种政府主导的“流转+信托”双平台模式。尽管时序上流转平台建立在前(2006年)，信托平台建立在后(2011年)，但实际运行中信托平台前置，发挥一次流转(土地收储)功能，把经营权集中起来，进行土地集中连片、整理开发，流转平台的功能升级后置，把经过整理开发后的土地流转给相关经营主体，发挥二次流转功能。这样，后面的比较分析可以发现，沙县的信托平台是一种准信托模式，在收益权设计、风险处置措施、增信机制等其他方面与商业信托平台基本相当。

(三)安徽宿州：商业信托模式

至2014年4月初，全国落地的土地流转信托项目已经有十几单了，其中中信信托6单(安徽宿州、山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、河南济源与湖北黄冈)，北京信托4单(江苏无锡、镇江句容、安徽铜陵和北京密云)，土地流转信托项目的土地数量已达20万亩以上。

尽管各机构的具体合约计划存在诸多差别，但在核心问题(收益权)的处理上差别不大。本文主要使用中信信托宿州项目的方案设计。中信信托宿州项目位于宿州市埇桥区朱仙庄镇，信托期限为12年(二轮承包期剩余12年)，首期流转面积5400亩，流转后用于建设现代农业循环经济产业示范园(埇桥区是2010年农业部批准的第一批国家现代农业示范区)。5400亩土地由朱庙村、塔桥村集中承包经营权后，委托埇桥区人民政府代理，由区政府作为委托人与中信信托签订信托计划，中信信托聘请服务商进行土地开发和基础设施配套。该项目服务商为安徽帝元现代农业投资发展有限公司，项目初期服务商同时也是整体承租商，支付开发前期的信托收益(关于中信信托宿州项目的详细方案信息，参见蒲坚：《解放土地——新一轮土地信托化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247页)。

中信信托公司目前正走在全国土地信托实践的前沿

二、三种模式之比较

至此，我们初步理清三种模式的基本情况，接下来的比较以收益权为核心，集中在收益分配和增信机制两个层面进行比较。

(一)收益分配模式

一般而言，土地流转的收益分为两个部分：基础收益和增值收益。“反租倒包”模式中，农户的土地流转收益表现为单一的“反租”租金，但在实际情况中，村委会往往会发挥类似于集体谈判机制的作用，推动土地流转(“倒包”)价格根据市场情况和经济环境的动态合理调整，“反租”价格随之进行调整，这样农户也能分享到增值收益。在有些地区，“倒包”与“反租”之间会有一定的差价，或村集体与村民之间有约定的流转收益分成比例，如“二八开”，农户获得大部分收益。

沙县模式中，基础收益即土地委托给信托公司时支付的约定租金。增值收益分为两部分：一部分是土地集中到信托公司以后，通过土地整治、改良后(如高标准农田建设)的增值部分，这部分60%归农户，40%归信托公司作为信托发展基金滚动发展;另一部分是土地由信托公司流转给经营方后，由信托公司申请各级项目配套资金，其中60%无偿扶持经营方，其余按信托公司的投入计算，逐年向经营方收回，回收资金返还村集体，由村集体进行二次返还(这实际上相当于本文末提出的农业补贴“部分归农”机制)。

中信信托宿州项目(A类计划)中，基本收益为1000斤中等质量小麦价值(均按国家颁布的中等质量小麦价格兑付等值人民币，以下不再重复说明)，如果低于1000元，则按1000元兑付，即支付给农民的基础地租价格最低为每亩1000元人民币。实际上，当地目前的土地流转价格为每亩每年约600元左右，即该项目的基本地租一次性增值60%以上，项目初期，由当地政府为服务商(初期承租方)提供每年每亩约400斤中等质量小麦价值(约400元人民币)。

增值收益为A类计划方案中的超额收益。受托人服务商进行土地整理和基础设施投资(必要时发行B类信托计划，募集土地整理专项资金)，扣除各项本金和费用后形成的超额收益，70%归农户，30%归受托人，作为信托管理费用。北京信托江苏项目也是按这一比例分配浮动收益(即土地开发的增值收益)，增值收益“三七开”原则似乎已成为市场共识。当然，增值收益是否能够按方案如期实现，我们实践中密切关注。

(二)增信机制

不论何种模式，流转收益按期兑付是稳定流转关系的基本条件，是承包权与经营权有序、稳定分离的必要条件。而农业本身又是弱势产业，面临自然风险、市场风险、经营风险等多重风险，经营端的风险如果传导流转端，引发兑付危机，必然影响流转关系的稳定。因此，在土地流转的各种模式中，收益兑付的增信机制至为关键。

“反租倒包”模式中，村委会作为村民自治组织，与村民之间存在一种“信任契约”，并通过村民直选等基层民主途径对村委会的行为形成有效约束。这决定了在很大程度上，村集体经济要为“反租倒包”提供一种隐性担保，构建一种村集体增信机制。

沙县模式中，有两重保障机制。一是由增值收益的40%归入信托公司形成的信托发展基金;二是财政资金增信机制，由沙县财政先行注资150万元设立土地流转风险保证金。风险保证金的增信对象为集中连片100亩以上，流转期限5年以上的流转土地业主;当经营业主因发生各类风险无法兑付租金，导致信托公司无法向农户兑付收益时，由风险保证金先行兑付。

中信信托宿州项目中，在方案中为A类基本收益(付给农户的基础地租)设计了双重增信保障。第一重保障来自服务商的合同承诺，在未找到承租方的时候，由服务商承租信托项目下的所有土地，并按期向农户支付基本收益。因此在项目开发初期，服务商即承租商。而且，若后期发生实际获得的租金收入不足以支付基本收益的情况时，该类资金缺口仍由服务商补足(服务合同中规定服务商的职责范围包括“提供信托计划项下兑付A类基本收益的增信保障”)。第二重保障是如果A类基本收益的兑付仍然出现流动性资金缺口时，即第一重保障出现问题时，由受托方发行T类信托计划，补足信托收益兑付的流动性缺口(T类信托计划也可以用于土地整理投资的B类信托计划基本收益兑付缺口)。

综合来看，“反租倒包”模式采用的是村集体组织隐性增信机制，而沙县模式和信托模式均建立了明确的增信机制，前者采用政府财政增信机制，后者采用市场化增信机制，保障农户的基本收益不受土地流转后与经营相关的风险影响，确保基本收益稳定且可持续。不论是沙县的政府信托机制，还是宿州的市场信托机制，本质上均是土地流转与土地经营之间建立一道风险防火墙，以稳定收益权的方式(信托收益)更充分地实现农户承包经营权的经济内涵，促进承包权与经营权的有序、稳定分离，有助于同时实现“稳定承包权”和“放活经营权”双重政策目标，并且兼顾了效率与公平。

(三)土地流转信托与金融创新

农村金融发展滞后的一个重要瓶颈是农村缺乏有效抵押、担保品，导致“融资难”、“融资贵”成为普遍现象。近年来，各地纷纷试点推动解决这一问题的金融创新，如吉林的“土地收益保证贷款”、重庆的“三权抵押”、河南信阳的“五权抵押”等，其政策主旨均在于农村承包地、宅基地、林权等“三农”物权的金融权能。十八届三中全会《决定》中进一步肯定了农村土地流转的重要作用，明确激活农村土地担保、抵押权能的政策导向，为农村土地金融创新打开了更宽阔的政策空间。土地流转信托化对金融创新的推动作用可以从三个层面来理解。

第一个层面是对委托方——普通农户而言。土地流转信托的优势之一是将农户承包土地的收益权结构化、标准化，变为标准的商业合约，这有利于开展以标准化收益权为标的的金融创新。例如，中信信托在宿州项目中目前已实现通过信托受益权质押为农户发放小额贷款，年利率在10%-12%之间，沙县的金融机构已经借助当地的信托平台，开展了“预期收益权”、“农户联保+预期收益权质押”等金融创新。

2013年末发布的“107号文”(《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》)中明确提出“探索信托受益权流转”，可以预期未来信托收益权的市场流通性更强，会更好地促进土地流转信托收益抵押、担保权能的实现。尤其值得注意的是，这对当前的“人户分离”城镇化格局非常具有现实意义，对“非户籍城镇化”人群来说，在没有并入城镇社会保障体系之前，土地流转信托不仅可以实现“离土不离权”，提供一份稳定的基本收入，而且可以借助收益权金融创新申请小额贷款，更好地在城镇中生活与创业。例如，中信信托宿州项目中就提出“赋予土地信托流转金融属性，为农民参与城镇化进程、增强承担城镇社会保险和住房租赁等方面的私人成本的支付能力创造条件”。可以说，土地流转信托将构建的是一种“离乡离土不离权”的社会制度。

第二个层面是针对信托平台而言。信托平台将原来分散的经营权汇集后，实现土地集中连片，具备开展土地整治项目(如高标准农田建设、中低产田改造、节水灌溉设施等)和布局现代农业基础设施的必要条件，从而也就具备了对接财政扶持项目和资金的基础条件。沙县模式中，由信托平台配合政府扶持项目，开展土地集中连片整理开发，然后再进行流转;北京信托密云项目所采取的“财产权信托+资金信托”的“双信托模式”，通过资金信托为土地流转信托后的经营开发提供1800万元的融资支持;中信信托宿州项目中，则有发行B类信托计划融资进行土地整理的方案。信托平台对接政府项目时，政策上可以更好地“发挥财政资金的杠杆作用”，即在财政补贴资金的引导与支持下，发挥“财政+金融”协同作用，借助金融创新满足土地整理开发和布局现代农业设施的融资需求。

第三个层面是对新型经营主体和经营农户而言。少数土地信托项目中，如北京信托的江苏无锡项目，信托土地仅158亩，项目可以直接对接农民合作社或其他新型经营主体。但其他的土地流转信托项目一般涉及数千亩乃至数万亩土地，需要聘请或组建(现代农业)服务商，按现代农业要求整理、开发土地，布局基础设施，然后自主经营或再次流转给种植大户、家庭农场、农业企业、农民合作社等新型农业经营主体。此时经过现代农业布局后，大棚抵押、融资租赁等金融创新和金融工具将会更容易地引入，《国务院办公厅关于金融服务“三农”发展的若干意见》(国办发[2014]17号)、《中国人民银行关于做好家庭农场等新型农业经营主体金融服务的指导意见》(银发[2014]42号)等最新文件中所提倡的涉农直补资金担保、土地流转收益保证贷款、农机具抵押等一系列农村金融创新在土地流转信托平台上均可以有效地展开，新型经营主体的融资能力将更强。当然，对于刚刚出现半年多的信托模式，目前多数项目仍处于服务商开发整理阶段，相关的金融创新仍在酝酿与衍化当中，不过许多金融创新从沙县的政府信托平台中看已经相当成熟。

土地流转信托推动金融创新的机制在于土地流转信托将承包权和经营权稳定分离后，土地权利束与相关主体清晰对应，既可以有收益权融资，也可以有经营权融资。这种土地权利束的分解与重组过程客观上已经将土地流转的相关主体进行了分层，形成既有大型主体(信托机构、现代农业企业等)、又有中型主体(农业龙头企业、农民合作社)、还有小型主体(小微企业、种养大户、家庭农场、普通经营农户)的多层次主体，并在土地的综合开发利用上也根据各自优势实现了分工合作，这种结构化设计又与大中小结合的农村金融普惠体系相对应，形成金融创新的推动力。

进一步而言，随着土地信托的实践深入，信托平台将进一步衍化为金融创新平台，通过信托制度设计，土地流转金融创新得以在不同层面、不同主体间展开，根据土地整理、现代农业布局、具体生产与经营等开发阶段的不同特点和融资需求，因地制宜地设计不同的金融工具和金融产品，促进土地流转的资源优化配置。例如，中信信托在宿州方案中就提出“条件成熟时，也可与商业银行、专业性农村小微贷款机构合作”，“以土地流通信托为平台构建服务‘三农’的金融生态链”。

四、探索土地流转信托的“混合”模式

自中信信托、中粮信托、北京信托等信托机构介入土地流转领域以来，因其专业化水平高和结构化的制度设计，商业信托模式备受推崇，由此引起一个争论：以沙县模式为代表的政府信托(类信托)模式是否过时?商业信托模式是否就是土地流转信托的不二选择?

从本文的比较中可以初步总结商业信托模式和政府信托模式的优劣势。商业信托模式的优势有：第一，商业信托模式的市场化程度更高，可以在更广的(全国)范围内发现价格;第二，全国只有68家信托公司，对接外部资源能力强，可以更好地遴选服务商;第三，信托标准化、结构化水平高，可以推动更高水平的金融创新。短板在于：第一，商业信托模式采用的是项目制，使用的是本地优质土地资源，且地方政府需协调足够的土地满足规模经济的需要，是一种非常态的土地流转;第二，土地前期开发依赖于服务商，没有合适的服务商，土地整理等工作亦无法开展;第三，服务商完成现代农业布局后，要承担部分流转平台的职能。

相比之下，政府信托模式的优势在于：第一，信托平台承担了土地收储(一次流转)职能，是一种常态化的土地流转;第二，信托平台可直接开展土地整理开发，不需等待服务商;第三，有专业的土地流转平台，二次流转的效率和专业化程度更高;第四，信托平台与县域金融机构合作紧密，针对新型农业经营主体、小微企业和普通经营农户的普惠金融创新更有优势。短板在于：第一，信托平台承担了服务商的职能，现代农业开发专业能力不足;第二，与外部资源对接能力不足，价格发现能力弱于商业信托机构;第三，标准化、结构化能力不足，限制金融创新的层次，尤其是在大型金融和现代金融工具的引入方面受限。

显而易见，政府信托模式与商业信托模式的互补性很强，很难简单地说孰优孰劣，需要因地制宜、具体分析。随着信托制度向土地流转领域的更深引入，未来综合两种模式的“混合”模式将更有优势。“混合”模式可能发挥的优势主要有：第一，结合常态的土地收储(一次流转)和项目制，使得县域内流转土地可以分区域、分层次开发利用;第二，发挥县域信托的“中小”优势和商业信托的“大”优势，相关主体分层对接土地权利束和要素资源，使资源配置更有效率;第三，更好地发挥信托平台的土地整理能力和服务商的现代农业布局能力;第四，发挥信托平台和流转平台的协同作用，提高二次流转经济效率，推动建立二次流转公开市场;第五，发挥商业信托在收益权管理、兑付和风险防范方面的优势，使得农民的信托收益权更加稳定。

在条件成熟的地区，可以探索建立“混合所有制”信托平台，综合利用各方力量和优势。从政策意义上来讲，“混合”模式可以同时实现十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用”和“更好发挥政府作用”。

实践中的发展表明，不论是政府信托模式，还是商业模式，亦或是今后可能的“混合”模式，信托制度在土地流转领域是有生命力的，有可能成为今后农村土地流转的重要制度工具。

土地流转信托的制度优势在于它可以同时兼顾效率与公平。土地流转信托不仅可以实现承包权与经营权的稳定分离，而且可以实现合理分工。信托平台进行土地整理与整治，服务商(大型现代农业企业)进行现代农业规划布局与基础设施配套，这相当于农地的一级开发;然后土地再次流转，实现土地更好地向四个新型经营主体集中，发挥其劳动技能优势、生产技术优势，这相当于农地的市场开发。通过信息平台，将有可能构建农村土地两级开发体系。显然，前者与后者的“适度规模”是不一样的，而信托制的优势恰恰在于可以稳定有序地集中经营权，又合理有效率地流转分开，使经营权“放活”在不同层级满足“适度规模”的不同标准。从这个角度而言，土地流转信托可以更好地实现经济效率。

从公平的维度来看，土地流转信托逐步确立了几个基本原则。第一是补贴部分归农原则，要么直接归农(如中信宿州项目中基础收益提升60%)，要么以增值收益分成的方式，而且越是初级开发中的补贴，归农的比例越高。第二，基础地租价格应依据规模经营和现代农业的水准确立，而非分散经营和传统农业的水准确立，这是对农民农地发展权的一种认可。若以分散经营的低“市场价格”进行土地长期土地流转，大多数农民不但享受不到规模经营和现代农业的超额收益，而且基本收益的价值也没有充分体现。第三，“涨价归公”与“涨价归私”相结合。亨利·乔治地租社会化思想的核心是“涨价归公”，在人均只有一两亩承包经营权的较平均的农村土地分配格局下，“涨价归农”实际上是“涨价归公”的一种衍化形式，土地流转信托方案是地租社会化分配的一种具体实现形式。增值收益的70%与30%分配比例，是“涨价归公”与“涨价归私”的有机结合。从这个角度来看，土地流转信托又可以更好地实现公平。并且，公平的制度设计可以使土地承包权与经营权稳定有序地分离，反过来会促进规模经营的经济效率。

邓 小 平认为，农业的第二次飞跃必须走向集体经济

1990年，邓 小 平提出农业生产“两个飞跃”的思想，即中国社会主义农业的改革和发展会有两个飞跃：第一个飞跃，是废除人民公社，实行家庭联产承包责任制;第二个飞跃，发展适度规模经营，发展集体经济(具体论述参见《邓 小 平文选》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355页)。可以说，信托制度是实现“二次飞跃”的一种较为理想的制度工具。总体上，土地流转信托是一种效率与公平兼顾、公平促进效率的机制，它使得全体农民可以共享农业“二次飞跃”的发展成果，可以更好地发挥中国土地制度的制度优势。尽管在超过10万亿的信托资产中，土地流转信托所占比例微乎其微，但考虑到中国仍在持续的新型城镇化进程，土地流转的潜力远远没有完全释放出来，而且“户籍城镇化率”真正追上人口“城镇化率”尚需一段较长的时间，消化“人户分离”仍需时日，即使在户籍制度改革的政策背景下，土地流转仍将发挥重要的稳定器作用。因此，土地流转信托的大发展值得期待和深入探索。

❸ 农业部关于促进家庭农场发展的指导意见的文件全文

一、充分认识促进家庭农场发展的重要意义。当前，我国农业农村发展进入新阶段，要应对农业兼业化、农村空心化、农民老龄化，解决谁来种地、怎样种好地的问题，亟需加快构建新型农业经营体系。家庭农场作为新型农业经营主体，以农民家庭成员为主要劳动力，以农业经营收入为主要收入来源，利用家庭承包土地或流转土地，从事规模化、集约化、商品化农业生产，保留了农户家庭经营的内核，坚持了家庭经营的基础性地位，适合我国基本国情，符合农业生产特点，契合经济社会发展阶段，是农户家庭承包经营的升级版，已成为引领适度规模经营、发展现代农业的有生力量。各级农业部门要充分认识发展家庭农场的重要意义，把这项工作摆上重要议事日程，切实加强政策扶持和工作指导。
二、把握家庭农场基本特征。现阶段，家庭农场经营者主要是农民或其他长期从事农业生产的人员，主要依靠家庭成员而不是依靠雇工从事生产经营活动。家庭农场专门从事农业，主要进行种养业专业化生产，经营者大都接受过农业教育或技能培训，经营管理水平较高，示范带动能力较强，具有商品农产品生产能力。家庭农场经营规模适度，种养规模与家庭成员的劳动生产能力和经营管理能力相适应，符合当地确定的规模经营标准，收入水平能与当地城镇居民相当，实现较高的土地产出率、劳动生产率和资源利用率。各地要正确把握家庭农场特征，从实际出发，根据产业特点和家庭农场发展进程，引导其健康发展。
三、明确工作指导要求。在我国，家庭农场作为新生事物，还处在发展的起步阶段。当前主要是鼓励发展、支持发展，并在实践中不断探索、逐步规范。发展家庭农场要紧紧围绕提高农业综合生产能力、促进粮食生产、农业增效和农民增收来开展，要重点鼓励和扶持家庭农场发展粮食规模化生产。要坚持农村基本经营制度，以家庭承包经营为基础，在土地承包经营权有序流转的基础上，结合培育新型农业经营主体和发展农业适度规模经营，通过政策扶持、示范引导、完善服务，积极稳妥地加以推进。要充分认识到，在相当长时期内普通农户仍是农业生产经营的基础，在发展家庭农场的同时，不能忽视普通农户的地位和作用。要充分认识到，不断发展起来的家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式，各具特色、各有优势，家庭农场与专业大户、农民合作社、农业产业化经营组织、农业企业、社会化服务组织等多种经营主体，都有各自的适应性和发展空间，发展家庭农场不排斥其它农业经营形式和经营主体，不只追求一种模式、一个标准。要充分认识到，家庭农场发展是一个渐进过程，要靠农民自主选择，防止脱离当地实际、违背农民意愿、片面追求超大规模经营的倾向，人为归大堆、垒大户。
四、探索建立家庭农场管理服务制度。为增强扶持政策的精准性、指向性，县级农业部门要建立家庭农场档案，县以上农业部门可从当地实际出发，明确家庭农场认定标准，对经营者资格、劳动力结构、收入构成、经营规模、管理水平等提出相应要求。各地要积极开展示范家庭农场创建活动，建立和发布示范家庭农场名录，引导和促进家庭农场提高经营管理水平。依照自愿原则，家庭农场可自主决定办理工商注册登记，以取得相应市场主体资格。
五、引导承包土地向家庭农场流转。健全土地流转服务体系，为流转双方提供信息发布、政策咨询、价格评估、合同签订指导等便捷服务。引导和鼓励家庭农场经营者通过实物计租货币结算、租金动态调整、土地经营权入股保底分红等利益分配方式，稳定土地流转关系，形成适度的土地经营规模。鼓励有条件的地方将土地确权登记、互换并地与农田基础设施建设相结合，整合高标准农田建设等项目资金，建设连片成方、旱涝保收的农田，引导流向家庭农场等新型经营主体。
六、落实对家庭农场的相关扶持政策。各级农业部门要将家庭农场纳入现有支农政策扶持范围，并予以倾斜，重点支持家庭农场稳定经营规模、改善生产条件、提高技术水平、改进经营管理等。加强与有关部门沟通协调，推动落实涉农建设项目、财政补贴、税收优惠、信贷支持、抵押担保、农业保险、设施用地等相关政策，帮助解决家庭农场发展中遇到的困难和问题。
七、强化面向家庭农场的社会化服务。基层农业技术推广机构要把家庭农场作为重要服务对象，有效提供农业技术推广、优良品种引进、动植物疫病防控、质量检测检验、农资供应和市场营销等服务。支持有条件的家庭农场建设试验示范基地，担任农业科技示范户，参与实施农业技术推广项目。引导和鼓励各类农业社会化服务组织开展面向家庭农场的代耕代种代收、病虫害统防统治、肥料统配统施、集中育苗育秧、灌溉排水、贮藏保鲜等经营性社会化服务。
八、完善家庭农场人才支撑政策。各地要加大对家庭农场经营者的培训力度，确立培训目标、丰富培训内容、增强培训实效，有计划地开展培训。要完善相关政策措施，鼓励中高等学校特别是农业职业院校毕业生、新型农民和农村实用人才、务工经商返乡人员等兴办家庭农场。将家庭农场经营者纳入新型职业农民、农村实用人才、“阳光工程”等培育计划。完善农业职业教育制度，鼓励家庭农场经营者通过多种形式参加中高等职业教育提高学历层次，取得职业资格证书或农民技术职称。
九、引导家庭农场加强联合与合作。引导从事同类农产品生产的家庭农场通过组建协会等方式，加强相互交流与联合。鼓励家庭农场牵头或参与组建合作社，带动其他农户共同发展。鼓励工商企业通过订单农业、示范基地等方式，与家庭农场建立稳定的利益联结机制，提高农业组织化程度。
十、加强组织领导。各级农业部门要深入调查研究，积极向党委、政府反映情况、提出建议，研究制定本地区促进家庭农场发展的政策措施，加强与发改、财政、工商、国土、金融、保险等部门协作配合，形成工作合力，共同推进家庭农场健康发展。要加强对家庭农场财务管理和经营指导，做好家庭农场统计调查工作。及时总结家庭农场发展过程中的好经验、好做法，充分运用各类新闻媒体加强宣传，营造良好社会氛围。
国有农场可参照本意见，对农场职工兴办家庭农场给予指导和扶持。
农业部
2014年2月24日

❹ 合肥新站区土地流转 小钟村怎么流转法

应该是按关于合肥市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务的实施意见（试行） 来执行。

为认真贯彻落实《市委市政府关于推进农村改革发展加快城乡一体化进程的实施意见》（合发〔2009〕1号）精神，鼓励、引导和规范农村土地承包经营权流转，加快推进农业产业化进程，提高农业经营规模化、组织化程度，根据农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》和市政府《关于农村土地承包经营权流转的意见》（合政〔2008〕93号）的要求，现就我市农村土地承包经营权流转规范化管理和服务工作提出如下实施意见。
一、建立流转机制
（一）明确流转原则。农村土地承包经营权流转必须在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包经营关系的基础上，遵循平等协商和依法、自愿、有偿的原则进行，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转收益归原承包方所有，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地的经营权，也不得以任何形式截留、扣缴流转收益。县区人民政府农业行政主管部门和乡镇人民政府负责指导本区域土地承包经营权流转工作。
（二）建立流转服务机构。各县区以农业行政主管部门为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由县区农业行政主管部门分管负责人兼任；各乡镇以农经站为依托，建立农村土地承包经营权流转服务中心，中心主任由乡镇分管负责人兼任；各村设立土地承包经营权流转服务站，村民委员会主任为服务站负责人，委派一名村干部作为土地承包经营权流转信息报送员，引导有土地承包经营权流转意向的农户进行有序流转。建立健全县区、乡镇、村三级土地承包经营权流转信息平台，有条件的县区可先行建立县区、乡镇信息网络，并与市农委相应网站联网，发布土地承包经营权流转信息。
县区、乡镇农村土地承包经营权流转服务中心可设置信息联络、项目资质审查、收益评估、合同签订和鉴证等功能窗口。
信息联络窗口，主要负责引导农村土地承包经营权流转双方和村流转信息报送员向服务中心提出申请，搜集汇总、整理登记、挂牌发布、归档流转信息，联络流转双方洽谈流转有关事宜。
项目资质审查窗口，主要负责审查流转主体的法人资格、信誉度、资金实力、经营管理能力、履约能力，以及所实施的项目是否符合有关法律法规、产业政策要求和提示项目经营风险等。
收益评估窗口，主要负责当流转双方对流转价格有分歧时，受托进行转出方土地的收益评估，提供流转土地预期收益和流转价格参考依据，根据市场和时间变化，提供一定比例和年限递增的建议等。
合同签订和鉴证窗口，主要负责提供和指导流转双方签订规范的流转合同，并按规定予以备案。流转双方有鉴证要求的，及时提供相关服务。
（三）培育流转中介组织。鼓励有经营资格、有经济实力、有资信度的以土地合作社为主的中介组织，参与农村土地承包经营权流转服务，建立以市场为导向，自负盈亏、自主服务的运行模式。各县区农业行政主管部门要对中介资质实施备案管理与严格监管。
（四）建立价格评估机制。为保护流转双方的权益，各乡镇土地承包经营权流转服务中心可接受委托，对流转土地位置、农业生产基础条件、土地收益、人均收入、供求关系等因素进行评估，并提供底价指导。土地承包经营权流转最终价格由承包方与受让方协商确定，并根据市场变化，约定按一定比例和年限递增，提倡以实物折价确定流转价格。
（五）健全纠纷调处体系。健全县区、乡镇、村三级农村土地承包纠纷调处体系。各县区、乡镇要成立农村土地承包纠纷仲裁机构，具体负责本区域农村土地承包和经营权流转纠纷的仲裁。仲裁机构设在县区农业行政主管部门和乡镇政府。村民委员会负责土地承包经营权流转纠纷调解服务等基础工作。
土地承包经营权流转发生纠纷的，双方当事人可自行协商解决，也可请求村民委员会或乡镇土地承包流转服务中心进行调解；当事人不愿协商、调解或协商调解不成的，可向县、乡两级土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。已由人民法院判决的，不再进行仲裁。
农村土地承包和经营权流转纠纷仲裁按下列程序进行：
1．受理当事人书面申请；
2．审查立案；
3．案情调查；
4．听取当事双方陈述；
5．仲裁委员会成员进行合议；
6．仲裁裁决；
7．下达仲裁通知书。
二、明确流转方式
承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式流转。
（一）出租。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织以外的业主从事农业生产经营。出租后，原土地承包关系不变。
（二）转包。承包方自愿将自己承包期内的土地，以一定期限全部或部分流转给本集体经济组织内部的其他业主从事农业生产经营。转包后，原土地承包关系不变。
（三）互换。因土地集中连片规模化经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换的土地原享有的承包权利和承担的义务也应互换。互换时，当事人应当签订流转合同，报发包方和乡镇土地承包管理机构备案，同时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。互换期在一年之内的，可不办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。
（四）转让。经发包方同意，承包方自愿将土地承包经营权全部或部分转让给其他从事农业生产经营的业主，由该业主同发包方确立新的土地承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。采取转让方式流转农村土地承包经营权的，承包方应当向发包方和乡镇土地承包管理机构提出申请，经审核同意后方可转让，并及时办理农村土地承包合同和经营权证变更等手续。转让后原承包期内的土地承包经营权自动灭失。
（五）入股。承包方之间自愿将农村土地承包经营权作价入股成立农村土地合作社，发展农业产业化经营和农产品加工流通。农村土地合作社章程应报请发包方和乡镇土地承包管理机构审核，签订的入股合同应当在发包方和乡镇土地承包管理机构备案。合作社解散时，入股土地应当退回原承包方。
（六）再流转。通过转让、互换方式取得的土地承包经营权，经依法登记变更后，在取得原发包方同意的基础上，可采取出租、转包、互换、转让、入股或其他符合法律法规和国家政策规定的方式依法再次流转。
为提高土地规模经营效益，可以集中流转承包土地，集中开发，连片种植养殖，兴建产业基地。
三、维护流转权益
（一）土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定所承包土地的经营权是否流转，以及流转的对象和方式等。
（二）土地承包经营权流转收益归承包方所有。流转的转包费、转让费、租金、入股分红收益等，由当事人双方协商确定。
（三）承包方自愿委托发包方或中介组织流转承包土地经营权的，应当由承包方出具农村土地承包经营权流转委托书。委托书应载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或签章。
通过村（组）民代表会议形式决定农村土地承包经营权流转行为的，愿意流转的农户，应在村（组）民代表会议记录上签署意见，明确表示同意委托发包方流转其承包土地的经营权，该行为视为承包人书面委托行为。没有承包人的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转承包人的承包土地经营权。
（四）农村土地承包经营权流转的受让方，可以是法律法规允许的有农业生产经营能力的组织和个人。同等条件下，本集体组织成员享有优先权。
（五）受让方可根据市场需求合理调整农业产业结构，自主经营，享受因生产经营带来的政治荣誉和相关的经济待遇。
（六）流转土地上原有农业生产设施的经营权随土地承包经营权一同流转，其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定；土地承包经营权流转中涉及土地等级差别需要补偿的，由流转双方根据土地的原经营性质、流转后的用途和土地级差等协商确定；流转期满，流转土地上农业生产设施和土地等级与流转前发生变化的，可由流转双方协商补偿。上述价值和补偿也可委托流转服务中心评估认定，约定为现金或实物补偿。
四、规范流转程序
（一）协商。承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。
（二）审查。流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查（同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查）。流转面积500亩以下的由乡镇政府组织审查；500-1000亩的由县区政府会同乡镇组织审查；流转面积超过1000亩的，建立规模经营主体流转情况档案，经所在乡镇初审、县区预审后，报市农业行政主管部门审查。
对受让方审查的内容应包括：
1．资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等；
2．项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。
（三）订立合同。经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。
除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同（式样见附件1）。
农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容：
1．双方当事人的姓名、住所；
2．流转土地的座落、四至、面积、质量等级；
3．流转的期限和起止日期；
4．流转方式；
5．流转土地的用途；
6．双方当事人的权利和义务；
7．流转价款及支付方式；
8．流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
9．违约责任。
（四）备案。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。
同一受让方流转土地规模达到500亩及以上的，由乡镇土地承包流转服务中心将合同签订情况向县区土地承包流转服务中心申报备案；规模达到1000亩及以上的，由县区土地承包流转服务中心向市农业行政主管部门申报备案。
（五）归档。乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。
自2009年起，对流转土地连续3年以上且面积达到1000亩及以上的单个规模经营主体，实行建档申报制度，每年集中审核一次。具体办法另行制定。
五、加强流转管理和服务
（一）转让许可。承包方转让土地，发包方同意转让的应及时向乡镇土地承包管理机构报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于7日内向当事人书面说明理由。
（二）变更登记。土地承包经营权采取互换、转让方式流转的，当事人应申请变更登记。未经变更登记的，不得对抗善意第三人。
变更登记应当按照下列规定办理：
1．向县区农业行政主管部门提交申请书、流转合同及复印件、农村土地承包经营权证等证书及其复印件；
2．县区农业行政主管部门应当自收到申请材料之日起10日内完成审核并登记；
3．由县区农业行政主管部门向申请当事人出具登记证明。
（三）流转信息管理。县区农村土地承包经营权流转服务中心负责指导乡镇农村土地承包经营权流转信息规范管理工作。
1．信息收集。有流转意向的农户，可将流转信息告知村土地承包经营权流转信息员或服务站，也可以采取委托流转的方式，填写《农村土地承包经营权流转委托书》（式样见附件2），注明流转经营权土地的地点、亩数、土地类型、流转期限、流转意向价格及付款方式等。流转受让方也可将需求信息以委托书的形式告知乡、村土地承包经营权流转服务机构或其他中介组织。
2．登记发布。村土地承包经营权流转服务站负责将流转信息及时登记、汇总、整理上报乡镇农村土地承包经营权流转服务中心。乡镇服务中心将信息筛选分类后挂牌发布，同时上报县区农业行政主管部门，在农业信息网上定期发布流转信息。
3．信息月报制。从2009年起，建立全市农村土地承包经营权流转进度、规模经营等情况按月统计上报制度。各县区农业行政主管部门要确定专门的信息报送员，如实准确地填报农村土地承包经营权流转、规模经营等相关信息，市农业行政主管部门定期在内部资料和相关媒体上发布。
（四）流转档案管理。各级农村土地承包经营权流转服务机构要建立农村土地承包经营权流转档案和台帐，并实行大户登记备案制度。建立农村土地承包经营权流转档案管理和报表体系，及时汇集本区域流转情况，报上级农业行政主管部门汇总、备案。
（五）鼓励规模经营。进一步加大土地整理、农业综合开发、标准农田建设和特色农业产业基地建设的力度，并将其与农村土地承包经营权流转和规模经营紧密结合起来，对已形成规模经营的地方，有关部门要优先立项。农业、农机、科研等部门要与规模经营主体建立定期联系制度，优先为他们提供适用农机具、优良品种和技术培训、信息咨询等服务。农资部门要千方百计满足规模经营大户对农资的需求，优先供应，保证质量。
六、严格违规处理
（一）有下列行为之一的，受损害方有权请求人民法院或者农村土地承包纠纷仲裁机构依法认定流转合同无效，变更或者撤销流转合同：
1．发包方违反民主议定原则越权流转的；
2．依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的；
3．一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的；
4．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
5．违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的；
6、没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的；
7、强迫承包方进行流转的；
8、擅自改变流转土地农业用途的。
（二）发包方有下列行为之一的，乡镇政府应当责令其限期改正，并承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：
1．借流转之机收回、调整承包土地的；
2．强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的；
3．假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的；
4．以划分“口粮田”和“责任田”等为由违法收回承包地搞招标承包的；
5．侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的；
6．其他侵害农村土地承包经营权的行为。
（三）受让方有下列行为之一的，发包方应责成当事人限期改正：
1．受让方未按合同约定向承包方支付流转费用的；
2．土地承包经营权流转合同生效后，受让方一年内无实际农业生产经营活动，导致土地闲置或荒芜的；
3．违反合同约定，改变流转土地农业用途的。
（四）对处理不服的组织或个人，可向上级有关部门申请行政复议，对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。
七、强化组织领导
农村土地承包经营权流转工作涉及农民的切身利益，事关农村改革发展稳定大局。各级政府必须高度重视，把这项工作摆上重要议事日程，加强领导，成立组织，落实责任，结合实际制定具体政策措施。要切实加强农村土地承包经营权流转管理队伍建设，加大对各级农经管理干部的法律、法规和政策培训力度。要加强调查研究，注重典型示范，加大宣传力度，引导各级干部和农民群众消除政策疑虑，形成思想共识和内在推动力。
从2009年起，市财政每年列支专项资金用于农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作，各县区、乡镇也要在预算中安排相应的配套资金，保证农村土地承包经营权流转和土地纠纷仲裁工作的需要。国土资源部门要加强对土地征占用的管理，监督农村土地合理使用。农业部门要加强农村土地承包经营权流转工作的服务和监管，防止以土地承包经营权流转为名，擅自改变土地的农业用途。要建立健全土地承包经营权流转工作制度和情况通报制度，不断完善流转机制，加强对流转情况的督查，并对推进农村土地承包经营权流转工作成绩突出的单位和个人进行表彰。

❺ 土地流转的优缺点

优点：

1、土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。

另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。

2、一方面通过适当的集中与合理的土地置换，可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；

另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。

此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。

缺点：

1、土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。

目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。

2、土地流转规模比较小，流转效益不高。

（1）影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。

一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而挂牌交易的基本上是零散土地，大块土地少之又少。土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。

由于土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，耕地进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。

（2）农地市场价值并未体现，流转收益偏低。农村土地流转中，流转租金的定价，地区差异性很大，取决于双方协商。短期流转的土地主要以实物支付为主，长期流转以现金支付为主。

国务院发展研究中心2007年的调查显示，土地流转租金全国平均只有293元/亩，有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。

（3））土地租金不断攀升。在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各种税费；

随着农村改革的不断深入和中央支农政策力度的加大，土地收益也呈明显上升趋势。受市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。

3、农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不够高。

土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。

有些农民担心土地流转对自身利益不利，因而不敢大胆参与流转。宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题。

4、土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅。

目前，大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。

一些地方尽管建立了流转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流转。

近年来，许多乡镇建立了土地流转服务中心，但大都有名无实，只在农经部门挂挂牌子，作数字统计，真正充当流转服务媒介、履行服务职能，发挥中介效能的还不多。

(5)土地流转信托遍地开花农业部调研评估影响扩展阅读：

土地流转的方式

土地流转是家庭承包经营制度的延伸和发展。

其主要形式有代耕代种,这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。

转包、转让,以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织。

出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为。

互换:单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为。

❻ 未来几年是不是土地一定流转

农村土地流转的现状：农地流转实现了由“禁止流转”到“放开流转”，再到“支持流转”，“规范流转”的制度变迁，取得重大进步。
目前，我国农村土地流转呈现以下几个特点。
1)流转进程趋于加快。直到20世纪90年代中期以前，农地流转的发生率一直是偏低的，如在20世纪90年代初，全国仅有不到1%的农户转让土地，转让的耕地面积仅占全部耕地的0.40%。而近年来，随着农业结构战略性调整、农业产业化和农村现代化建设的推进，农地流转的规模不断扩大，速度趋于加快。2007年末，全国农村土地承包经营权流转总面积达6372万亩，比2006年增长14.8%。以重庆为例，重庆市农村土地流转的起步始于20世纪80年代中后期，进入本世纪后，流转进程趋于加快。2003年农村土地流转面积为104万亩，2006年达到了217万亩接近2003年的2倍。
2)农地流转形式以转包出租为主，向多元化发展。农地流转是一个从实践中催生的产物。不同的地区产生了不同的农地流转形式，具体有转包、转让、互换、入股、租赁等形式。据农业部调查显示，流转形式以转包和出租为主。2007年各类流转形式占总流转面积的比重为：转包和出租占78%；转让占8.3%；入股占3.8%；互换占4.5%；其他形式占5.4%。2003-2007年，转包和出租形式所占比重上升了10.6个百分点。
据黄祖辉、王朋等人的调查显示，近几年浙江省的农村土地流转方式呈现出多元化的特点。出租、互换、转让等传统的土地流转方式各占15.3%、14.1%和11.3%，而委托第三方经营、反租倒包和土地股份合作等一些新型土地流转方式虽已经在一些地区陆续出现并推广开来，但比例不大，流转程度不高。究其原因，主要是受农村剩余劳动力无法永久转移的影响，农民从事非农产业的不确定性导致农民客观上需要土地来为其提供生存保障。除了上述流转方式以外，还有高达41.9%的被调查者通过其他未列出的方式进行了土地流转，包括委托代耕、土地信托和土地季节性流转等。
事实上，农民不到万不得已是不会转让承包地，即使从事非农产业经营了，也会把承包地看成是活命田和就业、保险田，宁可粗放经营，撂荒弃耕，也不愿意放弃承包地。农民更愿意选择转包。
3)流转主体呈多元化趋势。目前，土地流转士要在农户与农户之间进行。据梅福林的调查显示，广东、江苏、湖南、安徽4省土地流转主要在农户之间进行的。其中湖南省农户间土地流转比例达到85%，而农户与企业流转所占比重仅为15%，其他省份也基本类似。另外，从4省的流转户占承包户的比重来看，最高的广东省也只有25.3%。在农户之间流转的基础上，近些年一此工商企业、农业产业化龙头企业、农民专业合作组织等进入农业经营，参与了农村土地流转，并逐渐成为农村土地流转的参与主体。据调查县统计，目前农村土地在农户之间流转占流转总面积63.9%，受让方为企业等其他主体的占36.1%。
近年来，农村土地流转主体正发生着由农户向城乡单位、企业、业主等多种成分的转变。越来越多的科技人员和农业企业参与到农村土地经营之中，由土地流转而带动的产业转移、资金转移、技术转移，促进现代农业的发展。据调研，截至2007年3月，四川省遂宁市共发生农村土地承包经营权流转62706件，面积达237461亩，其中，农户之间流转205804亩，占流转总面积的86.6%；流向机关干部及科技人员3188亩，占流转总面积的l.3%；流向城镇居民2532亩，占流转总面积的1.1%；流向企事业单位12304亩，占流转总面积的5.2%；流向专业大户及其他13633亩，占流转总面积的5.8%。
4)土地流转工作趋于规范化。伴随农村土地流转进程的不断加快，要求地方政府和村集体提高土地流转工作程序及合同签订工作的规范化。
按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，各省区逐步建立健全以实施流转合同制为重点的流转管理制度和规程。据农业部调研，目前流转一年以上建立了稳定流转关系的大多数签订了合同。2007年全国签订的流转合同份数比上年提高了27.9%。在农业部组织的土地流转抽样调查中，80%的调查县流转合同签订率达到60%以上，其中有26.7%的调查县达到80%以上。农户调查中流转合同签订率达82%。93.3%的调查县采取了县以上统一规范流转合同文本。调查县中已有85.5%的乡镇依托农村经营管理部门建立了流转服务织织，为农民流转土地提供流转信息、法律政策咨询、价格评估、指导合同签订、协调利益关系和调处流转纠纷等服务。在50%的调查县中，由乡村织织提供服务的流转面积已占流转总面积的50%以上。
从2003年开始，浙江省引导流转农户补签合同18.3万份，涉及9.1万户农户和45，8万亩土地，逐步使土地流转合同的签订工作走向规范化。27%的农户表示在流出土地和流入土地时都签订了正式的书面合同，尽管这一比例并不是很高，但是较早期已经有很大的提升。另外，有31%的农户表示在土地流转过程中没有签订任何形式的合同，主要是一些散户间的自发性流转和偏远地区的非规模化流转。

❼ 国务院颁布农村土地流转意见有何意义

农业部关于印发《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市农业（农牧、农村经济）厅（局、委）：
按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）和《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）要求，我部制定了《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》，现印发供参照执行。各地要加大工作力度，指导农村土地经营权流转交易市场建立健全交易运行规则，督促尚未建立流转交易市场的地方特别是粮食主产区抓紧建立市场并完善规则，推动流转交易公开、公正、规范运行，维护交易双方合法权益，促进土地资源优化配置和农业适度规模经营健康发展。
农业部
2016年6月29日
农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）
为加强对农村土地经营权流转交易市场的工作指导，依法推进土地经营权有序流转，依据《农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》《农村土地承包经营权证管理办法》等法律、规章及相关政策，制定本规范。
第一条 在农村土地经营权流转交易市场内，进行农村土地经营权流转交易的，适用本规范。
本规范所指农村土地经营权流转交易市场，是指为农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台，主要包括农村土地经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、农村产权交易中心（所）等。
第二条 农村土地经营权流转交易应具备以下条件：
（一）权属清晰无争议；
（二）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿；
（三）流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人；
（四）流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。
第三条 农村土地经营权流转交易市场的交易品种包括：
（一）家庭承包方式取得的土地经营权；
（二）其他承包方式取得的土地经营权；
（三）集体经济组织未发包的土地经营权；
（四）其他依法可流转交易的土地经营权。
第四条 农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。
第五条 流出方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：
（一）家庭承包方式取得的土地经营权：
1.身份证明；
2.《农村土地承包经营权证》；
3.农村集体经济组织或中介组织（个人）受托流转承包土地的，应当提供书面委托书；
4.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；
5.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。
（二）其他承包方式取得的土地经营权：
1.身份证明；
2.《农村土地承包经营权证》或其他权属证明材料；
3.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；
4.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。
（三）农村集体经济组织未发包的土地经营权：
1.农村集体经济组织主体资格证明材料；
2.具体承办人的身份证明；
3.集体土地所有权权属证明材料；
4.农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明；
5.土地情况介绍书（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格及作价依据、流转方式、流转用途等内容）；
6.农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。
（四）其他依法可流转交易的土地经营权参照以上情形，按照农村土地经营权流转交易市场要求提供相关材料。
第六条 流入方在农村土地经营权流转交易市场进行交易，应提交以下材料：
（一）身份证明等主体资格证明材料；
（二）流入申请（主要包括流入土地的用途、面积、期限等内容）；
（三）流入土地超过当地规定标准的，需提供农业经营能力等证明，项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明；
（四）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。
第七条 交易双方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责。
第八条 流出方和流入方与农村土地经营权流转交易市场签署流转交易服务协议，明确农村土地经营权流转交易市场提供的服务内容及协议双方的权利、义务。
第九条 农村土地经营权流转交易市场公开发布供求信息。信息主要包括以下内容：
（一）流转土地的基本情况（主要包括土地位置、四至、面积、质量等级、利用现状、预期价格、流转方式、流转用途等内容）；
（二）流出方或流入方的基本情况和相关条件；
（三）需要公布的其他事项。
第十条 土地经营权流转信息的发布公示期限不少于10个工作日。同一宗土地的经营权再次流转交易须设定间隔期限。在公示期限内，如出现重大变化，应及时发布变更信息，并重新计算公示期限。公示期结束后，农村土地经营权流转市场组织交易。
第十一条 土地经营权流出方或流入方可以委托具有资质的评估机构对土地经营权流转交易价格进行评估。
第十二条 集体经济组织未发包的土地经营权流转交易底价应当由农民集体民主协商决定。
第十三条 交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容：
（一）双方的基本信息；
（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转土地的用途；
（五）流转价款及支付方式；
（六）合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（七）双方的权利和义务；
（八）双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件；
（九）双方认为需要约定的其他事项。
第十四条 流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。
第十五条 按照农村土地经营权流转交易市场的相关要求，流转交易双方签订合同后，可以获得农村土地经营权流转交易市场提供的流转交易鉴证。
第十六条 农村土地经营权流转交易鉴证应载明如下事项：
（一）项目编号；
（二）签约日期；
（三）流出方及委托人全称；
（四）流入方及委托人全称；
（五）合同期限和起止日期；
（六）成交金额；
（七）支付方式；
（八）其他事项。
第十七条 交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易：
（一）农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的；
（二）因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的；
（三）其他情况导致交易中止的。
第十八条 交易过程中，交易双方合同签订前，有以下情形之一的，农村土地经营权流转交易市场可以终止交易：
（一）中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的；
（二）人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的；
（三）其他需要终止交易的。
第十九条 经有权机关授权，农村土地经营权流转交易市场可以开展土地经营权抵押登记。
第二十条 土地经营权抵押人向农村土地经营权流转交易市场提出抵押登记申请的，应提供以下材料：
（一）农村土地经营权抵押申请；
（二）抵押登记申请人身份证明，法人和其他组织还需提供统一社会信用代码、工商营业执照副本或其他证明材料；
（三）相关方同意土地经营权用于抵押和合法再流转的证明；
（四）土地经营权权属证明材料或土地经营权流转交易鉴证；
（五）农村土地经营权流转交易市场要求提供的其他材料。
第二十一条 农村土地经营权流转交易市场应当将交易过程中形成的文字、图片等相关资料妥善保存，建立健全档案管理制度。
第二十二条 相关权利人可以获得档案信息查询服务，农村土地经营权流转交易市场在提供档案查询服务时,不得损害国家安全和利益,不得损害社会和其他组织的利益,不得侵犯他人合法权益。
第二十三条 农村土地经营权流转交易市场应交易双方要求，可以组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务。提供有关服务的收费标准，根据相关规定由当地物价部门核定并予以公示。
第二十四条 农村土地经营权流转交易市场应当制定工作规程和采取必要措施，保障农村土地经营权流转交易公开、公正、规范运行，自觉接受社会公众监督和依法接受有关部门管理。
第二十五条 农村土地经营权流转交易发生争议或者纠纷，相关权利人可以依法申请调解、仲裁或提起诉讼。

❽ 听说山东刚刚出台了家庭农场的政策

2013年中央一号文件提出，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转。其中，“家庭农场”的概念是首次在中央一号文件中出现。
而在现实中，家庭农场早已遍地开花。21世纪初以来，上海松江、湖北武汉、吉林延边、浙江宁波、安徽郎溪等地积极培育家庭农场，很大程度上丰富了农业经营主体。据统计，农业部确定的33个农村土地流转规范化管理和服务试点地区，已有家庭农场6670多个。其中，位于山东省胶州市的鸿飞大沽河农场占地面积多达5030亩，引起社会各方的广泛关注。近日，中国证券报记者走访了鸿飞大沽河农场，就家庭农场的经营和发展问题进行了深入调研。
为农业现代化提供条件
“那边是去年打下来的玉米，简单晾晒后就能烘干脱粒了。”鸿飞大沽河农场48岁的主人王兴迁指着左手边广场上堆积如山的玉米向中国证券报记者介绍道。“这边是刚从内蒙古运来的土豆种，”王兴迁又指向右手边，“差不多一块钱一斤，有30万斤吧，还差半个月左右就能下地了。”就这样，王兴迁“左手粮食，右手土豆”，短短5年便一手打造出规模达5030亩的巨型家庭农场。
5年前的2007年，王兴迁以每亩550斤小麦的租价从东小埠村、西小埠村和双京村租种了600亩土地，尝试粮食种植，从此便一发而不可收拾。到目前为止，王兴迁所承包的5030亩土地已经囊括了周边12个村庄，共约2000个家庭的土地。其中，粮食种植面积达3000多亩，土豆种植面积1500亩-1600亩，另外还喂养有少量的鸡、鸭、羊等牲畜。去年3月份，王兴迁在工商部门正式将农场注册为“胶州市鸿飞大沽河农场”。
土地的集中连片经营使机械化大生产成为了可能。在鸿飞大沽河农场的机械库里，30多台大型农用机械一字排列。王兴迁如数家珍，向记者一一介绍起来，“这是喷药机，能一次喷射18米，一天能喷射五六百亩的农地。这是免耕施肥播种机，很先进，实现了一体化作业……”而机械化大生产也带来了实实在在的效益。据王兴迁介绍，实现机械化规模种植后，起码节省了一半的人工费用。“现在农场才20来个工人，一个人管理500亩土地不成问题，只有作物收割的时候才会临时多雇用一些工人。”同时，经烘干机烘干的粮食比一般农户晒出来的粮食糠少、土少，比市场价格高出一毛钱还多。“人家的小麦收购价也就1.1元左右，我们的起码能卖到1.2元。”王兴迁说。
在农产品销售方面，鸿飞大沽河农场通过订单农业等方式，一定程度上化解了市场风险。受2012年全国土豆丰收、价格骤跌的影响，鸿飞大沽河农场损失达100万元。吸取此次教训，王兴迁在新春土豆播种前便将1/3的土豆与企业签订了订单。“我们跟公司订的土豆收购底价是6毛3一斤，这样即使今年土豆价格还是跟去年一样，我们也能保证这一块的收益。而如果土豆市场价格上涨，另外的2/3的土豆也能弥补那1/3的损失。”
据王兴迁介绍，在扣除各种费用后，农场去年的净利润达到150万元左右，今年达到200万元应该不成问题。这样算来，农场每亩土地的净利润能到300元-400元。而以前土地在个体农户手中能收支相抵就很不错了，根本不敢奢谈利润。
从全国看来，家庭农场的规模效益也已经逐渐显现。以家庭农场连片集中的上海市松江区为例，自2007年推出家庭农场到2012年6月，松江区的家庭农场已发展到1173户，经营面积占全区粮田面积的77.3%，户均经营面积114.1亩，户均年收入10.1万元。而在吉林延边，2011年199家家庭农场中有98%实现了盈利，2012年全州451家家庭农场中，有99%实现盈利。
家庭农场宜因地制宜
家庭农场能实现很好的规模效益，但一个地方到底适不适合发展家庭农场还要因地制宜，切忌一刀切。胶州市农业局经管站站长刘丕舜向中国证券报记者解释道：“一个地方是否适合发展家庭农场这种新型的农业经营模式首先要看当地对土地的依赖程度。比如说鸿飞大沽河农场所在的李哥庄镇，当地是全国有名的制帽之乡，很多年前当地的农民就转移到二三产业去了，种地的寥寥无几。当地对土地的依赖程度很低，从而为家庭农场的兴起和发展提供了有利条件。其次要看土地的收益，土地收益高的地方也不利于发展家庭农场。土地收益高，流转难度就大。比如说离胶州不远的寿光市就几乎不可能发展起家庭农场，因为当地农民种植高效蔬菜收益很高，土地寸土寸金，土地流转难度很大。”
在家庭农场的规模上，既有像鸿飞大沽河农场这样规模达5000多亩的巨型家庭农场，也有像上海松江区那样的规模在100亩-150亩的小型家庭农场。中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英认为，“考虑到多种因素，如农村富余劳动力转移的速度、管理水平、现有技术装备水平与配套服务体系等，我国平原地区耕作大田作物的家庭农场一般不宜超过300亩，蔬菜规模不宜超过30亩。如果规模过大，就会出现二次转包土地的情形。”而中国小农经济的现实也决定了中国的家庭农场将长期以松江的小型家庭农场为模型。但松江区委书记盛亚飞也表示，“我们测算过，如果夫妻俩都是壮年劳动力，按现在的劳动生产力，可种600亩地。也就是说，松江有30万亩土地，其中20多万亩种稻谷，只需要五六百户农户进行劳作。这是我们搞家庭农场的目标。”而随着家庭农场规模的扩大，农场的经营也可能突破“以农民家庭为生产单位”的束缚。比如鸿飞大沽河农场在发展壮大的过程中便由当初的家庭经营发展到现在的股份制经营。而随着规模的扩大，为了解决规模和效率的矛盾，王兴迁已经决定今年将整个大农场分成四个小农场，每个小农场由两个股东经营，以提高农场的经营效率。
而在家庭农场的作物方面，各地因地域、气候和市场的不同更是各有不同，但农产品的品牌化和精细化或许是未来家庭农场的发展方向。刘丕舜向记者介绍，家庭农场的未来发展关键是要提高农产品的精细化程度，创立自己的品牌。王兴迁也对记者称，“今年要为农场的白菜、土豆、水稻等产品建立自己的品牌，向农产品的精细化方向发展。”
经营发展面临两难
“怕就怕本来种得好好的地，突然被农户要回去。”对家庭农场本来信心满满的王兴迁在谈到家庭农场的土地流转问题时不免担心起来。他对中国证券报记者表示，地种得不好，担心自己，地种得好，又担心别人——怕别人眼红，半路把地要回去。“就盼望政府能下发一个正式的文件，确立家庭农场的法律地位，把家庭农场的土地承包权保护起来。”
而王兴迁的担心和希望也是全国很多家庭农场主的担心和希望。在中央一号文件下发之后到目前还未有细化的具体政策出台，很多家庭农场主处于一边经营一边观望的过程之中。由于担心土地承包过程中生变，很多地方的家庭农场土地短期租赁现象十分普遍。刘丕舜也认为，家庭农场的发展和完善，首先要给予其相应的法律地位，政策上的优惠也应该逐步落实。
而与农民专业合作社已享受到各种扶持优惠政策相比，关于家庭农场的扶持优惠政策迟迟未出台也在一定程度上造成了很多混乱。胶州市工商局副局长姜志刚向中国证券报记者介绍，胶州市已实现工商注册的家庭农场共有28个，其中，注册为个体工商户的共有26家，注册为个人独资企业的有两家。“现在农民专业合作社享有各种优惠政策，合作社种养殖不需要交税，进行农产品深加工也不需要缴税。但是，家庭农场现在还没有具体的优惠政策出台，而已经进行工商注册的家庭农场属于个体工商户和个人独资企业性质，原则上应当交税。而且，很多家庭农场在种养殖环节属于第一产业，是不需要交税的。但有些家庭农场已经进行到农产品深加工环节，这就属于第二产业了，也是应当交税的，这也是跟合作社的一个不同。”于是，与合作社相比，还处于政策空白期的家庭农场便处在了一种非常尴尬的地位。姜志刚同时表示，正月十五过后，市工商局将会逐步对家庭农场展开调研，制定研究具体办法。
另外，家庭农场要适应规模化经营的要求，对农机和资金的需求巨大，这都需要政策在补贴、信贷等方面的扶持。王兴迁向中国证券报记者表示，规模扩大后，自己的农场现在每年的投入都在700万-800万元，而很多仍是依靠他个人信誉的贷款。自己之所以去年到工商部门对农场进行了注册，很大程度上就是希望能尽快享受到政策在资金、补贴等方面的优惠。
当然，从中央到地方，具体的扶持优惠政策也有望很快出台和落实。日前，农业部农村经济体制与经营管理司负责人表示，农业部将按照中央要求，着手研究培育发展家庭农场的基本原则和实现途径，开展家庭农场统计工作，指导地方稳步培育家庭农场。鼓励有条件的地方率先建立家庭农场注册登记制度，明确家庭农场认定标准、登记办法，制定专门的财政、税收、用地、金融、保险等扶持政策。而刘丕舜也向中国证券报记者透露，胶州市正在根据中央一号文件精神制订土地规模经营的实施方案，并将对10家示范合作社、10家示范家庭农场、10家专业大户进行一定的资金奖励。而王兴迁更是向记者透露，自己已经从市农业局获悉，国家将对家庭农场进行每亩地231元的补贴，只等政策落实。
丰富农业经营主体
随着家庭农场的出现和兴盛，家庭农场将和农民专业合作社、种植大户一起丰富农业经营主体，未来有望改变目前“公司+农户”的单一经营模式。
在近年来的诸多食品安全事故中，“公司+农户”的经营模式一直为人所诟病，特别是在去年年底的“速成鸡”事件爆发后，“公司+农户”的经营模式一度成为众矢之的。在1月28日第三届中国县域经济发展高层论坛上，新希望集团董事长刘永好称未来五年的养猪计划将不会再复制养鸡过程中的“公司+农户”的模式，而将走一条“公司+农场+合作社”的新路子。在目前绝大多数涉农公司仍沿用“公司+农户”的经营模式之下，“农场”已经进入了一些大型养殖集团的视野。
中央一号文件也同时指出，对于商业资本进入农业领域的问题，一方面，要探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地(林地、草原)准入和监管制度。另一方面，要鼓励和引导城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业。中农办主任陈锡文对此作出了解读，他指出，商业资本进入农业生产领域之后实行那种公司加农户的模式，存在一个监管难的问题，农民作为雇工为公司干活时可能不会像搞自己的庄稼那么负责。因此陈锡文认为绝大多数情况下农业应该采取家庭经营方式，但在农产品的加工领域则不妨引入城市商业资本和龙头企业。
在此背景之下，“公司+家庭农场”的经营模式已经在一些地方得到实践。在贵州凯里市，广东温氏集团投资2亿元，建立了1500万羽优质肉鸡养殖项目。凯里温氏畜牧公司分别在龙场、炉山等乡镇带动68户农民自发投资600万元，建立起标准化、规模化的家庭农场68个。

❾ 国家为什么要土地流转

具体内容你可以去【聚土】看下。

多年来，全市各级党委和政府认真贯彻落实党在农村的基本政策，不断稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。从全市情况看，农村土地承包经营权确权及流转工作符合国家的法律法规和政策，是稳定、健康的，但在完善管理、规范流转和加强服务等方面还存在一些需要解决的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部第47号令)等法律法规和政策，现就规范本市依法确权到户的农村农用土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)工作提出如下意见：

4.1 进一步加强农村土地流转的规范管理
(一)稳定和完善农村土地承包关系。各区(县)要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地都要纳入确权范围并确权到户。确权确地的，要全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的，要签订确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的，要将土地确权证书发放到户。
(二)农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。
(三)合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
(四)必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有;确权确利和确权确股流转给村集体，由村集体统一经营或流转给其他经营主体的，土地收益要单独建账、单独核算、专户储存，并严格履行民主程序，合理分配土地收益，确保及时、足额兑现到农户。
(五)依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转，应当及时报发包方备案;采取转让方式流转，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续;采取互换方式流转，双方当事人应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。承包方自愿委托他人(包括各类组织和个人)流转其承包土地的，应当由承包方出具《北京市农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》中统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
(六)健全完善农村土地流转程序。农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的，未经集体经济组织同意，不得私自进行流转;如需进行流转，土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的，须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。
(七)全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。流转合同的签订要在乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份;发包方和乡(镇)农村合作经济经营管理机构各备案一份。

4.2 全面做好农村土地流转的服务工作
(八)加强农村土地流转服务组织建设。要结合本地实际情况，依托农村合作经济经营管理机构，并充分发挥村集体经济组织的作用，逐步建立健全区(县)、乡(镇)和村三级农村土地流转服务组织，为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。
(九)提高农村土地流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要，进一步加强农村土地流转信息平台建设，不断健全和完善流转信息平台功能，认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。本市农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布，同时，要进一步提高全市农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平，及时监测农村土地流转动态，汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台，宣传相关法律法规，交流典型经验，切实提高农村土地流转的信息化服务水平。
(十)探索建立农村土地流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素，探索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。
(十一)做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，区(县)农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并变更土地承包经营权证书。乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的，应当及时进行合同备案;对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时，要认真清理、规范整理，建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账，加强合同档案管理，切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。
(十二)加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求，依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制，健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制，畅通农户诉求渠道，提高调处纠纷能力。

❿ 集体土地流转的指导性文件

多年来，全市各级党委和政府认真贯彻落实党在农村的基本政策，不断稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。从全市情况看，农村土地承包经营权确权及流转工作符合国家的法律法规和政策，是稳定、健康的，但在完善管理、规范流转和加强服务等方面还存在一些需要解决的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部第47号令)等法律法规和政策，现就规范本市依法确权到户的农村农用土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)工作提出如下意见：
一、进一步加强农村土地流转的规范管理
(一)稳定和完善农村土地承包关系。各区(县)要认真对照相关法律法规和政策，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地都要纳入确权范围并确权到户。确权确地的，要全部发放土地承包经营权证书，严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的，要签订确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的，要将土地确权证书发放到户。
(二)农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。
(三)合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《合同法》的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
(四)必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定流转价格。流转期限超过5年的，应当建立价格调整机制，明确约定调整时限和幅度，分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的，流转收益归承包农户所有;确权确利和确权确股流转给村集体，由村集体统一经营或流转给其他经营主体的，土地收益要单独建账、单独核算、专户储存，并严格履行民主程序，合理分配土地收益，确保及时、足额兑现到农户。
(五)依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转，应当及时报发包方备案;采取转让方式流转，应当经发包方同意，受让方要与发包方重新签订承包合同，及时办理土地承包经营权属变更手续;采取互换方式流转，双方当事人应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。承包方自愿委托他人(包括各类组织和个人)流转其承包土地的，应当由承包方出具《北京市农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》中统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
(六)健全完善农村土地流转程序。农村土地流转，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的，应当经原承包方书面同意，并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的，未经集体经济组织同意，不得私自进行流转;如需进行流转，土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的，须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。
(七)全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外，所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的，相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的，维持原合同不变。流转合同的签订要在乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下，由流转双方在村集体经济组织集中完成，特殊情况下可在其他地点完成，但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份;发包方和乡(镇)农村合作经济经营管理机构各备案一份。
二、全面做好农村土地流转的服务工作
(八)加强农村土地流转服务组织建设。要结合本地实际情况，依托农村合作经济经营管理机构，并充分发挥村集体经济组织的作用，逐步建立健全区(县)、乡(镇)和村三级农村土地流转服务组织，为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。
(九)提高农村土地流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要，进一步加强农村土地流转信息平台建设，不断健全和完善流转信息平台功能，认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。本市农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布，同时，要进一步提高全市农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平，及时监测农村土地流转动态，汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台，宣传相关法律法规，交流典型经验，切实提高农村土地流转的信息化服务水平。
(十)探索建立农村土地流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析，通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式，向广大农民提供土地流转价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素，探索开展土地流转价格评估工作，建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制，保护土地流转各方利益，引导农村土地承包经营权有序流转。
(十一)做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理，建立健全农村土地承包及流转备案制度，并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的，区(县)农村土地承包登记管理部门要及时予以登记，并变更土地承包经营权证书。乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的，应当及时进行合同备案;对采取转让、互换方式流转的，应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时，要认真清理、规范整理，建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账，加强合同档案管理，切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。
(十二)加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求，依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构，完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度，依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作，建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制，健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制，畅通农户诉求渠道，提高调处纠纷能力。