房地产企业商票融资

Ⅰ 新常态下房地产企业的融资渠道与过去相比有哪些具体变化

其实，根据我国相关金融法律规定及实践操作，房地产企业融资的基本模式主要有三大类：债权融资、股权融资以及混合型融资（即融合债权融资与股权融资）。而其间，又可以根据适用范围及风险点控制等因素的不同具体细分出十数种操作方式来满足房地产企业或项目的不同融资要求。笔者认为，开发商融资难点并不在于缺乏融资渠道，而在于不了解融资渠道或是缺乏必要的融资基本条件，以及未对企业未来的融资需求作必要的规划和安排，导致一种渠道受阻时无法及时启动其他融资渠道。下面笔者分别介绍一下除银行贷款、民间借贷以及公司间拆借之外的几种典型融资模式。（一）债权融资1、典当典当是指当户（需要融资的房地产企业）将其动产、财产权利或其他房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得资金并在约定期限内支付当金利息，偿还当金后取回典当物的行为。典当作为一种特殊的融资渠道和方式，相对于银行贷款，优点在于门槛低、手续灵活简单，融资简便、快捷、省时省力。对于资金需求不大，又有适当的典当抵押物的情形下，是房地产企业解决燃眉之急的一种有效方法。2、信托贷款信托贷款是指信托公司通过集合资金信托计划募集资金后，以信托贷款的形式贷款给企业，操作程序上和银行贷款并无本质不同。但在当前宏观调控银行银根紧缩的大背景下，信托贷款相比银行贷款容易获得。3、公司债券根据《公司债券发行试点法》的规定，公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券的本质其实是公司向广大投资者借款，之后按照事先约定的利息归还本息的一种借款方式。根据中国目前的法律框架，公司债券的发行归中国证券监督管理委员会管理，主要针对上市公司。4、企业债券根据《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》的规定，企业债券是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。企业债券的性质和公司债券并无不同，依据目前中国的法律框架，企业债券的发行归国家发展改革委管理，主要针对非上市公司。5、短期融资券短期融资券本质和公司债券、企业债券相同，只不过期限较短，均在一年以下（含一年），依据目前中国的法律框架，短期融资券的发行归中国人民银行管理。债权融资的优点在于投资人并不会介入企业的日常管理，难点在于必须要有良好的信用，且还款压力大、成本高。同时，对于发行公司债券、企业债券、短期融资券而言，对房地产企业的规模，治理结构，以往信用状况等方面具有较高的要求，并非短期内可以达到要求。

Ⅱ 目前房地产企业的融资方式有哪些

房地产企业融资方式
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。

Ⅲ 什么叫房地产企业借壳融资

因为房地产企业直接首发上市很困难，以前政策有限制，后来不限制了，但是毕竟房地产企业上市募集资金是用于囤积土地，开发房地产，而不是用于生产经营，很难获批。
所以，房地产企业就通过向已经上市的公司注入资产，或者由上市公司通过资产置换、定向增发收购等进行资产重组，使房地产企业借上市公司的“壳”，达到通过资本市场融资的目的。

Ⅳ 房地产企业融资特点有哪些

1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大：有区域差异：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。

Ⅳ 千万注意，商业承兑汇票应知晓哪些问题

Q1：什么是商业承兑汇票?
A1：商业汇票是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑。商业承兑汇票按交易双方约定，由销货企业或购货企业签发，但由购货企业承兑。
Q2：商业承兑汇票有什么特点?
A2：其特点主要有5个：
1、 商业承兑汇票的付款期限，最长不超过6 个月;
2、 商业承兑汇票的提示付款期限，自汇票到期日起10 天;
3、 商业承兑汇票可以背书转让;
4、 商业承兑汇票的持票人需要资金时，可持未到期的商业承兑汇票向银行申请贴现;
5、 适用于同城或异地结算。
千万注意，商业承兑汇票应知晓哪些问题
Q3：商业承兑汇票适用于哪些企业呢?
A3：适用于持未到期商业承兑汇票需现款支付的经工商行政管理部门(或主管机关)核准登记的信誉度较高，现金流较为充足，还款能力较强的企(事)业法人、其他经济组或个体工商户。
Q4：商业承兑汇票与银行承兑汇票有什么区别?
A4：商业承兑汇票和银行承兑汇票的承兑人不同，决定了商业承兑汇票是商业信用，银行承兑汇票是银行信用。
目前银行承兑汇票一般由银行签发并承兑，而商业承兑汇票可以不通过银行签发并背书转让。
但在信用等级和流通性上商业承兑汇票低于银行承兑汇票，在银行办理贴现的难度较银行承兑汇票高。
Q5：商业承兑汇票必须记载哪些事项?
A5：共七个：
1、表明"商业承兑汇票"的字样，记载于汇票正面上方，无需另行记载;
2、无条件支付的委托，也是印刷好的，通常会写上"本汇票于到期日付款"、"本汇票请予以承兑于到期日付款"等类似文句来表示，也无需另行记载;
3、确定的金额，大小写一定要一致，其次出票金额一定不能更改;
4、付款人名称，在票据承兑之前的票据付款人为出票人，承兑之后的票据付款人为承兑人;
5、收款人名称，不得更改;
6、出票日期;
7、出票人签章。
上述7个任何一个都不能少，否则汇票就失效了。
Q6：商业汇票的收费标准怎么计算?
A6：总的计算公式为：贴现利息=票面金额*贴现天数/360*贴现率
Q7：对于银行来说，如何营销特大型客户来使用商业承兑汇票?
A7：可以从5个角度出发。
1、转嫁财务费用;如果是办理银行承兑汇票，需要向银行缴纳0.05%的手续费，但办理商票除了收取工本费1.85元，完全免费。
2、满足大企业的虚荣心;
3、无需他们录入贷款卡;如此一来，就可以减轻企业在银行记录过多负债的压力，这一点对于上市公司、准备发行短期融资券、中期票据的客户非常适用。
4、告诉他们成本极低;
5、不用他们交存保证金。
千万注意，商业承兑汇票应知晓哪些问题
Q8：商业承兑汇票授信额度的核定方法有哪些?
A8：主要有三个：
1、对买方(承兑人)核定商业承兑汇票贴现专项额度;
2、将买方的贷款或银行承兑汇票额度串用为商业承兑汇票贴现额度;
3、对一些特大型的买方核定商业承兑汇票内部授信额度。
Q9：商业承兑汇票承兑人保押业务是什么?有什么业务操作方式?
A9：保押业务指的是在银行事先审定商业承兑汇票质押额度内，银行承诺对特定承兑人承兑的商业承兑汇票办理质押签发银行承兑汇票的业务。
主要有两种业务操作方式：
其一，签发银行承兑汇票到期日等同于质押的商业承兑汇票，授信企业在该业务品种额度项下申请开立银行承兑汇票云票据专业的票据服务平台应以其自有资金缴纳原则上不低于20%的开票保证金。
其二，签发银行承兑汇票到期日晚于质押的商业承兑汇票，授信融资比例为质押应收票据的100%。
Q10：什么是商业承兑汇票的捆绑流贷付款?适用于什么企业?
A10：这个指的是付款人签发商业承兑汇票付款，在商业承兑汇票到期后，银行提供封闭流动资金贷款，定向用于解付商业承兑汇票的一种捆绑融资业务。
这项业务主要适用于希望获得中长期流动资金支持的借款人，借款人采购支付量较大，周转周期约在1年多的时间。比如说房地产开发商(支付电费)、大型煤矿(支付合同款)
这些中小企业由于对下游处于弱势地位，收到一些大面额的银行承兑汇票，银行就可以提供这种拆分业务，一般提供现款，一般提供银行承兑汇票。
千万注意，商业承兑汇票应知晓哪些问题
Q11：做商业承兑汇票业务工作的思路是什么?
A11：
1、客户短期资金需求，围绕企业产业链上游采购端和下游销售端进行。客户须提供购销双方或劳务服务双方相关合同和发票;
2、符合条件的客户上报授信方案时务必加上商票品种。短期资金需求提款时尽可能以商票贴现的方式提款;
3、先使用商票贴现额度，再用流贷额度;
4、客户作为采购方和销售方都可以使用商票，也就是说授信申请人可以作为票据的承兑人、出票人，也可以作为票据的收款人。
Q12：如何防范商业承兑汇票风险?
A12：
1、商业承兑汇票贴现交易最先注意的是不是有真实的贸易背景;
2、商业承兑汇票交易过程中，要求客户出具见票即付的商业承兑汇票，出卖货物一方的商业企业可以先行向票据付款人提示付款并获得对应款项，然后再向客户(其票据法上的身份是出票人或者背书人)发货;
3、应建立保证金制度和担保、抵押制度，保证金不低于票面的30%以促进企业到期能够足额付款。
4、现在，多数企业都在银行加贴保贴函，建立健全承兑汇票保证金制度。这样无论是到期承兑还是未到期贴现，都多了更广的流通渠道和转现的可能

Ⅵ 房地产企业融资涉及哪些税务

主要涉及印花税、增值税、土地增值税和企业所得税等。

实务中，融资方式主要有金融机构融资、关联企业借款、统借统还、委托贷款等。开发商作为融资业务的资金借入方，主要涉及印花税、增值税、土地增值税和企业所得税等。

《中华人民共和国印花税暂行条例》附件《印花税税目税率表》:

借款合同：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

《营业税改征增值税试点实施办法》纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(6)房地产企业商票融资扩展阅读：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》:第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为:

开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发.项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

参考资料来源：网络——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》