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融资房地产半拉子

发布时间:2022-09-20 17:50:34

① 房地产企业融资方法

房地产企业的融资方式有以下几种:

融资性售后回租:房地产的融资性售后回租,简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司,同时回租并定期支付租金,租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物
业价值成正比,期限长,租金支付方式较灵活。

国境外融资:国境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债,以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高,融资成本也较高。

银行贷款:商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式,属于典型
的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施,用款的前提条件较多,用款时间不长。

股票融资:股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大,但门槛较高,尤其是直
接上市的房地产企业数量不多,股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

债券融资:房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格
的条件限制,债券市场规模小,债券融资比例很低,并发展缓慢。

房地产信托:在国家的宏观调控下,信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用,房地产信托发
行日益增多。

当前实际操作中应用比较多的模式有两种:一是贷款类资金信托,这种模式与商业银行传统的贷款模式类似,所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托,即信托资金参股房地产企业,股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

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② 什么是房地产融资

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中,房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件,是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵,一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态,但房地产是一个经济范畴,是一种特殊形态的财产,是一种财富的象征。另一方面,以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系,在不同的所有制条件下,其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广,其中房产是指建设在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等;地产是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁,房屋维修、装饰,房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的,也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

第二个问题解答:(用菜单展开方式表述)
流程分几种,看你的问题估计你问的是开发:

选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书



向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书



向计委申报立项报告



计委函至规划局



规划局会签返计委



计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签



运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告



对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作


据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知



规划局法征地意见函



到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

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市政府下文批地



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画桩位给钉桩条件,测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩,成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价

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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得

│ 土地使用证

按规划设计条件征询意 │

见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

│ │

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

│ │

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

│ │

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

│ │

规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证

│ 了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图 改造、移线方案

│ 煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表,做正式

出市政会议纪要 供电方案,申请临时施工用电,委托施工。

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进行个体设计(大公共建筑首规委审查)

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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请,列入 到税务局取税单

制作资料 计划(建委会签)

│ │ │

报价小组审查,领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领

许可证 审批表 投资许可证登记卡,登记并取得许可证



建委、物价局下文批价



运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章,证明市政条件落实



四源费缴纳



到开发办市政处核实任务



开发办工程处同意招标



填招标申请书并到市招标办登记



招标办看现场



运用“投资项目概预算系统”编制标底



招标办审查标底



开标会



定合同,写评标报告,发中标通知书



招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源,任 处登记

务来源及一切手续

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建委工程处同意开工,办理开工许可证



施工单位进场开始施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工



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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 (自建锅 到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装

计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定

委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案

配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计

建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场

收 收 验收 验收 规划 施工

设备安装 到市政 位置 业务科检验

及验收 监理所 委托 同意接气

送电 下水报 设计 凭通气单到

装 到劳动 管网所办固

规划设 局报装 定资产转移

计 环保局 手续及通气

竣工验 审查消 手续

收 音除尘 凭接气单到

设备 液化气公司

竣工验收 办各户通气

手续

通气

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全部工程竣工



四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证



运用“房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

③ 什么是地产夹层融资

夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式,处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式,但也可以采用可转换票据或优先股的形式。2008年国家金融政策日益严格,开发商如何拓展融资渠道,成为研究的重点。下面对夹层融资这种形式如何同地产项目对接,进行一些简单的描述,希望对大家有所帮助。

房地产夹层融资是借助于信托方式,满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全,对外为股权投资,对内为债权融资,介于股权和债权之间,在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下,通过结构型信托安排达到“优先股”概念,优化房地产项目公司资本结构,“利率”虽高但额度小,项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款,对于整个项目总体而言“利率”是低的。

项目公司选择资金雄厚和信誉卓著的建筑商实行建筑总承包,通过建筑工程施工安装合同约定条款最大限度消除项目完工风险。信托计划为2年,符合房地产开发的时间规律,在信托计划满1年后可以提前终止信托计划,安排灵活,减少融资方融资成本。

在中国的一些信托投资机构采取的房地产夹层融资方式中,一般规定A类优先受益权信托单位信托资金总额最多为土地成本和取得四证前的费用总和的60%;B类劣后受益权委托人应当为项目公司股东,B类劣后受益权信托单位信托资金总额至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%,一般情况下是项目公司股东已投入项目公司注册资本金和已投入项目公司股东借款。信托计划满一年后,在保证A类优先受益权信托单位达到预期年收益率时,应B类劣后受益权委托人要求新华信托应当提前终止信托计划。

信托计划发行成功后,全部信托资金在扣除约定的银行发行费和信托管理费后,信托公司平价购买项目公司全部股权,委派项目公司董事、经理并担任董事长并办理工商变更手续,清理项目公司银行帐户仅保留基本银行帐户,在代理发行A类优先受益权信托单位商业银行的当地分、支行开立银行帐户,更换和掌握项目公章、财务章和重要法律文件并书面通知项目公司所有业务合作单位,然后将剩余信托资金以资本公积金方式投资项目公司,最后支付项目公司股东股权转让款。

④ 湖北襄阳东津新城算不算半拉子工程

目前东津新区正处于基础设施建设阶段,各项工程稳步推进。确实存在一些所谓的“半拉子”工程,主要是因为企业自身的融资问题。东津的房子不错的,未来配套会越发完善。

⑤ 关于抵押的问题。

抵押是在我国比较成熟,且在实践中被广泛应用的典型担保形式之一。《民法通则》《担保法》《物权法》以及《民法典》均予以规定,有关制度日益完善。抵押按抵押财产性质,区分为不动产抵押与动产抵押。《民法典》对《担保法》《物权法》关于抵押的规定作了多处修改,并增加了一些新的规定,进一步完善了担保物权制度,为优化营商环境提供法治保障。

(一)关于房地一体抵押

我国立法向来采取“房随地走、地随房走,房地合一”的原则,这在《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条均有明确规定。但在以往的司法实践中之所以出现较大争议,是因为存在房产与土地使用权分别设立抵押的情形,这种情形是否导致抵押无效?如果有效,仅设立房产抵押,效力是否及于土地使用权;仅设土地使用权抵押,效力是否及于房产?当时所形成的比较一致的观点是,抵押权旨在通过抵押物的交换价值实现债权,无论是房产与土地使用权分别抵押、单独抵押,还是一并抵押,只要是在实现抵押权时对房产、土地使用权一并拍卖、变卖,按各部分价款分配给各抵押权人即可,既不违反“房地合一”规定,又不影响抵押权的实现,故不应认定房地分别抵押或单独抵押无效。但是房产抵押效力不及于土地使用权,土地使用权抵押效力也不及于房产,各抵押权人分别行使抵押权,不考虑抵押权设立先后。《物权法》正是关注到了实践中的争议,在第182条第1款重述《担保法》第36条的规定后,在第2款明确规定:抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。该规定明确了在抵押问题上,也坚持“房随地走,地随房走”。如果房地分别抵押,则相当于在一个物上设立了两个抵押权,如何行使抵押权?依据抵押权实现顺序的规定,登记在先的优于登记在后的。在处理思路与《物权法》施行之前实务中的做法明显有重大变化。《民法典》第397条几乎是完全沿用了《物权法》第182条的规定,因此在以后的司法实务中仍应按《物权法》发布后的处理思路处理。

但是,实践中又出现了新的问题:其一,当事人仅以建设用地使用权设定抵押,抵押权的效力是否及于抵押权设立之后还在建造的建筑物的续建部分及新增建筑物?回答应该是否定的。实践中许多半拉子工程需要新的融资才能继续建设,而新的投资人为了保障自己的权利,往往要求对建筑物设立抵押,如果原土地使用权抵押效力及于续建的建筑物,新的投资人只能作为第二顺位的抵押权人。投资人在权利难以保障的情况下,没有投资的动力,特别是在房地产企业破产重整过程中更是如此。没有新的投资,形成烂尾楼的局面,对原抵押权人也是无益的。因此,综合考虑现实情况,以建设用地抵押权效力仍不及于续建或新增加的建筑物为宜。

其二,当事人明确约定土地使用权抵押不包括其上建筑物,或明确约定建筑物抵押权不包括土地使用权的,是否可以?回答是肯定的。在实现抵押权时,对土地使用权与建筑物一并拍卖或变卖,既不影响抵押部分的价款分离,也不影响“房地一体”原则。并且,从《民法典》第397条的规定看,此条应属于补充性任意规范,应允许当事人以约定排除适用。

(二)关于违法建筑物抵押

《民法典》第399条所列举规定的不得抵押的财产,未包括违法建筑,但违法建筑被禁止流通,所有人不得转让违法建筑物。问题在于,违法建筑是一个比较宽泛的概念,是否属于违法建筑需要行政管理部门认定。另一方面,违反不同法律的建筑,处理结果不同。有的违法建筑是可以补办相应的合法手续的,亦即其违法性可以治愈。在这种情况下,原则上应对违法建筑物抵押持否定性司法评价,但又要区别情况,不能一概而论。原《担保法司法解释》第48条规定,以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。该规定充分注意到了违法建筑的复杂性,把违法建筑限定为“以法定程序确认”的情形。

但是,有关部门在诉讼过程中尚未依法定程序确认其违法,并不意味着以后不确认。如果在人民法院作出了生效判决认定抵押有效后,执行阶段被确认违法,将导致判决无法执行。即便是执行了,竞买人权利无法实现,也将产生无尽的纷争,这样的例子目前在实践中屡有发生,甚至引起较大舆情。因此,在诉讼中,人民法院一方面应当征询行政管理部门意见,对是否系违法建筑作为事实查明。另一方面,为保障判决的可执行性,应明确以违法建筑抵押的,抵押合同无效,但是在一审庭审终结前已经办理合法手续或经行政管理部门出具可以办理合法手续的意见的,应认定有效。

(三)关于抵押预告登记

预告登记制度是《民法典》物权编规定的一种特殊登记制度。根据《民法典》第221条(《物权法》第20条)的规定,预告登记的目的是为了保障将来实现物权。问题是,怎么才能保障预告登记权利人将来实现物权呢?为此,《民法典》第221条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”所谓“不发生物权效力”,根据《物权法司法解释(一)》第4条的规定,是指不发生当事人所追求的转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等物权变动的效力,并非当事人订立的买卖合同或者设定用益物权或者担保物权的合同也不发生效力。此外,依民法通说,仅指相对于预告登记权利人“不发生物权效力”,而非指对所有人“不发生物权效力”。

关于抵押权的预告登记,首先需要明确的是,民法典对于抵押物的转让规则有了新的变化:即使标的物已经设定抵押权,也不影响抵押物的转让,只不过抵押权人仍有权行使抵押权。此外,标的物在设定抵押权后,抵押人再次设定抵押权的情形在实践中也较为常见。举重以明轻,既然抵押权已经设定的情形下抵押人都可以在标的物上再次设定抵押权或者转让抵押物,债权人在已就抵押财产办理预告登记的情形下,自然也无法阻止抵押人再次转让抵押财产或者就抵押财产再次设定抵押权。在此情形下,预告登记究竟如何确保债权人将来取得抵押权呢?显然,此时只能赋予预告登记权利人一种顺位利益,即债权人一旦办理了抵押权的预告登记,则即使抵押人转让抵押物或者再次就抵押物设定抵押权,预告登记权利人在能够办理本登记的情形下,也应获得优先顺位。例如张三将房屋抵押给李四,因种种原因不能办理抵押登记,但李四已办理预告登记,如果张三再将房屋出卖给或者抵押给王五,且已经办理过户手续或者抵押登记,则李四在能够办理本登记的情况下,其权利应优先于王五。也就是说,在李四能够办理本登记的情形下,应按照预告登记的时间来确定权利的优先顺位,而不能按照本登记的时间来确定优先顺位。

值得注意的是,为了确保预告登记权利人将来实现物权,《执行异议与复议司法解释》第30条还规定,在预告登记有效期内,如果具备办理本登记的条件,预告登记权利人的权利具有排除强制执行的效力。同理,为确保预告登记权利人将来实现物权,在预告登记有效期内,预告登记权利人的权利也应具备抵御破产的效力。例如作为房屋出卖人的公司被宣告破产,而房屋买受人在此之前已经办理预告登记,则房屋买受人在具备本登记条件的情形下,可以行使破产法上的取回权。回到抵押权的预告登记上,由于抵押权本身虽然不能排除强制执行和抵御破产,但可以在强制执行和破产程序中优先受偿,因此,经预告登记的抵押权,虽然也不能排除强制执行或者抵御破产,但应具有优先受偿的效力,即:在预告登记有效期内,预告登记权利人也应有权在强制执行和破产程序中优先受偿,否则,就无法保障预告登记权利人将来实现物权。

需要说明的是,尽管抵押权的预告登记已使债权人的权利具有一定的物权效力,但这并不意味着债权人已现实的享有抵押权。这是因为,根据《民法典》第221条第2款的规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的,预告登记失效,因此,债权人虽然已经办理预告登记,但一旦预告登记失效,就无法保障债权人将来取得物权。也正因为如此,在《最高人民法院公报》2014年第9期刊登的“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”中,上海二中院在终审判决中认为,“抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至购房人名下,则抵押权设立登记无法完成,其不能对该预售商品房行使抵押权”。

上述判决是否意味着在办理抵押权本登记之前,即使债权人办理了抵押权的预告登记,也无法享有优先受偿的权利,而必须等到办理完本登记,才能享有优先受偿的权利呢?对此,我个人的意见是,预告登记是在当事人无法办理本登记的情况下采取的一种特殊措施,一旦能够办理本登记,则应理解为预告登记就可以产生本登记的法律效力,因此,经人民法院审查,只要预告登记没有失效,且债权人具备办理本登记的条件,就应认定债权人享有优先受偿的权利,而无需另行办理抵押权的本登记。

总之,抵押权预告登记的效力,大致可以分为三个层次:

第一层次,抵押权预告登记后,在办理本登记前,债权人能否请求行使抵押权?我的意见是:当事人订立抵押合同后仅办理预告登记,债权人主张行使抵押权的,人民法院不应予以支持,因为此时是否在预告登记的有效期内,是否具备本登记的条件,都需要经过诉讼程序进行审查。当然,如果经审查,已经具备办理抵押登记的条件,则抵押权应自预告登记之日即已设定,债权人自可行使抵押权。

第二层次,当事人办理抵押权的预告登记后,如果抵押财产被人民法院查封,是否影响当事人办理抵押权的本登记?我的意见是:不影响当事人办理抵押登记。再进一步说,在抵押人的其他债权人申请人民法院对抵押物强制执行时,人民法院应当审查,预告登记权利人是否已经具备办理本登记的条件,而无需当事人另行提起诉讼:已经具备抵押登记条件的,预告登记权利人主张抵押权自预告登记生效时设立并请求优先受偿的,人民法院应予支持;不具备办理抵押登记条件的,待条件成就后预告登记权利人主张自抵押登记条件成就时起取得抵押权的,人民法院应予支持。

第三层次,当事人在办理抵押权的预告登记后,抵押人被宣告破产,预告登记权利人能否主张优先受偿?我的意见是:在预告登记有效期内抵押人被人民法院宣告破产,无论抵押登记的条件是否具备,预告登记权利人主张就抵押物优先受偿的,人民法院都应予以支持,但应限于破产受理时抵押物的价值范围,且当事人在破产受理前1年内为未提供担保的债务办理抵押预告登记的除外。

(四)关于动产抵押

我国《民法典》在担保物权公示的法律效果上,采取了公示生效要件主义与公示对抗要件主义相结合的立法思路。只是前者为主,后者为辅。就抵押而言,对不动产采登记生效要件主义,不办理登记,抵押权不生效。对动产采登记对抗主义,抵押权合同有效成立,抵押权即设立,只是不办理动产抵押登记,不得对抗善意第三人。

1.动产抵押未办理登记,其物权效力十分有限。所谓的不能对抗第三人,是指在同一动产上竞存的其他物权人,而不应包括抵押人的普通债权人。因为物权优于债权,如果动产抵押权不能对抗普通债权人,与普通债权无任何区别,不符合物权优于债权的一般原理。

第一,在未办理动产抵押登记的情况下,如果人民法院根据抵押权人的其他债权人的申请采取查封、扣押等措施的,动产抵押权人能否优先受偿?对此颇具争议。我本人的意见是,其不享有优先受偿权。如果抵押人的普通债权人未申请法院采取查封、扣押措施,可支持动产抵押权人的优先受偿请求。这样理解,与《民法典》极力消除“隐性担保”,保障交易安全的总体思路是一致的。

第二,动产抵押未办理抵押登记,抵押人将抵押的动产转让,并且买受人已取得占有的,在没有证据证明买受人知道或应当知道已经订立抵押合同的情况下,抵押权人请求行使抵押权,对动产优先受偿的,不应支持。因为该买受人是善意第三人,动产抵押不登记,不能对抗善意第三人。相反,如果有证据证明买受人知道或应当知道已经订立抵押合同的,买受人系恶意第三人,动产抵押权人可行使抵押权,优先受偿。

第三,动产抵押未办理登记,抵押人又将该动产抵押给他人,如果该抵押办理了登记,不论该抵押权人是否善意,未办理登记的动产抵押权人均不能对抗办理抵押登记的动产抵押权人。因为按《民法典》第414条规定,抵押权已经登记的先于未登记的受偿。

第四,动产抵押未办理登记的,在破产程序中,抵押权人主张优先受偿的,不应支持。

2.办理了抵押登记的动产抵押权不能对抗第三人的例外情况。按照《民法典》第403条的规定,办理了登记的动产抵押,能够对抗第三人。但是《民法典》第404条、416条规定了两个例外情况,应引起重视。

(1)《民法典》第404条规定:“以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”该条是指,在出卖人正常生产经营范围内,动产抵押即使办理了登记,也不得对抗善意买受人。该条所规定的动产抵押既包括浮动抵押,也包括一般动产抵押,实际是给予买受人以查询登记的豁免权,即只要是出卖人在其正常经营范围内出卖产品,买受人无需查询买卖标的物是否抵押。比如出卖人将商场的所有动产全部进行浮动抵押并办理登记,到商场购买正常对外销售商品的买受人一旦取得商品,抵押权不对其发生对抗效力。人民法院在适用这一条款时应把握这一条款的适用范围及适用条件,防止滥用。结合实践经验,下列情形,办理了抵押登记的动产抵押权人可以对抗该条款所称的买受人:一是购买商品的数量明显超过一般买受人的;二是购买出卖方的生产设备的;三是买卖合同的签订系以担保出卖人或者第三人债务履行为目的的;四是买受人与出卖人存在直接或间接控制关系的;五是买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。

(2)《民法典》第416条规定:“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。”该条是关于价金超级优先权的规定。其核心要义在于以动产价金为主债权的抵押权优先于在同一动产上设立的其他抵押权。如果说《民法典》第404条是解决被设立抵押的动产在卖出情况下与买受人的权利顺位问题的,那么本条则是解决设立抵押的动产在买入情况下,其他动产抵押权人与出卖人动产抵押权的权利顺位问题,两个条款一个为卖出,一个为买入。按照《民法典》第414条的规定,抵押权登记在先的优先于登记在后的,但按照《民法典》第416条的规定,在以动产价金为主债权的情况下,在同一动产上设立的抵押权即便是登记在先,也不能对抗10日内办理了登记的以动产价金为主债权的抵押权。此种情况常见于动产浮动抵押。例如,甲公司为贷款向银行设立了浮动抵押,抵押范围包括该公司的原材料钢材、成品半成品、机器设备等,并办理了浮动抵押登记。后乙公司卖给甲公司10吨原材料的钢材,价款为500万元。双方约定分期付款,乙公司保留对10吨钢材的所有权,并在10日内办理了登记。就银行的动产浮动抵押范围而言,包括这10吨钢材,其先于乙公司登记。但根据《民法典》第416条规定,乙公司所有权保留能够对抗银行。该案中,如果乙公司对10吨钢材未约定所有权保留,而是约定了抵押,只要在10日内办理抵押登记,依《民法典》第416条规定,同样可以对抗银行的抵押权。之所以作出这样的规定,主要是为设立了动产浮动抵押的企业再融资创造条件,其他企业向作为买受方的企业卖出产品,在买受方不能即时付款的情况下,为保障价金回笼,往往对出卖物设定抵押或约定所有权保留,但如果不给于出卖方更优越的保护,将影响其交易信心,进而影响交易效率,影响正常的生产经营。在价金超级优先权制度下,出卖方无需查询买受方是否设立了其他抵押,只要在10日内办理抵押登记或所有权保留登记,即可保证资金回笼的安全。此外,价金超级优先权制度,也理顺了所有权保留制度与动产抵押制度之间的关系,保证了民法典不同担保制度之间的顺畅衔接。还值得注意的是,《民法典》第416条的规定,除了适用于所有权保留外,还可以适用融资租赁中出租人对租赁物享有所有权的情形。

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⑥ 房地产融资途径

房地产开发是集资本、技术、管理密集型的投资行为,开发房地产项目所需要的资金量非常庞大,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。

房地产融资的方式有很多,如下:

1、自有资金
房地产开发商利用自有资金,或者通过各种途径带来的自有资金基础。通过这种渠道得来的的资金可以自行支配、灵活使用。

2、预收房款
这种方式通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于房地产开发商而言,房屋销售回笼资金是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于后期工程建设,缓解自有资金不足的压力;而对于买方来说,用少量的资金获得较大的预期增值收益,目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有银行住房贷款的支持,房地产公司很难把房子预售出去,也就很难获得资金回笼。

3、建设单位垫资
一种是建筑商提供部分工程材料;另外一种是延期支付工程款。

4、银行贷款
一直以来银行贷款都是房地产开发最主要的融资途径。据保守估计,其中约有50%以上来源于银行贷款,银行选择同意贷款,也是考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。

平心而论,融资中介没那么好当,所以滥竽充数的有很多。企业家在找融资中介时,一定要调查清楚背景。当然,更稳妥的方式是直接找融资平台,通过正规的流程来融资,对企业来说也是一种保障。

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⑦ 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”,也就是四证齐全,自有资金投入比例不低于30%,二级开发资质。具体做法就是:向银行提交项目基础资料,股东基础资料,这其中要的材料会非常详细,基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告,然后报风险部审查,然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了,就会有个批复,上面列明了银行提出的各个要求条件,公司再逐项落实批复条件,就可以提款了。开发贷资金成本相对较低,利率大概是4.75%-9%都有,大行低一些,小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债,主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分,公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核,是普遍优质房企常用的债权融资方式,大概占债权融资的5成;然后企业债审核是发改委,大概占债权融资的2成;中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核,大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高,资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级,财务尽调,近三年财务审计,内控法律意见,评估报告等,然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多,程序比较复杂。成本利率低,优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多,就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道,就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策,房企IPO很难,除非特别优质。具体做法就很复杂了,先请会计师事务所、证券所,法律机构做辅导咨询,理清各种股权关系,账务,等等,然后向证监会报送材料,排队等待初审二审等等,具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速,相对监管没那么严格,但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多,大同小异。特定对象股权融资,

⑧ 房地产的融资是什么概念

、房地产的融资是什么概念?
1. 融资,就是有资金需求的单位或者个人回,向有资金闲余的答单位或者个人获取资金使用权的行为。
融资的方式可以是借贷,也可以是引入对方合股合资,合作经营,发行票据和衍生工具等方式。常见的说,向银行借钱,企业向投资者借钱(发行债券),以及发行股票募集资金,都是融资行为。
2、房地产的融资:就是指:房地产企业行业向银行借钱,向投资者借钱(发行债券),以及发行股票募集资金的融资行为。
房地产行业是国家调控重点单位·,所以相同条件,房地产开发贷款非常难办理,要求必须是二级以上开发资质,这样把90%的开发企业拒之门外了。
3、 基本上房地产项目融资额都是上亿的,因为资金规模很大也就制约了,走传统民间借贷渠道的话比较难,目前我的操作方式是借道信托和国外投资基金。
4.房地产的融资包括:股东增资、银行贷款、信托融资、委托贷款、抵押典当、民间融资、内部集资等等。

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