住房租賃市場的金融服務需求

❶ 六部門聯合發文：住房租賃企業不得變相開展金融業務

我國住房租賃市場特別是長租市場快速發展，隨之而來的長租公寓亂象也頻頻發生。

近年來，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。同時，一些住房租賃企業發生資金鏈斷裂，也嚴重影響了住房租賃當事人的合法權益。

基於此，加強對住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防範化解金融風險等問題，已經引起了主管部門的重視。

4月26日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），從從業管理、租賃經營、資金監管、消費貸款等七方面入手，加強住房租賃市場監管。

住房租賃企業不得變相開展金融業務

《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

《意見》提出，住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，通過住房租賃管理服務平台向社會公示。住房租賃企業發布房源信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。

《意見》明確，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。

合理調控住房租金水平

金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。《通知》指出，對於已實際發放給住房租賃企業的存量住房租賃消費貸款，金融機構應制定妥善處置方案，穩妥化解存量。住房和城鄉建設部門要與金融機構共享有「高進低出」、「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。

《意見》還提到，要合理調控住房租金水平。住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。

「此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策，也成為今年在經營貸管控基礎上，房地產市場迎來的第二個金融市場監管政策。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，前述規定直擊長租公寓企業各類違規做法，有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。

2020年底，從中央經濟工作會議提出「完善長租房政策，規范發展長租房市場」，到全國住房和城鄉建設工作會議提出「大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題」是今年要抓好的重點工作之一。

作為「十四五」開局之年，住房租賃已經成為房地產行業的關鍵詞之一。政策會逐漸體現出「出實招、見實效」，這也將加快住房租賃市場的規范和發展，住房租賃市場有望迎來長效發展。

❷ 金融資本大舉進入住房租賃市場需要警惕什麼呢

金融資本大舉進入住房租賃市場 須警惕樓市「加杠桿」

從政策支持到土地出讓的嬗變，從企業探索轉型到金融配套的實現，住房租賃市場迎來前所未有的發展機遇，多方資本競逐萬億租賃市場。

多位業內人士認為，貫穿租賃業務「開發-運營-消費-退出」全產業鏈的金融支撐體系有望逐步確立。但與此同時，住房租賃制度體系建設必須進一步加快，而今後大量信貸資金和社會資金湧入租賃金融領域是必然趨勢，要防止租賃貸款變為樓市「加杠桿」的工具。

金融風險須防

業內人士表示，今後大量信貸資金和社會資金湧入租賃金融領域是必然趨勢，要防止租賃貸款變為樓市加杠桿的工具。

對於租賃消費端的「按居貸」這類極大方便租客的產品，也有不少人表示質疑。中原地產首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那麼租賃就會被投資者利用。「過去租賃漲幅遠遠低於房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那麼未來租金很可能會出現大漲」。「從理論上講，租賃貸款進入樓市投機者手中其實並不難。」

❸ 住房租賃企業不得變相開展金融業務

住房和城鄉建設部網站26日消息，為加強住房租賃企業監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展，近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會六部門聯合發布《住房和城鄉建設部等部門關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》。
《意見》指出，近年來，我國住房租賃市場快速發展，市場主體總體平穩，租金水平穩中有降，為解決居民住房問題發揮了重要作用。同時，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。近期，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。
《意見》從加強從業管理、規范住房租賃經營行為、開展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛、落實城市政府主體責任等方面提出明確要求。
在住房租賃資金監管方面，《意見》明確，住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，並通過住房租賃管理服務平台向社會公示。住房租賃企業發布房源信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。
在禁止套取使用住房租賃消費貸款方面，《意見》要求，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國證券報記者，輕資產的租賃企業更容易出現「長收短付」的資金池行為，「管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半」。打擊「租金貸」成為近期監管工作發力的重要方面，而在加大力度「堵歪門」的同時也應合理「開正門」，繼續在住房普惠金融上下功夫，補上金融服務在這方面的短板。

❹ 租賃市場迎來重磅監管政策

租賃市場迎來了今年最重磅的監管政策。12月25日，住建部網站公布了6部委聯合印發的《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱《意見》）。其中，引人注目的一條是，未來商業辦公用房、工業廠房都可依法改造成租賃住房。另外，政府對租賃市場的管控力度明顯加大，對房源、價格、備案等等都有涉及。
商業辦公和廠房可改成住房出租
《意見》表示，住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求。使用的材料和設備符合國家和地方標准，裝修後空氣質量應當符合國家有關標准，不得危及承租人安全和健康。未來可供出租的住房，將顯著增加。
業內人士表示，這是落實多渠道供應的又一重要政策。前幾年已經先後推出「商改租」「集體物業進入租賃市場」等重要舉措。「工改租」目前還是第一次表態，具有非常大的意義。廣州市房協專家委員鄧浩志認為，「工改租」在全國是新事物，但在深圳，大概7、8年前就已經出現，所以並不是完全的新事物。對於人口多、居住用地少的特大型城市，「工改租」是非常有前途的。一方面工業用地的價格大幅低於住宅，也低於商辦類項目，所以其經營成本優勢十分突出，實現盈利可能性更大，所以可能願意參與的舊廠房會更多；另一方面也能解決住房總量不足、租賃市場發展受限等本質問題。
不過有專家認為，地方政府對「工改租」可能會比較謹慎，此前僅深圳等個別城市有推進類似項目，其他大城市出於各種原因對此事都比較慎重，更深層次的原因是怕擾亂了原來因為各種土地性質不同所建立起來的體系。比如說，住宅用地會否因此出現價格下降？工業企業會否放棄「主業」轉做「包租公」等等。比較典型的參考例子就是前兩年倡導的「集體用地進入租賃市場」，大的政策扣子雖然開了，但各地方仍然比較謹慎推進，所面臨的考慮也是類似。
租金貸收入佔比不得超過30%
《意見》還規定，住房租賃企業可依據相關法律法規以應收賬款為質押申請銀行貸款。金融監管部門應當加強住房租賃金融業務的監管。開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。
加強貸後管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房和城鄉建設等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
鄧浩志分析認為，此前有部分租賃企業誘導承租人採用「長租貸款」，企業一次性獲取長時間的租金；高價收取市場房源，惡性搶占市場。這種模式所引發的問題已經在最近兩年持續曝光，諸如：燒錢搶占市場不可持續性；「騙租賃貸」引發的投訴、金融風險等等；大量前端收款引發的經營管理風險、道德風險等等。所以這次明確要規范以上行為。
嚴管房源信息發布，租賃也要網簽
《意見》規定，已備案的房地產經紀機構和已開業報告的住房租賃企業及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當實名並註明所在機構及門店信息，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網路信息平台僅可發布一次，在不同渠道發布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委託的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
對違規發布房源信息的機構及從業人員，住房和城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網路信息平台刪除相關房源信息，網路信息平台應當限制或取消其發布許可權。網路信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房和城鄉建設等部門的意見，對其依法採取暫停相關業務、停業整頓等措施。
此外，經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平台數據介面，推進與相關企業業務系統聯網，實現住房租賃合同即時網簽備案。
明確規定中介機構不得吃差價
《意見》指出，房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標准、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩餘租金、押金等應當及時退還承租人。
記者了解到，在二手房交易過程中，房產中介一般都不會讓買家與賣家兩邊直接碰頭攀談，這也造成了信息不對稱、生意不通明、交流不到位等狀況的產生，致使不法中介在二手房交易過程中「吃差價」的待機而動。「吃差價」在房產生意中是一種比較常見的現象。
有二手房經紀人表示，政策還沒有細則規定「如何避免吃差價」，建議如果在無法碰頭的狀況下，買賣雙方也應該要求中介公司出具委託合同，一般委託合同中會寫明價格及中介署理權力規模，以利於保證生意兩邊的利益。而且，在合同上要明晰註明生意兩邊的詳細個人資料。為了進一步保證署理合同的真實性，能夠撥打業主電話核實相關狀況。而對於賣家來說，中介在處理相應過戶手續時，應該留意相關詳細費用，避免中介公司在沒有處理手續之前，將房子賣出從中賺取差價。
專家觀點
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次住建部等6部門印發了《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，充分體現了發展租賃住房、穩定市場秩序的重要導向。尤其是在2016年5月國務院印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確要在2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，所以可以認為此次住建部發文，也是為了更好地配合2020年租賃市場發展工作，也充分體現了租賃市場穩租金、穩預期的導向。
從此次意見可以看出，當前租賃市場發展過程中存在發布虛假房源信息、惡意剋扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人、侵害租房群眾合法權益等問題。從此類問題看，包括互聯網平台的信息不規范、住房租賃貸款操作不合規等，是一些新的問題，所以此次6部委中也包括了銀保監會和國家網信辦，實際上也是為了加強金融和信息等方面的管控。