房屋銷售給金融機構

『壹』 土地已抵押是否可銷售房屋

已辦理預售項目抵押是指將房產，理論上買受人已經是業主，開發商無權把該預售的房產抵押。但經常出現開發商為了籌措資金，將房產預售給購房人後，在購房人未領取產權證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構的情況。

獲批《預售許可證》後不能辦理抵押登記。已預售項目抵押的可售房屋過戶需要開發商解壓，要麼還款要麼提供擔保

『貳』 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

『叄』 房產可以抵押給非金融機構嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房產，比如個人住房、家庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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『肆』 房地產一般有哪幾種銷售模式

1.「坐銷」模式

特點：通過傳統的廣告宣傳在售樓處坐等客戶上門購買。

優勢：一般順利，交易較快。

劣勢：一次廣告投放後難以達到預期的銷售目標。

2.渠道銷售模式

特點：投入部分資金與金融機構整合，將准備連續拿地但手中缺少資金的開發商在銷項目的尾盤收購，通過二手房公司快速將資金回籠用於新項目。

優勢：分銷公司往往擁有龐大的銷售渠道和豐富的客戶資源。

劣勢：門店資源多，管理上困難;一業務員手上多個項目難以集中全部精力推廣該開發商的項目。

3.「案場--門店--項目中心」的銷售模式

特點：1.對項目中心的業務員進行系統培訓；2.開發顧客的同時每名業務員都會分區域負責對公司體系下門店內的經紀人進行項目培訓3.項目中心人員在帶看途中充分講解項目的賣點。

優勢：1.減少廣告推廣成本2.保證現場充足的人氣，促進項目成交3.化解市場風險。

劣勢：成本較大。

4.自產自銷模式

特點：開放商和銷售商合二為一。

優勢：1.掌握客戶需求；2.維護開發商的品牌；3.對銷售節奏和價格走向進行有效控制；4.為消費者省錢。

劣勢：1.成本高；2.不符合社會分工的特點和要求；3.直銷渠道一般較窄。

5.委託代理模式

特點：開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客再經過代理商中間介紹而購買物業的營銷渠道方式。

優勢：1.分散開發商風險；2.跟多的業務員和客戶關系；3.新產品更快推向市場。

劣勢：1.開發商對市場的敏感度降低；2.降低了開發企業的利潤、增加顧客的經濟負擔。

6.網路營銷模式

特點：企業――信息――網路媒介――信息――用戶。

優勢：1.信息傳遞更直接2.較低成本3.信息傳播更快、更廣4.信息回饋收集更快。

劣勢：1.網上瀏覽信息後還是要去現場看房，沒有節約時間和體力；2.我國網路基礎設施建設滯後；3.網路安全、網路相關的法律、法規的不完善都延緩了網路營銷作為新興的渠道模式的進一步發展。

7.內部認購模式

特點：其實內部認購除了能在正式開售前早早籠絡住一批客房之外，最主要的目的還在於烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人好象一片熱銷的大好形象，分為排隊、抽簽兩個方式。

優勢：排隊：1.市場影響大；2.易形成氛圍，促進購買。抽簽：操作上公平，宣傳易成正面報道。

劣勢：排隊：易引起市場爭執，易發生不愉快事件。抽簽：市場氛圍弱，難形成轟動效應，不利重復購買。

8.先租後售模式

特點：一般適合於社區商業或小型集中商業，具體方式有帶租約銷售。

優勢：營造商業氛圍，拉升商業價值、增強投資者信心，為銷售創造條件。

劣勢：營造商業氛圍，拉升商業價值、增強投資者信心，為銷售創造條件。

9.發放信託基金模式

特點：通過發放信託基金方式解決融資問題，是未來商業地產開發比較有效的商業銷售模式。

優勢：降低開發商投資風險，加快資金回籠。

劣勢：商業地產以長期經營的租金收入來獲取回報的客觀規律又制約著商業的對外銷售。

10、簡訊推廣模式

特點：通過移動、聯通、電信的客戶資料，尋找年齡23周歲以上的客戶電話，發送簡訊進行推銷。

優勢：成本低，推銷直接。

劣勢：仍然需要客戶來看房，交流，沒有節約交房的人力資本。

11.買房送禮包等模式

特點：購買房子可通過抽獎或直接獲得禮品，如小橋車、旅遊卷、沙發等。

優勢：吸引顧客眼球，與其他供應商聯合打廣告。

『伍』 金融機構發放貸款給開發商要考慮哪些條件

1、銀行要對開發商進行信用等級評定以確定是否對開發商進行信貸業務准入並確定準入後的信貸條件。評級是對開發商企業基本面、財務狀況、管理水平、經營情況、未來發展勢頭以及行業和地區產業政策的綜合評價。
2、通過信用等級評定取得准入後，銀行會對開發商需要融資的項目進行評估。這里的評估是對項目總投、融資需求、資金使用計劃、銷售回款情況等進行綜合評估。
3、結合信用等級評定以及項目評估，銀行會對開發商的償債能力進行判斷。從而確定第一還款來源是否可靠。第一還款來源指的是開發商自身的還款能力。
4、如第一還款來源可靠，銀行可在為開發商提供無抵質押的信用授信。在開發商提出支用申請時為其發放信用貸款。如第一還款來源需要補充，銀行可能會要求開發商提供抵質押。在抵質押落實的情況下發放抵質押貸款。
5、主要考慮的是開發商的短期、長期償債能力，資金流動性、融資能力、資產保值增值能力、行業和地區產業政策、企業管理水平。