房地產交易制度研究

❶ 什麼是房產交易，房產交易的形式有哪些

1．房地產交易的分類。
按交易形式的不同，可分為房地產轉讓、房地產抵押、房地產租賃。
按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房產的交易與集體土地使用權及其地上房產的交易。對後者現行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃撥性質的不同進行分類。
按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易（如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其佔用土地使用權的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。
按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地產期權交易和房地產現權交易。
2．房地產交易的一般規則。房地產交易應遵循以下一般規則：
(1)房產權與地產權一同交易。房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。
(2)權利、義務承接。房地產交易時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移；房地產交易中，前一權利人負載於房地產上的權利義務依法或依約按序承接給後一權利人。
(3)房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。
(4)房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委託有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。
(5)依法登記。房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際佔有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多採用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

❷ 我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向

我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向

房地產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，指對土地和地上建築物的所有權以及設定房地產他項
權利按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度。房地產登記制度是房地產行政管理的基礎與核心，
也是建立房地產市場的必要保障條件。本文擬借鑒國外有關立法，在概括我國房地產登記法律制度的沿革和現
狀的基礎上，就如何健全和完善該制度略陳管見。
一
當今世界各國的土地登記（或房地產登記）制度主要有三種立法例：（一）契據登記制度。又稱登記公示
主義或法國法模式，為法國、義大利、比利時、西班牙、美國多數州及南美一些國家所採用，我國香港地區也
採用這種制度。該制度的特點在於登記機關對於其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查許可權，即進行形
式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編
例是以地產權利人為標准按登記先後順序編簿，而不以不動產為標准。（二）權利登記制度。又稱登記要件主
義或德國法模式，為德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國所採用。這種模式與前者相反，在這種被稱為真正
的地權注冊制度下，登記是房地產物權變動的生效條件，登記機關對地權變動有實質審查的許可權，登記具有公
信力，登記簿的編成採用物的編成主義，即以房地產為標准按順序排列。（三）登記發證制度。又稱地券交付
主義或托侖斯（Robert·Torrens）模式，該模式是由澳大利亞的托侖斯爵士設計提出的，於1858年1月27 日經
南澳州議會通過並於7月施行。採用這一制度的國家主要有澳大利亞、 紐西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲
律賓、馬來西亞以及美國的若干州，我國台灣地區也採用這種制度。該項制度在德國法模式的基礎上增加了記
載權利狀態的地券和證書並交與權利人的規定。〔1 〕上述三種登記制度中，與我國現行的登記制度最為接近
的是托侖斯登記制。
我國的不動產制度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍制度。在這種制度下，地產的權利證書（
地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原
因）都意味著產權的喪失。所以在解放前，不管業主是地主還是農民，都把地契作為珍貴的財產保管，這是我
國各界人士（包括海外華人）心理上安全感的需求形成的特殊現象。稅收地籍制很適合於土地私有制度和以農
業經濟為主的國家，政府只管征稅而不必更多地負責任。新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規
，為土地所有制和土地使用制度提供了法律依據。在50年代初，只有少數大中城市進行房地產全面換證登記，
大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後相當長的時期，土地房產登記制度廢弛，權
利的變更往往以契代證。
1978年以後我國房地產登記法律制度得到恢復和發展。在房產登記制度方面，當完成第一次全國城鎮房屋
普查（1985年）之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證
工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格
式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，如《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》（1987年4月21日），
《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》（1988年2月12日），《關於城鎮駐軍營房產權登
記、 發證工作的通知》（1988年6月24日）， 《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》
（1989年11月1日）。應當指出，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，是目前我
國城市房地產產權管理較為系統的行政規章。該辦法除了重申產權登記制度外，還明確了「城市房屋的產權與
該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。經過幾年來的貫徹實施，到1993年底，已登記房產占實有
房屋建築面積的90％，已發證房產佔80％。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第五章「房地產權屬登
記管理」，以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，並對其主要運作程序作
了規定。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》， 標志著我國土地管理事業真正進入了有法
可依的歷史階段。為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，1989年7月5日國家土地管理局印發了《
關於確定土地權屬問題的若干意見》（1995年3月11 日修改為《確定土地所有權和使用權的若干規定》）。為
建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益。1989年11月18
日國家土地管理局發布了《土地登記規則》。該規則指出土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權
、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記，土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日國
家土地管理局等部門聯合發出《關於印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》，明確清產核資中進
行土地清查估價，不但是加快土地登記、估價進度的重要途徑，也是土地管理部門服務於建立社會主義市場經
濟體制的直接措施，是加強土地登記、估價，管理市場、強化土地資產管理的重要手段。為了方便對外服務，
規范土地登記、估價程序，提高辦事效率，地籍管理機構對外可掛土地登記處（站）牌子，辦理土地登記、估
價事宜。為深化企業改革，優化配置土地資源，規范股份有限公司設立中的土地使用權管理，國土局、國家體
改委1995年1 月制定下發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，其中對土地使用權登記作了相應的規定
，要求在設立股份有限公司之前必須辦理土地登記，然後才能進行土地資產評估及資產處理，根據處置結果再
辦理土地使用權變更登記。1995年10月1 日起施行的《擔保法》對不動產抵押及其登記作了具體規定。為加強
農村集體土地管理，貫徹實施《擔保法》，國土局頒布了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，就依
法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，以及抵押鄉（鎮）村企
業廠房等建築涉及所使用范圍內的集體土地使用權的抵押登記作出詳細的規定。
關於房地產登記法律制度，除了全國性的規范外，有些地方性法規還作出專項規定，使我國的房地產登記
制度更趨完善。如《深圳經濟特區房地產登記條例》（1992年12月26日通過，1993年7月1日施行），該登記條
例創立了以土地為權利登記之基礎的房產、地產合一制度以及優先權、代理及確認無主財產、賠償、公開查冊
、撤銷核准等一系列新的法律制度，反映了社會主義市場經濟的客觀需要，並為政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，進一步完善了特區房地產投資的法律環境。1995年上海市頒布了《上海市房地產登記條例》，規
定房地產權利的確認在法律上是以登記為表現形式的，並避免了原來土地使用權證和房屋所有權證分離可能造
成的兩者不一致的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城鎮房屋管理條例》，明確房地產權證書是房地產權利
人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證，實行兩證合一。
二
一種較為完善的房地產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。
從以上我國房地產登記制度的歷史變遷、現行法律規范及其實踐來看，我國房地產登記制度在登記的機關、登
記的類型、登記的公信力和現代化管理手段等方面還存在一些問題，亟待進一步解決和完善。
（一）關於房地產權屬登記機關
房地產權屬登記機關在不同的國家不盡一致，主要有三種類型：一類是設立專職的登記機關，如澳大利亞
的地權登記局，又如日本的登記所，具體由法務局（全國有8個）擔任，下設地方法務局、 分局和辦事處辦理
登記事務；〔2〕一類是由司法機關充任，如美國的地方法院，我國解放前地方法院一度也承辦不動產登記（後
由地政局接收）； 〔3〕一類是由房地產行政管理部門充任。我國在《城市房地產管理法》頒布以前，房地產
權屬登記採取分屬兩個機關管理的體制（深圳市除外）。房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完
善我國房地產登記制度所必須解決的一個問題。深圳經濟特區從1987年開始實行土地使用制度改革以來，借鑒
香港的經驗，採取了房地合一的管理體制，明確規定深圳市人民政府房地產主管部門是特區房地產登記機關，
房地產登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建築物、附著物的，土地及建築物、附著物應同時登記。
〔4 〕這種有別於其他地區將土地和房屋分別登記的規定，是房地產市場化的客觀要求，無論是經濟管理體制
上，還是在我國房地產立法上都是一個突破。實踐證明，自1986年起在我國實行的房地產分別登記制，兩個部
門各自發證，統計口徑不一，重復收費，房地產權人叫苦不迭。兩個主管部門機構重疊，職能交叉，不僅浪費
人力物力，還形成政出多門、政令不暢，其結果是影響了節約土地的基本國策的落實，影響了房地產業的發展
，影響了政府的形象和威信。基於目前我國房地產管理體制現狀的考慮，《城市房地產管理法》按照「兩證分
發」的模式，規定了登記發證基本運作程序，這是在房地產分管體制下不得不採取的權宜作法。所幸的是，《
城市房地產管理法》在規定「兩證分發」基本運作程序的同時，也肯定了「兩證合一」的經驗，以法律的形式
肯定了這一改革成果，為理順房地產管理體制指明了方向，為解決房地產統一登記制提供了法律依據。新法頒
布後，許多地區依據該法第六條第二款的規定，明確了「房地合一，兩證合一」的管理體制。有些地方機構雖
未合一，但對登記作了簡化手續的規定，如廣東省雖然仍由省建委和省土地管理局兩家分別負責房地產和土地
方面的工作，但頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》，明確規定由房地產管理部門負責城鎮房地產登記工
作。近年來實行房地合一的城市越來越多，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地，可以說房地合一是
大勢所趨。然而，由於我國地權可以分，房權不可分，房地融一體的錯綜復雜關系，也產生了相關的一系列問
題。例如，我國目前尚未對多層、高層〔5〕建築物區分所有權登記問題作出專門規定。 在這方面澳大利亞托
侖斯登記制值得借鑒，托侖斯登記制是以土地權利為登記標的，對於分屬數人的多層房屋，則採用土地的空間
概念為其所有范圍，實際上是以其佔有的房屋范圍來確定。日本現行《有關建築物區分所有等之法律》明確規
定，區分所有建築物的專有部分、共用部分與基地利用權的登記應為一體性。我國台灣地區基本上是仿效日本
不動產登記法，現行《土地登記規則》設有關於建築物區分所有權第一次登記規定，並分為專有部分、共用部
門、地下層及屋頂突出物的登記。當然，由於我國與上述國家和地區的情況不完全相同，主要是土地和建物（
指建築物及建築改良物）的所有制與管理體制不同。因此，它們的登記辦法，僅可供借鑒或參考。
（二）關於房地產權屬登記的類型
一個完整的房地產權屬登記類型應包括總登記、初始登記、經常登記、他項權利登記、設定登記、變更登
記、注銷登記、更名登記、塗銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等等
。權屬登記的類型是由登記的目的所決定的，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依託，各種具體形
式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。從這一目的和實踐需
要來看，目前的房地產登記規則已遠不能適應市場條件下的需要，亟待修訂。我國《城鎮房屋所有權登記暫行
辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定的房屋產權登記類型，包括初始登記（又稱靜態登記）和房
屋產權變更過程的登記（又稱動態登記）兩大類型，具體形式有新建登記、移轉登記、變更登記、消滅登記、
他項權利登記以及特殊情況下的延期登記（延期登記的期限不得超過一年）。關於土地登記的類型，《土地登
記規則》分初始登記和變更土地登記兩大類型，後者還包括他項權利移轉登記、土地抵押權登記、注銷土地登
記和更正登記。應當指出，《土地登記規則》以初始登記來代替土地總登記，就難以獲得特定區域土地權屬的
全貌。總登記又稱靜態標示登記或換證登記，是指登證機關在一定期間內對其行政管轄區域內的全部土地的權
屬狀態在審查公告後所進行的登記。總登記一般為土地權屬的第一次登記，在這種情況下，總登記與初始登記
重合，但是，兩者概念的內涵和外延畢竟不同。總登記雖不是經常性的行為，但卻可以是階段性的行為，即不
是一次性的工作。在這種情形下，總登記即非初始登記，因此，登記法規應設置土地總登記形式。土地總登記
和房屋所有權的初始登記，共同構成房地產權屬總登記。
應當承認，我國現行法規中關於房地產登記類型的規定還很不健全，有些國家或地區的不動產登記法以及
我國的某些地方性法規值得借鑒和肯定。（1）房地產預告登記。 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅
的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或
受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。例如，A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同
新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。房地產
預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時
，應通知申請人和登記名義人。〔6 〕欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債
權人的目的落空。（2）更名登記。《深圳經濟特區房地產登記條例》第45 條規定， 權利人姓名或名稱發生變
化的， 權利人應自變更事實發生之日起30日內申請變更登記，此即更名登記。更名登記還包括房地產坐落名稱
變更登記和房地產名稱變更登記。我國台灣地區還規定有「籌備人更名法人登記」，主要指法人於其籌備期間
取得的土地所有權，已經以籌備人之代表人的名義登記的，在取得法人資格時，應申請更名登記。 〔7〕（3）
逕為登記。 這是指在一定情形下不需要當事人申請而由登記機關直接登記。如《深圳經濟特區房地產登記條例
》第14條規定，土地使用期滿、抵押期屆滿、代管或被人民法院裁定為無主財產、人民法院或有關行政機關作
出查封決定、裁定的以及法律、法規規定的其他情形，均應由登記機關進行逕為登記，並公告登記結果。（4
）房地產租賃登記。澳大利亞登記制度不以物權或債權來區分應否登記，而堅持以動產或不動產來區分登記的
原則，雖然房地產租賃權是一種債權，但仍將其列入登記的范圍。日本不動產登記法第一章第一條也將租賃權
列入登記之列。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》已明確房屋租賃實行登記備案制，因
此，將來制定登記法時應把租賃權列為應登記的權利。
由於我國目前法律尚未承認地役權等物權，房地產他項權利登記的種類較少。但可以預見，隨著《物權法
》的制訂和出台，房地產他項權利登記的適用范圍會越來越廣泛，在房地產權屬總登記以後，房地產上還可設
定土地使用權、地役權、抵押權以及典權等物上權利登記。
（三）關於房地產登記的公信力
在三種房地產登記制立法例中，德國法模式與托侖斯模式均承認登記的公信力。所謂公信力，是指在登記
為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的不動產權屬不符，但對信賴該記載表徵的
善意第三人也予以保護。按照托侖斯登記制，權利一經登記即具有不可推翻之效力，因欺詐或劃界之錯誤而受
害之人，可對當事人及惡意第三者有恢復其權利的請求權，但對於有償取得的善意第三人則不能請求恢復其權
利，而只能對有過失或錯誤的人請求損害賠償，如應賠償人死亡、不在或破產時，得向登記機關請求賠償。〔
8 〕房地產登記到底是權屬變動的對抗要件還是成立要件，學者之間仍有分歧。從側重於保護交易安全的角度
考慮，應採納後者的觀點。從我國現行的房地產法規及其他相關的法律來看，也表明立法上肯定登記為不動產
物權變動的成立要件。〔9〕這就意味著承認登記的公信力， 只是規定得不夠明確、不具體，有待於進一步完
善。在這方面，《深圳經濟特區房地產登記條例》已經注意到並作出相關的規定，該條例第5 條規定下列三種
情形可撤銷全部或部分已核登記的事項：「（1 ）當事人對房地產擁有合法權利的；（2）當事人在申請登記時
隱瞞真實情況或偽造有關證件、 文件，採取欺騙手段獲准登記的；（3）登記機關審查有疏忽， 核准登記不當
的。」此即所謂撤銷核准登記。同時規定，登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金（第54條），如
登記機關及其工作人員因不當核准登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列
支（第59條）。這項制度對維護登記的公正與合法，糾正不當行為，強化登記機關的責任，保護社會公眾的合
法權益具有重要的意義。為強化登記公示制度，我國應借鑒《日本不動產登記法》，制定一部統一的不動產登
記法，對所有不動產權利的變動進行統一規定，以保護權利人及第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序
。
與登記公示制度密切相關的是公開查冊制度，即所有房地產登記的事項應對社會公眾公開。然而我國《城
鎮房屋所有權登記暫行辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》均未明確規定，《土地登記規則》則規定
：土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布（第39條）。在
這方面，美國全國房地產協會前執行副總裁、房地產專家威廉·諾思教授曾介紹，在美國地籍登記是一種公開
文件，只要付手續費，任何人均可查詢翻閱。其公開的目的是要使地產在轉讓、出租或買賣中，受讓者或買方
能夠知道關於這塊土地的一切。地籍登記若不公開，就很難保證房地產市場的健康運轉。〔10〕我國深圳市對
此率先作出創新的規定，登記機關應設置房地產登記冊，按宗地編號對房地產登記事項全面、真實、准確地記
載。房地產登記冊記載的內容可供查詢、復印。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報
》或深圳《中外房地產導報》公告（見該條例第9、61條）。應該認為，房地產登記公開查冊制度， 實際上為
房地產市場打開資源之門，此種做法應予以推介。

❸ 房地產交易的一般規則

房地產交易應遵循以下一般規則：
(1)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是「房產權與地產權一同交易規則」。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。
(2)實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。
(3)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委託有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。
(4)房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際佔有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多採用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

❹ 國內外有關房地產的研究動態

眾所周知，房地產業是整個國民經濟的重要組成部分，它的發展既受到國民經濟的制約，又能夠促進國民經濟持續、快速、健康的發展，在整個國民經濟中屬於基礎性、先導性的產業。而房地產市場的存在和發展是整個房地產業健康發展的必要前提，也是房地產開發企業賴以生存的主要基礎，沒有房地產市場的發育和完善，就沒有真正意義上的房地產業。改革開放以來,我國的房地產市場已由萌芽狀態逐步發育成長為一種重要的要素市場及消費品市場,並對土地、房屋等要素配置、資產置換和產權流轉產生機制效能。然而,房地產市場的發育程度與房地產市場的調節份額和調節力度已對中國的市場化改革進程產生直接的鉗制或推動作用。現在看來,中國市場經濟體制的構造不能不以房地產產權市場化和房地產市場的發展作為基礎條件。但是,長期以來由於產權關系不清和制度創新不足的制約,中國房地產市場的發育水平及規范化程度仍滯後於整個市場化改革的進程,現實要求盡快培育起符合市場經濟發展要求的房地產市場及其制度體系。發達國家（地區）經驗表明:一個結構完備、運行良好的房地產市場離不開一個能同市場經濟相吻合,並將國家的宏觀經濟政策及其意圖滲透於市場的完善、高效的房地產制度體系。我國房地產市場上述問題的解決，需要通過採取切實可行的對策，搞活房地產市場，加強房地產市場管理，規范市場行為。從直接行政性管理向間接經濟性管理轉化，針對房地產市場制定足夠的適當的法律法規，將房地產市場置於一個合理的、規范化的法規體系制約之下。法規化的具體做法應當以市場行為作為調節對象，根據市場行為主體的區別，政府以立法的形式進行規范。通過建立合理的租稅費體系，培育房地產金融市場、配套服務市場，加快相關配套改革等，不斷推動和完善房地產市場管理的法制化進程。由於房地產市場的內涵和形式比較廣泛，本論文側重研究房地產市場交易制度，即僅對房地產產權制度、土地制度、房地產交易法律制度、房地產金融制度及房地產稅收制度的核心內容和主要特徵進行國內外比較研究，找出雙方的異同點及可借鑒之處，最後提出解決對策，以便更好地促進我國房地產業健康持續發展。全文共分七章。第一章緒論部分明確了本論文研究背景和研究意義、評述了相關領域國內外研究現狀並進行研究現狀總結，從而確定了本論文研究出發點、研究內容和研究方法；第二章界定了房地產及其制度體系的概念和研究范疇，並對房地產市場構成要素進行分析，闡述了房地產市場體系共性特點所在；第三章將我國與發達國家(地區)在土地所有制、土地使用制、房屋所有權制度及城市土地租賃制度等方面進行比較研究，找出目前我國房地產產權制度及土地制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出解決對策；第四章將我國與發達國家(地區)的房地產金融機構體系進行比較研究,找出我國房地產金融機構體系設置及其運行機制存在的問題,通過借鑒國外先進經驗,提出解決對策；第五章將我國與美國、英國房地產稅收制度進行比較研究，找出我國現行的房地產稅收制度存在的問題,通過借鑒發達國家先進經驗,提出解決對策；第六章側重對國內外房地產市場交易法律制度比較研究。較為詳細地介紹了國外、國內房地產交易法律制度歷史沿革及其發展現狀，以房地產抵押、房地產租賃及房地產買賣制度為主體進行比較研究，找出我國現行房地產交易法律制度存在問題，通過借鑒發達國家先進經驗，提出對策建議；第七章是研究與展望部分，歸納了全文的研究成果，並對未來的研究方向進行了展望。

❺ 房地產交易包括哪幾種形式

1、房屋互換

房屋互換是指房屋的所有權人或使用人在平等互利的基礎上達到房屋利用最優化的一『種交換行為。

2、房屋信託

房屋信託是指從事房地產經營管理的專業組織接受產權人或產權單位的委託，簽訂合同，按合同規定的業務范圍，代為經營管理房產並收取一定費用的活動。

3、房產抵押

房產抵押是指抵押人以其合法的房產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房產拍賣所得的價款優先受償。

4、房屋典當

房屋典當是指將房屋出典於人，取得一定典價，在約定的期限內原價回贖。過期不贖作為絕賣。在典期內，承典人有權使用房屋，還享有在典期內將房屋出租或轉典的收益權。

5、房屋出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人將其房屋(含撈基地)轉讓給買受人，由買受人接受該項房產並給付所有人約定價款的行為。經過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房產交易中最典型、最重要的形式。

6、房屋租賃

房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承扎人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃不改變房屋的所有權。

(5)房地產交易制度研究擴展閱讀：

房地產交易應遵循以下一般規則：

(1)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是「房產權與地產權一同交易規則」。

房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

(2)實行房地產價格評估。我國建立市場機制的時間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

❻ 房產交易規定是怎樣的

房地產交易應遵循以下一般規則：
(1)房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是「房產權與地產權一同交易規則」。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有；如果由兩個主體分別享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中只有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。
(2)實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機制，仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體系，我國房地產價格構成復雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。
(3)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委託有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。
(4)房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際佔有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多採用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

❼ 房地產交易制度政策考試真題題庫哪裡有

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