❶ 如何運用收益法評估企業價值
收益法，是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。他服從資產評估中將利求本的思路，即採用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。
收益法是依據資產未來預期收益經折現或本金化處理來估測資產價值的，它涉及三個基本要素：（1）被評估資產的預期收益；（2）折現率或資本化率；（3）被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上訴三要素就成為能否運用收益法的基本前提。
收益法的基本程序：①收集並驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢以及經營風險等；②分析測算被評估對象的未來收益；③確定折現率和資本化率；④用折現率和資本化率將評估對象的未來預期收益折算成現值；⑤分析確定評估結果。運用收益法進行評估涉及許多經濟參數，其中最主要的參數有三個，他們是收益額、折現率和收益期限。
收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中資產的收益額是指投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：（1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；（2）用於資產評估的收益額通常是資產的客觀收益，而不一定是資產的實際收益。
折現率，從本質上講，折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。習慣上人們把將未來有限期限預期收益折算成現值的比率稱為折現率，而把將未來永續性預期收益折算成現值的比率稱為資本化率。至於折現率與資本化率在量上是否相等，主要取決於同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。確定折現率，首先應該明確折現的內涵。折線作為一個時間優先的概念，認為將來的收益或利益低於現在的同樣收益或利益，並且，隨著收益時間向將來推遲的程度而有序地降低價值。同時，折現作為一個算術過程，是把一個特定比率應用於預期的收益，從而得到當前的價值。收益期限，是指資產具有獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。
❷ 用收益法評估出租性房地產價值，結果價值很低，是什麼原因啊，求分析啊！
不知你用的什麼方法，我真的想知道！
例如100萬的商鋪，契稅+維修基金5萬，合計要105萬， 商鋪50%首付就是50萬，貸款50萬，十年期貸款（現在的貸款利率120期）每月還款5500左右，那麼每年（每月）租金多少合適呢？你是打算幾年收回成本！
商鋪升值如何恆定
❸ 用加和法和收益法評估一個公司的資產價值有何不同
資產基礎法（加和法）和收益法評估同一個公司的資產價值理論應該是非常接近的，但實際上用資產基礎法進行評估時，往往只能評估一個公司賬面上存在的資產價值，無法把不在公司賬面上的資產的價值體現出來，例如商譽、 專有技術、客戶資源等資產的價值。而收益法是從公司未來凈收益出發，用折現的方法體現一個公司截止評估基準日資產的價值。因為這兩種方法的結果實際是不同的。如果具備用收益法評估，最好是用收益法進行評估，然後再對兩種結果進行分析，最終選擇一種合理的評估方法的評估結果作為最終的評估結果。
❹ 運用收益法評估企業價值，關鍵要解決哪些問題
評估方法
1 評估方法的選擇
Ø 企業價值評估方法的選擇原則:
注冊資產評估師執行企業價值評估業務,應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第四章,評估方法,第二十三條
Ø 企業價值評估方法的選擇原則:
注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性。
--《企業價值評估指導意見(試行)》第四章,評估方法,第二十五條
2 運用收益法進行評估的前提條件
收益法評估需具備以下三個前提條件:
n 投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業（或與該企業相當且具有同等風險程度的同類企業）未來預期收益折算成的現值；
n 能夠對企業未來收益進行合理預測；
n 能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。
3 常用方法定義
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法:
Ø 未來收益折現法通過估算被評估企業將來的預期經濟收益,並以一定的折現率折現得出其價值。
Ø 收益資本化法是將企業未來預期的具有代表性的相對穩定的收益,以資本化率轉換為企業價值的一種計算方法 。
4 常用方法區別
Ø 收益資本化法通常適用於企業的經營進入穩定時期，企業的當期收益等於年金。
Ø 收益資本化法較為簡單，但採用該方法時必須滿足其使用條件 。
5 本項目選用的方法
Ø 未來收益折現 法
n 被評估股權為控股股權,委託方可以提供相關資料
n 成熟行業,企業經營穩定
n 企業管理規范,管理層有明確的發展規劃
❺ 收益法評估估價對象時維修費和保險費的計費依據是不是該類房地產的客觀重置成本
維修費用的計算基數一般為房屋重置成本，保險費的計算基數為房屋重置成本或者現值。
❻ 運用收益法評估房地產時,房地產總費用的公式是
折舊費、管理費、維修費、保險費、稅金
共5項，折舊費一般都不取，參考房地產估價規范
管理費和稅金都是參考有效毛收入取百分比
維修費和保險費可參考有效毛收入或重建成本取百分比
具體百分比額度參考當地文件或具體情況
❼ 如何利用收益法評估承租人權益的價值
承租人權益的價值等於剩餘租賃期限內租約租金與同期市場租金的差異經折現後的現值。如果租約租金低於市場租金，則承租人權益就有價值；反之，如果租約租金高於市場租金，則承租人權益就是負價值。同一宗房地產，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權益的價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權益的價值
❽ 在收益法下被評估資產的評估價值怎麼計算
這個問題太大太空泛了。。有個具體的題目就好了
總體思路當然是現金流折現了
第一步 考察被評估資產的未來現金流特點 是永續還是有限期 是恆量還是不定量 是固定增長（包括等差和等比增長）還是分階段增長
第二步 選擇相應的收益模型 書上都有
第三步 計算相應的參數 包括現金流 收益期 資本化率或折現率 回收額神馬的
第四步 參數代入模型 即得到評估值
❾ 房地產收益法評估！
年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
凈收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式帶進去
年限按土地剩餘使用年限
❿ 房地產估價師考題求解答。 考試某估價報告中採用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能
既然是單選題，答案應當為A.
既然你對B、C未提出疑問，那麼就僅僅比較A和D
A:空置率影響收益，空置率越小，其他因素相同條件下收益越高，故A 對。
D:因在有期限的收益年期下，報酬率在分子和分母都出現，故你無法判斷對錯。但有一點要注意，即題目背景未說明收益年期，則可以像你考慮的那樣是無限年期的，報酬率越高房地產價值越小。
故D錯
另：真題答案中有很多是錯誤的，不要盲信