置換他行固定資產貸款

⑴ 固定資產貸款的相關規定

中國銀行業監督管理委員會令2009年第2號，經中國銀行業監督管理委員會第72次主席會議通過。二○○九年七月二十三日發布，自發布之日起三個月後即同年十月二十三日施行。為規范銀行業金融機構固定資產貸款業務經營行為，加強固定資產貸款審慎經營管理，促進固定資產貸款業務健康發展，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規，制定本辦法。中華人民共和國境內經國務院銀行業監督管理機構批准設立的銀行業金融機構（以下簡稱貸款人），經營固定資產貸款業務應遵守本辦法。全文共八章四十三條。

文件發布
條文

中國銀行業監督管理委員會令2009年第2號。

通過施行

經中國銀行業監督管理委員會第72次主席會議通過。二○○九年七月二十三日發布，自發布之日起三個月後即同年十月二十三日施行。

文件全文
第一章 總則

第一條 為規范銀行業金融機構固定資產貸款業務經營行為，加強固定資產貸款審慎經營管理，促進固定資產貸款業務健康發展，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規，制定本辦法。

第二條 中華人民共和國境內經國務院銀行業監督管理機構批准設立的銀行業金融機構（以下簡稱貸款人），經營固定資產貸款業務應遵守本辦法。

第三條 本辦法所稱固定資產貸款，是指貸款人向企（事）業法人或國家規定可以作為借款人的其他組織發放的，用於借款人固定資產投資的本外幣貸款。

第四條 貸款人開展固定資產貸款業務應當遵循依法合規、審慎經營、平等自願、公平誠信的原則。

第五條 貸款人應完善內部控制機制，實行貸款全流程管理，全面了解客戶和項目信息，建立固定資產貸款風險管理制度和有效的崗位制衡機制，將貸款管理各環節的責任落實到具體部門和崗位，並建立各崗位的考核和問責機制。

第六條 貸款人應將固定資產貸款納入對借款人及借款人所在集團客戶的統一授信額度管理，並按區域、行業、貸款品種等維度建立固定資產貸款的風險限額管理制度。

第七條 貸款人應與借款人約定明確、合法的貸款用途，並按照約定檢查、監督貸款的使用情況，防止貸款被挪用。

第八條 銀行業監督管理機構依照本辦法對貸款人固定資產貸款業務實施監督管理。

⑵ 你認為銀行授信人員在進行財務報告分析時重點注意哪些內容 急急急急

一、授信分析報告總體要求
信貸人員在按照世行項目及總分行相關文件精神撰寫授信分析報告的同時，應按本指引的要求對有關內容進行重點分析說明，首先應遵循以下基本要求：
（一）撰寫授信分析報告要堅持實事求是的原則，在充分、細致的實地調查的基礎上，按照《交通銀行**分行對公授信業務盡職工作要求》，對企業經營及財務情況進行全面調查，並全面、真實地反映在報告中，避免片面或遺漏，摒棄非客觀的描述或主觀臆斷、誇張或粉飾的成分。
（二）始終堅持謹慎性原則。對實地調查過程中發現的風險點，信貸人員必須予以充分揭示。
（三）言簡意賅、詳略得當。重點放在對關鍵的風險點和核心問題的集中探討，單個客戶授信分析報告的篇幅以6000-8000字為宜，集團統一授信報告可適當增加篇幅。
（四）重點突出，特點鮮明。信貸人員應根據授信客戶行業特性及經營特點確定個體的分析重點，如有必要可根據具體情況對世行項目及本文要求的撰寫內容及體例進行取捨、調整及添加，避免機械照搬，形成八股。
（五）本文部分內容針對某些特殊類型企業提出了詳細撰寫的要求，此類要求已在內容中予以明示，要求之外的企業可簡化撰寫。
（六）本文規范的是一般企業授信，需項目融資的應按總行要求撰寫項目評估報告。
二、授信報告的重點分析內容及要求
（一）授信客戶背景情況
1、企業概況
（1）成立背景、歷史沿革及主營業務簡介。
（2）實收資本情況：借款人注冊資金、股東出資方式、注冊資金到位情況。
（3）所有制：主要分析借款人的所有制性質，所有制性質指國有或國有控股企業、事業單位、廣泛持股的上市公司、外資企業（合資、獨資、合作）、集體或集體控股企業、民營或民營控股企業（特別注意揭示名為外資實為民營的情況）等。
（4）主要負責人情況：包括年齡、學歷、從業經歷、行業經驗、管理風格等，如發生主要領導人變更應對變動原因及影響詳細說明，對於民營企業，還應了解其實際擁有的資產情況。
（5）首筆業務應對客戶開發背景進行說明。
（6）企業如有的重大涉訴事項，應對原因現狀進行說明。
2、股東及關聯企業情況：I
此部分內容對民營企業（包括名為合資實為民營的企業），或股權關系復雜有必要明確揭示的企業應按要求詳述，其他企業可簡化。
（1）股東情況：分析股東結構，各主要股東的經營概況，股東間的關系，對股東的股東進行了解，並應追溯到企業的最終控制人，盡量掌握最終控制人的背景及信用狀況。股東或股東結構變化頻繁的應對變化的原因進行詳細分析。
（2）關聯方式，對授信對象的關聯關系，包括個人或家族為紐帶的關系、資產為紐帶的關系等要予以揭示，對控制關系的具體體現，要詳細描述。
（3）關聯企業情況：分析授信對象的關聯企業分布及其關聯資金往來情況，對於關系密切、資金往來頻繁的關聯企業要重點分析。
（4）關聯關系分析：重點分析授信對象與股東及關聯企業間在資金、人員、業務等方面的關聯程度，授信對象在整個關聯企業體系中所處的地位（如：核心企業還是附屬企業）。
（二）授信業務背景情況1、授信對象與我行的合作歷史及合作關系，包括建立授信關系時間（包括為他人擔保），歷史上授信金額、品種及使用情況，是否能夠按期還本付息，有不良信用記錄的，應詳細說明發生時間、金額、原因及處理情況
2、在本行授信情況，包括授信額度及授信余額，授信條件及執行情況，實際用途及直接用途情況，貸後監控要求。
3、在本行結算情況，包括日均存款余額、國際結算量等。
4、在他行授信情況，包括在他行授信額度、授信條件及額度使用情況，在他行的融資能力如何，有無不良信用記錄。企業對外擔保情況等。
（三）經營風險分析
1、對特殊企業應進行行業分析：（對常見行業如電力、石油、石化、房地產、施工、酒店、批發業中分行已有授信的行業及行業地位在第三層次及以下企業的此部分內容可視情況簡化）。
（1）確定行業分析對象是關鍵，應選取授信對象主營業務所涉及的具體行業及所輻射的地域，進行有針對性的詳細分析，並與企業有關分析相結合進行。
（2）行業特徵及市場特點
（3）行業中主流企業運營概況及財務概況
（4）行業發展預測：包括宏觀經濟形勢、經濟政策、產業政策、市場因素等對行業未來發展的影響預測及未來市場競爭的格局。
2、授信對象組織結構情況：授信對象內部機構設置，下屬子公司、分公司分布及業務分工情況。
3、授信對象基本情況：
（1）主要業務情況：包括授信對象主要業務或產品的特點，經營方式，主要業務內容及業務流程等。對於有多項業務的綜合性公司，或集團統一授信的多家企業有多種主要業務的，應分項進行分析。非主營業務也應進行簡要說明。
（2）授信對象在當地經濟中具有重要地位的，要分析說明對當地經濟的影響及當地政府的態度。
（3）政府監管較嚴的行業，要分析監管措施對企業經營可能產生的影響。
（4）高科技企業要進行技術及市場可行性分析
4、市場特點：
（1）市場供應與需求的狀況及價格的變動趨勢。
（2）主流企業的所有制形式、財務特點及經營狀況，市場競爭格局。
（3）授信對象的市場定位情況，市場地位，競爭中的優勢和劣勢，產品市場佔有率。
（4）關聯行業對本行業影響重大的要進行關聯影響分析，對上下遊行業的關聯度高的，要分析關聯關系造成的影響。
（5）涉外業務為主的企業要進行涉外市場分析要分析國際環境的影響或業務對應的國別風險。
5、授信對象經營表現：
（1）重點分析企業近3年業務發展的趨勢，經營的業務種類、收入的構成情況及業務量情況。對於外貿企業，應著重了解其國際結算量情況，包括：近3年進出口貿易量，近3年進出口業務中自營業務和代理業務的比例，近3年進出口業務中各種結算方式所佔比例。以上情況應按進出口分別列示。
（2）融資項目情況（需要時進行分析，如房地產項目）：包括項目概況、批復情況、項目進度、資金供給和需求情況、項目回款情況等。
6、供應分析
（1）對信息來源的描述：是否查看了供貨合同、供貨單據、付款單據等，若是則應具體描述，若否應說明具體來源。
（2）分析授信對象的購貨渠道，掌握企業主要上家客戶分布情況，重點分析購貨渠道的穩定性和可靠性，要分析企業與上家客戶是否為長期穩定的合作關系，是否存在購貨渠道過於集中的問題，如果存在，企業如何控制相關業務風險。
（3）分析授信對象在采購流程中所處的地位（主動或被動），並詳細說明企業與主要上家客戶之間的結算方式，如：是否需預付貨款，預付比例是多少，剩餘款項何時支付，上家客戶是否給企業賬期等。上述分析應同財務分析中對預付賬款、應付賬款的分析結合進行。
（4）分析公司在采購流程中存在的風險，是否存在存貨積壓的風險，重點分析企業在采購時，是否已經落實了業務下家，具體是如何落實的，如：是否在與業務下家簽定了相關業務合同（或落實可靠的銷售渠道）後，再辦理相應的采購手續。上述分析應同財務分析中對存貨的分析結合進行。
7、對於工業企業，除上述情況之外，還要進行以下分析：
（1）所處行業是資本密集型產業、技術密集型企業還是勞動密集型企業，對規模經濟的要求。
（2）主要生產條件情況，包括對機器設備、廠房、實驗室、倉庫等資產現狀的詳細描述，上述資產是自有還是租用，工人人數、結構、技術水平等情況，要根據實地調查所看到的情況進行描述。
（3）生產工藝狀況：重點分析主要設備的先進性（特別注意技術是否屬於國家淘汰技術，及設備的市場競爭能力）、設備新舊程度（是否需要大規模設備更新或改造）、生產工藝的復雜程度、生產周期、自有技術情況等。（4）主要產品的技術性能、質量情況。
（5）倉庫管理及對存貨的實地盤查情況。
（6）生產情況：企業如何制定當期生產計劃，是否採取以銷定產的生產方式，以銷定產具體是如何落實的，如：根據下家客戶的訂單排產。
（7）根據實地調查，詳細描述企業生產能力及近2年的開工率情況，若開工率偏低，需分析主要原因。
（8）對盈虧平衡情況進行分析
（1）對企業銷售收入真實性的確認：是否查看了企業銀行對帳單，是否看過銷售終端等，具體描述查看結果。若從其他途徑得到的信息，應具體說明，如企業文件、現場查看結果、企業計劃等
分析授信對象的銷售模式，重點分析企業是採用自行銷售還是代理銷售的模式，企業銷售渠道是否順暢、穩定，評價企業主要銷售措施的可行性，分析企業未來銷售發展趨勢及影響因素。
2）分析授信對象主要下家客戶分布狀況，包括下家客戶實力及資信情況，詳細分析企業與下家客戶間的具體結算方式，包括：是否預收下家客戶一定比例的貨款，是否給予下家客戶賬期及賬期期限，如何確定賬期，如何控制賒銷風險等。上述分析應同財務分析中對應收賬款、預收賬款的分析結合進行。
9、集團的控制能力評價：授信客戶屬於集團內部企業的，要分析集團總部對下屬子公司（分公司）在資金、人員、業務等方面的控製程度和方式，集團主要內控機制有哪些，對授信對象經營的影響程度。
10、管理層及核心人員評價
著重分析企業的管理、組織模式及有效性，決策層（人）的領導風格、誠信度及對企業的發展設想，必要時應對主要領導者、關鍵崗位人員的從業經歷、行業經驗、工作水準進行描述，對企業關鍵技術（或業務）人員的專業能力及人員穩定性進行分析。
（四）財務分析
1、財務報表質量分析
（1）信貸人員應要求企業提出完整的三年審計報告（包括正文和附註），若企業無法提供（或無法完整提供）審計報告，必須了解具體原因，並對有關情況進行書面說明。
（2）信貸人員應按照盡職要求到企業實地查賬並抽查原始憑證，在授信報告中描述查帳科目和方法，並對查賬結果進行說明，判斷企業財務報表是否真實的反映了其財務狀況。
（3）對於集團客戶，應向企業索要本部和合並兩種口徑報表並分別進行分析。若企業無法提供全部報表，應在報告中說明無法提供的原因。對於鬆散型集團或貸款主要用於集團本部的業務，應重點分析本部財務狀況
2、報表內容分析：
（1）資產負債表分析
①總體要求：
通過對資產負債表結構及主要科目的分析，了解企業的資產負債結構及配比情況，判斷企業擁有資產的質量，發現不規范的核算方法，並據此判斷財務比率使用時可能出現的失真。資產負債表的分析主要包括：資產的真實價值、凈資產有無虛增、是否存在無效資產（包括企業不具有控制能力的資產、非經營性資產、無效資產的具體情況）、有無未入賬資產及原因、資產的流動性、負債的匹配情況、發生損失的可能性等，重點分析資產負債表中佔比超過10%的科目及變動較大的科目，要對佔比較大和發生重大、異常變化的科目進行重點分析，包括明細情況、賬齡結構及形成原因，預測其發展態勢。
②重點提示：
貨幣資金：重點分析貨幣資金是否可被授信對象自由支配（對於保證金情況應給予說明）；貨幣資金規模能否覆蓋企業即將到期債務規模。
短期投資：重點分析企業短期投資的構成及投資資金來源（應與負債或權益方對應分析），若企業短期投資規模較大或發生重大波動，應說明相關原因，還應重點分析短期投資變動與銀行借款變動間是否存在聯系。
應收帳款：重點分析應收賬款明細及賬齡結構，以判斷應收賬款質量的高低，對於大額期限較長的應收賬款應重點分析。同時，要注重應收賬款中是否存在非經營性應收項目，是否存在對關聯企業的借款。要將財務分析與經營管理分析結合進行，分析企業應收賬款規模、賒銷企業分布、賬齡結構是否合理。在分析應收賬款波動情況時，應將應收帳款變動情況與收入變動情況綜合考慮，判斷兩者是否存在對應關系
其他應收款：重點分析其他應收款的去向及賬齡結構，並分析其他應收款形成的原因，判斷其回收的可能性，關注拆出資金的來源，重點分析其他應收款變動與銀行借款變動間是否存在聯系。對於其他應收款波動較大的情況要重點分析。
存貨：重點分析存貨的構成和賬齡結構，要根據企業的收入規模及生產周期，判斷企業存貨規模是否合理。若企業產成品較大，要分析其產品是否存在積壓銷售不暢的情況。若企業原材料較大，要了解企業下一步的生產安排，關注其消化存貨的能力。對於存貨的變化，應重點分析其合理性，要同企業的銷售變化綜合考慮。
長期投資：重點分析長期投資的明細，了解主要被投資企業的經營狀況，並通過與利潤表投資收益及現金流量表投資分紅的綜合分析，判斷企業長期投資質量的高低。同時，要關注企業長期投資與所有者權益間的對應關系，重點分析企業是否存在以負債融資資金進行長期投資的情況。
固定資產：重點分析固定資產中變現能力較強的部分（如：房產、優質設備），掌握企業主要生產設備的新舊程度及工作狀態，掌握企業優質房產所在位置及產權手續是否齊備，關注固定資產是否存在對外抵押的情況。同時，要判斷企業固定資產折舊金額是否合理，重點關注企業是否存在通過多提（或少提）折舊調節利潤的情況。
短期借款：掌握企業主要授信銀行有哪些，授信保證方式是什麼，若他行擔保方式強於我行，則應說明原因，分析企業短期借款資金的佔用情況。
長期借款：重點分析企業中長期借款的用途及到期時間，判斷企業是否存在較大的償債壓力，若大量中長期借款將於近1-2年到期，則應分析企業還款資金如何落實，是否存在以短期借款置換中長期借款的趨勢和可能性。
所有者權益：重點分析授信對象所有者權益構成的合理性及穩定性。若企業資本公積較大，要分析資本公積內容是否合理，有無人為調整因素。若企業未分配利潤較大，要分析未分配利潤的穩定性，掌握企業有無重大分紅計劃。此外，信貸人員可通過對盈餘公積及未分配利潤等科目的分析，了解企業的歷史經營表現。
（2）利潤表分析：
①總體要求：
對於授信對象利潤表的分析，需掌握企業收入、成本及費用的確認方法及對分析所造成的影響，應重點分析企業收入、成本、費用、利潤的現狀及其變動趨勢，並要分析具體原因，分析企業主營與非主營業務情況，收入、成本、費用及其他因素對利潤的影響。
②重點提示：
通過主營業務收入與現金流量表中經營活動產生的現金流量的對比分析，判斷企業銷售回款的整體狀況。
通過投資收益與現金流量表中取得投資收益所收到的現金的對比分析，判斷企業投資收益的質量。
分析企業利潤結構，判斷企業主要利潤來源是主營業務、其他業務、投資收益還是營業外收入，從而分析企業利潤來源的可持續性。
（3）現金流量分析：
對於企業現金流量的分析，應以企業的現金流量表作為分析基礎，要通過對現金流量表中經營活動、投資活動、融資活動的現金流量的分析，掌握企業的現金流規模，探討現金的配比，並對現金流入、流出重點科目進行深入剖析，掌握變動趨勢及深層次的原因，掌握現金流入流出的重點項目。同時，要將企業現金流量表與企業資產負債表及利潤表進行綜合分析，判斷企業現金流量的合理性，分析企業真實的資金需求。
（4）變化趨勢分析：根據三年年報及近期報表數據的變化情況，分析主要會計科目的金額、結構發展變化的趨勢，分析原因並預測未來可能的情況，趨勢分析要在數據可比的前提下進行。
主要分析內容包括①資產負債變動分析，包括資產規模、主要會計科目如應收帳款、存貨、其他應收款、應付帳款、銀行借款、所有者權益等的變動；②損益變動分析，包括收入、利潤、費用的變動，與資產負債變動的關聯情況等；③現金流量變動分析，包括經營投資、籌資各項的現金流量規模、凈現金流量變動情況，與資產負債、損益分析相結合，分析企業現金的整體變化情況。
（5）比率分析：
根據企業特點，擇定適宜的指標進行分析，分析應與企業歷史情況及與行業平均水平進行對比，從而考察授信對象的盈利能力、營運能力及償債能力。基本比率包括：資產負債率，流動比率，速動比率，應收帳款周轉率，存貨周轉率，資產周轉率，銷售利潤率等。通過比率分析，發現企業經營狀況的變化並分析原因，以判斷是否可以作為授信支持的對象。如通過負債率的分析，判斷企業的短期及長期償債能力情況，通過周轉率分析，發現企業的資產運作效率情況，通過利潤率分析，發現經營效益的變化情況。
比率分析必須先剔除報表中的虛假因素，無效資產，虛假增資等，再進行計算分析，在此須特別指出，任何比率只是反映企業現時或以前的狀況，根據企業當期或歷史數據准確判斷未來的經營和財務狀況才是關鍵。
3、或有負債情況：
重點介紹授信對象的主要或有負債情況，掌握其對外擔保總額及擔保企業概況，了解授信對象與被擔保企業間的關系及雙方除擔保關系外有無其他重要的往來，關注擔保業務風險。此外，需了解企業是否存在互保單位。
4、財務風險總體評價：
綜合分析授信對象在財務層面的主要風險點和優勢，並出具整體的判斷意見。
（五）授信額度的確定
1、授信需求分析：
（1）總原則：
①授信需求分析，包括對融資需求（借款原因）的分析（如長短期貸款、銀行承兌匯票、各類貿易融資等）和其他授信需求分析（信用證、保函等）。
②授信需求分析，應根據授信對象經營特點、業務周期、財務狀況綜合考慮，合理判斷其真實的借款需求。授信分析報告中對借款原因的預測必須有客觀依據，不能僅憑主觀判斷或客戶申請簡單評價。
③借款原因的分析要結合近三年的銷售情況與資金需求的關系，分析歷史上形成融資需求的原因，以得出對融資需求規模的較為准確的判斷。
④借款原因的分析要結合現金流量表進行，根據歷史上現金流入的來源、現金流出的原因，結合企業的經營特點及未來業務發展情況，得出產生現金需求的真正原因及現金需求規模。
⑤借款原因的分析要圍繞其主營業務的開展進行，同時要區分其非主營業務、一次性交易、投資性交易、投機性交易與正常借款用途和借款原因的混淆,並高度重視由此對授信安全的可能產生影響。
⑥切忌以直接用途測算融資需求，以取代對借款原因的分析。
⑦信用證需求分析，要根據企業貿易總量、進口業務量、開證業務量、單筆證金額、開證頻率、即遠期比例、預收款情況、代理及自營業務情況、業務周期等，分析即遠期證需求量、開證期限、收取保證金比例及有無三分之一提單直寄的需求，原則上我行收取保證金的比例應考慮企業收取其客戶的保證金比例及價格變動因素、企業信譽等確定，三分之一提單直寄一般應限於近洋業務。
⑧保函需求，應根據業務承擔量及由此產生保函品種進行需求分析。
⑨對於已有授信余額的企業，應分析授信實際用途及原有授信審批條件的執行情況，目前企業情況與原有授信分析報告預測情況的差異。
（2）借款原因分析應注意的問題：
企業常見的資金需求有以下幾種：銷售收入增長帶來的資金需求、季節性或周期性資金需求、負債結構變化、固定資產投資、周轉率下降、分紅/費用上升、贏利能力下降、投資性需求等，後三種應不屬於貸款支持的對象。借款原因分析時應注意以下的問題：
①銷售收入增長帶來的資金需求。原則上，不宜將授信對象的借款原因簡單歸結於銷售收入的增長，如預測企業銷售收入將有大幅增長的，必須有切實可信的預測依據，要綜合考慮市場對企業產品的需求空間、企業業務能力、銷售收入發展趨勢、增收措施、重要業務合同等相關因素，謹慎地做出收入增長可能性、增長幅度等預測結果，並應據實判斷是否銷售增長必然會帶來資金的需求，對資金需求量要做定量判斷。
②季節性/周期性資金需求。此類需求僅適用於業務存在明顯季節性或周期性的企業，信貸人員要充分分析企業經營周期特點，判斷資金集中需求、集中流入的情況，判斷需求總量及期限，並據此合理安排放款日期及貸款期限，放款日期及貸款期限應與企業經營周期相匹配，經營部門應制定具體措施，控制企業銷售回款，並爭取做到進貸銷還。
③置換他行貸款：一般情況下，以此種方式發放的貸款，不利於我行對企業貸款用途的分析和監控，為此，經營單位申請此種貸款時，必須對我行貸款置換他行貸款的原因、所置換貸款的實際佔用情況進行深入分析。對於他行准備退出或他行貸款用途不合理的貸款，我行不得置換，授信分析報告中不得將貸款原因簡單分析為置換其他銀行貸款。
{④固定資產的替換和擴張：有些企業在生產經營過程中需不斷對固定資產進行再投入，此種情況可以根據歷史投資規模及周期進行需求判斷，並應分析其經營活動的現金流入是否可以承受如此頻繁的投資需求。如果是一次性的投入，應根據企業的投資計劃、相關合同、政府部門批件等進行佐證，應注意投資的必要性及未來利潤及折舊等還款來源的可能性及還款期限
⑤周轉率下降：此類情況應判斷形成的原因，分析下降是暫時的還是持續不斷的，是外界因素的影響還是企業自身經營能力的下降造成的，如果周轉率下降是不可逆轉的，應慎重考慮是否給與授信。
⑥針對具體業務的資金需求。此種情況屬於特殊條件下的授信，如某些還款來源十分確定的過橋貸款等，不適用於絕大多數企業。由於把具體業務的需求作為判斷依據，易造成對企業整體資金運轉情況的忽略，因此即使是此類需求，亦應在分析企業整體資金需求的條件下進行判斷。此類需求原則上要有完整的業務合同作為分析依據，信貸人員應對業務合同主要條款及合同主要當事人情況進行充分分析，重點關注合同中所涉及的不確定因素及可能存在的風險環節，此類授信額度應為一次性額度，貸款期限與合同回款期限相匹配。
2、授信用途的分析
（1）授信用途分析，是針對使用授信的具體業務的情況分析，包括：業務過程的具體情況描述，上下家情況，結算方式，業務周期，目前進展情況，自有資金及其他資金來源的落實情況，授信需求的品種、金額、期限等，並對回款情況進行細致分析。 - 中國城市金融圈人脈社區|銀行論壇|保險論壇|證券論壇|投融資理財論壇# x6 q* U+ N( ~
（2）對用途的分析，一般應有購銷合同、定單、中標通知或批件，企業的計劃、設計方案、預測資料等作為依據，以判斷用途的真實性、合理性及合法合規性。
（3）根據上述分析，可以對授信規模、品種、期限等授信方案、對授信的安全收回等進行輔助性判斷，並可作為對企業的經營風險分析的輔助性判斷。
:（4）融資用途的分析是對借款原因的輔助性判斷及對融資去向進行跟蹤的手段，不能以用途分析代替借款原因分析。信貸人員應清醒地認識到，辦理銀行承兌匯票或對貸款發放的控制並不能完全防止融資的挪用。
（5）針對具體業務，可以制定具體的監管措施，保證專款專用、到期收回。
3、還款能力
（1）還款來源主要有以下幾種：主營業務現金流入、自償性資金來源（針對具體業務的資金需求或周期性的資金需求）、非經常性項目現金流入（如出售長期資產等）、外部資金注入（如增資、借款等）、其他（如分紅等）。
（2）對於還款能力的分析應作為授信分析報告的一項重點內容，還款來源分析必須明確，不能簡單將還款來源表述為經營活動產生的現金流入或銷售回款等。
（3）還款能力與借款原因有緊密的相關性，要根據不同的借款原因，分析相應的還款來源，
（4）應根據歷史情況及企業發展趨勢進行還款能力分析。企業現金流量表是分析還款來源的重要依據，對未來現金流量的預測必須建立在對企業未來經營管理狀況進行合理預測的基礎上。
（5）對於固定資產貸款、非長期合作的企業、一次性的需求，分析還款來源尤其重要。
（6）分析要點：
①過橋貸款，還款來源應確切，並有相應佐證材料（如批件、協議等）作為依據。
②季節性/周期性需求，應分析銷售實現的可能性及回款期，做到進貸銷還。
③固定資產貸款，應預測企業未來經營狀況，考察利潤及折舊實現的可能性。
④一次性的額度，申報時就應落實還款來源，了解還款來源的實現過程，對還款可能性進行詳細分析。
⑤承兌業務、貿易融資業務、信用證業務，應考察貿易背景並根據貿易情況分析收回可能性。
4、授信額度確定原則
（1）根據授信需求分析確定需求金額。需求不明顯的企業原則上不予授信。
（2）企業的經營規模及抗風險能力應作為授信額度確定的核心依據。經營規模包括業務量、資產規模、現金流量等；抗風險能力即抵禦風險並保持持續經營的能力。信貸人員應對企業經營規模進行確認，全面分析抗風險能力，以確定企業的授信承擔能力。
（3）客戶關系因素的考慮，應分析授信的必要性及營銷因素等對授信的要求。
（4）在充分分析上述三項因素影響的前提下，確定授信額度。對於長期合作的優質企業給予周轉性授信的，可主要依據企業的授信承受能力確定授信額度。
（5）避免過度授信
根據上述分析，對風險進行綜合判斷，最終確定授信的品種、額度、期限及風險控制方式

⑶ 銀監局 有沒有要求固定資產貸款合同必須要分次還款

那你總要和銀行說你做什麼用的吧，你不說，銀行怎麼相信你啊？對於銀行來說，你用假合同申請貸款，資金用於其他方面就屬於1，使用虛假資料申請貸款，2，擅自改變貸款用途，銀行貸後檢查要是通不過有權利要求提前還款的。現在銀行這塊抓的很死的，難度很高。如果中途要求還款，你換不出，他發現你的合同有問題，就可以直接以欺詐報警。 你上面的法規已經過時了，可以參考一下銀監會去年7月出的固定資產貸款管理辦法和今年2月份出的流動資金管理辦法。

⑷ 固定資產置換怎麼做會計分錄

賣掉的做固定資產清理，借：固定資產清理
累計折舊
貸：固定資產
借：現金、銀行存款等
貸：固定資產清理
營業外收入（如果是賣虧了的話就是借：營業外支出）
買入新的機器，就按正常購入固定資產做就行了，不用備案
借：固定資產
貸：銀行存款

⑸ 固定資產置換的賬務處理

固定資產置換的賬務處理：
1、所得稅方面
①在不存在補價的情況下，會計上不確認任何收入和收益；而稅法則規定將其視同銷售，應作相應的納稅調整。
②在存在補價，但符合非貨幣性交易條件時，會計上僅將補價中所包含的該部分收益予以確認，計人「營業外收入」；
而稅法則要求確認資產轉讓的全部所得或損失，並應就兩者間的差額進行納稅調整。
③在存在補價，且不符合非貨幣性交易條件時，會計核算與稅法規定相一致，都要確認交易損益。
2、流轉稅方面
如果交易作價低於原值，則可免徵增值稅；反之，則應按4％的徵收率減半交納增值稅（如是09年以後購按適用的稅率繳納）。

⑹ 固定資產貸款的貸款流程

1.貸款的受理
客戶應提供資料合規，並按規定履行了固定資產投資項目的合法管理程序；符合國家有關投資項目資本金制度的規定；借款人應在分支機構開立基本存款賬戶或一般存款賬戶，持有人民銀行頒發的貸款卡；能夠提供合法有效的擔保。
2.盡 職 調 查
借款人提交資料並承諾所提供材料真實、完整、有效；調查人員進行盡職調查，並撰寫調查報告；評估人員以償債能力分析為核心，重點從借款人、項目發起人、項目合規性、項目產品市場、項目融資方案、項目技術和財務可行性、還款來源可靠性、擔保、保險、環保、安全生產等角度進行貸款風險評價。
3.貸款審查與審批
按照審貸分離、分級審批的原則報總行審貸委審批。
4.簽訂抵押、借款合同
合同中要約定提款條件應包括與貸款同比例的資本金已足額到位、項目實際進度與已投資額相匹配等要求；求借款人在合同中對與貸款相關的重要內容作出承諾。
5.實施賬戶監控
約定專門還款准備金賬戶的，貸款人應按約定根據需要對固定資產投資項目或借款人的收入現金流進入該賬戶的比例和賬戶內的資金平均存量提出要求。
6.審核提款條件
在發放貸款前審核借款人滿足合同約定的提款條件，並按照合同約定支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制，監督貸款資金按約定用途使用。
7.貸款發放與支付
放款通知書提交審查後，依據合同約定的支付方式辦理出賬和結算手續；貸款發放和支付應通過約定賬戶辦理，並確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位，並與貸款配套使用；在貸款發放和支付過程中，根據合同約定可以與借款人協商補充貸款發放和支付條件，或根據合同約定停止貸款資金的發放和支付。
8.貸後管理
定期對借款人和項目發起人的履約情況及信用狀況、項目的建設和運營情況、宏觀經濟變化和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內容進行檢查與分析，建立貸款質量監控制度和貸款風險預警體系。出現可能影響貸款安全的不利情形時，貸款人應對貸款風險進行重新評價並採取針對性措施；對抵（質）押物的價值和擔保人的擔保能力建立貸後動態監測和重估制度。
9.歸還貸款
10.退還抵押物他項權證

⑺ 固定資產貸款的風險優勢

一是把握市場風險。經營性物業抵押貸款期限較長，貸款期內不確定和不可預見因素較多，經濟發展周期和房地產市場周期變動、借款人高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押不足，項目出租率和租金水平降低，從而影響貸款安全。因此要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為。
二是把握客戶和項目風險。貸款對象須是信用等級和開發資質較高，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位於城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，並投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。
三是把握利率風險。關注通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入的影響。
四是把握貸後管理風險。經營行要及時掌握項目租售情況，准確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。 （1）貸款用途靈活。經營性物業抵押貸款解決了房地產企業貸款用途監管難的問題，對於自行建造的物業，可用於置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬於房地產企業的自有資金，銀行對企業的自有資金的使用監管力度可適當降低。
（2）貸款期限長。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業面臨的還款壓力較大，經營性物業抵押貸款，貸款期限最長可達10年，企業可獲得長期穩定的資金。
（3）還款方式靈活、減輕企業財務管理費用。可根據企業資金安排和經營性物業現金流狀況合理安排還款計劃，經營性物業抵押貸款的還款來源是經營性物業的穩定的現金流，物業的所有租金監管到對應銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節省了借款人的財務人員工作量和財務管理成本，使企業還款壓力降到最低。
（4）操作簡單，解決企業融資難問題。經營性物業抵押貸款操作簡單，經營性物業抵押貸款主要關注抵押物的價值和貸款期內的現金流，只要滿足這兩點條件（即貸款第一還款來源和第二還款來源）的經營性物業均可操作經營性物業抵押貸款業務，企業可容易得獲得銀行貸款。