佳兆業關聯交易分析

㈠ 華僑城接盤佳兆業是利好還是利空

有市場人士表示，如果哪家公司獲得了深圳市政府的支持，佳兆業剝離了與原大股東的關系，樓盤解禁，並且重新獲得資金，那麼佳兆業的資產相當有價值。這也是各方為何高度關注誰來接盤佳兆業的原因。
有分析人士指出，由於佳兆業事件極其復雜，牽涉面廣，融創不會一家單干。據說受利好消息影響，佳兆業多隻離岸債券價格爆漲。除了一些高風險債券基金，其它資金也見勢進入。財經人士分析稱，融創聯合有國資背景的公司全面收購佳兆業的可能性較大。
今日開盤，融創中國股票微漲。

㈡ 申花3：2擊敗了佳兆業，這個比賽申花為何會勝利

關於這個問題，我們可能需要從頭開始，分析才可以知道，至於申花，莫雷諾晚回來的整體狀態還需要調整，因此中場目前的人員結構，沒有總體的規劃和控制能力，這在最後一場對恆大的比賽中是非常明顯的。崔康熙應該非常清楚第一場申花比賽的問題，所以這場比賽看到了另一場申花比賽，改變列陣帶來了非凡的效果，這場比賽崔康熙顯然在陣容上做了一次重大的操作。

然而，他們在速度上的變化，取代控制力在超級聯賽的第一輪比賽中，有幾場比賽改變速度來改變戰斗情況，例如，在大連和魯能的第一輪比賽中，上半場大連的控球率只有36％，而魯能達到64％，這種球控制率可能說，幾乎是一個擠壓優勢。

關於申花3：2擊敗了佳兆業這個比賽申花為何會勝利的問題，今天就解釋到這里。

㈢ 佳兆業城市廣場的數據分析

佳兆業城市廣場

合適戶型：平層83平三房

單價：吹風價2萬5

層高：6米

交樓時間：2020年4月

距離京東電商基地：實際測距4分鍾車程

優勢：1、層高6米，*修品質優越，居住舒適度高

2、距離上班地點近，臨近13號線南崗站，軌道交通便利

3、周邊配套成熟

劣勢：1、交樓時間太晚

2、戶型設計一般（尤其廚房比較狹小）

㈣ 佳兆業君匯上品項目的分析

項目位於青浦重固鎮崧建路339弄（崧建路福貿路交叉口），距離虹橋火車站直線距離約為12千米，向南4公里是正在建設的17號地鐵線趙巷站，17號線將於17年年底通車，項目周邊還有滬常高速，瀋海高速，滬渝高速，繞城高速環繞，業主無論是自駕還是公共交通都非常便捷。
項目配套齊全。商業：公里范圍內有萬科紅生活廣場、亞美尚購物廣場、588廣場等商圈可滿足業主的購物休閑需求。醫療：距離項目50米就是重固鎮社區醫療衛生站，距離復旦大學附屬中山醫院青浦分院僅7公里。教育資源：項目2公里內重固中心小學，重固中學，重固幼兒園，壽豐幼兒園。
佳兆業君匯上品由佳兆業集團打造，而且依託上海首個國家新型城鎮化ppp項目——雲尚小鎮，再加上大虹橋輻射區的獨特優勢，非常適合投資客群和在虹橋上班的剛需客群。

㈤ 佳兆業破產原因

一、破產的原因
破產原因，也稱破產界限，指認定債務人喪失清償能力，當事人得以提出破產申請，法院據以啟動破產程序、作出宣告破產所依據的法律事實。破產原因也是和解程序與重整程序開始的原因。對破產原因規定之寬嚴，不僅體現出對債權人和債務人利益之平衡及保護傾向與力度，而且可能影響到失業人數與社會秩序等諸多方面，所以破產原因的規定對新破產法的實施效果會產生重要的影響。
關於企業破產的原因，我國新舊企業破產法有不同的表述：
1. 《中華人民共和國企業破產法（試行）》第三條規定：企業因經營管理不善造成嚴重虧損，不能清償到期債務的，依照本法規定宣告破產。此規定適用於全民所有制企業法人。
2. 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十九條規定：企業法人因嚴重虧損，無力清償到期債務，債權人可以向人民法院申請宣告債務人破產還債，債務人也可以向人民法院申請宣告破產還債。此規定適用於非全民所有制企業法人。
3. 《中華人民共和國企業破產法》第二條規定：企業法人不能清償到期債務，並且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規定清理債務。此規定適用於不但適用於企業法人，而且其他法律規定企業法人以外的組織的清算，屬於破產清算的，參照適用本法規定的程序。
二、關於破產原因的分析
破產法試行對破產原因規定了三個條件：1）經營管理不善；2）造成嚴重虧損；3）不能清償至期債務。此破產原因中什麼樣的情況才算「經營管理不善」；「嚴重虧損」如何衡量等都太抽象，在過去的司法實踐中一直很難認定和操作。民訴法第十九章企業法人破產還債程序中關於破產原因規定了兩個條件：1）因嚴重虧損；2）無力清償到期債務。同樣也具有不易界定、缺乏可操作性等弊端。新《破產法》對破產原因規定了兩個條件：1）不能清償到期債務；2）資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力。此規定有助於改變過去實踐中一直難以認定和操作的問題。
從以上三種破產原因的不同表述來看，新破產法對破產原因的表述更加科學，破產申請的門檻大大降低。新破產法的破產原因去除了「經營管理不善」、「嚴重虧損」等實踐中難以把握的內容，更加強調「不能清償到期債務」這一原因，同時考慮到其他情形，如，當債務人自身申請破產時，除了「不能清償到期債務」外，還要提供「資產不足以清償全部債務」的相關材料；而對於債權人申請破產時，新《破產法》要求的就不是特別嚴格，只要債務人有不能清償到期債務，客觀上明顯缺乏清償能力的情形就可以了，而不必考慮債務人是否「資不抵債」。相對於前兩種情形，「債務人有明顯缺乏清償能力」更易認定，其具有較強的操作性。因此，從司法實踐上來講，新《破產法》的破產原因將更容易把握、更具操作性。

㈥ 佳兆業的命運會峰迴路轉嗎

有顆美麗純真的心，對人生充滿熱情和希望，在愛情方面比較執著和認真，反而令自己易受傷害。只要您堅強一點，不要消沉下去，您會找到懂得欣賞您的意中人。 聰明、活潑、外向，善於分析和評論；具有很好的領導能力，凡事要求完美；碰到挫折能夠很快恢復，重新出發。優點是觀察力佳，心思敏捷；口才極佳，為人誠實、風趣。缺點是自負、驕傲，容易變得自私和武斷；對別人要求太多。

㈦ 佳兆業未來城還有住宅嗎

佳兆業未來城目前在售只有商辦公寓項目，住宅已經全部售罄了。您這邊是關注廣州黃埔的住宅嗎？建議您可以跟我們出來看房，這樣可以根據您的情況更具有針對性地為您制定專屬的選房購房方案，具體問題具體分析。

㈧ 佳兆業推出「復活路線圖」 債權人股東仍在博弈

房企的「變」

2015年房地產回暖，讓不少地產企業看到了希望，然後房地產「黃金十年」畢竟已經過去，未來發展還是需要求變。大型房企都在謀求轉型，以適應未來經濟形勢和消費需求，萬達就是其中一個代表，2016年，萬達商業地產主動下降了房地產合同銷售目標，相比2015年下降40%，朝著「輕資產」方向轉型，今後重點產業和業績增長主力將圍繞文化旅遊、金融以及電子商務等產業。另一個變化則是房企困境求生，不少房企發生債務、經營等方面困境，如何求生是它們在思考的，佳兆業就經歷了從「死」到「生」，它的復活路線圖也在一紙公告中展現出來，不過其中債權人和股東仍將博弈。

本報記者 張曉玲 實習記者 周智宇 深圳、廣州報道

導讀

對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。

隨著境內資產逐步盤活，佳兆業正試圖加快海外債務重組進程。

繼去年12月24日向境外債權人提供了三種可選方案後，1月10日晚間，佳兆業（01638.HK）發布重組支持協議，進一步透露重組進展。

根據公告，加入重組支持協議並在協議截止日期持有支持票據的各同意債權人，將收取現金同意費，金額在其現有票據或現有境外貸款本金總額的0.5%-1.0%不等；而各同意債權人承諾以其「支持票據」投票贊成實行重組所需的協議安排。

但這份重組支持協議仍然遭到部分境外債權人的抵制。有境外債權人向21世紀經濟報道記者表示，佳兆業方面的重組方案有利於股東而不利於境外債權人，部分債權人將聯合進行維權，以確保未來所有境外公司債券投資人的利益。

博弈境外重組

佳兆業正試圖減少來自重組過程中的阻力。

重組支持協議要求，債權人須承諾不會採取任何強制措施，並為防止佳兆業發生任何無力償還事件時提供「合理支持及協助」，且不會採取與重組不相符或拖延重組的批文或確認的任何其它行動。

佳兆業為此將支付債權人在其現有票據或現有境外貸款本金總額0.5%-1.0%不等的現金同意費，前提是，債權人在協議截止日期前加入重組支持協議。

重組支持協議的截止日期為2016年2月7日，債權人此日期前可獲得0.5%的現金同意費。若在1月24日前同意協議，則可獲得1.0%。

這意味著，佳兆業試圖在不到一個月的時間里結束困擾其許久的境外債務重組的談判。

但有境外投資人對佳兆業的重組支持協議並不認可，該人士稱，佳兆業的境內重組方案擁有項目層次現金限制的條款，並且票息只有極少的削減，遠低於境外票息4%的大幅度削減，公司給予境外債權人與境內債權人相比更苛刻的條件，是對境外投資人的不重視、不尊重。

作為佳兆業的主要境外債權人之一，對沖基金Farallon曾為爭取債權人利益提出方案。

去年11月12日，Farallon向佳兆業發出一份「初步不具約束力的建議」：由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業注資1.5 億美元，從而換取佳兆業20%的股份。

對於佳兆業境外債權人而言，Farallon提出的建議似乎更具吸引力：Farallon提出的新優先票據的到期日不僅時限縮短，且利率更高。

Farallon給出的條件利於境外債權人但不利於佳兆業股東，在Farallon的注資協議中，股本注資現金將存於境外銀行賬戶及持有作為受限制現金，存放期最少為兩年，該現金僅供派發新高息票據及可換股債券的利息。這將保證境外債權人的債券流動性。

但佳兆業認為，引伸投資前估值3.875億港幣（5千萬美元）發行股本，較公司2015年3月31日停牌前的總市值折讓95%，並且Farallon提出的優先票據到期日被縮短，與公司預測現金流量並不配合。這與公司持份者（stakeholder，即利益相關方）價值最大化的目標並不相符。

11月20日，佳兆業發布公告稱，董事會認為Farallon的建議，在時間及完成方面具有重大的不確定性，並認為建議重組可為現有持份者帶來更大裨益。

對於最新的重組支持協議，佳兆業的態度較為樂觀。佳兆業方面對21世紀經濟報道記者表示，公司境外債權重組的進展情況順利，方案得到了大多數境外債權人的支持，並普遍認為目前公司提出的重組方案對各方來說是最優方案。

但在上述境外投資人看來，境外債權人的利益仍未得到足夠保障。「過去一年內地樓市已復甦，尤其是佳兆業布局的深圳等地，佳兆業的項目解封後其狀況應該好於從前，但境外債權人不能得到有效的財務信息。」該人士稱，佳兆業應提升公司治理，將所有債權人同等對待。

重組方案究竟結果如何，還要看債權人最終的投票。佳兆業曾於2015年12月24日發布公告，預計將於2016年1月中旬，向開曼群島大法院及香港高等法院申請，希望法院頒令准許其召開債權人或相關類別債權人的會議。

知情人士向記者表示，此次會議就是將就重組方案展開投票表決。

房企海外融資困境

在過去一年多時間里，佳兆業的債務重組，特別是境外債務重組仍然懸而未決，凸顯了內地房企境內外融資之後，並未有充分考慮過違約的可能、發生或作出相應的安排。

對於國內房企而言，境外債券融資是不可或缺的重要渠道。穆迪及湯森路透的數據顯示，過去三年在港上市的內地房企的境外債券融資已超過500億美元的規模，佔到內房股融資總額的56%。就佳兆業來說，截至2014年6月其境外債務占債務總額的51%。

考慮到境外融資對於國內房企的重要性，此事件對境外債務投資者信心和國內房企的發展帶來了一定的影響。

中原地產首席分析師張大偉表示，2015年國內房企海外融資步入了一個困境。

數據顯示，2015年房企海外融資總額只有243億美元，同比2014年全年的633億美元，暴跌61.7%，折算成人民幣，房企海外融資暴跌2500億。

張大偉分析認為，房企海外融資經歷自2013年起為期兩年的高峰期後，自2015年初開始遇冷，境外融資難度加大，這也促使多數海外上市的內地房企轉向內地資本市場融資。2015年境內融資發展規模大幅度增加，至12月末，已有包括恆大、融創、龍光、世茂等60多家房企成功發行公司債，發行規模達到2300億元，相比2014增長了接近20倍。

但整體看，房企的資金壓力依然未完全緩解，境內發債並不能完全取代海外融資，恆大集團便在2016年開年進行了一筆2019年到期的8%美元優先票據的國際發售。不過，隨著美元開始加息，房企未來海外融資的難度更將明顯上升。

另一方面，近兩年來，由於內地房地產市場的下滑，巨量的海外融資規模引發部分房企資金鏈緊張，如果持續甚至有可能出現違約。

前述佳兆業境外債權人表示，近年債務違約事件的發生頻率有所上升，可由最近的案例發現違約事件中公司對待境內和境外債權人的方式有巨大差別。盡管境外融資對於企業如此重要，可境外債權人的利益常常被違約企業忽視。

（以上回答發布於2016-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈨ 分析佳兆業集團的SWOT。。急急急

S：老牌子，響亮，名義上是央企，說出去也有靠得住的感覺。核心業務在於貨代。
W：但是屬於競爭性國企，管理模式陳舊與私企相類，但是福利待遇還比不上一些改良過的私企，當然就更加不是上市民營企業的對手了。
O：國門敞開，沿海的分支機構機會增+了不少。
T：1、缺少懂得利用資源的人才，人才的缺乏是制約一個企業往上發展的根本原因之一；2、貨代的准入門檻D，外國船公司紛紛設立自己的貨代分支機構，直接向客戶攬取貨源，跳開貨代的趨勢越來越明顯；3、壞賬飆升，歐洲債務危機繼2008年的次貸危機之後再起一輪波折，耐壓力不強就會造成嚴重虧損，因為中小企業等客戶紛紛倒閉，運費等費用追不回來，經營成本激增。