房地產並購貸款信託

⑴ 房地產企業並購貸款 算是房地產信託么

信託復是信託 貸款是貸制款 不一樣的！
房地產信託，英文是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人（委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。
信託主要 通過信託公司進行中轉！
房地產企業並購貸款，借款人是企業，出借人是銀行或銀團，或者通過銀行進行委託貸款的個人，主要通過銀行進行中轉；

⑵ 在我國,如何通過發行信託籌集杠桿並購中的債務資本

信託公司持有信託金融牌照，利用信託融資來籌集並購所需資金面臨的法規政策環境相對寬松。按照《信託法》、《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》等法規的規定，信託公司通過發行信託計劃募集資金的渠道暢通。最重要的是，按照現行法律法規規定，信託公司是唯一可以持股實體企業的金融機構，這是銀行、券商等都不具備的制度優勢，也正是憑借這一優勢，可以通過以下結構設計，克服上述杠桿收購的最大障礙。

首先由收購主體確定目標企業，並就收購價格和收購條件達成初步協議；

收購主體與信託公司協商確定信託募集資金金額、資金成本；以收購總價款為基數，由信託公司以信託資金出資70%，收購主體以自有資金出資30%，共同成立項目公司，項目公司的實際控制人為信託公司，收購主體承諾回購信託所持項目公司股權；

項目公司以其自有資金出資收購目標企業產權；

收購完成後，信託公司通過控股項目公司直接持有目標企業（相當於抵押手段）以控制風險；

滿足銀行並購貸款的前提下，以目標企業為抵押，收購主體作為借款人，從商業銀行貸款專項用於收購信託所持有的項目公司70%股權，至此，收購主體100%擁有項目公司，通過項目公司持有目標企業，收購最終完成，信託退出。

六、信託模式的下的杠桿並購適用對象

信託模式的下的杠桿並購適用對象適用范圍極為廣泛，尤其適用於資源類企業的收購，如房地產項目、能源礦產項目；同時可適用於產業整合為目的並購融資。

⑶ 金融十三條是什麼國十三條的具體內容是什麼

金融國九條

(一)落實適度寬松的貨幣政策，促進貨幣信貸穩定增長。綜合運用存款准備金率、利率、匯率等多種手段，保持銀行體系流動性充分供應，追加政策性銀行2008年度貸款規模1000億元人民幣。
（二)加強和改進信貸服務，滿足資金合理需求。鼓勵地方政府通過資本注入、風險補償等多種方式增加對信用擔保公司的支持；設立多層次中小企業貸款擔保基金和擔保機構，提高對中小企業貸款比重；對符合條件的中小企業信用擔保機構免徵營業稅；建立農村信貸擔保機制，擴大農村有效擔保物范圍，積極探索發展農村多種形式擔保的信貸產品；積極擴大住房、汽車和農村消費信貸市場。
(三)加快建設多層次資本市場體系，發揮市場的資源配置功能。穩定股票市場運行，推動期貨市場穩步發展，擴大債券發行規模，優先安排與基礎設施、民生工程、生態環境建設和災後重建等相關的債券發行。
(四)發揮保險的保障和融資功能，促進經濟社會穩定運行。積極發展「三農」、住房和汽車消費、健康、養老等保險業務，引導保險公司以債權等方式投資交通、通信、能源等基礎設施和農村基礎設施項目。
(五)創新融資方式，通過並購貸款、房地產信託投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。
(六)改進外匯管理，大力推動貿易投資便利化。適當提高企業預收貨款結匯比例，方便企業特別是中小企業貿易融資，提高外匯資金使用效率，支持外貿發展。
(七)加快金融服務現代化，全面提高金融服務水平。進一步豐富支付工具體系，擴大國庫直接支付涉農、救災補貼等政府性補助基金範圍，優化出口退稅流程，繼續推動中小企業和農村信用體系建設。
(八)加大財稅政策支持力度，發揮財政資金的杠桿作用，增強金融業化解不良資產和促進經濟增長的能力。
(九)深化金融改革，完善金融監管體系，強化風險監測和管理，切實維護金融安全穩定。

⑷ 信託公司並購貸款的形式有哪些

申請貸款業務的條件復：
1、年齡在18-65周歲制的自然人；
2、借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲；
3、具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力；
4、徵信良好，無不良記錄；
5、銀行規定的其他條件。

⑸ 金融國九條的解讀金融「國九條」

「國九條為經濟下滑鋪了一層防護網」
安信證券首席經濟學家高善文說，近期頻繁的高規模會議反映出這樣一個事實—
—鼓勵商業銀行信貸投放、降低企業獲得貸款成本等已迫在眉睫。高善文作了個比喻，他認為，經濟著陸的下方無非是「水泥地」或「水面」，但現在國家為經濟的下降鋪了一層富有彈性的「防護網」，「這樣，即使落地也不至於傷得很重。」
「房地產信託投資基金首度亮相國務院會議」
宏源證券首席經濟學家房四海認為，按照目前的政策規模和力度，預計明年一季度後可能結束通縮預期，明年四季度可能出現小幅通脹、經濟發展回歸正常。
房四海指出，9項政策中，「通過並購貸款、房地產信託投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道，創新融資方式」的提法，將更受市場關注。此前企業一直未被允許利用貸款進行並購，這次在如此高規格的會議上加以確定，體現了政府保增長的信心和決心。房地產信託投資基金也是首次在國務院會議上正式提到，體現了政府意圖通過優化重組的方式來救房市，避免市場崩盤。股權投資基金則將對股市形成利好，在對PE等投資基金給予鼓勵和引導的同時，其也將規范一直處於灰色地帶的民間融資方式。
此外，「引導保險公司以債權等方式投資交通、通信、能源等基礎設施和農村基礎設施項目」，也是首次在國務院會議上被提及，未來保險公司將更多地投身到實業投資中去。

⑹ 中國工商銀行對企業提供哪些貸款融資項目

這種項目要求還是比較低的，基本上有相應擔保和抵押物都能進行相應貸款，抵押貸款、信用貸款等，你項目需要融資的話可以進行多種渠道選擇啊，比如找風投、信託等投資你的項目，投資信息可以上投融界去找。

⑺ 並購貸款哪些行業領域會最先受到支持

同學你好，很高興為您解答！

高頓網校為您解答：

日前，銀監會正式發布《商業銀行並購貸款風險管理指引》(下稱《指引》)，允許符合條件的商業銀行開辦並購貸款業務。這不但意味著金融"國九條"中明確提出的"通過並購貸款等多種形式，拓寬企業融資渠道"在短短一周內便得以落地生根，更意味著，國內商業銀行將可憑借新規所"貸"來的話語權，所謂並購貸款，是指商業銀行向並購方企業或並購方控股子公司發放的，用於支付並購股權對價款項的本外幣貸款。

而根據中國人民銀行1996年制定的《貸款通則》，銀行貸款是禁止流入股權領域的。也就是說，在過去12年間，並購貸款是非法的，直至12月3日金融"國九條"出爐，才明確地在第五條中首次提出"創新融資方式，通過並購貸款、房地產信託投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。"

故而我們國元證券研究中心認為，隨著刺激經濟政策不斷出爐，企業資金面有望得到較大幅度改善，"金融促進經濟"九大措施中很核心的一條，就是要利用金融業的造血、輸血功能，激活企業，繼而激活經濟，而其中核心的途徑，就是拓寬企業的融資渠道，從而從上市公司傳輸到市場中，我們也可以看到對於市場的積極影響，在近期也可能會掀起一波強有力的並購行情或超強個股出現，也是值得我們研究和探討的。

對於市場的積極影響：

一直以來，企業和商業銀行都有並購貸款這方面的內在需求，但限於政策方面的障礙難以實施，堵不如疏，《指引》對並購貸款的風險評估及風險管理作了明確規定，只要嚴格按照《指引》辦事，就能控制風險。那這樣的法規出台後，必然有利於避免低水平重復建設，整合社會資源。過去，商業銀行對企業的貸款只有固定資產貸款和流動資金貸款兩大類。企業要想擴大生產規模，就只能"從頭"開始，投入大量資金在固定資產建設上面，而同行業中閑置的固定資產又無法向銀行貸款予以並購。現在有了《指引》，向銀行貸款並購自己中意的企業就有了政策依據和政策基礎。所以，我們從企業直接映射到上市公司的結構上來談論問題，可在一定程度上緩解"大小非"給市場帶來的壓力。具體因為，目前"大小非"中的"大非"主要是國有股、國有法人股和企業法人股。有了商業銀行發放的並購貸款後，將會使並購者用以承接部分"大非"拋出的股權，從而減輕"大小非"給市場帶來的壓力。使得，年底的季報和年度報表可能有出乎以外的現金拐點和投資主營的新局面，也是的純在「大小非」的個股走的讓我們更加在本輪反彈中安心和踏實。

我們國元證券研究中心還認為，當並購貸款實施後，相信會有一批企業對目前市盈率低、市凈率低的上市公司伸出"橄欖枝"。隨著一年多來的單邊下行，目前A股市場的平均市盈率不到18倍，平均市凈率2.5倍左右，其中不少上市公司低於平均水平，估值相對"便宜"，這些上市公司將成為並購的首選對象。當然，除了看市凈率外，還得具體分析並購雙方的產業關聯程度。因為《指引》要求企業並購要達到優化資源配置的目的，這意味著相同或相近行業的企業之間並購更易獲得有關部門的認可，所以我們研究後發現目前是並購的好時機，由於金融危機的影響，一些企業願意出售部分股權以獲取資金。也就是在當前這個時候出手，產業資本會收到事半功倍之效，在年末極可能出現一輪並購大潮和並購行情。

鋼鐵電力或先上演頭出大戲：

並購貸款昨日破冰，這將給有並購需求的企業帶來新增資金，鋼鐵、電力、交運等民生行業的並購有望率先獲得支持。現在是並購的好時機，但包括央企在內的諸多企業現金流都比較緊張，因此並購貸款能給上市公司並購重組業務帶來新增資金。這點是我們首先要重點認清的事實。不過，並購貸款短期內不會全面放開，一些央企以及國家支持發展的基建和民生行業將可能獲得先行的權利。所以國元證券研究中心分析認為，央企將成最大受益者，尤其是關系國家安全和國民經濟命脈的七大關鍵領域：軍工、電網電力、石油石化、電信、煤炭、航空運輸、航運，這些領域目前有40多家中央企業。

再結合資金角度分析，我們國元證券研究中心認為，鋼鐵、電力等行業的並購有望率先獲得支持。央行2008年三季度貨幣政策執行報告指出，目前鋼鐵行業面臨一定困境，但這也正是鋼鐵行業全面升級的重要契機。而面臨全行業首年虧損的電力行業也在期待並購貸款的支持，其產業鏈上下游的並購更是大勢所趨。符合國家擴大內需政策的基建、交通運輸等行業也有望獲得並購貸款的支持。這點我們也不能忽略，但股價已經走的不錯，再次介入風險也要注意。

此外，我們國元證券研究中心也再次提醒，在競爭已很充分的領域，如商業和地產等行業，民營企業的並購活動也有望活躍。不過，最近必須防備一些很難獲得貸款的上市公司藉助此消息炒作並購概念，不要眉毛鬍子一把抓，我們既看到了希望，又要及時意識到風險。

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⑻ 信託公司發放並購貸款有什麼獨到之處

(1)靈活的交易結構。信託在交易層面具有較強的靈活性，能夠採取發行信託計劃、成立並專購基金、屬與外部機構合作等多種方式參與到多種收購模式中，並且可以採用股債結合以及優先次級等結構設計，合理放大杠桿、靈活配置資金、有力把控風險。

(2)結構化融資經驗。過去幾年信託公司在房地產行業深耕細作，積累了較為豐富的夾層融資和結構化融資經驗，這種經驗可以遷移到非房地產領域，並且可以從房地產行業的並購整合業務切入。

(3)大額資金投放能力。信託公司可以以集合資金信託、單一資金信託的方式募集資金，募集方式靈活，手續簡便，並且可以通過放大杠桿的方式在短期內募集大量資金投入到並購項目，在銀行的並購貸款有額度限制時，信託可以形成錯位競爭。

(4)私密性。在某些特定的情形下，信託可以在不暴露委託人的前提下幫助並購方實施收購。

⑼ 並購貸款利息如何資本化，怎樣操作的

隨著資本經濟的發展，企業並購已經不是什麼新鮮事，在企業並購過程中，如果收購方資金不足，通常採用商業並購貸款或是信託融資的方法融資。在此情況下，並購貸款利息和信託融資利息如何資本化才能保證利益最大化呢？小編通過下文為您詳細解答。
一、並購貸款利息資本化
在中國的銀監部門推出商業並購貸款政策之前，企業不能公開的使用銀行貸款開展並購，所以也就不存在並購借款利息資本化的問題。2008年，銀監會推出商業並購貸款政策後，為股權並購而發生貸款的情況增多，這部分利息是否可以資本化?我認為不可，原因是並購貸款利息不符合利息資本化的條件。分析如下：
關於利息費用資本化的規定，見「企業會計准則第17號-借款費用」。該准則第四條規定「企業發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本」。「符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產」。該准則第五條規定「借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：
(一)資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出;
(二)借款費用已經發生;
(三)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。」
根據上述描述，並購貸款利息不符合資本化的條件：
(一)投資一旦確定，從簽約、付款到工商登記過戶一般不需要很長時間(前期的選擇和洽談過程不包括在內)，一般情況下，付款之後甚至簽約之後，被收購企業的權益就歸屬於收購方了。
(二)從企業取得並購貸款時間看，並購貸款一般在企業取得並購股權後才可取得。因為提供並購貸款的銀行一般都要求以並購股權作為質押，並購股權也只有等到過戶手續完成後，才能夠辦理。過戶手續都完成了，並購也就完成了。這時候，企業才拿到並購貸款(可見對並購貸款操作的某些規定是非常迂腐可笑的，一般情況下，不支付資金，被收購方又怎麼可能同意辦理股權過戶呢?所以與之相關的是各種名目的過橋貸款的出現)。所以，也就不存在在購建過程中發生借款利息的問題。即使個別情況，企業在並購還沒完成前已經取得了並購貸款，這個過程也是較短的，一旦收購完成，就需要停止資本化。從重要性原則和謹慎性原則出發，也沒有資本化的必要。
(三)並購完成後，收購方就會取得相應收益，並購貸款的利息就是取得收益的成本，從收入費用配比角度，這部分利息也不宜資本化。
二、信託融資利息資本化
通過信託融資收購企業股權的一般路徑是：收購方與信託公司簽署信託協議——信託公司代持被收購企業股權——收購方與信託公司簽署股權託管協議，收購方實際行使在被收購企業中的管理權——收購方逐步從信託公司收回被收購企業股權。
與並購貸款操作方式不同，信託融資並購是取得對收購企業的實際管理權在先，而支付資金在後。
這時候，收購方要支付給信託公司代價就包含信託本金和利息，這部分利息實際上已經轉換為收購代價，是可以資本化的。根據「企業會計准則第2號-長期股權投資」 第四條規定「 除企業合並形成的長期股權投資以外，其他方式取得的長期股權投資，應當按照下列規定確定其初始投資成本：以支付現金取得的長期股權投資，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權投資直接相關的費用、稅金及其他必要支出。」這時候，收購方支付的現金中就包含了利息，所以利息自然就是收購成本的一部分。由於收購方一般實際享有信託公司代持股權階段的被收購方收益，所以，對於該段期間的被投資方分紅，可以相應減少收購方的投資成本，如此實際上也可以抵減信託融資利息實際資本化所帶來的投資成本的增加。另外，收購方在賬務中錄入了投資成本後，就應該對投資項目進行公允值計量，這是後話。
綜上，我們可知並購貸款利息以及信託融資利息都可以資本化來達到資本的利益優化，在企業並購融資中，由於融資方式的不同，貸款利息的資本化方式也不盡相同。
（來源：資雲網）

⑽ 信託公司參與並購有什麼優勢

(1)靈活的交易結構。信託在交易層面具有較強的靈活性，能夠採取發行信託計劃內、成立並購基容金、與外部機構合作等多種方式參與到多種收購模式中，並且可以採用股債結合以及優先次級等結構設計，合理放大杠桿、靈活配置資金、有力把控風險。
(2)結構化融資經驗。過去幾年信託公司在房地產行業深耕細作，積累了較為豐富的夾層融資和結構化融資經驗，這種經驗可以遷移到非房地產領域，並且可以從房地產行業的並購整合業務切入。
(3)大額資金投放能力。信託公司可以以集合資金信託、單一資金信託的方式募集資金，募集方式靈活，手續簡便，並且可以通過放大杠桿的方式在短期內募集大量資金投入到並購項目，在銀行的並購貸款有額度限制時，信託可以形成錯位競爭。
(4)私密性。在某些特定的情形下，信託可以在不暴露委託人的前提下幫助並購方實施收購。