商業地產價格低於審核

㈠ 投資商業地產 這些必須弄清楚

算清

商業地產的租金回報率和地段決定了該商業地產的價值，其買賣價格一般是商業地產年租金的18至30倍。

購買前一定要實地考察，確認人流、周圍的配套設施以及目前租金水平等。

如果購買一手商業地產更要慎重，開發商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會發生買進的商業地產交房後長期無人承租或租金過低等情況。

理清交易稅費

商業地產在二手房市場上買賣，出讓方繳納的稅費較多，總計為本手買賣合同價與上手買進合同價差額的50%左右。一般個人出售商業地產，會要求凈到手價，即出售該房產所產生的一切稅費都由買受人承擔。因此，買受人購買商業地產，要對承擔的稅費心中有數，不要超出自己的預算和承受能力。

查清賣方資格購買商業地產，需要對商業地產進行權屬調查，驗看房地產權證原件、交易出具的房地產產權調查信息、房地產權利人的身份證明文件等。如果不是房地產權利人本人，則應出具有效的委託證明。

問清有無租賃

如果該商業地產存在租約，則應要求出讓方提供租賃合同，並提供承租人放棄優先購買權的證明文件。按照目前國家法律的規定，承租人在同等條件下有優先購買權，未取得承租人放棄優先購買權的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優先購買權。

繳清物管費用

商業地產的物業管理費用一般較高，如果該物業長期閑置，則會產生較高的物業管理費，有可能超出房產買賣所留的尾款。為防範此類情況產生，在簽署合同時應保留足夠的尾款（即在房產交接後支付的款項）以覆蓋出讓方應支付的費用（包含物業管理費、房產出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進行。

（以上回答發布於2017-01-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 商業地產有何難點

商業地產招商的問題和特點商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。關於商業地產招商存在的問題。第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。 招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。

㈢ 商業地產40年產權的優缺點

一、優點

1、40年產權房辦理按揭時間是到交付的時候，而70年產權住宅則是到房屋結頂時候就開始辦理按揭。

2、40年產權房以後如果拆遷的話，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質房屋獲得的賠償金要高。

3、40年產權房可自住，也可注冊營業執照當辦公房用。

4、40年產權房一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。

二、缺點：

1、項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，普通住宅則是70年。

2、房不能享受學校、商業、居委會等配套服務。

3、房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。

4、房水電費、供暖費、物業費等費用標准高於普通住宅，且*房基本上沒有燃氣，只能用電磁爐。

注意事項

40年產權商用住宅在生活費用、買房稅費、二次交易費、貸款以及付款方式上通常會有所差別，購房者在出手之前務必打聽清楚。一般來講，這類物業，業主需支付的水、電等費用較之民用標准要高出許多。

開發商大都在前期開發中採取了相應的補救措施，與政府協商，承諾日後能按照民用水電標准收取，但具體怎麼交法，業主們還需等到交了房才能真正知道；而且此類物業一般不能申請公積金貸款，在貸款期限上也會受到一定的限制。

㈣ 商鋪產權都是多少年的

純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

(4)商業地產價格低於審核擴展閱讀：

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理注銷登記。

第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

第四十二條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。

第七章 劃撥土地使用權

第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。前款土地使用者應當依照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定繳納土地使用稅。

第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。

第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（二）領有國有土地使用證；

（三）具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。

第四十六條 對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。

第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。

並可依照本條例的規定予以出讓。 對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回。

並可依照本條例的規定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建築物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

㈤ 同樣地段的商業地產與住宅的價格相比誰更高，能相差多少

商業地產包含酒店寫字樓商住公寓零售商鋪等很多啊，一般底商是住宅的2-3倍。也有的能達到6倍

㈥ 北京的商業地產為什麼比住宅便宜

只有40年的產權住40年的產權住宅的住宅的產權是50年的感情說一聲，要不商業地產就別說這便宜。

㈦ 商業地產的存在到底提供了什麼價值

商業地產的高度發展和優化是對人類社會相當有益的行業。但，因為立場不同，著力點不同，及就會滋生本末倒置的情況。中國的商業地產之路，還需要走很遠。運營和招商的大局觀，一定要有。放水養魚的培育期一定要有，沒金剛鑽就別攬瓷器活。

㈧ 商業地產選擇十大定律 投資需謹慎

投資賺錢是很多人都關注的焦點，但真正能擁有商業投資眼光的人卻非常少見，專家曾就商業地產的投資價值進行了探討。提出了以下八條定律。

第一，商業投資要看地段。投資商業，地段是非常重要的核心點。細化而言，一個項目當中某個鋪位無論是用於出租，或者自用開辦商業，它在整個商業項目中的具體位置，都是決定未來這套商鋪增值潛力的重要因素。  

第二，選擇地標型建築。風格化的建築，更助於導入人流，吸引消費者關注到項目本身。  

第三，要考量商業街區周邊的人流量，這是決定商業能不能成功的重要原因。  

第四，展示面。比如，保利大都匯二層完整的落地幕牆，就顯示出了極佳的商業展示面，消費人群和室外景觀實現了完美的互動，形成了絕好的雙向景觀效果。  

第五，商鋪的面積適中。面積太大，投資總成本太高，對於普通投資者來說並不是特別適合。商業面積過小，能夠運營的業態很少，也許花不了太多錢，但業態類型的不完善，將會嚴重影響其投資回報率。商鋪面積在120～200平方米為最佳，這樣的面積可以適用於更多業態。咖啡廳、小型主題餐飲，服裝服飾精品店，以及便利店，均適用，這樣的面積可對接的租戶更多，投資空間也更大。  

第六，要看它的交通通達性和周邊的停車位。很多人現在出去消費基本開車出去，如果商業周邊停車位不足會對商業產生影響。  

第七，投資商業不能貪便宜。從整個商業片區的業態位置看，貴絕不是偶然的。因為從開發商角度來說，對商業價值已經進行了精準測算，最好的位置定的價格最高，最好的位置未來的價值，出租的租金也會最高。不要以貪便宜的心態投資商業。  

第八，開發商應有一部分自持。只有開發商自持的業態，才能以經營的思維看這個項目，才能合理地規劃商業業態組合，並且注重整體商業氛圍的打造，從而利於整個商業價值的提升。而保利大都匯，作為部分自持的項目，其升值潛力是毋庸置疑的。  

（以上回答發布於2015-11-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈨ 置業指南：投資商業地產需弄清楚這些

商業地產的租金回報率和地段決定了該商業地產的價值，其買賣價格一般是商業地產年租金的18至30倍。購買前一定要實地考察，確認人流、周圍的配套設施以及目前租金水平等。

如果購買一手商業地產更要慎重，開發商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會發生買進的商業地產交房後長期無人承租或租金過低等情況。

理清交易稅費

商業地產在二手房市場上買賣，出讓方繳納的稅費較多，總計為本手買賣合同價與上手買進合同價差額的50%左右。一般個人出售商業地產，會要求凈到手價，即出售該房產所產生的一切稅費都由買受人承擔。因此，買受人購買商業地產，要對承擔的稅費心中有數，不要超出自己的預算和承受能力。

查清賣方資格購買商業地產，需要對商業地產進行權屬調查，驗看房地產權證原件、交易出具的房地產產權調查信息、房地產權利人的身份證明文件等。如果不是房地產權利人本人，則應出具有效的委託證明。

問清有無租賃

如果該商業地產存在租約，則應要求出讓方提供租賃合同，並提供承租人放棄優先購買權的證明文件。按照目前國家法律的規定，承租人在同等條件下有優先購買權，未取得承租人放棄優先購買權的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優先購買權。

繳清物管費用

商業地產的物業管理費用一般較高，如果該物業長期閑置，則會產生較高的物業管理費，有可能超出房產買賣所留的尾款。為防範此類情況產生，在簽署合同時應保留足夠的尾款（即在房產交接後支付的款項）以覆蓋出讓方應支付的費用（包含物業管理費、房產出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進行。

（華龍網綜合）

㈩ 投資商業地產需弄清楚這些

商業地產的租金回報率和地段決定了該商業地產的價值，其買賣價格一般是商業地產年租金的18至30倍。購買前一定要實地考察，確認人流、周圍的配套設施以及目前租金水平等。

如果購買一手商業地產更要慎重，開發商的廣告宣傳只能作為參考，需多方求證，否則就會發生買進的商業地產交房後長期無人承租或租金過低等情況。

理清交易稅費

商業地產在二手房市場上買賣，出讓方繳納的稅費較多，總計為本手買賣合同價與上手買進合同價差額的50%左右。一般個人出售商業地產，會要求凈到手價，即出售該房產所產生的一切稅費都由買受人承擔。因此，買受人購買商業地產，要對承擔的稅費心中有數，不要超出自己的預算和承受能力。

查清賣方資格購買商業地產，需要對商業地產進行權屬調查，驗看房地產權證原件、交易出具的房地產產權調查信息、房地產權利人的身份證明文件等。如果不是房地產權利人本人，則應出具有效的委託證明。

問清有無租賃

如果該商業地產存在租約，則應要求出讓方提供租賃合同，並提供承租人放棄優先購買權的證明文件。按照目前國家法律的規定，承租人在同等條件下有優先購買權，未取得承租人放棄優先購買權的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優先購買權。

繳清物管費用

商業地產的物業管理費用一般較高，如果該物業長期閑置，則會產生較高的物業管理費，有可能超出房產買賣所留的尾款。為防範此類情況產生，在簽署合同時應保留足夠的尾款（即在房產交接後支付的款項）以覆蓋出讓方應支付的費用（包含物業管理費、房產出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進行。