房地產期貨的可行性和必要性

A. 項目的可行性分析與項目必要性評估的區別是什麼

可行性分析是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，並對項目建成以後可能取得的財務、經濟效益及社會環境影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的系統分析方法。可行性分析應具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。
必要性分析是對項目提出實施的理由和必要性進行分析，從實施以後能夠帶來的作用和意義，對項目建設單位、當地政府、帶動社會經濟發展和產業結構調整，增加就業等多個方面進行闡述。

可行性分析主要是在項目的角度進行分析，從技術可行性、財務可持續性、可營利性的角度說明項目是可行的。
必要性是從社會的角度進行分析，對社會的貢獻角度說明項目建設的必要性。

B. 房地產期貨的可行性

您好，可以成為期貨的品種必須滿足以下條件，產量充足穩定，可以標准化，易保存，方便運輸等。房地產期貨的推出基本是不可能的，第一 戶型無法標准化，這是最主要的原因之一，但隨著改革開放，房地產指數的期貨也就是房產指數期貨是有可能上市的。

C. 房地產可行性研究全攻略

第一章 房地產可行性研究

第1操作環節：成功邁出投資第一步
第2操作環節：可行性研究的誤區及相應對策
第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析
第4操作環節：設計成功的可行性研究流程
第5操作環節：撰寫出色的可行性研究報告書
第6操作環節：如何協調可行性研究投資預算
第7操作環節：從全局出發進行可行性研究

使用指南

可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然後畫出靶心。 中國房地產發展的階段性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的迴旋餘地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產可行性研究實戰操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，並將之納入整體戰略設計。

第1操作環節：成功近出投資第一步

1．透視民地產可行性研究

房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。

一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：

第一是要確定項目在技術上能否實施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）。

從房地產項目開發的實際情況來看，單從建築施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建築，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達 420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關鍵在於投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，並兼顧社會效益和環境效益。

2、項目投資制勝第一法寶

一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也並不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取捨。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個問題：

a、這項目是可行的還是不可行的
b、如果可行，可行到什麼程度
c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什麼，對此應作什麼打算

第3操作環節：房地產可行性研究戰略分析

分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響

房地產業不是個孤立的行業，本書多處強調，將房地產業當作國民經濟的『噴頭產業」來看待是錯誤的，這並不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業帶動國民經濟的發展還是國民經濟的成長帶動房地產業的發展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現根本性的失誤。無論政府還是企業都會導致「先人為主」的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現房地產業畸形膨脹，大起大落，都是無視當地國民經濟發展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業的位置所帶來的後果。

分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響

一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。眾所周知，在城市規劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發一直處於比較平穩的狀態。超前而科學的規劃、有效的規模控制、嚴格的規劃管理，使這兩個城市的房地產開發避免7盲目的、一窩蜂的現象，本著配套一片、開發一片、管理一片的原則，這里的小區住宅市場基本上沒有出現供大於求的情況，所有樓盤的預售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。

分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響

古北新區並非上海鬧市區，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發的第一個上海外貿區—一虹橋開發區，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。區內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、台同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，並自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質素又不賴，需求者多而且捨得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩步上揚。進入1996 年以後，該小區房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。

從古北新區的例子可以看出，房地產的價值似乎並不完全取決於樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。正因為有虹橋開發區的發展，才產生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區與古北新區之間明顯存在著功能上的互補關系。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。

投資商自身條件考察

1、考察你的經驗

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業內有一定資歷的企業，如果該公司以前是開發市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那麼能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情並不是絕對的，當你認為「經驗」這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

2、考察你的投資方式

由於企業背景和實力不同，各房地產投資企業的項目投資方式也不一樣。也許你的企業從來不會在建一幢樓後靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發，那麼對那些適合於長線開發的項目和適於長錢投資的地區，你就要三思而後行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業手裡就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融資能力

每一個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的後續資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有後續資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說「太貴有自知之明」。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什麼樣的項目都能開發，也不可能什麼樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合於那個地區去投資，適不適合於投資那樣的項目。

第四操作環節 設計成功的可行性研究流程

步驟A 人員安排組合
項目 內容 人數 負責項目 費用 時間
注冊房地產估價師
造價工程師
市場調查和分析人員
經濟分析專家
製作人員
社會學，環境等專家
步驟B：市場分析
a、宏觀因素分析

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區沖突或戰爭發生的可能性。

b、區域性因素分析

一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次 區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著「時滯』現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以後才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則滯後性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成於宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到沖擊也較小。

c、微觀市場分析

對擬投資項目所在地區的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業市場分析。

步驟C: 市場預測

D. 房地產開發項目可行性研究的意義

房地產可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。

房地產可行性研究報告
[1]1.市場調查和分析
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,並作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等.
3.規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最後的方案,並對其進行詳細的描述.
4.開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度. 房地產可行性研究報告的每一個步驟都要准確謹慎。
5.項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,並對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務評價;
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,並藉以考察項目財務可行的一種方法.
8.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與[2]否作出明確的結論.
2用途
房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委託專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：
1. 用於向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據《國務院關於投資體制改革的決定》國發（2004）20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核准和備案兩種批復方式，其中核准項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用於向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析平谷，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用於企業融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析准確、投資方案合理、並提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。
4. 用於申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用於進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用於境外投資項目核準的可行性研究報告
企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
6. 用於環境評價、審批工業用地的可行性研究報告
我國當前對項目的節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請工業用地、施工許可證的依據。[3]

E. 房地產可行性分析-房地產可行性分析報告

房地產可行性分析-房地產可行性分析報告

目 錄

一 建德市社會環境綜述

(一) 社會文化

(二) 經濟生活

(三) 城市建設發展趨勢

二 建德房地產市場綜述

(一) 土地市場

(二) 房地產投資

(三) 房地產開發量

(四) 房地產銷售情況

(五) 開發企業

三 新安江房地產市場分析

(一) 住宅市場供應

1. 熱點開發區塊

2. 典型開發項目

(二) 住宅市場需求

(三) 住宅市場價格趨勢

(四) 宏觀調控對新安江樓市的可能影響

四 項目基本分析

(一) 項目概況和開發條件

(二) 項目優勢與劣勢分析

(三) 項目的機會與風險分析

(四) 產品與銷售價格

五 項目財務分析

六 結論與建議

一 建德市社會環境綜述

(一) 社會文化

建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州—黃山黃金旅遊線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。全市下轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮、11個鄉、518個行政村。全市總人口51.9萬，計17.12萬戶，非農業人口11.62萬。

建德多山地丘陵，佔全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，佔全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫「兩江一湖」（富春江、新安江、千島湖），旅遊資源豐富，是國家首批公布的重點風景名勝區之一。

建德是浙西重地，境內有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車後，建德與杭州的行車時間將縮短為一個小時，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級的船隻、1000噸級船隊，上可達黃山市，下可出杭州灣入海。新建「建德千島湖通用航空機場」，使建德交通便捷程度大大提高。

(二) 經濟生活

建德經濟發展水平在杭州下轄縣市區中相對落後，但近年來呈現快速上升趨勢。2004年全市生產總值（GDP）達到102.52億元，比上年增長12.2%；其中第三產業增加值為33.40億元，增長16.6%。三次產業結構為14.1:53.3:32.6。按戶籍人口計算的人均生產總值為20098元。完成現價工農業總產值259.38億元，增長25.2%。

全年居民消費價格總水平比上年增長2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。

2004年末城市居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。

(三) 城市建設發展趨勢

「五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅遊城市」是建德既定的城市發展目標。具體分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區等區塊的基礎設施建設，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區面積達到10平方公里左右，人口達到12.5萬左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區和下涯溪上、西岸、黃饒區塊約5平方公里左右，城市建成區面積達到15平方公里左右，人口達到15萬左右，環三江口經濟圈和國道沿線經濟進一步提升，生態環境進一步改善，建成區綠地率、新安江水質和空氣質量進一步提高，形成較為理想的山水旅遊城市雛形。第三步，到2020年，城市規模進一步拓展，形成北至下涯鎮唐村、上市村，東至楊村橋鎮緒塘村、馬目鄉施家村、下河村，南至馬目鄉馬目村、聯橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達到20萬人左右。

新安江城市發展基本遵循「東擴南拓、沿江發展」的戰略。新安江目前城區布局以三個下轄街道為中心分為相對獨立的三個區域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區，設施較成熟，居住密集，城市空間狹小；洋溪是新城區的發展方向，根據市政府的設想，在洋溪將「再造一個新安江」，這里是城市發展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經在建設中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預計2006年完工。杭千高速的建設將大大推進城市沿江東擴的步伐。

2004年城市建設力度明顯加大。「83221」路橋隧綠工程全面推進，新安路綜合整治、白沙路路網、大塘塢小區主幹道、江南路、城市污水處理廠等工程先後竣工，嚴州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務。溪頭、洋溪畈、更樓等新區開發取得新進展，城市建成區面積從5.5平方公里擴大到7.2平方公里，城市化水平基本達到40%。

2004年，城市生態環境進一步改善，建成區綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9％，創建成為「全國綠化模範城市」。

建德市新行政中心和城市廣場初步規劃在橋東新區，城市市中心即將東移，對溪頭新區、東部新區、洋溪等區塊具有明顯的推動作用。

新安江城市的發展處於剛剛起步階段，蘊涵了很大的發展空間和機會，城市發展將大力推動房地產業的發展，預計未來5年是新安江房地產開發的黃金時期。

二 建德城市房地產市場綜述

建德房地產市場一直以來處於供應嚴重短缺的狀態，這種態勢的最主要成因是當地土地資源的匱乏。建德市區所在地新安江鎮，山多、水多，可直接用於開發的土地較少，土地後備資源相當貧乏。

直到1995年，建德幾乎沒有房產業可談。1995年以後，房改政策、金融政策頻出，商品房市場逐漸形成，引發了強大的購房熱。1998年前，建德的每年的住宅供應量大概在9萬平方米左右，根本無法滿足當地人購房的需求。

自2000年起，房地產市場步入相對正規的發展軌道，相繼出現月亮灣、新安明珠、藍天雅苑等一批精品樓盤。

2004年，是建德房地產發展相對成熟並且市場旺盛的一年，市場銷售處於比較理想的狀態。2005年3月以來，隨這國務院嚴厲的房產新政出台，市場明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價格和數量均不理想。

圖表1

(一) 土地市場

建德自2001年以來土地收購量逐年迅猛增加；土地市場的招拍掛隨之啟動，土地出讓成了當地政府的一項重大收入來源，土地價格上升也比較快。2003年，政府曾有比較大的土地出讓計劃，計劃年度出讓開發建設近1300畝，但最終沒有實現。至2004年，建德土地出讓已經基本實現全面的招拍掛制度，出讓數量也是有史以來最大的，共計1031畝，平均出讓價格高達68.6萬/畝，但出讓土地多在洋溪、乾潭，市區大面積出讓地塊不多。

至2004年底，全市建設開發用地存量估計約3000畝，主要分布在新城市規劃區。建德土地資源極為稀缺，加上城市內地形比較復雜，大面積整塊出讓的開發用地並不多。在城市沿江東擴過程中，東區、橋東、溪頭推出的地塊質量都比較好，除了地形比較規整面積比較大外，更有臨江的景觀優勢，預計該三塊區域可供開發的土地面積會在1500畝左右。盡管土地資源比較緊展，但經過幾年的良性開發，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲備仍比較充裕。

近年來開發商對拿地熱情不夠大，建德土地價格上升過快可能主要原因，細觀歷次招拍掛活動，發現流標的情況比較多，包括本項目的地塊也已經過多次掛拍了。另外建德開發商心態不夠成熟也是重要的原因。 圖表2

(二) 房地產投資

2000年建德市開始加大房產開發量，房地產開發投資16267萬元，其中住宅達13645萬元；2001年房地產開發投資額又比2000年增長122.7％，其中住宅投資增長了110.69％，商品房銷售19.19萬方，增長24%，出現第一個開發高開發峰期。

2003年房地產開發投資到達近幾年的最高點，增長幅度達52.6%,遠遠超過經濟發展速度，2004年在宏觀調控等因素影響下，投資有所回落，呈負增長狀態。

建德房地產投資額指標的上升明顯大於其它各項指標，一方面說明土地成本上升幅度比較大；其次，也表明了房地產開發的品質在明顯提高，單位面積開發成本在增大；另一方面，說明城市改造所需的安置房和經濟適用房的開發量亦比較大。

圖表3

(三) 房地產開發量

2000年至2004年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩，新開工面積在2003年數量比較大，達到47.09萬平方米，而房地產施工面積呈逐年大幅上升的趨勢（圖表4）。

這種情況明顯表徵建德商品房的可供應量呈明顯增加趨勢，特別是2004年出讓1031畝土地後，預計2005年至2006年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結構將發生明顯的轉變。

目前建德正在實施的經濟適用房總建築面積21.2萬平方米，其中：楓樹塢7.2萬平方米，溪頭3萬平方米，田塢5萬平方米，江村埠、城東、洋安各2萬平方米。

圖表4

(四) 房地產銷售情況

2000年至2004年，全市房地產銷售量和銷售金額一直呈平穩增長趨勢，沒有大起大落，銷售均價有在2002年和2004年有比較大的上升，精品樓盤對銷售均價的拉升作用比較明顯。

商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費狀態比較健康。

F. 房地產項目建設重要性、緊迫性和必要性是什麼

1、重要性：關繫到國計民生，關繫到大眾的利益。

2、緊迫性：這個要從供需方面來說。現在房地產供需矛盾突出，供不應求，需要增加供應量。

3、必要性：是調控房價的需要，是滿足人民需求的需要，是社會經濟發展的需要。

(6)房地產期貨的可行性和必要性擴展閱讀：

房地產項目簡介

1、項目概況：包括項目名稱（簡練並體現項目主要特點，確定後不要輕易更改）、具體建設地點位置、佔地面積及土地歸屬等必要因素。

2、項目承辦單位介紹、包括成立時間、注冊資本、經營范圍、主要業績、資質水平，及法人代表姓名、單位地址、郵編、聯系人姓名、聯系方式等。

3、項目建設條件：提供建設地點的用於支撐項目建設的必要條件（供排水、交通、供電、供汽、建材等，明確土地費用）。

G. 論述題:投資體制改革後房地產開發項目還有必要做可行性研究嗎

投資體制改革後，房地產開發項目是必須做可行性研究的，這樣才能有可持續的發展。