濱江集團2017拿地

① 「兩集中」下的地產大變局：競爭加劇，兼並重組將成常態

今年2月底，我國22個重點城市開始對住宅用地實行「兩集中」供地新政，各城市的土地出讓節奏被打亂，上半年土地市場成交規模也較去年上半年有所收縮。但從22城的土地成交情況來看，核心城市、核心板塊土地熱度仍維持高位，市場競爭激烈。事實上，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點，也是上半年百強房企投資的轉折點。在新的土拍政策下，房企們面臨著資金實力的考驗，「兩集中」也對其後期的運營能力提出了更高要求。
上半年百強房企投資轉折點
從4月15日長春「打出第一槍」，到6月29日武漢首場集中出讓結束，22城首輪集中出讓日前正式收官。據貝殼研究院統計，首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。
其中，杭州以1178.53億元的總成交金額居於首位，57宗地塊全部成功出讓，其中44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%；北京以1110億元的土地出讓金緊隨其後，位列全國第二位，30宗供地中有10宗地進入投報高標准商品住宅建設方案階段，緊隨其後南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元。
以熱點城市作為試點切入，「兩集中」政策希望實現平抑地價、抑制溢價、調控房價的最終目的，而22座城市均有其明確且嚴格的土地競拍規則，「雙限」「競配建」「競自持」成為多城市土地出讓必備規則。貝殼研究院認為，22城「量增價穩」目標基本實現。據中指院等機構數據，廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價確有所下降。
但整體來看，房企實際參拍熱情較高。首輪集中出讓中，高溢價地塊頻出，不少熱點城市的地塊更是刷新了樓面價紀錄。例如，建發以45%的溢價率拿下廣州南沙區一地塊，樓面價約為2.36萬元/平方米，刷新南沙樓面價紀錄；德信以樓面價13671.54元/平方米拿下武漢東西湖區一地塊，刷新東西湖樓面價等。
資金實力雄厚的全國性房企及本地國企則成為「兩集中」的最大贏家。截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅的地塊，佔全部地塊的比重超四成。克而瑞強調，整體來看，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點，也是上半年百強房企投資的轉折點：隨著企業「三道紅線」指標不斷優化，二季度，隨著首批集中供地城市開始集中供地，房企投資積極性顯著提升，TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。截至2021年上半年末，新增貨值百強門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家。
兼並重組將成常態
克而瑞地產研究認為，規模房企的策略仍是聚焦首輪集中拍地。這主要是因為，一方面資金優勢可以「先發制人」，另一方面「搶跑」首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。
在新的土拍政策下，每個城市每年三次集中出讓土地，給房企帶來了資金實力的考驗，不少開發商因此調整了競拍戰略，以適應新的市場競爭格局。
例如，為減少前期資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為不少房企的土地策略之一。據克而瑞統計，在此輪集中供地中，濱江集團以67%的聯合比例成為最愛聯合拿地的房企，而金科、卓越、首開均保持60%（含）以上的聯合拿地比例。
同時，《華夏時報》記者也注意到，部分房企傾向多元化拿地方式。比如，此輪集中供地中，綠地集團出現的次數屈指可數。一位接近綠地的人士對《華夏時報》記者解釋說，除公開市場外，綠地也通過產業地產和基建先行的方式拿地，在各地有一些貿易港和技術開發區的項目，也有自己的基建板塊，通過這些跟當地政府談判，拿地會比較便宜。其表示：「雖然開發周期長，但利潤率比公開市場要高一些。」
如今，第二批集中供地陸續拉開帷幕。業內人士普遍認為，首輪集中供地熱度高漲，新規「試水」的恐慌感是重要因素。隨著政策不斷完善，考慮地方政府集中供地政策或存在調整可能，以及房企資金日益趨緊等情況，今年第二、三批集中供地市場將有所降溫。
在日前舉行的股東大會上，中國金茂管理層表示，土地「兩集中」需要時間檢驗，行業出現波動是正常的，第一階段的搶地局面不會持續，下半年熱度應有所下降；在6月16日龍湖集團召開的周年股東大會上，首席執行官邵明曉也直言，接下來二、三次集中供地「不會像現在這么熱，畢竟是第一次（集中供地），大家可能比較緊張和沖動，下半年可能會有所降溫。」
克而瑞認為，在接下來的土拍中，從投資的角度而言，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些市場的競爭激烈度仍會加劇，預計2021年三季度市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。
不過，克而瑞也強調，「考慮到融資環境並未發生寬松的轉變，頭部房企首發領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值後，預計投資的腳步將略有放緩」。對於中小房企而言，克而瑞認為核心城市第二、三輪集中供地將成為其投資的窗口期與機遇期，「尤其類似武漢這樣土拍調控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補充優質土儲的首選」。
與此同時，房企之間分化也將繼續：憑借著資金量、資金渠道等優勢，規模房企、龍頭房企將「強者愈強」，中小房企或將被迫向非重點城市下沉，優勝劣汰、兼並重組將成為市場常態。

② 地產前景超預期有幾家

2019年中國房企業績分析

2019年房企業績終於落定。10年間，「千億」房企從1家擴容至36家，「百億」陣營已有152家，TOP10門檻已提升至2425億元。「碧萬恆」不出意料地繼續穩居三甲，合計銷售額超過2萬億元。

2019年12月31日晚，中指研究院發布《2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜》(以下簡稱《排行榜》)顯示，碧桂園繼續蟬聯銷售冠軍，全年銷售額達7715億元，比2018年增加569億元，增長率7.96%;萬科和恆大分列二三位;TOP10
最後兩席，世茂站穩第九，華潤與龍湖並列第十。

2019年中國房地產銷售額百億企業TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

2019年共計152家房企躋身百億軍團，銷售額增速均值為21.3%;權益銷售額過百億的房企共有147家，權益銷售額共計9.6萬億元，市場份額59.5%。

「千億」正在成為房企新的業績分水嶺和目標。2019年，濱江、奧園、美的置業、中國鐵建、龍光等成為「千億」新貴。

「千億」新貴中，濱江集團排名提升最快，以35.75%增幅從第37名躋身第28名，實現了梯隊跨越;中國奧園從2018年的913億元躍升至1180億元，增長超過29.24%，並從第35名升至第29名;美的置業以21.89%的銷售業績漲幅從第38名升至第34名。

對於2019年新晉「千億」房企，中指研究院上海分院研究總監方頏分析指出，濱江集團在區域布局上仍然是立足杭州、繼續深耕浙江、輻射長三角，未來會加大對粵港澳等潛力城市群的投資力度;

中國奧園重點布局一二線核心城市及強三線城市，區域上更多聚焦於粵港澳大灣區;

美的置業沖「千億」過程中兼顧拿地快節奏和優化土地布局，二線和強三線城市主戰場，在形成一定的規模效應後，2019年也開始策略性地進入一線城市。

榜單中也不乏成績下降的企業，如泰禾集團2019年銷售額較2018年減少516億元，下滑35.44%，排名從TOP20跌落至第37名，退出「千億」陣營。

更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。

③ 2020年上半年房企拿地的側重點在哪

根據中指研究院最新發布的《2020上半年全國房地產企業拿地排行榜》來看，房企拿地布局的重點聚焦在二線，長三角仍為熱點。

圖：2020年1-6月50家代表房企拿地面積城市等級、區域分布情況

從全國住宅用地成交總價TOP10來看，6月份入榜地塊主要集中於一二線城市，成交金額門檻為40億元。入榜地塊中，武漢入榜3宗地塊，總成交金額為211億元，其中漢陽區濱江大道以西地塊以總價78億元占據榜首；杭州入榜2宗地塊，總成交金額為112億元；一線城市中，廣州、深圳和上海各入榜1宗地塊。另外，三線城市中東莞有1宗地塊入榜。

④ 濱江·金色黎明的項目介紹

金色黎明緊貼的城東新城，城東新城內八大綜合體的建設、地鐵1、4號線及快速公交等構成的多唯立體交通網路、眾多學校及醫院等生活配套設施的打造，都將成為金色黎明及其他區域內樓盤的豐盛配套。航母規模的低密度花園社區金色黎明備受期待，60萬方的超大規模，2.2的低容積率，四園一河近11萬方景觀體系。金色黎明是主城區難能可貴的航母大盤，氣勢非凡，而低密度則為項目奠定了花園社區的基礎，更大的樓間距，更多的綠化面積，金色黎明僅一期就擁有超2萬方的內部園林。而金色黎明西臨筧橋港，南面是寬達35米的景觀綠化帶，東南邊還有一個黎明公園，北面則有草庄公園，內外皆景，金色黎明全部三期內部園林再加外部綠化，構成了四園一河近11萬方的景觀體系。源於濱江體系的品質傳承金色黎明和曙光之城在產品上的區別是金色黎明為全毛坯項目，而曙光之城部分精裝，其他方面，傳承濱江集團一貫的品質體系，金色黎明和曙光之城旗鼓相當。早在濱江集團拿下金色黎明地塊時，金色黎明便被定位為城東新城的標桿產品，金色黎明將採用鋁板幕牆體系，採用德國旭格門窗，而這都是城中高端豪宅的應用材質。

⑤ 第二輪集中供地規則迎「巨變」 多個熱點城市控地價

繼深圳、天津之後，又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。

8月11日，青島市自然資源和規劃局在官網發布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為准。

同日，有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時，一份文件在業內流傳，文件提及「單宗住宅用地溢價率不得超15%，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。」經媒體核實，該文件內容屬實。

據貝殼研究院統計，至8月10日，22個集中供地城市中，已有11個城市公告了第二批集中供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南、天津二批次起始樓面價，較首批次均有一定幅度上漲。其中，深圳雖然加大了非核心區土地供應的規模，但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。

「政府之所以展開集中供地，是為了實現『三穩』目標，但從熱點城市首批集中供地的實際情況來看，土地市場熱度不降反升，進一步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現，一定程度與試點集中供地的初衷相悖。」中原地產高級研究經理盧文曦表示，因第二批次集中供地規則生變，近期將有更多城市中止或延期進行土地出讓。

首輪集中供地問題凸顯

在青島「終止」第二批次集中供地出讓活動的前一天，天津市規劃和自然資源局發布公告，延長了61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間，掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日，延期20天。

此外，深圳原本應於8月9日進行第二批22宗土地的集中出讓，但8月6日暫停這批地塊的出讓，參與房企已交納的競買（投標）保證金將原路退回。

「幾個城市之所以暫緩二次集中供地，很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中央多次明確要穩地價、穩房價、穩預期，而土地市場作為穩預期的重要部分，如果不對相關規則做出調整，恐怕不能很好適應當前的市場環境。」億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。

多位接受采訪的業內人士指出，部分城市今年首批集中供地溢價率高企，導致地價居高不下。

「青島首批土地集中出讓中，開平路45號地塊曾引發多家房企競價，最終以超過60%溢價率成交，這樣的走向與政策基調不太相符。」中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。

一家福建房企市場部經理表示，「首次集中供地中有好幾個城市的土地成交，不僅溢價率高，而且土地成交單價較去年出現不同幅度上揚。「由於土地市場熱度較高，市場預期也隨之水漲船高，一定程度對房地產調控措施形成了反作用力。」

而地價進一步走高，在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團業績說明會上提問，杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何，董事長戚金興回應，公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地，在業內引發熱議。

前述福建房企市場部經理指出，在企業層面，首批集中供地拿地的企業希望能在年內實現銷售並回籠資金，但由於土地成交單價走高，有不少項目賺取的只是銷售額，項目利潤很低甚至沒什麼利潤。

一家大型房企投資部人士告訴記者，其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中供地，雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強，但真正出手的並不多。

「這其中的原因在於，一些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快，超過我們預期。經過測算利潤實在太低，有些項目按拍下來的成本測算，短期內甚至可能是虧本的。當然企業之間資金成本、產品策略不同，可能會有所差異，這些項目他們也許是賺錢的。」上述人士補充道。

其進一步表示，「如果二次集中供地的地價還那麼高，企業拿地意願會明顯下降。而且經過首輪供地，不少企業手上可投資的資金也有所減少。考慮到房企購買意願及投資實力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出現流拍。」

⑥ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則

一波激烈的「搶地」大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。

截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。

那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？

房企激情「搶地」後

「（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。

據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%；北京佔比最高，達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，「雙集中」供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中「搶地」。

「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，佔22城總出讓金額的32%。

記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分「三道紅線」處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。

「無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。

不過，「拿地一時爽，事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤」。

「拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。

「不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。

「聯合拿地」應對風險

「雙集中」供地新政之下，土地都被誰拿走了？據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。

中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成首選。

在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。

此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發。

不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協議。

按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。

集中土拍規則優化調整

「雙集中」供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。

那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。

對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。

8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。

「這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」

土拍規則調整利好房企

第二批集中土拍規則優化調整，對房企未來的布局會產生何種影響？

「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。

「預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。

「當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。

一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。

對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。

「今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。

艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。

在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規則下，這樣「碾壓式」的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始『跟風』調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。

「回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。

「集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正是中小房企的機會。

上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化，這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。

⑦ 上海合生濱江房地產開發有限公司怎麼樣

上海合生濱江房地產開發有限公司是2017-04-25注冊成立的有限責任公司(外商投資企業法人獨資)，注冊地址位於上海市楊浦區庄河路132號1層。

上海合生濱江房地產開發有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91310110MA1G8E0J0Q，企業法人沈宇嵩，目前企業處於開業狀態。

上海合生濱江房地產開發有限公司的經營范圍是：房地產開發經營，物業管理，商務信息咨詢，建築裝飾材料銷售，停車場庫經營，酒店管理，會務會展服務，展覽展示服務。 【依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】。

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⑧ 貸款買房到放款後用不用去樓盤開發票

你是貸款買的房子，如果放款之後有的樓盤會給你開收據，有的樓盤會直接給你開發票，在這種情況下你可以直接聯系小區開發商，通常都會給你開收據，等到開發票的時候再會把發票給你。

買房貸款，是這樣的申請流程。

購買房屋時，許多購房者會因資金不足而選擇向銀行借款，很少會有人一次性全款購房。而貸款的方式有很多種相對也比較復雜。其中，最常見的兩種還款方法是等額本息和等額本金。但是有很多購房者對這兩種還款方式一無所知，甚至無法區分等額本金和等額本息之間的區別？

等額本金與等額本息的區別

等額本金與等額本息的區別：

等額本金：每個月還款額不同，隨著期數的增加月還款額不斷遞減，這種方式是將貸款本金按還款總月數均分，再加上上期剩餘的本金利息得出月供數額。

計算方式：

月供=（總本金/總期數）+（本金-累計已還本金）*月利率；

月本金=總本金/總期數；

月利息=（總本金-累計已還本金）*月利率；

總利息=（總期數+1）*總本金*月利率/2；

總還款額=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2+總本金；

等額本息：每月還款總額相同，因為月供中的本金佔比逐月增加，利息逐月減少，總期數不變。

計算方式：

月供=[本金*月利率*（1+月利率）*貸款月數]/[（1+月利率）*還款月數-1]；

月利息=剩餘本金*貸款月利率；

總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]-貸款額；

還款總額=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）*貸款月數/[（1+月利率）*還款月數-1]；

貸款期限越長利息相差越大

在一般的情況下，等額本息支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

等額本息隨著還款後貸款本金的逐步減少，利息比例逐漸減少；等額本金每個月還款的本金數值保持不變，利息逐月減少，月還款總額逐漸降低。

同時，我們可以看出來在前八年中，等額本金還款總額更高，利息少一些，但是月供壓力會更大，這段時間也幾乎感受不到利息少的好處。因此等額本息說白了就是用更多的利息來換取更小的還款壓力，對於首付資金較少的人群來說，等額本息的還款方式能夠支持更大總額的貸款，而對於帶有投資目的和首付比例比較高的購房者來說等額本金會更加合算。

申請購房貸款要注意那些？

1、金額應量力而為

一些購房者認為貸款金額越大越好。實際上，情況並非如此，因為貸款是要還的，如果買方的貸款期限長且貸款金額更大，則將支付的貸款利息將會更多，這將增加還款壓力。

2，首付與收入

根據當前規定，首套通常需要30％首付，第二套房子至少需要40％的首付。此外，最好確保他們的月收入達到月還款額的兩倍以上，這可以幫助提高抵押合格率。

3、申請貸款前請勿使用公積金

如果在貸款前提取公積金余額，則公積金賬戶上的余額將變為零，因此，公積金貸款限額也將變為零。換句話說，您目前無法成功申請公積金貸款。

4、提前還貸

不要以為手上有一定資金後隨時都可以提前還貸，這要根據具體的貸款方式以及還貸時間來綜合考慮。有的時候提前還貸未必是好事。

大家在選擇房貸的還款方式時應根據個人需求、風險偏好以及經濟能力來決定，如果還款能力比較強，選擇等額本金就能減少利息總量，但若是房貸負擔比較重，那麼選擇等額本息，壓力就會小一些。

等額本金前期還款壓力比較大，後期壓力逐漸遞減，因此適合還款力強、首付比例高的人群，另外年紀稍微大一點的人群也適合該種方式，因為隨著年齡的增加，收入可能會逐漸減少。

等額本息每月還款額度相同，適合有規律開支計劃的家庭和剛剛開始賺取薪水的年輕人，這部分人群隨著年齡的增加收入和職位會逐步增加，這類人群選擇等額本金的話，前期壓力會非常大。

因此，兩種方式各有其獨特的優勢與劣勢，每個人都應該根據目前和未來自己的收入狀況進行選擇，不要相信別人簡單的一句建議。

⑨ 第二輪集中供地規則迎「巨變」 多個熱點城市將控地價、降低溢價率

繼深圳、天津之後，又一熱點城市宣布暫緩第二輪集中供地。

8月11日，青島市自然資源和規劃局在官網發布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為准。

同日，有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時，一份文件在業內流傳，文件提及「單宗住宅用地溢價率不得超15%，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。」經媒體核實，該文件內容屬實。

據貝殼研究院統計，至8月10日，22個集中供地城市中，已有11個城市公告了第二批集中供地計劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟南、天津二批次起始樓面價，較首批次均有一定幅度上漲。其中，深圳雖然加大了非核心區土地供應的規模，但起始樓面價仍較首批上漲了29.1%。

「政府之所以展開集中供地，是為了實現『三穩』目標，但從熱點城市首批集中供地的實際情況來看，土地市場熱度不降反升，進一步增強了房價上揚的預期。這樣的市場表現，一定程度與試點集中供地的初衷相悖。」中原地產高級研究經理盧文曦表示，因第二批次集中供地規則生變，近期將有更多城市中止或延期進行土地出讓。

首輪集中供地問題凸顯

在青島「終止」第二批次集中供地出讓活動的前一天，天津市規劃和自然資源局發布公告，延長了61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的公告時間，掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日，延期20天。

此外，深圳原本應於8月9日進行第二批22宗土地的集中出讓，但8月6日暫停這批地塊的出讓，參與房企已交納的競買（投標）保證金將原路退回。

「幾個城市之所以暫緩二次集中供地，很可能是留出時間對土地出讓規則做出調整。近期中央多次明確要穩地價、穩房價、穩預期，而土地市場作為穩預期的重要部分，如果不對相關規則做出調整，恐怕不能很好適應當前的市場環境。」億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。

多位接受采訪的業內人士指出，部分城市今年首批集中供地溢價率高企，導致地價居高不下。

「青島首批土地集中出讓中，開平路45號地塊曾引發多家房企競價，最終以超過60%溢價率成交，這樣的走向與政策基調不太相符。」中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。

一家福建房企市場部經理表示，「首次集中供地中有好幾個城市的土地成交，不僅溢價率高，而且土地成交單價較去年出現不同幅度上揚。「由於土地市場熱度較高，市場預期也隨之水漲船高，一定程度對房地產調控措施形成了反作用力。」

而地價進一步走高，在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團業績說明會上提問，杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預期情況如何，董事長戚金興回應，公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地，在業內引發熱議。

前述福建房企市場部經理指出，在企業層面，首批集中供地拿地的企業希望能在年內實現銷售並回籠資金，但由於土地成交單價走高，有不少項目賺取的只是銷售額，項目利潤很低甚至沒什麼利潤。

一家大型房企投資部人士告訴記者，其所在公司參加了今年熱點城市的首次集中供地，雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強，但真正出手的並不多。

「這其中的原因在於，一些熱度較高城市土地單價上揚幅度之快，超過我們預期。經過測算利潤實在太低，有些項目按拍下來的成本測算，短期內甚至可能是虧本的。當然企業之間資金成本、產品策略不同，可能會有所差異，這些項目他們也許是賺錢的。」上述人士補充道。

其進一步表示，「如果二次集中供地的地價還那麼高，企業拿地意願會明顯下降。而且經過首輪供地，不少企業手上可投資的資金也有所減少。考慮到房企購買意願及投資實力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出現流拍。」