去杠桿中國樓市

① 杠桿：中國樓市和銀行杠桿：金融去杠桿是什麼意思

繼4月雷霆萬鈞的監管風暴之後，近期一行三會頻頻釋放「溫和去杠桿」的政策信號，受此影響，股債市場經過前期的大跌之後暫時企穩。

② 樓市又見「冰火兩重天」，樓市風向標變成什麼了

1、房地產進入微利時代

不久前，在2020年濱江集團的在線業績發布會上，一些投資者問濱江，最近在杭州贏得的這些地塊能帶來多少凈利潤?

董事長戚金興回答說，「力爭實現1%~2%的凈利潤水平」。

當時，濱江集團在杭州的第一次集中拍賣會上贏得了五塊地，成為最大的贏家。一方面土地市場收益很大，另一方面他又低調的表示會努力達到1%~2%的凈利潤水平。戚金興的回答出乎外界意料。

濱江並沒有賣得不好的意思，只是講述了當前行業的共同經驗。雖然熱門城市的房價最近大幅上漲，但幾年前房屋公司以高價收購土地，但現在他們面臨著城市越來越嚴格的價格限制，房屋公司的毛利率和凈利率數據下降了不少。

2、集中土拍下，行業加速內卷

2021年房地產市場的熱點，離不開「集中供地」。熱點城市的土地一如既往的火爆，但很多房地產企業內部人士都在感嘆，在集中土供應政策下，房地產內卷化又升級了!

在今年集中第一輪土地供應之前，各地發布了新的土地拍賣規則。北京，在首輪集中供地之前，就推出了房屋銷售價格引導機制，在土地出讓之時，該地塊建設的房屋價格就確定了最高上限，搭配配建，自持比例後，基本沒有利潤可言。

在「兩次集中土地拍賣」之後，最根本的影響之一就是將「不定期土地拍賣」改為「一年三次」。土地一年供應三次，每次那麼多地塊。錯過一次就要等半年。錯過兩次，今年就沒飯吃了。可以說，土地直接影響到房地產企業城市分公司的生存。

3、舊社區改造

大力開展城市更新行動，加快舊住宅區和舊管網改造，是今年影響人民生活的大事。特別是舊住宅區改造是省會人民的一件實事，據統計，2020年1月至11月，全國新改造舊城區3.97萬個，涉及居民725.27萬人。

在舊住宅區改造中，醫療、養老、托育等公共服務設施得到改善，智能化改造為居民提供了菜單式選擇。許多舊社區缺乏社區衛生服務點、幼兒園、文化活動中心等公共服務設施，給居民生活帶來不便。這種需求已經被列入各地舊住宅區改造工作的名單，社區公共服務水平得到切實提高，居民生活更加方便、舒適、美好。

我國選擇保實體經濟

在保房價，還是保實體經濟之間，我們國家已經選擇了保實體經濟，因為實體經濟才是社會發展的根本，保房價不僅很難保住，也會使實體經濟的發展受到嚴重影響。現在決策層是想控制住房地產泡沫，逐步通過去杠桿化，來一點點擠掉泡沫。

而我國正在積極推進的房地產長效機制，就是讓房地產市場在長效機制之下，無法投機炒作，只能回歸居住的屬性。只有房地產與其他行業一樣，平衡發展了，中國內循環經濟才能發展得更健康。

③ 中國說去杠桿，去泡沫，具體是怎麼去杠桿，去泡沫的

金融杠桿的本抄質是使用借貸襲做「以小搏大」的投資交易，使用杠桿，收入和風險同時成系數放大。用得好，成功實現「以小博大」;可一旦失手，出現市場逆轉，那損失的就不只是本金了，由杠桿而引發的債務很可能遠在本金之上。

簡單地說，金融杠桿就是一個乘號(*)。我們在投資中使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例放大。

去杠桿就是減少金融杠桿。

金融泡沫是指一種或一系列的金融資產在經歷了一個連續的漲價之後，市場價格大於實際價格的經濟現象。金融泡沫就是經濟上的宏觀調控不當,
過度的投資引起資產價格的過度膨脹，盲目追求經濟增長，使得國內投資規模急劇膨脹，導致虛假繁榮的一種假象。金融泡沫開始破滅時，主要特徵就是人們消費高漲，物價節節攀升，人有了錢就花，不儲蓄或極少儲蓄。

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④ 美國加息對中國樓市有什麼影響

2018年，官方對經濟「慢一點的增長」容忍度增加，所以我們並不會對美國加息做出大幅度的經濟刺激計劃。

而以中國政府目前對金融、房地產行業的控制力，也是完全有能力掌控局面的。

對於接下來樓市政策，可能是：

1.大環境決定了中國2018年貨幣政策仍然是略微偏緊的，」錢荒」加劇，去杠桿強化；

2.樓市調控不會出現大的、方向性的調整；

3.在經濟、房價下行壓力較大的城市，會出現「隱性政策的放鬆」，比如悄悄放寬對房貸額度的限制，比如人才引進放寬對落戶的限制。

樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對於大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」，增強自身在行業內的規模化優勢。

但是在此重點提醒，一些房企的資金鏈更加緊張了，所以不要碰小房企的房子，因為爛尾的機率增加了。

房企的資金鏈趨緊，目前部分沒有價值的城市，例如三四線城市將出現房價下降趨勢，有可能會影響整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化，總體市場會表現為「以價換量」。而這樣的局面有可能至少一直會持續到2018年底。

而對於有人口增量的、高級別城市（及其城市圈）的剛需、改善型需求來說，2018年是買房、換房的好時機，如果是剛需，一定要把握好這次機會。

(4)去杠桿中國樓市擴展閱讀

聯儲加息對我國整體影響

美國加息，我國很難獨善其身。美國加息，必然帶來資本外流、進口成本提升、人民幣持續貶值等問題。如果不能跟隨加息，勢必要動用資本管制、外匯管制以及市場干預等手段來進行維穩，然而在持續加息壓力下，政策空間越來越小。

更關鍵的是，兩個大國正處於不同的經濟周期和金融周期。目前，美國整體經濟基本面相對良好，支撐加息預期，而我們則面臨經濟下行壓力，這需要貨幣寬松來加以應對。如果對外面臨加息壓力，貨幣政策空間勢必收縮，左右為難。

顯然，如果美國放緩加息步伐或提前結束加息，這無論對於人民幣匯率，還是國內貨幣環境，都將是顯而易見的利好。這將放開國內貨幣寬松的政策空間，在經濟下行壓力之下，降准或會繼續到來，降息也未必沒有可能。

在最近幾次重要會議中，無一不強調「穩」的重要性。從穩增長到穩就業，從穩金融到穩預期。這意味著「維穩」已經成為重中之重，貨幣寬松勢必重來。

⑤ 中國房價上漲有啥趨勢

個人認為，未來的房價應該會長期維持在目前的水平上，間或有點小漲或者小降。

原因在於，目前中國的房價已經很高了，前幾年泡沫已經達到一個頂峰。所以近幾年政府一直在說去杠桿去杠桿，就是為了盡可能減小因樓市泡沫而引起的系統性風險。今年，各地市又出台各種政策，限售限購搖號，堅持只住不炒，不將房地產視為經濟發展支柱型產業等一系列控制房價上漲趨勢的相關政策。這就很明確地表明，在政府層面，對房價至少是不會大漲。

房價大跌也是不太可能出現的現象。現在我國大多數家庭的主要資產就是房子，如果房價大跌，背後連帶的是整個國家居民整體資產的下降，這個結果不論是國家還是個人都不願看到的。

除此之外，還有很多因素，諸如地方政府 財政在一段時間內可能還是主要依靠於土地財政（且不說今年多次出現的土地流拍），所以至少在租房相關政策及房產稅正式出台給地方政府創收之前，房價也不會有大跌的情況發生。

對於更多的家庭而言，建議是如果住房是剛需，不論早晚該買就買；對於買房是為了投資的家庭來說，也可以嘗試著配置些房產，畢竟相較A股而言，投資房產的優勢還是在的。

總結：最主要有沒有：年青人的進留入！有上漲反之也成立！

⑥ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

⑦ 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

⑧ 中國的去杠桿化主要指的是什麼

「去杠桿化」就是一個公司或個人減少使用金融杠桿的過程。把原先通回過各種方式（或工答具）「借」到的錢退還出去的潮流，像樓市的首付、股市的配資等等，都是以小博大，去的這個杠桿就是將小到大這個部分給補上，希望對你有幫助，望採納！