壓降購房杠桿

A. 杠桿能夠四兩撥千斤，那麼什麼叫樓市去杠桿

在目前的監管框架下，房地產市場的名義杠桿率，實際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發放貸款，這部分貸款的利率高於按揭貸款。由於這部分放貸的資金來源復雜，監管層很難准確掌握房地產市場中的實際杠桿率。
經濟學家李撰文稱，同時做到去庫存、去產能和去杠桿理論上是可以實現的，但是現實中概率很小。目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠桿，但加杠桿的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。

B. 購房杠桿率

引用：
杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。一般來說，投行的杠桿率比較高，美林銀行的杠桿率在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿率在2007年為33倍。
財務杠桿概念：無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。
當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。
這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。
財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿率等於營業利潤與稅前利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。
在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

個人觀點：
就我看來，購房杠桿率應該就是和財務杠桿率類似的一種比值。應該是購房者貸款購房的風險和資產的比值。

C. 居民購房杠桿率正在持續下降嗎

在房貸利率上調抄、房地產政策收緊的背景下，居民購房杠桿率呈持續下降之勢。據《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸余額同比增幅35.5%出現收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房杠桿率回落至31.9%，環比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續五個季度收窄。

數據顯示，2017年四季度, 個人購房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續小幅反彈至9800億元，環比上漲2%。沈昕認為，短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊，預計居民購房杠桿率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。

D. 樓市去杠桿有哪些要注意的

在目前抄的監管框架下，房襲地產市場的名義杠桿率，實際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發放貸款，這部分貸款的利率高於按揭貸款。由於這部分放貸的資金來源復雜，監管層很難准確掌握房地產市場中的實際杠桿率。
經濟學家李迅雷撰文稱，同時做到去庫存、去產能和去杠桿理論上是可以實現的，但是現實中概率很小。目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠桿，但加杠桿的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。

E. 房貸杠桿率是什麼意思

杠桿率一般是指資產負債表中總資產與權益資本的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反映出公司的還款能力，杠桿率的倒數為杠桿倍數。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。

當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。

這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。

財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿率等於息稅前利潤與營業利潤之比，反映由於固定的債務存在，財務費用（利息）對保險企業利潤的影響程度。

在一定程度上反映企業負債的程度和企業償債能力，財務杠桿率越高反映利息費用越高，導致ROE指標越低。

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1、杠桿率的優點

一是反映股東出資的真金白銀對存款人的保護和抵禦風險的作用，有利於維持銀行的最低資本充足水平，確保銀行擁有一定水平的高質量資本(普通股和留存利潤)。

二是能夠避免加權風險資本充足率的復雜性問題，減少資本套利空間。本次金融危機的教訓表明，在新資本協議框架下，如果商業銀行利用新資本協議的復雜性進行監管套利， 將會嚴重影響銀行的資本水平。有關數據顯示，一些銀行的核心資本充足率和杠桿比率出現背離。2008年年末，瑞士信貸(Credit Suisse)的核心資本充足率為13.1% ，但杠桿比率只有2.9%；UBS核心資本充足率為11.5%，杠桿比率卻只有2.6%。通過引入杠桿率，能夠避免過於復雜的計量問題，控制風險計量的風險。

三是有利於控制銀行資產負債表的過快增長。通過引入杠桿率，使得資本擴張的規模控制在銀行有形資本的一定倍數之內，有利於控制商業銀行資產負債表的過快增長。

2、杠桿率的缺點：

一是對不同風險的資產不加以區分，對所有資產都要求同樣的資本，難以起到鼓勵銀行有效控制資產風險的目的。

二是商業銀行可能通過將資產表外化等方式規避杠桿率的監管要求。

三是杠桿率缺乏統一的標准和定義， 同時對會計准則有很強的依賴性。

F. 央行房貸新規：去杠桿、降負債是大勢所趨

2020年的最後一天，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求銀行業金融機構（不含境外分行）的房地產貸款佔比以及個人住房貸款佔比要滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求。目的是提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

  這是繼2020年8月20日「三條紅線」出台後，又一針對房地產融資的政策，在剛剛過去的2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上，我曾說過：「2020年全年與房地產相關的金融政策一直在持續的收緊，哪怕是在疫情最嚴重的上半年也沒有在任何一個公開場合說過要給房地產金融助力，一直到8月20日，這是所有地產人應該記住的日子，『三條紅線』的相關政策給整個行業特別是給房地產金融行業理清了未來的政策脈絡和思路。」

  在當時我給出的十大預測中，提到未來金融政策還將趨緊，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會在全年金融政策持續收緊的2020年的最後一天推出《房地產貸款集中度管理制度》，在某種程度上驗證了我對金融政策趨緊的預測，未來房企整體融資環境依舊偏緊的主基調不變。

  01

  大部分銀行金融機構符合管理要求

  從近期發布的《房地產貸款集中度管理要求》的具體要求來看，銀行業金融機構按類型分檔，其房地產貸款佔比上限各檔不高於40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個人住房貸款佔比上限各檔不高於32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若結合居民杠桿率與債務收入比來看，截至2020年三季度，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，由此看來現階段有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到「安全線」以內，堅守不發生系統性金融風險的底線仍是重中之重。

03

  未來房企整體融資環境依舊偏緊

  2020年，房地產政策層面前松後緊，中央繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降准釋放長期資金約1.75萬億元，並兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。

  但下半年央行設置「三道紅線」分檔設定房企有息負債的增速閾值，並壓降融資類信託業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。時值年末最後一天中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，在某種程度上也是對房地產行業將穩杠桿乃至去杠桿的強調和加強。

  聯繫到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。我們認為未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

  需要注意的是，中國人民銀行、銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問時同時表示要「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」。

  「十四五」規劃也已定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。

  我在2021「丁祖昱評樓市」年度發布會上說過「房地產是中國最大的金融業、製造業、服務業」。因此，我認為政策基本面依然「穩」字當頭，繼續堅持「房住不炒、因城施策」的政策主基調，強化並落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

  同時，《房地產貸款集中度管理要求》的發布，也進一步驗證了我對行業步入無增長時代新邏輯的驗證，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在「三條紅線」和「央行房貸新規」的要求下，資金被限制，由於沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代，這也是2020年的最後一天，我所講到的最核心最關鍵的問題。

G. 樓市去杠桿，房價會跌多少

房地產要做的只有一件事兒，那就是去杠桿！

很多人覺得房價高，受不了，呼籲房價下降。然而從行業的角度講，價格高，從來就不是問題。一件東西價格高，總會有價格低的來代替。房子也一樣，房子購買價格高。然而租房卻並不貴。影響行業發展，造成行業動盪的，實際上是高杠桿導致的系統風險。

從銀行借出錢來買房，而買房後又可以抵押房產繼續買房。對於很多公司或者有能力的個人來說，在房價高漲時，這無疑是最有效的賺錢方法。如今限購出台，實際上是打壓了房地產的高杠桿，而房子的價格，是各方面都不希望降下來的。最理想的結果是，沉澱在房子中的錢，都是由真金白銀構成的。

從目前的趨勢來看，減杠桿的效果明顯，房價已經被限制住了。而一方面也能看出，即使房子的交易額腰斬，然而價格卻沒有大家預料的那樣跳水。不少明顯虛高的房價確實在下降，但是也僅僅限於學區房，燕郊固安等炒作概念的地區。購房者實際想買的房子，價格雖然下降了，卻因為限購和銀行減少房貸，變得更加難買。

從房貸計算的算式來看，目前最劃算的，還是之前買房的人。至少低息的房貸，是目前個人能夠融到的最大筆資金。

而在去杠桿的壓力下，目前剛需購房者，可以說當下已經斷了買房的念頭。而且去杠桿並非一朝一夕的時間，至少短時間內，去杠桿依舊會是房地產的主流。而最近三四線城市的房價正在逆勢上漲，也說明依舊有不少人在等著炒房，房地產商的正隨時想通過資本獲取更大的利益。

H. 如何利用購房杠桿實現資產快速增值

一.住宅類按揭貸款的政策

購買住房，是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，並且可能一生中的很多年都要為還銀行貸款而奮斗。那住宅類按揭貸款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京為例）

1.套數、成數、利率

首套房可貸款7成，利率根據市場變化而變化；要求：無貸款記錄或貸款已結清，無住房或有一套住宅；

二套房可貸款5成，利率上浮10％起；

要求：有一套住房且貸款未結清；

2.不能貸款的情況

▲有兩套或兩套以上的北京市住宅（無貸款記錄，或貸款已結清）；

▲有兩套或兩套以上貸款未結清（全國范圍內）；

3.貸款年限皆要滿足

▲借款人年齡+貸款年限＜70年，且18周歲≤借款人年齡≤6周歲；

▲房齡+貸款年限＜45年（房齡一般不超過20年）；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

4.認貸不認房

▲認貸：以家庭為單位，認全國范圍內的未結清的住房公積金貸款記錄（含公積金貸款）

▲認貸不認房：2014年9月30日之後，銀行在判定貸款套數時，只「認貸」，不再查看借款人名下是否有住房。但購房人要符合限購政策（能買才能貸）；

口訣

▲只要有一次未結清的貸款記錄，就算二套貸款；

▲只要不欠銀行的錢（住房按揭），就算首套貸款；

▲只要無購房資格，就一定沒有貸款資格；

二.商業辦公樓按揭貸款的政策

這里包括：商業、辦公、科研、（非）配套公建、綜合、不限購的50年公寓的貸款。

1.套數、成數

▲此類貸款不受套數限制，只要有還款能力，可以貸款無限套；

▲貸款成數是5成；

▲利率上浮10％起，最長可貸10年；

2.評估費

評估費為貸款額的千分之一；

3.貸款流程

評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；

三.貸款所需材料

以下所列為一般常見情況，在實際操作過程中需具體情況具體分析。

賣方

人員：產權人本人及配偶到場；

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、產權證、契稅票、原值發票、購房合同；

買房

人員：夫妻雙方到場（未婚、離異、喪偶除外）

材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、暫住證/工作居住證，收入證明，半年以上銀行流水，公司營業執照副本復印件加蓋公章，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產、理財類產品等相關資產證明；

四.買房選商貸還是公積金

公積金貸款利率低、可貸成數高是眾所周知的，它和商貸相比有哪些優劣勢呢？（★表示優勢）

1.商業貸款

貸款的基準利率：4.9％（5年以上）；

貸款成數：首套房可貸7成，第二套可貸5成；

還款方式：等額本金或者等額本息；

提前還款及違約金：部分銀行允許在一定期限內提前還款，可能會收取一定的違約金，具體需咨詢貸款的銀行；

貸款額度★：限購城市二手房可貸評估值的70％，非限購城市二手房可貸評估值的80％；

借款人★：有穩定收入的購房者；

房屋性質★：40年、50年和70年產權的房屋都可受理；

2.住房公積金貸款

貸款的基準利率★：3.25％（5年以上）；

貸款成數★：8成；

還款方式★：自由還款；

提前還款及違約金★：可提前還款沒有違約金，並且提前還款所還的是本金；

貸款額度：首套房可貸120萬，二套房產可貸80萬（北京為例）；

借款人：購房者的公積金開戶滿1年（連續繳存12個月），且無未結清的公積金貸款和貼息貸款；

房屋性質：僅限70年產權的住宅；

綜上所述，商貸與公積金貸款各有利弊，可以根據自己的實際情況進行選擇。

五.買房如何最大化利用杠桿

在進行房產投資時，如果沒有合理的利用到杠桿，無形之中荷包里少進好多大洋，到嘴的鴨子也就飛了。所以說，將杠桿利用最大化對於房產投資來講是極其重要的。

1.貸款形式

公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款；

2.最大化杠桿

▲按揭貸款貸款比例選最大；

▲按揭貸款貸款時間選最長；

▲考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，選擇等額本息還款方式（每月還的一樣多）；

▲如果名下已經有一套房貸，再次購買就算二套，貸款比例會下降、利率會上浮，此時投資買房我建議：計算首套剩餘貸款並與二套貸款作對比，如果小於二套貸款，先把首套還清再做抵押貸，貸出來的錢加到二套房的首付中，加大杠桿。

I. 買房杠桿是什麼意思

需不需要買房
也不一定啊，仁者見仁智者見智。
這個主要看本人是否專需要屬，而且還要看本人條件是否允許購房。
如果真的需要而且一切就緒就可以購房的。
注意事項：
一:了解開發商背景和資質。選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。
二：社區周邊的大環境和配套。市政的發展方向直接影響樓盤的升值。
三：社區內部規劃。
1、供暖轉換站，垃圾處理房，車庫出入口，配電間等位置對所選房屋是否有影響。
2、樓宇的部署，有沒有再建的可能，樓間距及採光的影響。
四：投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例，自住業主看個人需要。
五：其他的例如面積誤差，層高凈高，產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內牆、地、頂、門、窗以及防水處理、外牆、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。

J. 杠桿買房啥意思

一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。

如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。

2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。

杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

(10)壓降購房杠桿擴展閱讀

買房時還需注意以下：

1.申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。

2.在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。

4.貸款後出租住房不要忘記告知義務

當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

6.不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

7.辦理公積金貸款不用找中介代辦

公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。