⑴ 2017年房地產調控政策變化有哪些
中國住房和城鄉建設部部長陳政高26日在「全國住房城鄉建設工作會議」上部署明年的工作任務，並將「千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩健康發展」放在各項工作的首位。
「調控」再成住建部工作重心，源自於決策層對房地產市場施政思路的轉變。從9日召開的中央政治局會議，到16日閉幕的中央經濟工作會議，再到21日的中央財經領導小組會議，僅今年12月份，中央就三次在高規格會議上談到「穩樓市」。防泡沫、抑制投機性購房，加快建立房地產發展長效機制的思路在各個會議中一以貫之。
盡管限購、限貸、限價等各地頻繁使用的房地產調控手段並未被提及，但在金融、土地、財稅、投資、立法等領域建立起長效機制之前，行政性調控措施還不能退場。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對中新社記者指出，明年調控不但不會松動，還有望從嚴。因為，長效機制的建立非一夕之功，這些調控措施需要繼續使用，以抑制樓市過快上漲，防止泡沫的產生。
例如，在降杠桿、防範金融風險方面，提高二套房首付比例等措施將會繼續推動或升級。目前一些大額信用卡支付、消費貸、裝修貸等大多是變相的首付貸，未來這些渠道可能會被徹底堵死。
各地也在調控升級方面不斷跟進。例如：12月3日，浙江嘉興市實行住宅限購;12月22日起，武漢限購范圍進一步擴大;23日鄭州樓市跟進「認房又認貸」，有房或有貸者購房，首付比例調至60%;26日，濟南再度收緊限購政策。
中原地產首席分析師張大偉指出，各地政策收緊預期繼續增強。近3個月來，武漢和鄭州各調控了4次，杭州、南京等城市也都在10月以來連續發布超過3次調控政策。這些無疑對處於調整邊緣的樓市影響明顯。
業內人士認為，調控從嚴信號出現後，可能會讓明年的房地產市場進入冷卻調整期。尤其是在2016年多地購房需求大量釋放甚至出現透支以後，明年人們購房熱情可能大幅降溫。
方正證券首席經濟學家任澤平預測稱，2017年房地產調控將保持高壓姿態。受此影響，本輪房價調整可能持續到2017年底至2018年上半年。在此期間，房地產開發投資可能出現「二次探底」，2017年房地產投資增速可能回落至1%到3%左右。
任澤平同時指出，由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上以及長效機制建立不理想，那麼2017年底至2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。
中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵則提醒，需要認識到房價上漲是局部現象，而不是全國現象。三四線樓市庫存嚴重積壓的問題也需要重視。住建部提出，明年將按照供給側結構性改革的要求，繼續堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產去庫存。因地制宜的「一城一策」甚至「一區一策」可能在明年普遍推廣。
⑵ 如何享受八大降杠桿稅收支持政策
一、企業符合稅法規定條件的股權（資產）收購、合並、債務重組等重組行為，可按稅法規定享受企業所得稅遞延納稅優惠政策。
具體政策鏈接：
1、財稅[2009]59號《財政部、國家稅務總局關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》
第五條規定：企業重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定：
（一）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
（二）被收購、合並或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。
（三）企業重組後的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
（四）重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。
（五）企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組後連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
符合上述第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理：
（一）企業債務重組確認的應納稅所得額占該企業當年應納稅所得額50%以上，可以在5個納稅年度的期間內，均勻計入各年度的應納稅所得額。
企業發生債權轉股權業務，對債務清償和股權投資兩項業務暫不確認有關債務清償所得或損失，股權投資的計稅基礎以原債權的計稅基礎確定。企業的其他相關所得稅事項保持不變。
（二）股權收購，收購企業購買的股權不低於被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低於其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：
1.被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。
2.收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。
3.收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。
（三）資產收購，受讓企業收購的資產不低於轉讓企業全部資產的75%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低於其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：
1.轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。
2.受讓企業取得轉讓企業資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。
（四）企業合並，企業股東在該企業合並發生時取得的股權支付金額不低於其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合並，可以選擇按以下規定處理：
1.合並企業接受被合並企業資產和負債的計稅基礎，以被合並企業的原有計稅基礎確定。
2.被合並企業合並前的相關所得稅事項由合並企業承繼。
3.可由合並企業彌補的被合並企業虧損的限額=被合並企業凈資產公允價值×截至合並業務發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。
4.被合並企業股東取得合並企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合並企業股權的計稅基礎確定。
（五）企業分立，被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低於其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：
1.分立企業接受被分立企業資產和負債的計稅基礎，以被分立企業的原有計稅基礎確定。
2.被分立企業已分立出去資產相應的所得稅事項由分立企業承繼。
3.被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產佔全部資產的比例進行分配，由分立企業繼續彌補。
4.被分立企業的股東取得分立企業的股權（以下簡稱「新股」），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權（以下簡稱「舊股」），「新股」的計稅基礎應以放棄「舊股」的計稅基礎確定。如不需放棄「舊股」，則其取得「新股」的計稅基礎可從以下兩種方法中選擇確定：直接將「新股」的計稅基礎確定為零；或者以被分立企業分立出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調減原持有的「舊股」的計稅基礎，再將調減的計稅基礎平均分配到「新股」上。
為貫徹落實《國務院關於進一步優化企業兼並重組市場環境的意見》（國發〔2014〕14號），財政部和國家稅務總局在財稅[2014]109號中對企業重組中涉及的股權收購、資產收購和股權、資產劃轉涉及的企業所得稅優惠條件作了進一步的放寬。
2、財稅[2014]109號《財政部 國家稅務總局關於促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》具體規定：
（1）將《財政部 國家稅務總局關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）第六條第（二）項中有關「股權收購，收購企業購買的股權不低於被收購企業全部股權的75%」規定調整為「股權收購，收購企業購買的股權不低於被收購企業全部股權的50%」。
（2）將財稅〔2009〕59號文件第六條第（三）項中有關「資產收購，受讓企業收購的資產不低於轉讓企業全部資產的75%」規定調整為「資產收購，受讓企業收購的資產不低於轉讓企業全部資產的50%」
（3）對100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面凈值劃轉股權或資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉後連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規定進行特殊性稅務處理：
1、劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。
2、劃入方企業取得被劃轉股權或資產的計稅基礎，以被劃轉股權或資產的原賬面凈值確定。
3、劃入方企業取得的被劃轉資產，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。
特別提醒：上述企業重組業務企業所得稅徵收管理備案要求應該按照國家稅務總局公告2015年第48號執行，及時向主管稅務機關提交企業重組所得稅特殊性稅務處理申報資料。
二、企業以非貨幣性資產投資，可按規定享受5年內分期繳納企業所得稅政策。
具體政策鏈接：
財稅[2014]116號《財政部 國家稅務總局關於非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》具體規定：
（1）居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
（2）企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估並按評估後的公允價值扣除計稅基礎後的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資，應於投資協議生效並辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。
（3）企業在對外投資5年內轉讓上述股權或投資收回的，應停止執行遞延納稅政策，並就遞延期內尚未確認的非貨幣性資產轉讓所得，在轉讓股權或投資收回當年的企業所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業所得稅；企業在計算股權轉讓所得時，可按本通知第三條第一款規定將股權的計稅基礎一次調整到位。
企業在對外投資5年內注銷的，應停止執行遞延納稅政策，並就遞延期內尚未確認的非貨幣性資產轉讓所得，在注銷當年的企業所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業所得稅。
特別提醒：對於非貨幣資產投資，如果企業是用技術成果投資入股的，可以按照財稅[2016]101號《財政部 國家稅務總局關於完善股權激勵和技術入股有關所得稅政策的通知》規定享受更優惠的政策，即企業以技術成果投資入股到境內居民企業，被投資企業支付的對價全部為股票（權）的，可選擇適用遞延納稅優惠政策。
選擇技術成果投資入股遞延納稅政策的，經向主管稅務機關備案，投資入股當期可暫不納稅，允許遞延至轉讓股權時，按股權轉讓收入減去技術成果原值和合理稅費後的差額計算繳納所得稅。
上述技術成果指專利技術含（國防專利）、計算機軟體著作權、集成電路布圖設計專有權、植物新品種權、生物醫葯新品種，以及科技部、財政部、國家稅務總局確定的其他技術成果。
三、企業破產、注銷，清算企業所得稅時，可按規定在稅前扣除有關清算費用及職工工資、社會保險費用、法定補償金。
具體政策鏈接：
財稅[2009]60號《財政部 國家稅務總局關於企業清算業務企業所得稅處理若干問題的通知》具體規定：
四、企業的全部資產可變現價值或交易價格，減除資產的計稅基礎、清算費用、相關稅費，加上債務清償損益等後的余額，為清算所得。
企業應將整個清算期作為一個獨立的納稅年度計算清算所得。
此次下發的財稅[2016]125號，更加清晰的明確了清算所得的計算是：被清算企業的全部資產可變現價值或交易價格，減除資產的計稅基礎、清算費用、職工工資、社會保險費用、法定補償金、相關稅費，加上債務清償損益等。
四、企業符合稅法規定條件的債權損失可按規定在計算企業所得稅應納稅所得額時扣除。
具體政策鏈接：
國家稅務總局公告2011年第25號 國家稅務總局關於發布《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告具體規定：
第二十二條 企業應收及預付款項壞賬損失應依據以下相關證據材料確認：
（一）相關事項合同、協議或說明；
（二）屬於債務人破產清算的，應有人民法院的破產、清算公告；
（三）屬於訴訟案件的，應出具人民法院的判決書或裁決書或仲裁機構的仲裁書，或者被法院裁定終（中）止執行的法律文書；
（四）屬於債務人停止營業的，應有工商部門注銷、吊銷營業執照證明；
（五）屬於債務人死亡、失蹤的，應有公安機關等有關部門對債務人個人的死亡、失蹤證明；
（六）屬於債務重組的，應有債務重組協議及其債務人重組收益納稅情況說明；
（七）屬於自然災害、戰爭等不可抗力而無法收回的，應有債務人受災情況說明以及放棄債權申明。
第二十三條企業逾期三年以上的應收款項在會計上已作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，並出具專項報告。
第二十四條企業逾期一年以上，單筆數額不超過五萬或者不超過企業年度收入總額萬分之一的應收款項，會計上已經作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，並出具專項報告。
第四十條企業債權投資損失應依據投資的原始憑證、合同或協議、會計核算資料等相關證據材料確認。下列情況債權投資損失的，還應出具相關證據材料：
（一）債務人或擔保人依法被宣告破產、關閉、被解散或撤銷、被吊銷營業執照、失蹤或者死亡等，應出具資產清償證明或者遺產清償證明。無法出具資產清償證明或者遺產清償證明，且上述事項超過三年以上的，或債權投資（包括信用卡透支和助學貸款）余額在三百萬元以下的，應出具對應的債務人和擔保人破產、關閉、解散證明、撤銷文件、工商行政管理部門注銷證明或查詢證明以及追索記錄等（包括司法追索、電話追索、信件追索和上門追索等原始記錄）；
（二）債務人遭受重大自然災害或意外事故，企業對其資產進行清償和對擔保人進行追償後，未能收回的債權，應出具債務人遭受重大自然災害或意外事故證明、保險賠償證明、資產清償證明等；
（三）債務人因承擔法律責任，其資產不足歸還所借債務，又無其他債務承擔者的，應出具法院裁定證明和資產清償證明；
（四）債務人和擔保人不能償還到期債務，企業提出訴訟或仲裁的，經人民法院對債務人和擔保人強制執行，債務人和擔保人均無資產可執行，人民法院裁定終結或終止（中止）執行的，應出具人民法院裁定文書；
（五）債務人和擔保人不能償還到期債務，企業提出訴訟後被駁回起訴的、人民法院不予受理或不予支持的，或經仲裁機構裁決免除（或部分免除）債務人責任，經追償後無法收回的債權，應提交法院駁回起訴的證明，或法院不予受理或不予支持證明，或仲裁機構裁決免除債務人責任的文書；
（六）經國務院專案批准核銷的債權，應提供國務院批准文件或經國務院同意後由國務院有關部門批準的文件。
五、金融企業按照規定提取的貸款損失准備金，符合稅法規定的，可以在企業所得稅稅前扣除。
具體政策鏈接：
1、財稅[2015]3號 《財政部 國家稅務總局關於金融企業涉農貸款和中小企業貸款損失准備金稅前扣除有關問題的通知》具體規定：
（1）金融企業根據《貸款風險分類指引》（銀監發[2007]54號），對其涉農貸款和中小企業貸款進行風險分類後，按照以下比例計提的貸款損失准備金，准予在計算應納稅所得額時扣除：
（一）關注類貸款，計提比例為2%；
（二）次級類貸款，計提比例為25%；
（三）可疑類貸款，計提比例為50%；
（四）損失類貸款，計提比例為100%
（2）金融企業發生的符合條件的涉農貸款和中小企業貸款損失，應先沖減已在稅前扣除的貸款損失准備金，不足沖減部分可據實在計算應納稅所得額時扣除。
上述規定自2014年1月1日起至2018年12月31日止執行。
2、財稅[2015]9號《財政部 國家稅務總局關於金融企業貸款損失准備金企業所得稅稅前扣除有關政策的通知》
（1）准予稅前提取貸款損失准備金的貸款資產范圍包括：
（一）貸款（含抵押、質押、擔保等貸款）；
（二）銀行卡透支、貼現、信用墊款（含銀行承兌匯票墊款、信用證墊款、擔保墊款等）、進出口押匯、同業拆出、應收融資租賃款等各項具有貸款特徵的風險資產；
（三）由金融企業轉貸並承擔對外還款責任的國外貸款，包括國際金融組織貸款、外國買方信貸、外國政府貸款、日本國際協力銀行不附條件貸款和外國政府混合貸款等資產。
（2）金融企業准予當年稅前扣除的貸款損失准備金計算公式如下：
准予當年稅前扣除的貸款損失准備金＝本年末准予提取貸款損失准備金的貸款資產余額×1%－截至上年末已在稅前扣除的貸款損失准備金的余額。
金融企業按上述公式計算的數額如為負數，應當相應調增當年應納稅所得額。
（3）金融企業發生的符合條件的貸款損失，應先沖減已在稅前扣除的貸款損失准備金，不足沖減部分可據實在計算當年應納稅所得額時扣除。
上述規定自2014年1月1日起至2018年12月31日止執行。
六、在企業重組過程中，企業通過合並、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力，一並轉讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產、土地使用權轉讓行為，符合規定的，不徵收增值稅。
具體政策鏈接：
財稅[2016]36號《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》附件2營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定：
（二）不徵收增值稅項目
在資產重組過程中，通過合並、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一並轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
上述規定實際是國家稅務總局公告2011年第13號《國家稅務總局關於納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》優惠政策的延續。
七、企業重組改制涉及的土地增值稅、契稅、印花稅，符合規定的，可享受相關優惠政策。
具體政策鏈接：
1、財稅[2015]5號《財政部 國家稅務總局關於企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》具體規定：
（1）按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建後的企業，暫不征土地增值稅。本通知所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，並承繼原企業權利、義務的行為。
（2）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合並為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合並後的企業，暫不征土地增值稅。
（3）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立後的企業，暫不征土地增值稅。
（4）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
（5）上述優惠執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日
特別提醒：上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產開發企業。
2、財稅[2015]37號《財政部 國家稅務總局關於進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》具體規定：
（1）企業改制
企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制，包括非公司制企業改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續並在改制（變更）後的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）後公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）後公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
（2）事業單位改制
事業單位按照國家有關規定改制為企業，原投資主體存續並在改制後企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制後企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免徵契稅。
（3）公司合並
兩個或兩個以上的公司，依照法律規定、合同約定，合並為一個公司，且原投資主體存續的，對合並後公司承受原合並各方土地、房屋權屬，免徵契稅。
（4）公司分立
公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立後公司承受原公司土地、房屋權屬，免徵契稅。
（5）企業破產
企業依照有關法律法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免徵契稅；對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免徵契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少於三年的勞動用工合同的，減半徵收契稅。
（6）資產劃轉
對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免徵契稅。
同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。
（7）債權轉股權
經國務院批准實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契稅。
（8）劃撥用地出讓或作價出資
以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定徵收契稅。
（9）公司股權（股份）轉讓
在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。
（10）上述優惠政策自2015年1月1日起至2017年12月31日執行。
特別提醒：所稱投資主體存續，是指原企業、事業單位的出資人必須存在於改制重組後的企業，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體相同，是指公司分立前後出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動。
3、財稅[2003]183號《政部 國家稅務總局關於企業改制過程中有關印花稅政策的通知》具體規定：
（1）實行公司制改造的企業在改制過程中成立的新企業（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業建立資本紐帶關系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以後新增加的資金按規定貼花。
（2）以合並或分立方式成立的新企業，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以後新增加的資金按規定貼花。合並包括吸收合並和新設合並。分立包括存續分立和新設分立。
（3）企業改制前簽訂但尚未履行完的各類應稅合同，改制後需要變更執行主體的，對僅改變執行主體、其餘條款未作變動且改制前已貼花的，不再貼花。
（4）企業因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花。
八、符合信貸資產證券化政策條件的納稅人，可享受相關優惠政策。
具體政策鏈接：
財稅[2006]5號《財政部、國家稅務總局關於信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》具體規定：
1、關於印花稅政策問題
（1）信貸資產證券化的發起機構將實施資產證券化的信貸資產信託予受託機構時，雙方簽訂的信託合同暫不徵收印花稅。
（2）受託機構委託貸款服務機構管理信貸資產時，雙方簽訂的委託管理合同暫不徵收印花稅。
（3）發起機構、受託機構在信貸資產證券化過程中，與資金保管機構、證券登記託管機構以及其他為證券化交易提供服務的機構簽訂的其他應稅合同，暫免徵收發起機構、受託機構應繳納的印花稅。
（4）受託機構發售信貸資產支持證券以及投資者買賣信貸資產支持證券暫免徵收印花稅。
（5）發起機構、受託機構因開展信貸資產證券化業務而專門設立的資金賬簿暫免徵收印花稅。
2、關於所得稅政策問題
（1）發起機構轉讓信貸資產取得的收益應按企業所得稅的政策規定計算繳納企業所得稅，轉讓信貸資產所發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。
（2）對信託項目收益在取得當年向資產支持證券的機構投資者分配的部分，在信託環節暫不徵收企業所得稅；在取得當年未向機構投資者分配的部分，在信託環節由受託機構按企業所得稅的政策規定申報繳納企業所得稅；對在信託環節已經完稅的信託項目收益，再分配給機構投資者時，對機構投資者按現行有關取得稅後收益的企業所得稅政策規定處理。
特別提醒：營改增前，對非金融機構投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入，不徵收營業稅。營改增後，對此沒有明確是否徵收增值稅。
「財稅[2006]5號文」僅對信貸資產證券化有效，而對與企業其他資產證券化原則上並不適用。因此，從政策方面有待於對企業資產證券化產品出台相關稅收政策以明確稅收處理。尤其不動產資產證券化涉及的土地增值稅，更需要有相關政策明確能否享受稅收優惠。
⑶ 國家對房地產產業有那些宏觀調控政策
中央到地方 1、房地產市場過熱 2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢。圖1表明2003-2005年房地產泡沫在加速形成。而部分城市更是超出人們預期，如2006年上海地區商品房住宅均價已達到7038元／平方米，房價收入比為11.35：1，嚴重超出了國際公認的發展中國家3-6倍的標准。 圖1：2002－2006年第三季度全國房屋銷售價格指數 2、宏觀調控仍待完善 面對房地產市場過熱的發展態勢，政府自2003年就開始陸續出台一系列的政策措施，力圖通過宏觀調控扭轉這一局面。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控後有不同程度的減速增長或回落。但根據歷次宏觀調控政策的經驗，一般很難長期持續發揮作用。2006年初，房地產市場在距離2005年宏觀調控不到一年的時間里就出現價格反彈。據國家統計局統計數據顯示：2006年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%，北京、深圳等尤為明顯；2006年前三個月全國房地產開發投資同比增長20.2%，增速超過30%的城市有12個；2006年1-2月，用於房地產開發的銀行信貸佔到了貸款增長的50%左右，大型國有商業銀行中與房地產相關的貸款也佔到貸款總額度的20%-30%。信貸為固定資產投資提供了27%的資金，比2005年增長了8個百分點。而2007年1月的數據顯示，在房地產市場經歷了「國六條」調控的一度蕭條後，2006年房地產市場並未如預期降溫。2006年12月，全國70個大城市新建商品房住房銷售價格同比上漲了5.4%，漲幅比上月高0.2個百分點，北京地區漲幅高達10.4%。 二、對我國房地產宏觀調控存在問題的探析 房地產宏觀調控是在我國宏觀經濟背景和既定市場體制下展開的，面臨著諸多的考驗。 1、房地產市場供需矛盾尚未解決的現狀影響房地產宏觀調控 長期以來，我國土地審批手續繁瑣，供應量較少，地根緊縮帶動了土地價格的上漲，造成房價隨之水漲船高。目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房價高居不下的重要原因之一。 2、房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫 上世紀90年代末以來，我國實施了擴張性的貨幣和財政政策。隨著廣義貨幣年增長率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數量和規模的不斷膨脹。投資增長過速，體現在固定資產的增速過高。我國GDP增長自1998年開始，維持在7%-10%。而同期的固定資產增速則維持在20%-30%。在經濟高速增長，固定資產投資不斷擴大的宏觀環境下，房地產投資沖動難以抑制，房地產價格也由於土地交易價格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國水泥、鋼鐵業投資過度形成的產能過剩短期內難以消化，近幾年中推動了房地產業投資增速的不斷增加。 3、房地產市場發展環境受城市居民收入差距問題困擾 我國居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國基尼系數已高達0.46以上，超出了國際中等貧富差距程度0.3-0.4的標准，處於高度警戒狀態。中間層收入下降趨勢明顯，經濟增長的成果過快過多地流向了富人。一方面，房價過高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海買一套100萬的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計算，如果首付為30萬，按揭為70萬，則25年時間大約要還近130萬元，每年需要還貸5.2萬。另一方面，富人通過此手段進一步聚斂財富，擴大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房價和人們的預期，加劇了市場的動盪。據建設部調查，2004年北京市商品住宅投機性購房比例已經達到17%，在投機性購房中48%為空置待漲性購房。2005年及2006年雖然採取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。而全國范圍內看，2005年底，全國商品房空置面積已經達到了26%，嚴重超過了國際警戒10%的標准。且截至2006年7月底，全國商品房空置面積已達1.21億平方米，同比增長14.4%。其中空置商品住宅同比增長10.8%。數據表明了房屋空置率再次抬高。 4、城鎮化運動過程中房地產合理供需預期被放大 隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，城市化運動將全面推進，城鎮對住房的需求也日益增多。大學生就業、農民工進城等都是城市化進程中推動房價上漲合理因素。我國的城市化.水平發展速度近10年內平均達到1.36%，若要達到發達國家75%的水平需要二十多年時間。據預測，我國人口數量到2030年可能達到16億的高峰。屆時城鎮人口可達12億。2006年我國城鎮人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮人口6.23億按照「十一五」規劃2010年我國城鎮居民人均住宅面積將達到30平方米的標准計算，每年新增城鎮建設用地就要達到7.79億平方米。如果按最近公布的全國城鎮人均住宅面積26.11的標准計算，也要達到6.78億平方米。供不應求下房價小幅上漲尚屬合理，但引發了各方對房價上漲非合理性預期，供需矛盾進一步被放大。首先，城鎮化運動加劇了房地產商謀取暴利的心理預期，導致部分地區投資結構失衡。經濟適用房投資建設少，高端樓盤和商用樓盤開發過度，不但造成高檔住宅拉動下房價的向下剛性；還使經濟適用房由於相對稀缺形成需求支撐下的價格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購房困難。其次，引發了投機者交易獲利預期，為出現泡沫埋下禍根。另外，形成了非理性預期住房需求。據研究報告顯示，目前不需要房但是由於房價上漲預期而提前買房的需求已經佔到房地產總需求的11.3%。這又進一步加劇了各方對需求和利潤的過高期望。 5、地方執行不力是造成宏觀調控成效難以凸顯的重要原因 統計數據顯示，2006年，全國房地產業開發投資佔GDP比重達到9.26%，遠遠超過國際公認5%的合理水平。而在個別地區，該值更高。如上海，2001年房地產業貢獻率已經達到6.4%左右，近些年以每年超過10%的速度迅速增長，其通過相關產業發展共拉動GDP增長已超過20%。 土地資源利用方面，各地諸侯經濟的跡象顯著。20世紀90年代以來，地方政府手中金融權利收歸中央，預算外可以獨立支配的收入很大程度上依賴於土地資源，使得地方政府對土地批租、出售的預算外收入產生了嚴重的依賴。一些地方政府利用手中掌有控制權，通過非法過度開發、高價售地以換取任期內經濟增長。「招拍掛」成為地方政府增加收入的好方法。有些地區還大搞「以租代征」，違規佔用農田、農宅進行房地產開發。統計結果顯示，2006年前5個月，國土資源系統查處的土地違法案件涉及土地面積高達12241.7公頃，同比上升了近20%。這些違法行為已對國家土地調控產生了嚴峻的挑戰，進一步威脅到房地產宏觀調控有效性。 房地產開發方面，部分地方政府在經濟增長利益的驅使下為某些開發商違規行為開綠燈，對不顧中央調控建造別墅、高檔住宅的開發商行為視而不見，致使經濟實用房、普通住宅房屋開發建設因利潤較低而備受冷落。 6、流動性過剩為房地產市場推波助瀾 近幾年中，我國的流動性不斷增加。截至2006年12月，存貸差已經達到11萬億元。銀行呆壞賬比例前幾年持續攀高，資本充足率難以達到《新巴塞爾協議》標准。房地產開發以及個人住房貸款對資金的巨大需求為銀行業所青睞。個人住房貸款風險性較小，因此備受追捧。2006年貸款余額已經達到1.99萬億元，是1998年的100多倍。居民由於住房、醫療、就業等問題尚未完全解決，內需難以拉動。前幾年股市的蕭條又使得資金流向難尋。因此，除了存入銀行一部分資金則大量湧入樓市。 7、國際環境下人民幣升值預期增加房地產宏觀調控難度 在人民幣升值的預期下，房地產作為人民幣資產受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價已升至1美元兌7.729元人民幣，相比2005年匯改開始的，升值4.7%。這一期間外商投資房地產以及境外機構、個人購買房地產都表現得非常活躍。外資的推波助瀾，使得房地產價格上漲又是在所難免。摩根、德意志等一些國外投行已經相繼與中國地產企業合資組建房地產開發公司及融資公司，投資房地產開發項目。在人民幣升值預期加劇情況下，外資通過各種方式進入中國市場的熱情難以在短期內得到抑制。 另外，匯率升值使加息可能性減小。低利率環境又進一步加劇了經濟過熱態勢，匯率利率雙重因素為房地產市場發展推波助瀾，從而使房地產宏觀調控也遭受多方壓力。 三、相關政策建議 作為地位重要、關聯行業多的支柱型產業，房地產市場宏觀調控需要切實解決人民的住房需求問題，應進行各方的長期協調和疏導。 1、制定房地產調控的長期目標.以長期目標指導短期實踐 房地產宏觀調控措施需要在總量上把握供需關系。相關部門應在有效預計城鎮化進度、對關聯產業帶動效應、房地產需求量的基礎上制定出合理的供給總量，並作為宏觀調控措施制定的依據。在這一目標指引下合理運用貨幣政策和財政稅收政策，並通過稅收改善房地產市場環境。 2、加大信息披露力度.提供居民購房有效信息 建立公正合理的房地產交易制度，建立和完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度，對房地產住宅項目的土地供給、交易價格等信息數據全線公開，合理引導消費者的心理預期，為居民買房和銷售提供有效的信息。 3、加強中央控制下對地方宏觀調控的指導，既要避免一刀切，又要保證地方政府有效執行 一方面，要指導地方政府制定出適合本地區房地產發展的可行性方案，接受中央政府的監督。另一方面，積極完善土地供給計劃制定的依據監督控制地方政府為謀求經濟增長而過度審批或無條件收緊地根的行為。要明確土地補償，拆遷工作的責任利益分配，同時應該積極尋找地方政府政績考核的新標准。 4、積極吸取成功經驗，探索建立多層次的住房體系 積極借鑒國際上成功解決房地產問題的案例，如香港從1954年開始實施公共住房制度。其多層次的社會住房保障制度及多種渠道的資金籌措方式等措施，都可以作為我國建設經濟實用房、廉租房制度和建立雙重市場的有效經驗。 總之，在房地產宏觀調控這一問題上，中央和地方政府統一思想、各司其職，充分認識到房地產宏觀調控的艱巨性和長期性，既著眼於房地產市場本身的調節，又從整體形勢出發，從根本上改善房地產市場發展的宏觀環境和微觀基礎，並在這一過程中不斷完善房地產宏觀調控的政策措施，最終建立系統、長期的宏觀調控體系，指導我國房地產市場的長期健康發展。
⑷ 國家對房地產宏觀調控具體的最新政策
1、雙向調控
對於「雙向調控」的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內容：其一，樓市調控政策將呈現出「差別化」的特徵，熱點城市的投資投機需求將繼續被抑制，非熱點城市的調控則會相對放鬆；其二，繼續強調保障房工作，強化共有產權房在保障房領域的市場地位，通過「雙軌制」解決城鎮化後顧之憂；其三，在長效調控機制尚未出台之前，以限購為主的行政化手段與經濟手段、市場手段仍會並存，但前者將會日益弱化，後兩種手段會逐漸突出。
綜觀樓市調控政策，「雙向調控」確實起到了提綱挈領的作用。在這個基本思路的指導下，中國樓市逐漸進入「新常態」。
2、新型城鎮化
《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》可能會給房地產業帶來3個新變化：其一，房地產市場將會出現分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現一段時間內的低迷甚至是負增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務辦公、產業地產、旅遊休閑、度假、養生、養老等非傳統房地產，將面臨新的發展機遇。有鑒於此，她大膽預測，新規劃將會帶來60%的新增住房需求。
3、房企再融資解凍
房企再融資瓶頸被突破，將直接優化企業的資產負債結構，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產業內人士直言，整體而言，優先股、再融資等政策的試行主要集中在優質企業，大部分中小地產尚難很快實現。長遠來看，房企再融資仍將是結構性開閘，這意味著行業分化將進一步加大。
4、不動產登記
不動產登記制度的推進，等於給不動產上了戶口，有利於對不動產目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動產登記制度並不直接瞄準房地產市場調控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產市場整體供求，即使登記會引起少數拋房現象，也不會撼動當前市場基本面。
5、其它相關政策
對奢侈性住宅轉讓後的增值收益，一律徵收20%個人所得稅。
轉讓家庭人均建築面積80平方米以上的住宅，房主找不到原始購房發票的，依照最新房產政策，稅務機關委託擁有國家一級資質的房地產評估機構(建立機構名庫隨機抽取)，參照有市場成交記錄的同地段同類房屋，或查閱當地住房信息系統，對其房產的原購買價進行評估，作為計稅依據。從低收取評估費，但評估費用由賣房人承擔，作為 丟失原始購房發票的懲罰。
當地政府每年公布分類住宅的市場指導價(即房產現值)，成交價明顯低於市場指導價的，以市場指導價作為房產稅的計稅依據(類似北京、深圳、成都等城市現在執行的二手房過戶指導價)。個人出租住宅，其租金收入須按20%繳納個人所得稅;按照最新房產政策，個人或企事業單位的經營性房產(商鋪、寫字樓、酒店等)，按租金收入的12%繳交房產稅，稅務部門另有規定的從其規定。
取消現行對轉讓個人住宅徵收5.5%營業稅的規定。房產所有人(業主)必須持有以上所有完稅證明，房屋權屬管理部門方可為其辦理房產過戶手續。各城鎮的房產稅收入和個人轉讓住宅增值收益的個人所得稅收入，由地方政府支配，專項用於保障房建設;盈餘部分擬用於其他社會保障類支出的，須經省級人民政府批准，並報中央政府主管部門備案。
⑸ 房地產的打壓政策有哪些急急急！
歷年國家調控政策及市場反應
◆ 2004年 《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低於40%。
市場反應：2005年，上海房價出現明顯下降，最大降幅超過20%；除上海之外，全國各地房價繼續大肆上漲。
◆ 2005年 先後發布《關於切實穩定住房價格的通知》（老國八條）和《關於做好穩定住房價格工作的意見》（新國八條），對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。
市場反應：房價繼續上漲。
◆ 2006年 《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國十五條），要求新開工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。
市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型房增加。
◆ 2007年 《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》和《關於加大閑置土地處置力度的通知》。
市場反應：當年市場價格暴漲，地王頻現。政策出台後，2008年，全年房價出現明顯下跌。
◆ 2008年 《關於促進房地產市場健康發展若干意見》，松綁二套房貸。
市場反應：其他金融政策全線松綁，2009年樓市復甦，後大漲。
◆ 2009年 《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》（國四條），個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。
市場反應：短期內現觀望，二手房成交量下降，2010年春節後市場恢復。
◆ 2010年 《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國十一條），要求二套房貸款首付款比例不得低於40%。
市場反應：繼續產生高價地王，3月後房價飆升。
◆ 2010年 《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條） 各地限購政策出台，以及上海和重慶房地產稅試點。
號稱史上最嚴的房地產調控政策，成為國內房地產市場"名副其實"進入調控的開始。建立考核問責機制是「新國十條」一大亮點確立政府問責制，要求開發商一次性公開全部房源。通知總體上分成四個側重點，一是加大供應，二是限制需求，三是加強監管，四是注重保障。
市場反應：全國商品房銷售增速呈現前高後低態勢，房屋銷售價格繼續上漲。70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%。二手住宅銷售價格同比上漲5.0%。
◆ 2011年 《國務院關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(新國八條) 同時國務院向各地分派房價調控督查組。
房價目標施壓地方政府 保障性住房須擴大覆蓋 二套房首付款提至六成
保障性住房用地將單列 二手房交易稅按全額徵收
市場反應：一線城市房價調控目標集中出台。今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。深圳和廣州則目標一致，即2011年全市新建住房價格指數的漲幅低於全市本年度GDP增速。二線三線城市看漲趨勢大，預計上半年房價漲幅會進一步下降，下半年漲幅可能會有所提高，全年房價保持低速增長。
希望能幫到你。
⑹ 樓市降杠桿是什麼意思
杠桿，具有放大的作用，用在這里是一樣的意思。假設現在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。風險同樣也放大了。假如房價下跌30%，現值70萬，賣掉還完貸款，一分也沒有了。貸款炒房因為面臨還款壓力，一旦到了拿不住必須賣的時候正好房價下跌，就是一個悲傷的故事了。現在還有提供首付貸款的，要是還不起，估計就不光是錢的事了。資金的高杠桿在短期內快速推高股價和指數的同時，也隱伏著巨大的金融風險，在高杠桿不能持續的情況下，稍有風吹草動，高杠桿的資金就會迅速從股市撤退，從而引起股價和指數的急劇下跌。因此，股市的火爆行情，有時與股市的暴跌甚至崩盤如影相隨。藉助於高杠桿來投資股市的交易模式和行情走勢很難具有持續性。更何況，各路加杠桿或拆借入市的資金中難免有違規或打政策「擦邊球」的情況存在，一旦強化監管，這類資金將不計代價撤離股市，加劇股市的大起大伏。
⑺ 國家最近幾年在房地產行業出台的相關政策
房地產政策的落實情況多多少少可以看做是地方政府和中央政府利益交鋒的縮影
土地財政是地方政府最重要的收入之一 中央政策是對的 要降低房價
但是降低房價有幾個阻力
1.財政方面 地方政府的GDP為綱的政策 大量修建基礎設施 很大的政府債務就此產生，這些債務的產生使得地方政府必須靠財政來還款付息 土地財政自然不可缺少 這是條件
2.我國製造業的勞動力優勢逐漸喪失 而產業轉型又遲遲沒有突破口 大量無處可去資金流入房地產 形成巨大的房地產需求 這是根源
3.房地產的衰竭可能導致資產泡沫刺破 使得銀行形成大量的壞賬 形成巨大金融危機的風險
因此中央也是明白房地產的敏感性 因此從未說要將房價 而是說要穩定房價 不要漲，更不要跌，漲了老百姓不滿意，跌了政府可能無力付息還款 甚至造成國家破產，像日本90年那樣~~
這也是這幾年房地產調控的基本思路和底線
⑻ 房地產杠桿影響是什麼，國家如何宏觀調控這一影響
通過三種渠道降低杠桿：
一是加稅，通過增加政府收入提高償債能力，以削減負債規模、降低杠桿率。然而，在經濟上升階段可行，而在經濟下行階段，則很難操作。
二是通脹，通過增加杠桿率的分母GDP 數值以降低杠桿率，實際操作舉措可能是貨幣政策的寬松。
三是貶值，政府釋放匯率貶值壓力，既能通過匯率走貶保障出口、維穩實體；然而，國家信譽怎麼辦，人民幣國際化怎麼辦，一帶一路怎麼辦？