1. 不动产抵押的设立要件
不动产抵押设立要件有哪些?抵押人必须具备主体资格,抵押物必须符合法律规定,价值评估应该公允,办理抵押登记。如何设立不动产抵押?签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序,然后不动产抵押权需登记后才生效。
设立要件
不动产抵押设立要件主要包括:
①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权。
②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。
A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;
B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;
C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;
E、产权关系不清或有争议的财产;
F、来自全体共有人书面同意的不动产;
G、未取得合法权证的违法建筑物。
③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。
④办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
设立
1、不动产抵押合同的签订
一般来说,签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。
因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。
2、不动产抵押合同的登记
《物权法》不动产抵押合同成立即生效,但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。担保法参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同自登记之日生效。同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。
3、程序
不动产抵押的程序较为复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款,为了表示能够按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款,请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。
在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是,首先借款人与金融机构建立借贷关系,签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构,签定不动产抵押担保合同(附属合同),建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门,申请办理不动产抵押登记,完成抵押活动的全部法律手续。
在抵押活动过程中,首先要审查借款人身份,资信及商业证明,其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况,检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列,确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有,并且不存在任何法律上的瑕疵,应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估,并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值,确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前,金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查,以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。
2. 不动产抵押登记应去哪个部门办理
不动产包括很多种种类,不同种类的不动产需要到不同的部门去办理登机手续。办理不动产抵押登记的部门有:
1、以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;
2、以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;房屋去房管局;
3、以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;
4、以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;
5、以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。企业以现有的或者将有的生产设备、原材料、成品、半成品为抵押物的被称为浮动抵押,应当到抵押人的住所地的工商部门去登记。
(2)金融机构从事不动产抵押业务扩展阅读:
不动产抵押的程序较为复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款,为了表示能够按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款,请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。
在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是,首先借款人与金融机构建立借贷关系,签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构,签定不动产抵押担保合同(附属合同),建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门,申请办理不动产抵押登记,完成抵押活动的全部法律手续。
在抵押活动过程中,首先要审查借款人身份,资信及商业证明,其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况,检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列,确定抵押物的合法性。
如果抵押物确属抵押人合法拥有,并且不存在任何法律上的瑕疵,应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估,并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值,确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前,金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查,以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。
3. 金融机构体系包括哪些
金融机构体系主要分为存款类金融机构和非存款类金融机构两大类。
存款类金融机构。存款类金融机构是指能够吸收存款并以存款作为主要资金来源的金融机构。存款类金融机构包括以下几种:
中央银行。它是货币金融管理机关,具有管理金融机构的职能。它在发挥国家的银行和银行的银行职能时,保管政府、公共机构以及金融机构的存款既是其主要的负债业务,也是其资金的主要来源。
商业银行。也称为存款货币银行,是最典型的银行,以盈利为目的,主要以吸收存款和发放贷款形式为工商企业提供融资服务并办理结算业务的金融企业。
非存款类金融机构。非存款类金融机构是指不以吸收存款为主要资金来源的金融机构,也称为其他金融机构:
保险公司。它是根据合同约定向投保人收取保险费并承担投保人出险后的风险补偿责任、拥有专业化风险管理技术的经济组织。保险公司按其业务险种或业务层级可划分为人寿保险公司、财产保险公司、存款保险公司、再保险公司等类型。
信托投资公司。它是以收取报酬为目的,接受他人委托以受托人身份专门从事信托或信托投资业务的金融机构。
证券机构。它是专门从事证券业务的金融机构,包括证券公司、证券交易所、基金管理公司、证券登记结算公司、证券评估公司、证券投资咨询公司、证券投资者保护基金公司等组织。
金融资产管理公司。国际上主要有两种类型:一是面向企业、个人和机构提供各种资产管理业务,如账户分立、合伙投资、单位信托等;二是专门处理不良资产的金融机构。
金融租赁公司。它是以融资租赁业务为其主要业务的非存款类金融机构。融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可,将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用,向承租人收取租金的交易活动。
期货类机构。它是从事商品期货合约、金融期货合约、期权合约交易及其他相关活动的经济机构,包括期货交易所、期货公司及其他期货经营机构、非期货公司结算会员、期货保证金安全存管监控机构、期货保证金存管银行、交割仓库等市场相关参与者。
黄金投融资机构。它是指主要从事黄金投融资交易,提供交易场所、设施和相关服务的金融机构。包括黄金交易所、黄金结算所(公司)、黄金经纪公司、从事自营业务的会员和非会员黄金投资机构等,如黄金交易所交易基金(黄金ETF)。
专业融资公司。它是指为特定用途提供融资业务的机构。它们以自有资金为资本,从市场上融入资金,多以动产、不动产为抵押发放贷款或提供资金,主要有不动产抵押公司、汽车金融公司、典当行等。
服务机构。它是指为接受信用提供服务的机构,主要包括信息咨询公司、投资咨询公司、金融担保公司、征信公司、信用评估机构等。此外,律师事务所、会计师事务所等机构也属于广义的信用服务机构。
4. 不动产抵押的程序
不动产抵押的程序较为复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款,为了表示能够按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款,请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。
在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是,首先借款人与金融机构建立借贷关系,签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构,签定不动产抵押担保合同(附属合同),建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门,申请办理不动产抵押登记,完成抵押活动的全部法律手续。
在抵押活动过程中,首先要审查借款人身份,资信及商业证明,其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况,检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列,确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有,并且不存在任何法律上的瑕疵,应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估,并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值,确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前,金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查,以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。
5. 我们是一个贷款公司,办理抵押贷款必须向政府部门提供金融许可证吗
是的,贷款公司办理抵押贷款必须向政府部门提供金融许可证,这是中国银行业监督管理委员会依法颁发的特许金融机构经营金融业务的法律文件中明确规定的;
参看金融许可证管理办法
第三条
金融许可证适用于银监会监管的、经批准经营金融业务的金融机构。
金融机构包括政策性银行、商业银行、农村合作银行、城市信用社、农村信用社、村镇银行、贷款公司、农村资金互助社、金融资产管理公司、信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司等。
6. 评估法公布,资产评估机构可以从事不动产抵押评估了吗
一致都可以啊
7. 名词解释:不动产抵押银行,及其业务
抵押银行是“不动产抵押银行(fixed asset mortgage bank)”的简称,是指专门从事以土地、房屋和其它不动产为抵押办理长期贷款业务的银行。抵押银行是迅速发展的抵押贷款市场的组成部分,它有公营、私营和公私合营三种形式。
抵押银行的资金来源:主要是发行不动产抵押证券募集,也可通过短期票据贴现和发行债券来筹集资金。
抵押银行不接受存款,不经营结算业务,它们是专业化的抵押贷款中介机构。抵押银行不是真正意义上的贷款人,但的确可以通过它获得住宅抵押贷款。
其资金运用有两类:
一类是以土地为抵押品的长期贷款,贷款的对象主要是土地所有者或农场主。
另一类是以城市不动产为抵押品的贷款,贷款的对象主要是房屋所有者或经营建筑的资本家。
由于不动产抵押品常因处理时不易出售,易造成资金占压,因而专门的抵押银行不多。因此,商业银行正大量涉足不动产抵押贷款业务,而不少抵押银行也开始经营一般信贷业务。这种混业经营呈加强趋势。
8. 关于金融机构抵押房产证的问题
您好!根据《物权法》中担保物权的规定,建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。因此,您和信用社的抵押合同,不产生抵押权的效力。也就是说,您和信用社的抵押合同有效,如果您违法该合同约定内容,应该承担合同的违约责任,产生的法律后果由《民法通则》、《合同法》来调整,而不是由《物权法》、《担保法》来调整。信用社只能以《民法通则》、《合同法》来追究您的违约责任,而不能主张抵押权。不明之处,请发问。
不适用物权法的规定,根据担保法抵押权没有生效
9. 不动产抵押贷款是怎么一回事呢 如何办理不动产抵押贷款呢
对于企业或个人,在遇到需要资金周转而又资金不足的情况,如果有房产或者企业设备做为抵押的时候,可用这些不动产作为抵押来获得贷款。不动产抵押贷款办理起来比较复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。借款人向金融机构借款,为了表示可以按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。 说到办理不动产抵押贷款,我和深圳的康业融资租赁金融机构合作过。“解人所难,缓人所急”是他们的服务理念,相信可以助你一臂之力。