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影响房地产企业营销的金融机构有

发布时间:2021-05-29 22:47:30

❶ 围绕房地产的相关行业都有哪些营销方面的。

你可以考虑下装修行业,或者是建材,这2块,我个人在行业里面感觉还可以,而且和房地产也关联很大的。

❷ 论述房地产业与金融业的关系

地产是现在金融的支柱,再明白点就是房子是银行出钱盖的。

❸ 近年来,我国房地产金融政策的变化对房地产市场的影响

在房地产业企业发展的过程中,业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点,即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商,对于消费者,对于银行界,一个普遍的共识是:住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比,有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展,对住宅产业与金融行业来说,更多意味的是机遇。

金融政策对房地产市场的影响

2001年以来我国房地产金融政策的几次调整
从2001年起,国家每年都出台了新的房地产金融政策,基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。
规范。

2001年6月19日,中国人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号文,以下简称“195号文件”).该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象,重点强调了三个方面:一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛,要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二,否则不能提供贷款支持;三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲,195号文件主要是重申过去的政策,其目的是规范商业银行的行为。
发展。

2002年2月21日,中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点,这是自1997年以来第六次降息,促进了房地产业的快速发展。
加强管理。贷款利率下调以后,我国房地产业发展迅猛,局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫,中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文,以下简称“121号文件”),加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

适度控制。

2004年,国家有关部门利用直接调控手段,对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为:今年4月,国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的1.98%提高到2.25%,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.31%提高到5.58%。

对房地产开发企业的影响
房地产贷款品种减少,贷款门槛提高,对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去,商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理,房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款,许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款(有的地方称为“过桥贷款”),在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款,自身投入较少。另外,商业银行受住房公积金管理中心委托,用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后,商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款,公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款,房地产开发企业可以申请的贷款品种减少,只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛:一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%,二是“四证”齐全,第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%,商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例,客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后,对房地产开发贷款的审查会更加严格,房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。
开发资金来源减少,项目烂尾风险增加,房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去,房地产开发项目资金主要来源于四个方面:房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后,由于房地产贷款门槛提高,许多房地产开发企业无法获得贷款;建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止,但实际上仍然十分普遍,而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款,121号文件下发以后,建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款,垫资现象和垫资数量将明显减少;预售房款由两部分构成:一部分为借款人支付的首付款,另一部分为借款人申请的个人住房贷款,随着我国购房者提前消费意识的增强,个人住房贷款占据了很高比例(最高可达80%),本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为,抑制了部分购房需求(详细原因将在后面分析),结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少,项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金,一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付,而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险,项目出现较大的资金缺口,导致已开工项目形成烂尾工程。可以预见,房地产开发企业将面临重新洗牌的格局,一些资金实力有限的房地产开发企业将会被淘汰出局,而那些实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。
对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本,许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式,实行“统贷统还”,即由母公司统一向银行申请贷款,然后转贷给全国各地的子公司使用,子公司在销售回笼资金后还给母公司,再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨地区使用,对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战,母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发,而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司,也就降低了子公司获得贷款的可能性,从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象,在一定程度上减缓了开发速度。
对个人购房者的影响
延迟购房行为。在195号文件基础上,121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求,将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶,这对一次性付款的购房人基本上没有影响,而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说,意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分,烂尾风险大为降低,在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。
部分地区贷款门槛提高,借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响,在部分地区,商业银行提高了个人住房贷款门槛,如有的地区将首付款比例由20%提高到30%,有的地区停止发放二手房贷款,还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些,都加大了借款人获得贷款的难度,一些借款人将被拒之门外,从而无法实现安居梦想。
投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策,规定执行同期同档次贷款利率,不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险,在借款人还款来源没有变化的情况下,其可以承担的月还款额也没有变化,随着贷款利率的提高,其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例,对借款人自身实力提出了更高的要求,过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用,将导致借款人购房需求减少。
对住房价格的影响
根据市场供求规律,商品价格由市场供求关系决定,房地产也不例外。下面从宏观金融调控对住房供给和需求的影响来判断未来一段时间住房价格的走势。
对供给的影响。由前面分析可知,本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少,开发进度放缓,最终将导致房地产市场供给减少。
对需求的影响。购房者的需求有两方面:一是投资需求;二是自住需求,自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问,受利率政策变化和首付款比例提高影响,本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求,而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看,将削弱住房需求。
对价格的影响。宏观金融调控对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比,如果对供给的影响大于对需求的影响,市场上将出现供不应求局面,导致住房价格上涨;反之,如果对需求的影响大于对供给的影响,市场上将出现供过于求,住房价格出现下跌。具体到一个地区,关键要看住房需求中投资所占的比例,对于我国大部分地区,由于投资需求所占比例较少,宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响,住房价格将会上扬;而对于投资需求占比较高的地区,房价无疑会出现下跌。

本轮金融调整对房地产市场的影响

短期来看,加息对市场需求会有抑制作用,但是这种抑制会有多强却值得商榷。我们的观点是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大,它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。

由于消费者对此次加息是有心理准备的,因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到,消费者的承受能力是有限的,因此利率增长如果超过一定的幅度,对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%,如果央行加息的幅度达到100个基点,20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%(按等额还款法计算),这个比例与收入增长的比例还基本吻合,但是如果加息的幅度达到200个基点,20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%(按等额还款法计算),大大超过了收入的增长速度。

加息对不同房地产企业的影响是不同的。对于优秀企业来说,加息从长期来说是利大于弊。

目前在房地产市场上的确存在一些过度投机的现象,而这些现象的存在,在某种程度上已经阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本,另一方面抑制需求,使房地产市场上的竞争更加激烈。最终的结果将会使那些以投机为目的,经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力,促成行业新一轮的结构优化和调整,使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
我们在前一阶段已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化,房地产开发投资的增速在放缓,房地产开发的热情在降温,而通过加息,政府将通过市场的力量巩固这一调控成果,促使开发商采取更理性的投资态度,防止房地产市场的大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求持续发展的开发商来说是大有好处的。

企业对策

房地产商的自律
因为目前房地产商的自律程度很差,所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险,这是一个值得关注的问题。因此,我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题,也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲,我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因,就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事,比如说危害银行及消费者利益等,因而最后会导致中国房地产泡沫的产生,并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看,恐怕有这样几个问题需要考虑。
房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好,人们对住房的需求不断提升,这种住房需求的提升,必然会产生房地产产业的快速发展,因而我们应该尊重这个市场,但是有人不尊重这个市场,其主要表现就是欺骗购房人,例如面积上做假,质量上不保证,不能按时交房等等,使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉,已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场,如果继续采取这种欺诈购房者的现象,危害消费者主权现象的话,那就会必然使购房者的需求降低,最后受到损害的还是房地产本身。所以,我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质,能够正确对待市场,能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则,恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前,我们房地产开发项目很多,在这种开发项目很多的条件下,如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利,那么,最终会限制消费者的需求,其结果必然是大量的房子卖不出去,最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以,我想是不是我们房地产商要自律,重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。
房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险,就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话,最后的经营风险全部都是银行的金融风险,而不是自身的经营风险,也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以,房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下,运用银行的资金搞房地产,其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则,就会把所有的经营风险都转给银行,这是不对的。但是,现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后,就成立子公司,而这种子公司的直接来源,又主要是银行贷款。其结果就必然是:一旦出现泡沫,泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是,有些房地产商已经做了十几年的房地产,应该说自己的资金积累已经不少了。但是,每次在新项目开发上,却还是往往主要依赖银行,而不是提高自己的资本金,这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意,其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以,我认为房地产商自律的一个重要内容,就是要勇于承担风险,要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商,更应该要考虑这个问题。否则,恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上,这是一个极其严重的问题。所以,我觉得房地产商自律的一个重要问题,就是要提高自身的资本金比例。

房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业,财富积累也比较迅速。在这个条件下,我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富,那么最终就有可能会无视法律,无视社会公德,无视社会责任。现在有些房地产商,因为积累了一定财富之后,往往就目中无人,而且没有法律概念,不仅没有考虑到自己应承担的社会公德,应承担的社会责任,而且违规和违法,比如说欺骗消费者,比如说偷税漏税的等等。因此,我想,房地产自律的重要内容之一,恐怕就是要正确对待财富,要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇,拥有了这种机遇,才是拥有财富,也就是说,财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果,也是整个社会提供机遇的结果。所以,拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下,要有法律意识,不能拥有财富而无视法律,不能拥有财富而无视公德,不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识,没有社会责任,没有社会公德意识,就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话,最后的结果,可能就会出现房地产泡沫,这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以,我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。
要不断的提高自己的竞争力,提高自己企业竞争力,尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度,企业管理,乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业,容易赚钱,有的企业可能赚了钱,但是实际上核心竞争力并不是很强。因此,这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力,解决自身的问题。否则的话,会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力,作为自律的内容。不要认为自身赚了钱,就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的,我们应该从这种核心竞争力提升出发,进一步加快房地产企业的改革,包括企业制度的改革,包括管理制度的改革,也包括企业文化的塑造,形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业,实际上是刚刚成立起来,可能因为各种机遇也做了一些好项目,但是做好这些项目,并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展,房地产产业的竞争力必须进一步提升,我认为要认真考虑这个问题。所以,我想房地产自律的一个重要内容,就是提升自己企业的核心竞争力,全方位推动自己的企业的改革,保证自身的稳健发展。

有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道
党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场,扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式,如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇,在现有渠道的基础上向多元化方向发展,不仅有利于资金的筹集,还有助于风险的分散。
在融资渠道多元化的建设上,不少知名的大企业已经探索出路径,如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法:自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外,还有6个渠道:一是发债券;二是国内上市公司,资本市场融资;三是海外上市,把公司重组起来到海外资本市场融资;四是吸收海外基金;五是施工企业垫资;六是房地产基金。
房地产业是一个资金高度密集性行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段,开发企业将寸步难行。首创的经验虽好,但并不是所有房地产企业都能借鉴的,中小房地产企业融资方法就有所不同。
中小房地产企业融资方法
“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金,解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业,中小型地产企业的融资渠道单一,其所要采取的方法也不同。目前,中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种:
第一,寻求与大公司合作。这种方法,一方面能得到大企业部分资金支持,解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功,对中小企业来讲是条融资捷径。

第二,寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金,这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高,民营企业家们希望介入房地产领域,但因专业知识和经验不足,畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

这就是我个对房地产金融对房地产市场影响的看法,

❹ 房地产涉及的行业有哪些

国土规化局、建设局、招标办、建设工程交易中心、投资咨询公司、管理咨询公司、非银行的金融机构、建筑设计院、园林绿化工程公司、建筑公司、监理公司、房地产广告代理商、印刷制作公司、沙盘模型制作公司、房地产销售代理商、物业管理公司、网络公司、媒体单位、活动策划公司、短信公司、影视制作公司、会展公司、中介公司、装修装饰公司、各种建筑材料供应商及卫浴、陶瓷、地板及各种家用电器品牌行业等等。

❺ 房地产企业关系营销

房地产企业的关系营销

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一、房地产企业实施关系营销的必要性

房地产特有的交易规律决定了房地产企业应实行关系营销。这首先表现在商品房交易过程,是企业与客户持续的交往过程,需要双方建立一定的感情和彼此的信任感,形成融洽的人际关系。第二,个性化服务顾客是企业存在和发展的基础,需要房地企业提供服务过程中,并根据客户的意见和反映,及时发现客户需求的变化,提高产品和服务质量。第三,由于房地产产品的生命周期至少是70年,除了投资购买以外,老顾客的再次购买的比例很小;传统房地产企业关心的是每一次交易的利润最大化,对于保持顾客不太重视交易完成后就将顾客扔掉,这种短期行为就是交易营销。然而,随着房地产市场竞争日趋激烈,企业认识有必要抛弃那种急功近利的做法,由以交易为中心转向以关系为中心,从而努力与顾客保持长期、双向、系不散的友好关系,让老顾客满意的关系营销所引起推荐和示范购买,却可带来可观的收益,尤其是滚动式开发的项目,从一期项目到最后一期有可能会跨越若干年。

房地产行业自身的特点也决定了房地产企业应实行关系营销顾客关系营销。由于房地产价值链涉及动拆迁、规划设计、建筑施工、房屋装潢、建材生产与采购、园艺绿化、房屋销售、中介咨询等众多领域,出于降低交易费用、分散风险、建立新的经济增长点等动机,房地产公司必须与房地产开发过程相关的个人、组织,如政府、金融机构、社团组织、其它房地产商以及内部员工建立和保持并发展关系。

二、房地产企业实施关系营销的对象 房策网 http://www.fangce.net

顾客是房地产企业关系营销的核心,要迎合市场需求,提供个性化服务。生产、设计出满足不同消费者的需求的产品,将潜在的顾客转化为现实的购房者。要完善物业管理即是房地产的售后服务,使业主在居住上感到舒适,更应该在精神上感到愉悦。业主对物业管理的满意可以创造更多的新顾客。

内部员工是房地产企业关系营销的关键,关系营销理论认为公司内部员工也是市场,也发生营销活动在内部顾客之间。只有以有效的激励机制,满足广大员工的需要和愿望,统一的员工价值观以调动的主动性和创造性才可能以更高的效率为外部顾客提供更加优质的服务,并最终让外部顾客感到满意。

竞争者是房地产企业关系营销的重点,竞争合作开发商在市场运作中既要讲求竞争,又要寻求合作。竞争并不是为了从实体上消灭对手,因为老的竞争对手消灭了,新的竞争对手又会成长起来。只有将“替代型”竞争转换为“互升式”的竞争,才能使企业在一个责任共担,资源共享,竞争力增强,相对稳定的环境中求得生存。

影响者是房地产企业关系营销的保障,房地产企业开发行为必然受到政府管理机构如城市规划部门、环保部门、文物保护部门及社区公众、媒体、消费者维权组织、社会福利机构等的制约和影响。因此,企业应该采取积极的态度,遵守法律规范,遵循企业伦理规范,树立良好的公共关系形象,处理好与影响者的关系。

供应商是房地产企业关系营销的前提,房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商以及提供人力资源的个人和组织等。政府(供应商)由于土地资源的稀缺性,加上调控房地产市场的需要,与房地产企业的关系是一种近乎不对称的关系,处于主动的地位。房地产企业,必须有良好的业绩、雄厚的实力、完善的服务以及广泛的社会影响力。房地产业属于资金高度密集型行业,目前我国房地产业融资渠道单一,主要依赖商业银行的贷款,银行贷款占房地产开发资金总额的近60%。随着提高的资本金比率贷款的严控政策出台后,房地产企业与证券公司、信托投资公司及相关中介机构必须密切联系,拓展融资渠道,实施抵押贷款证券化、股权性、债券性、信托基金等多种融资。

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三、房地产企业实施关系营销的措施

首先从战略高度上,房地产企业应树立起关系营销观念。发展商应正视客户的利益和冲突,特别是要积极主动地处理客户问题,不但要重视服务人员的服务过程质量,更要重视服务结果对客户满意程度的影响。这首先要树立关系营销的理念,理念往往是解决的总开关。

接着甄别顾客关系类型,有针对性地实施营销策略。房产商顾客关系营销必须根据顾客的关系营销深度、层次加以甄别,不致于分散营销力量。在一次性顾客到终顾客之间的各种类型的顾客中,发展商要识别最具有价值的业主,并奖励贡献大的顾客。通过有效的沟通使顾客了解奖励方案,让他们知道发展商可以提供哪些长期利益,促使他们改变行为方式,做发展商的常客和宣传者。

第三,最主要是房地产企业要建立客户管理与服务系统。房地产企业客户管理与服务系统应包括客户基本数据库系统、客户服务系统、客户满意度监测与反馈系统、客户盈利能力评估系统、客户管理协调控制系统等。其中:(1)客户数据库系统是通过建立顾客数据库,并有效地运用所储存的资料,对顾客进行科学化、系统化管理,从而达到提高顾客满意度、实现房地产品再销售的目的。(2)客户服务系统是一支随时准备奔赴客户服务第一线的快速反应部队,对客户的意见、投诉、不满做出快速反应,并且予以妥善解决。它包括客户服务和留住客户两大服务体系。完善的颐客服务体系,通过房地产售后追踪,及时发现房屋使用问题,并采取相应措施妥善处理。留住顾客体系的思路,是变事后的被动服务为事前的主动服务。(3)客户满意度监测与反馈系统要全面把握顾客对企业产品和服务的态度、看法、批评和建议,以此作为调整和改进房地产营销决策的重要依据。(4)客户盈利能力评估系统就是长期对房地产顾客群的终生价值和维系顾客群所花费的成本进行比较评估,使顾客关系营销的收入大于成本,从而为企业选择最佳的营销管理方案。(5)顾客管理协调控制系统,目的是保证和提高顾客关系营销的工作效率与质量水平。

第四要加强与顾客沟通。根据美国营销协会的研究,只有三分之一的顾客是因为产品或服务有毛病而不满,其余三分之二的问题都出在沟通不良上。可见,正确地与顾客沟通,是使更多的顾客感到满意的一个重要环节。一个满意的顾客意味着公司无形资产的增加,而一个不满意的顾客则意味着公司资产的流失。因此,有见识的房地产公司,加强与顾客沟通,主动出击,为顾客排忧解难,他们尽力鼓励顾客提出抱怨,而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。

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❻ 银保监会、住建部、央行联合发文: “围堵”经营贷流入房地产市场

凤凰网房产讯 3月26日,银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。

各银保监局,各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(委、管委、局),中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行,各副省级城市中心支行,各政策性银行、大型银行、股份制银行、外资银行:

近年来,个人经营性贷款、企业流动资金贷款等经营用途贷款在满足企业临时性周转性资金需求、提升企业持续运行能力等方面发挥了积极作用,为做好“六稳”工作、落实“六保”任务提供了有力支持。但近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出,影响房地产调控政策效果,挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署,防止经营用途贷款违规流入房地产领域,更好地支持实体经济发展,现就有关要求通知如下。

一、加强借款人资质核查

银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”,落实好各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人,要进一步加强借款主体资质审核,对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审核。

二、加强信贷需求审核

银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核,要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额,与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。密切关注借款人第一还款来源,不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。坚持线上线下相结合,对贷款金额较大的,要通过多种形式全方面了解企业情况,进一步加强审核。对通过互联网渠道发放的经营用途贷款,应满足互联网贷款管理相关规定。不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

三、加强贷款期限管理

银行业金融机构要做好经营用途贷款期限管理,根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款,要进一步加强风险管理,建立健全内部管理制度,建立专门统计台账,逐笔登记并定期进行核查,确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配,真正用于企业经营。

四、加强贷款抵押物管理

对使用房产抵押的贷款,银行业金融机构要加强抵押物估值管理,合理把握贷款抵押成数。重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性,对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的,审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的,银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

五、加强贷中贷后管理

银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理,落实资金受托支付要求,防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警,不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。银行业金融机构应通过网站公示、营业网点张贴公告等方式加强宣传教育。

六、加强银行内部管理

银行业金融机构要落实主体责任,进一步强化合规意识和审慎经营理念,认真梳理经营用途贷款业务操作流程,扎紧制度笼子,切实强化内部问责。要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控,严防内外勾结,对相关违法违规人员依法严格问责。

七、加强中介机构管理

各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准,建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构,一律不得进行合作,并将相关机构名单报送地方有关管理部门,对存在违法行为的及时移交司法机关。要加强对合作类业务的监测统计,对与单家中介机构合作业务快速增长的情况要重点加强分析核查。

房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务,不得诱导购房人违规使用经营用途资金;在提供新房、二手房买卖经纪服务时,应要求购房人书面承诺,购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度并定期披露。

八、继续支持好实体经济发展

银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能,持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度,深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署,保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性,发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。

九、强化协同监督检查

各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度,畅通违规问题投诉举报方式,及时共享并联合排查违规线索;要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容,依法严格问责,加强联合惩戒,将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

中国银保监会办公厅

住房和城乡建设部办公厅

中国人民银行办公厅

2021年3月26日

银行理财产品对房地产行业的影响有哪些

相对的事,银行理财产品具体有短期理财、基金、保险、黄金、信托等,部分产品关联到房地产了,有促进也有影响作用;
目前,很多投资者都不愿意把钱投资到房地产行业里面去,正好银行的理财产品也活跃起来了,完成的对市场闲置资金的对接。

❽ 房地产市场营销的微观环境的内容有哪些

一个企业能否成功地开展营销活动,不仅取决于能否适应宏观环境的变化,适应微观环境的变化也是至关重要的。市场营销的微观环境主要是指对企业营销活动发生直接影响的组织和力量,包括企业本身、供应商、营销中介、顾客、竞争对手和社会公众。

1、企业自身

一个企业的市场营销部门不是孤立的,它面对着许多其他的部门,这些部门之间的分工是否科学,配合是否默契,都会影响到企业的营销管理决策和营销方案的实施。因此,在制定营销计划时,营销部门要兼顾企业的其他部门,如管理高层、财务部门、研发部门、采购部门、生产部门等。所有这些相互联系的群体组成了企业的内部环境。管理高层确定企业的宗旨和目标,制定企业的总体战略和政策。营销部门必须在管理高层制定的战略计划范围之内作决策,并且营销计划在实施之前要经过其批准。同时,营销部门还必须与企业的其他部门密切配合,财务部门负责为实施营销计划筹集和分配资金;研发部门致力于设计既安全又有吸引力的产品;采购部门关心的是如何取得零配件和原材料等供应物品;生产部门负责生产出规定质量和数量的产品,等等。所有这些部门对于营销部门的计划和行动都产生影响。

2、市场营销渠道企业

市场营销渠道企业是指企业在经营过程中,为企业经营提供各种营销服务的外部组织。包括供应商、代理商、经销商、辅助商。

1)供应商为企业提供所需的原材料、零部件、能源、劳动力等。

2)经销商从事商品购销活动,并对所经营的企业产品有所有权的中间商,如批发商、零售商等。

3)代理商指协助买卖成交,但对所经营的企业产品没有所有权的中间商,如经纪人等

4)辅助商为企业提供运输、储存、咨询、保险、广告等,如运输公司,保险公司,广告公司,银行,咨询公司等。

3、市场

根据购买者及其购买目的进行市场划分,包括:

1)消费者市场:购买商品和服务供自己消费的个人和家庭;

2)生产者市场:购买商品及劳务投入生产经营活动过程以赚取利润的组织;

3)中间商市场:为转卖、获取利润而购买商品和劳务的组织;

4)政府市场:为了履行政府职责而购买的政府机构所构成的市场。

5)国际市场:国外的消费者、生产者、中间商、政府机构等构成的市场。

4、竞争者

企业在对目标市场进行营销活动的过程中,会不可避免地遇到竞争者的挑战。企业要想在市场竞争中取得胜利,那么在满足顾客需要或欲望方面,就必须要比竞争对手做得更好。从消费需求的角度划分,企业的竞争者包括愿望竞争者、一般竞争者、产品形式竞争者和品牌竞争者。

1)愿望竞争者是指提供不同产品以满足消费者目前各种不同愿望的竞争者,它的存在将使购买力的投向在不同行业或不同产业之间发生转移,从而使不同行业或产业的市场规模发生或大或小的变化。

2)一般竞争者是指提供满足同一需求的不同产品的竞争者,它的存在将使购买力的投向在不同行业的生产经营相关产品的企业之间发生转移,其竞争程度主要取决于科技进步所带来的相关产品的多少以及相互替代的程度。在科技进步较快的情况下,企业应对一般竞争者问题予以较多的关注。

3)产品形式竞争者是指向一家企业的目标市场提供种类相同,但质量、规格、型号、款式、包装等有所不同的产品的其他企业。

4)品牌竞争者是指向企业的目标市场提供种类相同、产品形式也基本相同,但品牌不同的产品的其他企业。因此,在市场营销活动中,企业除了要了解市场的需要与购买者的购买决策过程外,还要全面了解竞争对手的数目、分布状况、综合能力、竞争目标、竞争策略、营销组合状况、市场占有率及其发展动向等方面的情况,从而制定出有效的竞争性营销策略。

5、公众

公众是指对企业实现其目标的能力有实际或潜在的兴趣或影响的任何团体。企业在争取目标市场时,不仅要与对手竞争,而且它的营销活动也会影响到公众的利益,因而公众必然会关注、监督、影响和制约企业的营销环境。在通常情况下,企业所面临的公众主要有融资公众、媒介公众、政府公众、社团公众、社区公众、一般公众、内部公众。

1)融资公众是指影响企业融资能力的金融机构,如银行、投资公司、保险公司等;

2)媒介公众是指报纸、杂志、广播和电视等有广泛影响的大众传播媒体;

3)政府公众是指与企业营销活动有关的政府机构,如税务局、工商管理局、经贸委等;

4)社团公众是指有权监督企业,并对企业经营活动进行评论、指正的相关团体和组织,如消费者协会、环境保护组织等;

5)社区公众是指与企业同处于某一区域的其他组织和个人;

6)一般公众是指并不购买企业的产品,但深刻地影响着消费者对企业及其产品看法的个人;

7)内部公众是指企业内部的全体员工,包括董事长、总经理、一般管理人员和员工。

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