❶ 如何运用收益法评估企业价值
收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。他服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上诉三要素就成为能否运用收益法的基本前提。
收益法的基本程序：①收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；②分析测算被评估对象的未来收益；③确定折现率和资本化率；④用折现率和资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；⑤分析确定评估结果。运用收益法进行评估涉及许多经济参数，其中最主要的参数有三个，他们是收益额、折现率和收益期限。
收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中资产的收益额是指投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
折现率，从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。习惯上人们把将未来有限期限预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率。至于折现率与资本化率在量上是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折线作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于预期的收益，从而得到当前的价值。收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
❷ 用收益法评估出租性房地产价值，结果价值很低，是什么原因啊，求分析啊！
不知你用的什么方法，我真的想知道！
例如100万的商铺，契税+维修基金5万，合计要105万， 商铺50%首付就是50万，贷款50万，十年期贷款（现在的贷款利率120期）每月还款5500左右，那么每年（每月）租金多少合适呢？你是打算几年收回成本！
商铺升值如何恒定
❸ 用加和法和收益法评估一个公司的资产价值有何不同
资产基础法（加和法）和收益法评估同一个公司的资产价值理论应该是非常接近的，但实际上用资产基础法进行评估时，往往只能评估一个公司账面上存在的资产价值，无法把不在公司账面上的资产的价值体现出来，例如商誉、 专有技术、客户资源等资产的价值。而收益法是从公司未来净收益出发，用折现的方法体现一个公司截止评估基准日资产的价值。因为这两种方法的结果实际是不同的。如果具备用收益法评估，最好是用收益法进行评估，然后再对两种结果进行分析，最终选择一种合理的评估方法的评估结果作为最终的评估结果。
❹ 运用收益法评估企业价值，关键要解决哪些问题
评估方法
1 评估方法的选择
Ø 企业价值评估方法的选择原则:
注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十三条
Ø 企业价值评估方法的选择原则:
注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性。
--《企业价值评估指导意见(试行)》第四章,评估方法,第二十五条
2 运用收益法进行评估的前提条件
收益法评估需具备以下三个前提条件:
n 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
n 能够对企业未来收益进行合理预测；
n 能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
3 常用方法定义
收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法:
Ø 未来收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益,并以一定的折现率折现得出其价值。
Ø 收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益,以资本化率转换为企业价值的一种计算方法 。
4 常用方法区别
Ø 收益资本化法通常适用于企业的经营进入稳定时期，企业的当期收益等于年金。
Ø 收益资本化法较为简单，但采用该方法时必须满足其使用条件 。
5 本项目选用的方法
Ø 未来收益折现 法
n 被评估股权为控股股权,委托方可以提供相关资料
n 成熟行业,企业经营稳定
n 企业管理规范,管理层有明确的发展规划
❺ 收益法评估估价对象时维修费和保险费的计费依据是不是该类房地产的客观重置成本
维修费用的计算基数一般为房屋重置成本，保险费的计算基数为房屋重置成本或者现值。
❻ 运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式是
折旧费、管理费、维修费、保险费、税金
共5项，折旧费一般都不取，参考房地产估价规范
管理费和税金都是参考有效毛收入取百分比
维修费和保险费可参考有效毛收入或重建成本取百分比
具体百分比额度参考当地文件或具体情况
❼ 如何利用收益法评估承租人权益的价值
承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值
❽ 在收益法下被评估资产的评估价值怎么计算
这个问题太大太空泛了。。有个具体的题目就好了
总体思路当然是现金流折现了
第一步 考察被评估资产的未来现金流特点 是永续还是有限期 是恒量还是不定量 是固定增长（包括等差和等比增长）还是分阶段增长
第二步 选择相应的收益模型 书上都有
第三步 计算相应的参数 包括现金流 收益期 资本化率或折现率 回收额神马的
第四步 参数代入模型 即得到评估值
❾ 房地产收益法评估！
年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
净收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式带进去
年限按土地剩余使用年限
❿ 房地产估价师考题求解答。 考试某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能
既然是单选题，答案应当为A.
既然你对B、C未提出疑问，那么就仅仅比较A和D
A:空置率影响收益，空置率越小，其他因素相同条件下收益越高，故A 对。
D:因在有期限的收益年期下，报酬率在分子和分母都出现，故你无法判断对错。但有一点要注意，即题目背景未说明收益年期，则可以像你考虑的那样是无限年期的，报酬率越高房地产价值越小。
故D错
另：真题答案中有很多是错误的，不要盲信