『壹』 什么是医养项目
成功的医养项目原因有很多，它是在符合医养项目整体开发流程（图1）的前体下，从项目拿地选址，到整体策划、项目定位、模式设计、运营规划、建筑规划、营销启动直至最后阶段的开业筹备正式运营，其中自有其合理的逻辑，违背这个逻辑，一个失败的理由足以致命，做好一个项目不容易，养老产业的特殊性，意味着其试错成本太高，一不小心会搭上前辈子所有积累并赌上后半生的所有幸福，投资者一定要且行且尊重！当然，如果项目本身就是国资系或者政府主导的项目，那另当别论，政府层面本着为民谋福利的原则,社会效益才是首要考虑的。
图1：医养项目整体开发流程
总结下来，合众佑泽养老咨询认为，医养项目关键成功因素包括：项目拿地选址、区域市场调研（区域人口及消费特性、经济与消费力、政策支持、竞争态势与供需状况、产品与服务需求、收费方式等）、基于整体策划定位下市场、客群、产品服务及档次的定位、项目特色核心竞争力、商业盈利模式、运营模式及团队、项目规模与开发模式、项目成长模式、投资者实力与融资能力。而这些都需要投资者乃至企事业单位从战略层面做好顶层设计！
而90%失败的项目，基本上是前期策划阶段第1、2、3、4、5工作没有去做，或凭感觉，或拍脑袋作决策。其基本特征是，从第1阶段拿地选址就开始，象征性打了个选址报告，也不管地块条件或物业条件如何，直接跳到第6阶段，按有关部门提供的可研模板，千八百字象征性写个可研报告和申办申请，然后就直接从第7阶段开始着手规划设计,后续第18阶段的营销动作基本没有做（他们觉得不需要营销，一开业老人自然来），开业筹备匆匆忙忙不成体系........最后，貌似标杆高档的医养项目，就是没多少客人来，N年回不了本，而相对好一点的的失败就是，很多项目没开始就止步，再坏一点的也就是亏了点概念性规划设计费，起码没进一步陷进去！
为什么您的医养项目有这么多问题？首先是项目建设规模的问题，确定医养项目建设规模与相关指标，应当综合考虑所在区域老年人口数量及增长趋势、当地经济发展水平、养老资源和服务需求。床位数是衡量区域养老发展水平，也是控制设施建设规模的重要指标，床位配置出问题会影响到项目的建设规模、开发方式，更有可能影响到项目投资回收期、投资成败！