金融機構從事不動產抵押業務

1. 不動產抵押的設立要件

不動產抵押設立要件有哪些?抵押人必須具備主體資格，抵押物必須符合法律規定，價值評估應該公允，辦理抵押登記。如何設立不動產抵押?簽訂不動產抵押合同要經過審查、估價等程序，然後不動產抵押權需登記後才生效。

設立要件

不動產抵押設立要件主要包括：

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。

②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，並非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。

A、用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產;

B、列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物;

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產;

D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產;

E、產權關系不清或有爭議的財產;

F、來自全體共有人書面同意的不動產;

G、未取得合法權證的違法建築物。

③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。

④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

設立

1、不動產抵押合同的簽訂

一般來說，簽訂不動產抵押合同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面：抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值，是簽訂抵押合同的一個十分重要的同題，如果抵押物價值小於或等於所擔保債權的數額，在處分抵押物時，抵押權人就可能不夠清償。

因此，抵押財產的准確評估直接關繫到抵押權人和抵押人的切身利益，評估過高則可能損害抵押權人利益，過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作，因為抵押物的價值是變動的，如以土地使用權作抵押，則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此，應由評估機構組織專業技術人員進行評估，而不能一方單獨認定。確定了抵押財產價值，還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括：所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。

2、不動產抵押合同的登記

《物權法》不動產抵押合同成立即生效，但不動產抵押權需登記後才生效。不動產抵押合同何時生效，(擔保法)實施之前有三種規定。一種規定自簽訂之日生效，一種規定為辦理抵押登記之日起生效，還一種規定自公證之日起生效。擔保法參照國際通行作法，規定以房地產為抵押標的物的抵押台同自登記之日生效。同時《擔保法>對土地使用權和房屋、其他附著物的抵押登記部門作了規定。但對登記期限登記費用等並未規定。實踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年，這樣，使得抵押人要不斷辦理延續登記手續和再次交納登記費用，影響了當事人辦理抵押登記的積極性。

3、程序

不動產抵押的程序較為復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款，請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構，簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬於不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，並且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

2. 不動產抵押登記應去哪個部門辦理

不動產包括很多種種類，不同種類的不動產需要到不同的部門去辦理登機手續。辦理不動產抵押登記的部門有：

1、以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

2、以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門;房屋去房管局；

3、以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

4、以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

5、以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。企業以現有的或者將有的生產設備、原材料、成品、半成品為抵押物的被稱為浮動抵押，應當到抵押人的住所地的工商部門去登記。

(2)金融機構從事不動產抵押業務擴展閱讀：

不動產抵押的程序較為復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款，請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構，簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬於不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。

如果抵押物確屬抵押人合法擁有，並且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

3. 金融機構體系包括哪些

金融機構體系主要分為存款類金融機構和非存款類金融機構兩大類。

存款類金融機構。存款類金融機構是指能夠吸收存款並以存款作為主要資金來源的金融機構。存款類金融機構包括以下幾種：

中央銀行。它是貨幣金融管理機關，具有管理金融機構的職能。它在發揮國家的銀行和銀行的銀行職能時，保管政府、公共機構以及金融機構的存款既是其主要的負債業務，也是其資金的主要來源。

商業銀行。也稱為存款貨幣銀行，是最典型的銀行，以盈利為目的，主要以吸收存款和發放貸款形式為工商企業提供融資服務並辦理結算業務的金融企業。

非存款類金融機構。非存款類金融機構是指不以吸收存款為主要資金來源的金融機構，也稱為其他金融機構：

保險公司。它是根據合同約定向投保人收取保險費並承擔投保人出險後的風險補償責任、擁有專業化風險管理技術的經濟組織。保險公司按其業務險種或業務層級可劃分為人壽保險公司、財產保險公司、存款保險公司、再保險公司等類型。

信託投資公司。它是以收取報酬為目的，接受他人委託以受託人身份專門從事信託或信託投資業務的金融機構。

證券機構。它是專門從事證券業務的金融機構，包括證券公司、證券交易所、基金管理公司、證券登記結算公司、證券評估公司、證券投資咨詢公司、證券投資者保護基金公司等組織。

金融資產管理公司。國際上主要有兩種類型：一是面向企業、個人和機構提供各種資產管理業務，如賬戶分立、合夥投資、單位信託等;二是專門處理不良資產的金融機構。

金融租賃公司。它是以融資租賃業務為其主要業務的非存款類金融機構。融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物和供貨人的選擇或認可，將其從供貨人處取得的租賃物按合同約定出租給承租人佔有、使用，向承租人收取租金的交易活動。

期貨類機構。它是從事商品期貨合約、金融期貨合約、期權合約交易及其他相關活動的經濟機構，包括期貨交易所、期貨公司及其他期貨經營機構、非期貨公司結算會員、期貨保證金安全存管監控機構、期貨保證金存管銀行、交割倉庫等市場相關參與者。

黃金投融資機構。它是指主要從事黃金投融資交易，提供交易場所、設施和相關服務的金融機構。包括黃金交易所、黃金結算所(公司)、黃金經紀公司、從事自營業務的會員和非會員黃金投資機構等，如黃金交易所交易基金(黃金ETF)。

專業融資公司。它是指為特定用途提供融資業務的機構。它們以自有資金為資本，從市場上融入資金，多以動產、不動產為抵押發放貸款或提供資金，主要有不動產抵押公司、汽車金融公司、典當行等。

服務機構。它是指為接受信用提供服務的機構，主要包括信息咨詢公司、投資咨詢公司、金融擔保公司、徵信公司、信用評估機構等。此外，律師事務所、會計師事務所等機構也屬於廣義的信用服務機構。

4. 不動產抵押的程序

不動產抵押的程序較為復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款，請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。
在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構，簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。
在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬於不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，並且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

5. 我們是一個貸款公司，辦理抵押貸款必須向政府部門提供金融許可證嗎

是的，貸款公司辦理抵押貸款必須向政府部門提供金融許可證，這是中國銀行業監督管理委員會依法頒發的特許金融機構經營金融業務的法律文件中明確規定的；
參看金融許可證管理辦法
第三條
金融許可證適用於銀監會監管的、經批准經營金融業務的金融機構。
金融機構包括政策性銀行、商業銀行、農村合作銀行、城市信用社、農村信用社、村鎮銀行、貸款公司、農村資金互助社、金融資產管理公司、信託公司、企業集團財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、貨幣經紀公司等。

6. 評估法公布，資產評估機構可以從事不動產抵押評估了嗎

一致都可以啊

7. 名詞解釋：不動產抵押銀行，及其業務

抵押銀行是「不動產抵押銀行（fixed asset mortgage bank）」的簡稱，是指專門從事以土地、房屋和其它不動產為抵押辦理長期貸款業務的銀行。抵押銀行是迅速發展的抵押貸款市場的組成部分，它有公營、私營和公私合營三種形式。
抵押銀行的資金來源：主要是發行不動產抵押證券募集，也可通過短期票據貼現和發行債券來籌集資金。
抵押銀行不接受存款，不經營結算業務，它們是專業化的抵押貸款中介機構。抵押銀行不是真正意義上的貸款人，但的確可以通過它獲得住宅抵押貸款。
其資金運用有兩類：
一類是以土地為抵押品的長期貸款，貸款的對象主要是土地所有者或農場主。
另一類是以城市不動產為抵押品的貸款，貸款的對象主要是房屋所有者或經營建築的資本家。
由於不動產抵押品常因處理時不易出售，易造成資金占壓，因而專門的抵押銀行不多。因此，商業銀行正大量涉足不動產抵押貸款業務，而不少抵押銀行也開始經營一般信貸業務。這種混業經營呈加強趨勢。

8. 關於金融機構抵押房產證的問題

您好！根據《物權法》中擔保物權的規定，建築物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，您和信用社的抵押合同，不產生抵押權的效力。也就是說，您和信用社的抵押合同有效，如果您違法該合同約定內容，應該承擔合同的違約責任，產生的法律後果由《民法通則》、《合同法》來調整，而不是由《物權法》、《擔保法》來調整。信用社只能以《民法通則》、《合同法》來追究您的違約責任，而不能主張抵押權。不明之處，請發問。
不適用物權法的規定，根據擔保法抵押權沒有生效

9. 不動產抵押貸款是怎麼一回事呢 如何辦理不動產抵押貸款呢

對於企業或個人，在遇到需要資金周轉而又資金不足的情況，如果有房產或者企業設備做為抵押的時候，可用這些不動產作為抵押來獲得貸款。不動產抵押貸款辦理起來比較復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。借款人向金融機構借款，為了表示可以按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。 說到辦理不動產抵押貸款，我和深圳的康業融資租賃金融機構合作過。「解人所難，緩人所急」是他們的服務理念，相信可以助你一臂之力。