金融機構支持房地產去庫存

⑴ 房地產去庫存的政策手段還有哪些

您好，住房保障貨幣化

  定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途

  我們認為，相比其他政策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是政府實現住房保障目標的手段。興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。

  一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方政府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也並不形成大規模現金流出。我們認為，這一政策不會帶來太多負面效應，因此出台可能性較大。不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該政策不可能單獨發揮立竿見影的效果。

  差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸政策核心內容。二套房買家，必須承擔較高利率，並支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什麼不對。之所以政策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標准。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購政策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。

  我們認為，二套房的「首套化」社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之後，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。我們相信，二套房的「首套化」，心理影響會大於實質影響。

  住房信貸政策（最低首付比例要求調整）

  除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸政策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，並不是因為政策不允許，而是因為銀行不會去放。差別化住房信貸政策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息並不是住房信貸政策）。

  最低首付比例還有下調空間。目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高於我國歷史上的最低水平，也高於很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。在「930政策」已經下調了首付比例之後，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過「930政策」。

  而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園雲貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻並不應被過分誇大。

  下調交易稅費或對購房給予財政補貼

  歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免徵或部分免徵營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。

  一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方政府的重要性遠勝於二手房。而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方政府可以擴大契稅的減免范圍。

  我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對於絕大多數二手房市場並不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用並不會十分明顯。一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。

  控制土地供給

  控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高於房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。

  政策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸

  我們相信，地產政策的初衷，並不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。如果要調整政策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。

  從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況並沒有發生改變。到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。開發投資和銷售也仍然處於背離階段。我們認為，行業主動去庫存的大周期遠未結束，房價並不會大幅上漲，並沒有一個新的行業上升周期出現。

  當然，我們深信政策也是行之有效的，地產庫存的狀況並不會繼續惡化，行業不可能出現硬著陸的局面。望採納謝謝

⑵ 去庫存不只是賣房子 應購租並舉

「居者有其屋」並不等於「居者有產權」。即使在歐美等發達國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結婚者比例高達67.1%，買房結婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。

「居者有其屋」並不等於「居者有產權」。要從財稅、金融、戶籍等方面改變「重售輕租」的現狀，讓租房者住著舒心、出租者租著省心，才能有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮化和房地產去庫存的有效途徑。

買房還是租房？這是眼下很多人要面對的一道選擇題。如果簡單比較，一邊是數額很大的買房負擔，一邊是相對可接受的租金價格，似乎租房應更受歡迎。現實卻非如此。山東某縣一位購房者對筆者道出心聲：「買房子，政府一平方米補貼100元，一套房子能省1萬多元。租房子，啥實惠沒有，還總被趕來趕去，住著不踏實。」他最終還是選擇了勒緊褲腰帶貸款買房。

隨著去庫存政策發力，我國房地產市場普遍回暖，一、二線樓市房價快速升溫，三、四線的銷售也有所回升。然而，相比紅紅火火的銷售，租賃這一解決居住問題的有效手段似乎被人們淡忘。

事實上，「居者有其屋」並不等於「居者有產權」。即使在歐美等發達國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結婚者比例高達67.1%，買房結婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃儉用買房的結果，使大量資金集中於房地產市場，推高了房價，也限制了居民日常消費等方面的支出，對擴大內需帶來不利影響。

去庫存不只是賣房子，而是通過建立購租並舉的住房制度，實現以人為核心的新型城鎮化。對居住者而言，房屋租賃降低了城鎮化門檻，便於人才在不同城市、區域間自由流動；對市場來說，在部分三、四線城市住房庫存依然高企的情況下，租賃市場的發展能增加出租人購買庫存商品房的意願，更好地化解房地產市場庫存。

這個兩全其美的辦法為啥遭到冷遇？究其原因還是很多政策與現實的障礙，讓租房者不舒心、出租者不省心。

買房沒錢，申請公積金貸款很容易；租房沒錢，想要提取公積金是難上加難，「手續繁」「到賬晚」「限制多」。買房貸款，按揭利率能打個八到九折；租房貸款，只能向銀行申請個人消費貸款，需要承擔基準利率1.2倍以上的貸款利息。買房繳稅，可以享受契稅、增值稅、個人所得稅等一系列優惠政策；租房繳稅，基本享受不到稅收優惠，現實中也基本是房東繳稅、租客埋單。買房落戶，帶上房產證就可輕松辦理，能享受一切與戶口綁定的公共福利；租房落戶，有學歷、工作、社保等各方面的限制條件，教育、醫療等公共福利也很難公平享受。武漢出台大學生租房落戶新政一年後，無一人通過租房方式辦成落戶。買房居住，雖然購房過程很辛苦，住在自己的房子里卻很安心；租房居住，頻繁出現的合同糾紛、租金上漲，讓租戶東奔西走，苦不堪言……

對管理部門來說，零散的個人租賃市場難以管理，群租房、地下室出租等導致安全問題頻發，缺少登記制度的外來人口租房也容易引發社會治安問題。

找到租房市場的「痛點」，解決起來也就不難。

一方面，通過財稅、金融、戶籍等政策給房屋租賃松綁減負。對於購房者能夠享受到的政策福利，原則上也應一視同仁地惠及租房者。比如，唯一住房對外出售可免徵個人所得稅，是否可以考慮唯一一套對外出租房屋也免稅？滿兩年的住房對外銷售可以減免增值稅，兩年以上的長期租賃合同是否也應減免稅收？低利率的信貸政策能否也讓租房者減輕一下負擔？買房享受到的公共服務，租房是否也不應該落下？

另一方面，通過專業化經營提供規范穩定的租賃市場環境。房屋租賃不是一錘子買賣，鼓勵專業化企業經營租房，不僅便於政府部門進行管理，也能為租房者提供更專業的服務，建立起具備規模效應的長期租房市場。機構測算顯示，如果我國城鎮人口租房率提高到30%，則全國租房市場規模可達萬億元。若能有效激活這個市場，對當前房地產企業轉型發展會產生積極推動作用。

日前，國務院常務會議對培育和發展住房租賃市場做出部署，提出完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持等措施。如果能夠建立一個健康可持續的房地產租賃市場，讓賣房與租房比翼齊飛，以人為核心的新型城鎮化就有更堅實的根基。

（以上回答發布於2016-05-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 房地產如何去庫存

去庫存不是一個獨立的問題，對於某個固定的樓盤，肯定賣一套少一套。現在的主要問題是平衡新增住房數量和賣出住房數量，一方面從長遠看人口流動趨勢，另一方面也要看貨幣寬松程度，對於前景還行的城市，去庫存很容易，單純控制新建住房速度就行了，但是對於衰退型城市，除了新房不好賣，還有大量二手房入市。

⑷ 房地產去庫存政策的負面作用正在顯現具體是什麼情況

據悉，2015年以來，在房地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

因此，當房地產市場形成了價格下跌趨勢，適度刺激一下需求可以有效阻止市場慣性下跌，緩解市場供過於求的關系，但該政策不宜長期堅持，一旦形成新的價格上漲趨勢，則供給會增加，不僅無助於去庫存，而且還會產生其他副作用。

⑸ 1.如何理解地方政府在房地產市場中採取的「去庫存、加杠桿」政策。

話說，房產產能過剩了，賣不出去了政府會受懲罰，所以要用巧妙的方式撬動快崩潰的房產，讓它再度活躍起來。
我聽說，是要去杠桿的，怎麼還加杠桿呢？我就納悶了，怎麼會是這樣呢？只能猜想是房產快不行了，，，

⑹ 房產怎麼去庫存

房產「去庫存」之首要在於「抑新增」，否則將徒勞無果。
當「去庫存」成為當務之急的「基本國策」，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利於進一步加快「去庫存」，但如同我這幾年所一再呼籲的：在不考慮「抑制新增」的措施面前，一切「去庫存」的手段都未必能奏效。

以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明「去庫存」之首要務在於「抑新增」，否則將徒勞無動。
房產「去庫存」具體包括：
1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價；
2.對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.政府和開發商補貼購房。
4.開發商的各種促銷活動。

⑺ 房地產去庫存是什麼意思為什麼要去庫存

庫存一般是指未售出的房子，小指一個項目，大指一個城市。市場上新開發的房源大於市場的需求，就會出現房子短時間賣不出去，這也就是庫存，開發商為了回款，必須要讓房子賣出去好達到回籠資金的目的，開發商做項目之初是有從銀行做貸款，沒有回籠資金每天是要有利息的。

⑻ 如何盡快退出房地產去庫存政策呢

2015年以來，在房地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

應該採取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事「首付貸」業務。對利用棚改政策變相向居民進行財政融資的行為也應該禁止。

⑼ 去庫存去產能去杠桿對銀行有什麼影響 對房地產企業有什麼影響

能夠穩定房地產市場,刺激房地產投資,間接促進資本市場的活躍度,有利於專銀行利率的調整。屬
積極穩妥化解產能過剩、化解企業剩餘庫存、防範金融風險
金融杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加。所以，在使用這個工具之前必須仔細分析投資項目中的收益預期和可能遭遇的風險。另外，還必須注意，使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可能是巨大的收益，投資者也必須要提前出局。