① 基準地價和土地出讓金怎麼算
土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益,以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續,交納出讓金,方可辦理土地登記,其出讓金數額計算方法如下:
1、有實際成交價的,且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金,若成交價低於基準地價平均標準的,則依照標准地價平均標準的40%計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低於40%的標准計算土地出讓金。
基本公式
利用級別或區域基準地價評估宗地地價時,基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,利用宗地地價修正系數,對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正,估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下:
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj(58)
式中:V:土地價格
V1b:某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki:宗地地價修正系數
Kj:估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數
(1)博鰲土地基準價格擴展閱讀
土地出讓金
土地出讓金,實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質,可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質,又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。
稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務,具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金,將累計若干年地租總和,採取一次性收取,則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說,土地出讓金,似租非租,似稅非稅。
基準地價
基準地價即土地初始價,包含城鎮土地基準價格和農地基準價格。城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格,並由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
② 什麼是基準地價和標准地價
基地准價是指由政府組織的評估機構根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價,是土地使用權出讓價格的依據。
【標准地價】為限制土地所有權人申報地價
而確定的價格,為人民申報地價的標准。土地
管理部門依據地段相連,地價相近,或地目相
同之土地抽查其市價或收益價格劃分等級,再
就各等級內抽校之宗地單位地價,以其算術平
均數中位數或眾數定為各該等級的平均地價。
各等級的平均地價經土地管理部門報請政府核
定公告後稱標准地價。作為各該等級內土地所
有權人申報地價之依據。例如台灣省依土地法
第150條及第151條規定,地價調整應抽查二
年以內土地市價或收益價格。以為查定標准地
價之依據,依據調查結果,就地價相近及地段
相連或地目相同之土地,劃分為地價等級,並
就等級內抽查宗地的市價或收益價格,以其平
均數為各該地價等級的平均地價,再經由該主
管地區地政機關公布後即為標准地價。標准地
價雖非每宗地的真價,但為某一區段或某一等
級內一般地價的平均近似價額,土地所有權人
可依此標准地價斟酌伸縮申報自有宗地的確實
地價,以期征稅時,納稅人的負擔就大致公
平。
③ 基準地價如何制定及公布
基準地價評估應按照同一市場供需圈內,土地使用價值相同、等級一致的土地應具有同樣的市場價格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣,劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別,並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中,從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手,測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價,進而評估出基準地價,具體程序如下:
(1)確定基準地價評估區域。
(2)收集與調查基準地價評估資料。
(3)資料整理。
(4)樣點數據檢驗。
(5)評估基準地價。
基準地價的公布:為保證城鎮基準地價評估成果質量,在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後,都必須進行認真的自檢和互檢,全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上,再提請上級國土資源管理部門驗收,經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的,其成果才能定為合格,經驗收合格後,報經當地人民政府批准後向社會公布。
④ 什麼是土地基準地價
土地基準地價是在城鎮規劃區范圍內,對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域,按照商業、居住、工業等用途分別評估的,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。
(4)博鰲土地基準價格擴展閱讀:
土地基準地價的評估的要求:
國土資源部辦公廳近日發出通知,就2014年12月1日起實施的《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》做出相關政策說明。通知要求,基準地價每3年應全面更新一次。
已出讓土地因調整容積率需評估補繳地價款的,若調整前原容積率低於1,可按新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價乘以新增建築面積確定應補繳的地價款。
嚴格執行出讓地價評估有關規定。在國有建設用地使用權出讓前,市、縣國土資源主管部門應當按照規程和《關於發布〈國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)〉的通知》有關要求,組織對擬出讓宗地的地價進行評估,出具土地估價報告。
出具的土地估價報告應當在「估價結果」部分有明確底價決策建議及理由;涉及協議出讓最低價標准、工業用地出讓最低價標准等最低限價的,還應同時列出相應的最低限價標准。
⑤ 招拍掛出讓土地價格可否低於基準地價
基準地價是初始地價,具體出讓價格是在基準地價基礎上修正的。如果出讓地塊條件達不到標准,可能會增加負分因子,比如出讓地塊未達到場地平整要求,比如出讓地塊位置偏僻都可能使得出讓地塊價格低於基準地價。就像你去集市買一條毛巾,市場價是3塊錢一條,但那條毛巾太薄了,而且上面有個小洞,那就可能只值一塊錢。
土地出讓價格達到土地市場委員會給出的出讓保底價就可以了。土地出讓保底價在成交前是保密的。
⑥ 國家二類土地價格是多少
片區不同補償價格有別 徵收集體土地的補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費及地上附著物補償費。單以前兩者而論,第一類片區徵收一畝農用地補償均價為8.5萬元,徵收第二類片區一畝農用地則按均價6.5萬元補償。 徵收已批集體建設用地按相應土地用途補償。其中宅基地、商業用地的補償標准分別為:第一類區片3000元/㎡,第二類區片2000元/㎡;工業用地的補償標准分別為:第一類區片450元/㎡,第二類區片384元/㎡。其他土地按照相應土地用途的評估地價計算補償費。
⑦ 有沒有那個文件規定出讓價不能低於基準地價
這個問題很簡單,我雲南的,雲南的政策是土地出讓價不低於基準價的40%,昆政發2010 68號 文,上面明確規定了。同理保證金 也有規定。
⑧ 請問土地基準價是100萬元每畝,那麼土地出讓金是多少
概念不清楚,掛牌轉讓的土地土地出讓金就等於成交價格,即100萬/畝,劃撥土地則按照市場基準價格不低於40%收取土地出讓金,即40萬/畝以上。
地出讓金
各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。
土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。
土地出讓金准確地說,是土地使用權的交易價格;也可簡單地理解為地價,其價格高低取決於土地市場的供求關系。
對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定,土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。
在土地國有的情況下,國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長,所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。
⑨ 土地出讓價格不低於基準地價的70%怎麼算
土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益,以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續,交納出讓金,方可辦理土地登記,其出讓金數額計算方法如下:
一、有實際成交價的,且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金,若成交價低於基準地價平均標準的,則依照標准地價平均標準的40%計算。
二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金。
四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低於40%的標准計算土地出讓金。
可以給你一個簡單的公式 但你要知道土地出讓金我們個人是很難計算準確的 因為只有土地局掌握你房產地段的地價 土地出讓金=建築面積除以總樓層 乘以地價 乘以10%