人民銀行土地儲備貸款2016

㈠ 土地儲備貸款是什麼 借款人可以為企業嗎

土地儲備貸款是什麼 借款人可以為企業嗎？
來源：網路 日期：2016/2/24關注度：1324
土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構發放的用於收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款；其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人可以為企業嗎？
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一、貸款對象：
為受政府主管部門委託負責土地收購及土地前期開發、整理的土地一級開發機構。
二、貸款條件：
①借款人已取得企（事）業法人資格，已辦理營業執照並通過年檢。
②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當地政府能夠通過統一收購、統一徵用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范。
③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策。
④借款人具有一定的經濟實力和抗風險能力，項目資本金符合國家規定。
⑤借款人經營管理規范，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度。
⑥貸款擬收購、徵用、儲備的土地利用總體規劃和利用計劃已基本明確。
⑦已辦理人民銀行頒發的有效的貸款卡。
⑧貸款原則上採取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。
⑨貸款用途符合國家有關法規和政策。
⑩項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，並須在銀行貸款到位之前投入項目建設。
綜上，只要當事人的企業是受政府主管部門委託負責土地收購及土地前期開發、整理的土地一級開發機構，並且已經取得法人資格的，都可以是土地儲備貸款的借款人。

㈡ 土地儲備資金收支管理有什麼規定

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜［2007]17號）的規定。
土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中抵押貸款必須具有合法的土地使用證；申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批准文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向當地商業銀行及其他金融機構申請擔保貸款。商業銀行及其他金融機構應嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
政府儲備土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥國有建設用地使用權抵押程序執行。
商業銀行及其他金融機構應當准確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統一的企業信用信息基礎資料庫報送土地儲備機構的土地儲備貸款相關信息。在貸款發放前，商業銀行及其他金融機構應當查詢貸款儲備機構的信息，對有不良記錄的土地儲備機構審慎發放貸款。商業銀行及其他金融機構應當根據監管要求，合理、科學確定貸款期限。
土地儲備機構舉借商業銀行及其他金融機構貸款的，必須按貸款合同約定，及時足額償還貸款本息。
各類財政性資金依法不得用於土地儲備貸款擔保。土地儲備機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。

㈢ 土地儲備貸款封閉運行協議

土地儲備貸款
一、產品概念
土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機構因依法合規收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關工作時產生的資金需求而發放的貸款。
二、借款人條件
1. 經省、市人民政府批准成立、受政府委託並依法從事土地收購、整理及儲備工作的獨立法人機構；
2. 所在城市經濟發展穩定，財政狀況良好，土地收購、儲備、出讓等行為規范；
3. 已取得人民銀行頒發的貸款證。
三、貸款用途
貸款用於收購、儲備的土地應為可出讓的商品住宅、商業設施等經營性用地，符合有權部門批準的城市規劃和土地利用總體規劃，並已列入當地政府的年度土地儲備計劃。涉及農用地的貸款，應具備合法的農用地轉用手續和征地手續。
貸款應與具體地塊相對應，而且地塊應地理位置優越，開發建設條件具備，增值潛力較大，具有良好的出讓前景。
四、貸款額度
貸款原則上採取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70％。
五、貸款期限
貸款期限最長不超過2年。
六、其他事項
借款人應在我行設立貸款專戶和還款專戶，並向我行出具土地出讓收入優先歸還我行貸款的承諾。
借款人應承諾不以我行貸款的土地為他人設定擔保。
借款人、財政部門原則上要與我行簽訂監管協議，財政部門應承諾土地出讓收益中借款人應得部分及時返還借款人，並存入其在我行的結算專戶，優先用於償還我行貸款。
辦理條件
申請政府土地儲備貸款應具備以下條件：
1、借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機構的，該城市前一年度所轄區域（含下轄區縣）的國內生產總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區）政府本級土地儲備機構的，該市（縣、區）前一年度的GDP在50億元以上；
2、從事土地開發、出（轉）讓等經營活動符合國家和地方有關法律法規和政策，有較為完善的工作規章制度；
3、取得有審批權政府允許從事土地開發的批准文件；
4．經主管機關核准登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機構代碼證，並辦理年檢手續；
5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；
6、持有中國人民銀行核發並經過年審的貸款卡（證）；
7、無不良信用記錄；
8、財務制度健全，資金運作模式可行，資金運行相對封閉，還貸資金落實；
9、貸款方式為擔保貸款的，貸款擔保合法、有效、足值，符合中國農業銀行貸款擔保的有關規定；
10、發放項目貸款，須根據開發進度提供合法有效的土地徵用、收購、基礎設施建設等手續，貸款擬支持地塊所在區域取得有權部門批準的控制性詳細規劃；原則上須落實不低於20%的自籌資金（含自有資金及財政性資金），並與貸款同比例到位；
11、其他貸款條件。
辦理方式和流程
1、辦理方式
所有經授權及轉授權的營業機構均可受理此項業務，但無論期限長短，有權審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時客戶須提供以下資料：
（1）借款申請書；
（2）已辦理年檢手續的法人證書、法人營業執照、法人組織機構代碼證、法定代表人的證明書或法人授權委託書；
（3）借款人可從事土地開發的有效批件。如政府批准設立土地儲備機構的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作章程等文件；
（4）中國人民銀行核發並經過年審的貸款卡（證）；
（5）經有權部門核準的近年及最近一季度的財務報表；
（6）擬收購、徵用、開發土地所在區域的城市控制性詳細規劃；
（7）土地收購、徵用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用權人與土地儲備機構簽訂的收購合同及無爭議的權屬證明；徵用集體土地的，按照徵用土地的數量和性質，提交國務院或省級政府對徵用方案和農用地轉用方案的批復；
（8）「七通一平」等前期開發合法性資料。以熟地出讓或轉讓的，按照當地城市政府有關土地開發政策規定，提供有權部門對土地前期開發中有關建設用地規劃、房屋拆遷、建設工程規劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；
（9）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明；
（10）採取抵（質）押擔保的，須提供抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函、抵（質）押物清單、權屬證明。採取保證擔保的，須提供保證人的近三年財務報表、信用狀況和保證人同意擔保的董事會決議或相應決策機構授權書；
（11）擬收購、儲備、開發的土地已落實意向受讓方的，提交有關協議；
（12）其他證明文件和材料。
2、基本流程
政府土地儲備貸款業務的基本流程為：客戶申請、受理、調查、審查、審議與審批、報備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業務發生後的管理、信用收回。

㈣ 土地儲備證是否可以作為貸款抵押

可以用土地他項權證來作抵押的。土地儲備證副本不具有他項權證的法律效力，他項權證在取得之前應該要對抵押地塊進行評估！

土地儲備，是各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。

土地儲備工作的開展離不開巨額資金的支持，為此，各地政府紛紛與當地商業銀行等金融機構建立密切的聯系。

(4)人民銀行土地儲備貸款2016擴展閱讀：

根據抵押品的范圍，大致可以分為六類：

（1）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在製品和製成品抵押，向銀行申請貸款。

（2）客賬抵押，是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款；

（3）證券抵押，以各種有價證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款；

（4）設備抵押，以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款；

（5）不動產抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產抵押，取得貸款；

（6）人壽保險單抵押，是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發放貸款。

㈤ 中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法何時頒布

二○○七年十一月十九日

㈥ 怎樣認識土地儲備新政

日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。

㈦ 土地儲備貸款的簡介

①借款人已取得企（事）業法人資格，已辦理營業執照並通過年檢。
②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當地政府能夠通過統一收購、統一徵用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范。
③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策。
④借款人具有一定的經濟實力和抗風險能力，項目資本金符合國家規定。
⑤借款人經營管理規范，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度。
⑥貸款擬收購、徵用、儲備的土地利用總體規劃和利用計劃已基本明確。
⑦已辦理人民銀行頒發的有效的貸款卡。
⑧貸款原則上採取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。
⑨貸款用途符合國家有關法規和政策。
⑩項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，並須在銀行貸款到位之前投入項目建設。 申請政府土地儲備貸款應具備以下條件：
1、借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機構的，該城市前一年度所轄區域（含下轄區縣）的國內生產總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區）政府本級土地儲備機構的，該市（縣、區）前一年度的GDP在50億元以上；
2、從事土地開發、出（轉）讓等經營活動符合國家和地方有關法律法規和政策，有較為完善的工作規章制度；
3、取得有審批權政府允許從事土地開發的批准文件；
4．經主管機關核准登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機構代碼證，並辦理年檢手續；
5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；
6、持有中國人民銀行核發並經過年審的貸款卡（證）；
7、無不良信用記錄；
8、財務制度健全，資金運作模式可行，資金運行相對封閉，還貸資金落實；
9、貸款方式為擔保貸款的，貸款擔保合法、有效、足值，符合中國農業銀行貸款擔保的有關規定；
10、發放項目貸款，須根據開發進度提供合法有效的土地徵用、收購、基礎設施建設等手續，貸款擬支持地塊所在區域取得有權部門批準的控制性詳細規劃；原則上須落實不低於20%的自籌資金（含自有資金及財政性資金），並與貸款同比例到位；
11、其他貸款條件。
辦理方式和流程
1、辦理方式
所有經授權及轉授權的營業機構均可受理此項業務，但無論期限長短，有權審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時客戶須提供以下資料：
（1）借款申請書；
（2）已辦理年檢手續的法人證書、法人營業執照、法人組織機構代碼證、法定代表人的證明書或法人授權委託書；
（3）借款人可從事土地開發的有效批件。如政府批准設立土地儲備機構的文件、土地儲備實施辦法、借款人的工作章程等文件；
（4）中國人民銀行核發並經過年審的貸款卡（證）；
（5）經有權部門核準的近年及最近一季度的財務報表；
（6）擬收購、徵用、開發土地所在區域的城市控制性詳細規劃；
（7）土地收購、徵用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用權人與土地儲備機構簽訂的收購合同及無爭議的權屬證明；徵用集體土地的，按照徵用土地的數量和性質，提交國務院或省級政府對徵用方案和農用地轉用方案的批復；
（8）「七通一平」等前期開發合法性資料。以熟地出讓或轉讓的，按照當地城市政府有關土地開發政策規定，提供有權部門對土地前期開發中有關建設用地規劃、房屋拆遷、建設工程規劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；
（9）自籌資金到位的計劃和已投入資金的證明；
（10）採取抵（質）押擔保的，須提供抵（質）押人同意抵（質）押的承諾函、抵（質）押物清單、權屬證明。採取保證擔保的，須提供保證人的近三年財務報表、信用狀況和保證人同意擔保的董事會決議或相應決策機構授權書；
（11）擬收購、儲備、開發的土地已落實意向受讓方的，提交有關協議；
（12）其他證明文件和材料。
2、基本流程
政府土地儲備貸款業務的基本流程為：客戶申請、受理、調查、審查、審議與審批、報備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業務發生後的管理、信用收回。

㈧ 儲備土地可否用於土地儲備貸款以外的貸款抵押

儲備土地一般是指由政府下屬的土地儲備中心機構收儲的土地，按土地法相關規定，儲備用地只能做為土地儲備中心機構貸款的抵押物，否則不合法。