⑴ 萬科集團規章管理制度
第一章 總則
1.1**集團有限公司財務管理辦法(以下簡稱本辦法)，是根據《會計法》、《企業財務通則》、《企業會計准則》和行業財會制度，財政部《關於工交企業制定內部財務管理辦法的指導意見》，結合集團公司實際情況制定，並報主管財稅機關審核備案。 1.2本辦法是規范集團公司及其所屬分公司和全資子公司(上述單位以下簡稱企業)的會計核算程序和財務管理工作的管理辦法。1.3各企業按照本辦法規定，並結合自身的生產經營特點和管理要求，制定具體的適合本企業的財務管理辦法和實施細則，報集團公司批准後執行。第二章 財務管理組織機構
2.1集團公司實行統一領導、分級管理的內部財會管理體制。集團公司及其全資子公司是獨立的企業法人，自主經營、自我發展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。其投資形成的子公司實行獨立核算，但經營、財務上實行統一管理。獨立核算的企業設置獨立的財務機構。2.2集團公司的分公司及其所屬子公司下屬的分公司，不具有企業法人資格，其民事責任由上級企業承擔。這類單位應配備專職的財務人員。2.3企業法人代表在財務會計管理上的主要責任：1、單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責；2、具體確定企業內部財會機構的設置，建立健全內部控制制度； 3、組織擬定企業內部財務管理辦法，按規定程序報批後執行；4、根據企業預算方案組織企業生產經營；5、接受財政、稅務、審計機關的監督。2.4企業財務負責人在財務會計管理上的權責是：1、主持本級財務部的工作,領導財會人員完成各項會計業務工作，提請聘任或解聘財會人員； 2、對公司和各經營單位財務部門下達並落實財務、費用、利潤等考核指標；3、參與公司發展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見；4、負責編制會計報表，組織清產核資；5、貫徹國家有關財經政策和規定，堅持原則，增收節支，提高經濟效益；6、監督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及帳表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支；7、 調各單位、各部門與財務部門的關系。2.5、企業財會機構的主要職責：具體負責企業的財務管理和經濟核算，包括生產經營過程中的一切財務核算、會計核算；如實反映本單位的財務狀況和經營成果；監督財務收支，依法計繳國家稅收並向有關方面報送財務決算；參與企業經營決策，統一調度資金，統籌處理財務工作中出現的問題，組織、指導屬下單位的財務管理和經濟核算。2.6企業各級財會機構和財務人員按規定對本單位實行財務會計監督，主要內容是：1、對不真實、不合法的原始憑證不予受理並向單位負責人報告；對記載不準確、不完整的原始憑證予以退回，要求更正、補充；2、發現帳簿記錄與實物、款項不符的時候，應當按照有關規定進行處理，無權自行處理的，應當立即向本單位領導人報告，請求查明原因，作出處理；3、除法定的會計帳冊外，不得另立會計帳冊。企業的資金不得以個人名義開立帳戶存儲；企業財務部門應分3個環節對本企業的支款與用款，包括費用支出記投資性或貿易；的用款進行全過程監管：1、事前環節：主要檢查動用款項的依據如業務合同、用款計劃和批准手續是否完善無誤；檢查用款額、付款方式與期限是否與合同、計劃相符。2、事中環節：主要檢查款項是否按合同規定的時間、地點匯出並進入對方合法賬戶；檢查用途是否被改變等。3、事後環節：主要檢查資金效益是否與合同目標相符；檢查資金回收或回籠狀況等。2.7各級財務部門都必須建立稽查制度。出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務帳目的登記工作。2.8財會人員力求穩定，不隨便調動。企業財會機構負責人、財會主管的聘任應當經過上一級單位同意。集團公司董事會可視實際情況決定直接聘任或解聘所屬分公司和全資子公司的財務總監、財會機構負責人。財會人員調動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續；沒有辦清交接手續的，不得離職，亦不得中斷會計工作。被撤消、合並單位的財會人員，必須會同有關人員編制財產、資金、債權、債務移交清單，辦理交接手續。 移交交接包括移交人經管的會計憑證、報表、帳目、款項、公章、實物及未了事項等。 移交交接必須監交。企業一般財會人員的交接，由所在單位領導會同財務部經理進行；財務部經理的交接，由集團公司財務部經理會同所在單位領導進行；集團公司財務部經理交接由總經理監交。2.9財會人員的後續教育制度：1、財會人員的後續教育時間不少於68小時；2、集團公司每年將組織不少於3個工作日的業務培訓，聘請有關專家就企業財會人員應解決的業務和新的財會知識進行培訓。3、集團公司下屬企業財務機構應組織本單位財務人員的崗位培訓。第三章 會計核算的原則
3.１企業執行《會計法》、《企業會計准則》和分行業會計制度，及其它法律法規關於會計核算一般原則、會計憑證和帳簿、內部審計和財產清查等事項的規定。下列事項應辦理會計手續，進行會計核算：1、有價證券的收付；2、財物的收發、增減和使用；3、債權、債務的發生和結算；4、資本、基金的增減和經費的收支；5、收入、成本、費用的計算；6、財務成果的計算和處理等。3.2記帳方法，一律採取借貸記帳法，記帳原則採取權責發生制。3.3公司對公司資本堅持資本確定、資本充實、資本保全的原則。3.4企業採取的會計處理方法，前後各期必須一致，非經集團公司董事會同意，任何人不得隨意改變。3.5凡與企業合作經營的企業，應按合同規定的資本總額、出資比例、出資方式，在規定期限內投入資本。具體如下：(1)以現金投資的，應以收到或存入開戶行的日期和金額作為記帳依據； (2)以廠房、設備、原材料等實物投資的，應按合同規定並經檢驗核實的實物清單、金額，收到實物的日期作為記帳依據，有關資產應辦理產權過戶手續的，還應辦理產權手續； ( 3)以專有技術、專利權等無形資產作投資的，應以合同規定的金額和日期為記帳依據； (4)各方交付的出資額，應由政府批準的會計師事務所驗證，出具驗資報告後，據以發給出資證明。6、企業向其它單位投出的資金，應按投出時交付的金額入帳，所發生的收益和損失，應在投資收益科目反映。7、長期借款的利息支出，應根據使用單位用款時間不同確認利息歸屬。8、年末應按應收帳款余額計提5‰的壞帳准備。第四章 貨幣資金及結算資金的管理
1、庫存現金的管理①現金出納必須做到日清月結，隨時清點庫存現金。不得挪用現金和以白條抵庫，財務部領導及有關人員必須定期或不定期對庫存現金進行抽查，以保證帳實相符。②出納人員到銀行提取現金，必須同時有兩個人前往辦理。③凡能用支票支付的款項不得支付現金。④現金的支出必須由財務部總監（經理）簽字方可付款，財務部總監（經理）短暫離崗，則由財務部總監（經理）書面委託人簽字。⑤現金支付范圍：發給職工工資、各種津貼及獎金；出差人員差旅費；向個人收購農副產品和其他物資的價款；結算起點以下的零星開支等。⑥差旅費的借款，必須由出差人員填寫借款申請單，寫明出差時間、地點、申請金額[按「車費＋（住宿費＋生活補助）×出差天數」計算申請借款金額]。按借款審批程序審批，經財務部總監（經理）核准簽字後,方可按集團公司規定借款。出差人員回企業後必須在一周內報銷清帳，不報銷者由財務人員從工資中扣回。其他借款，由借款人填寫申請單，經公司經理級以上領導簽字，並由簽字人負責此款的歸還，如不能按期歸還或出現損失，全部責任由簽字人負責。⑦、一切現金往來，必須收付有憑證，嚴禁口說為憑。嚴禁代外單位或私人轉帳套現和大額度（１萬元以上）支付往來或貿易現金。2、銀行存款的管理１）、銀行帳戶必須按國家規定開設和使用，銀行帳戶只供本單位經營業務收支結算使用，嚴禁出借帳戶供外單位或個人使用，嚴禁為外單位或個人代收代支、轉帳套現。 2）、銀行帳戶的帳號必須保密，非因業務需要不準外泄。集團公司各管理部門原則上不許開設銀行帳號，確因工作需要開設帳戶的，需報集團公司財務部批准，已經開設的，需向集團公司財務部補辦備案手續。 3）、銀行帳戶印鑒的使用實行３章分管並用制；即：財務章由會計保管，另外2枚由各自本人保管，不準１人統一保管使用。印鑒保管人臨時出差時由其委託他人代管。 4）、銀行支票的使用規定： a、業務人員到財會機構領用銀行支票，必須憑付款審批單，經主管領導及經辦人簽字，寫明用途、金額、日期； b、會計人員出單後，出納才能簽發銀行支票，同時要求業務人員在銀行支票使用簿上簽字，登記銀行支票號碼、金額、收款人；c、簽發銀行支票必須按照要求填上日期、大小寫金額、收款人、用途等，不得簽發空白支票、空頭支票。如特殊情況需簽發空白支票，必須在小寫金額欄恰當幣位寫上「￥」。
⑵ 萬科集團公司房地產成本控制要點.
萬科集團公司成本控制要點.
1.前期工程：一般水平，按建築面積計算，單方造價在50-90元／m2。這項費用，與設計環節無關。它與項目佔地面積大小有關，與總建築面積的關聯不大。場地的現狀，直接決定它的成本水平。
（1）比如，如果存在「場地土方工程」這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。
（2）越是邊遠地區，因其配套設施不齊全，需要施工的項目多，數量大，造價也相應地高於市區項目。
前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低於市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什麼巧辦法來降低這一部分的造價？因後面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到後面一並解決與回答。
另一個注意點就是圍牆，我們曾經有某個項目的臨時圍牆分判花掉三個月的時間，現在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設計對於圍牆的方案遲遲未定，反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題，所以方案會不斷修正，但對於大多數項目，至少是同一個地區公司的項目來講，臨時圍牆的標准化肯定不是難事，這樣可以節省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍牆工程而消耗掉是多麼痛心的事情。其次在圍牆設計上要注意經濟性，對於圍牆來講其主要功用還是圍護且是臨時性質，當然局部需要營銷包裝，有些地區的圍牆全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達1300元/m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對於地塊較大的項目，需要分期建設，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下，必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍牆、臨時綠化等等設施，花費相當大。這是不可取的。
2.基礎工程：對於樁基工程，以總建築面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2。對於非樁工程，暫時錄不到規律數字，原因一方面是非樁基礎的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非樁基礎全部並入主體工程中去，在設置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學的。
基礎工程的造價水平，從嚴格意義上講，與建築物的基底面積直接相關，而與建築物的層數（具體地體現在建築面積上）關聯性較小。以建築物基底計算的樁基礎工程，其造價為600－800元／m2。基礎工程的造價水平，顯得較為剛性。
（1）地基處理：這項費用，完全與場地的地質條件有關，運氣不好的，將付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發生費用。比如佛山地區地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區會出現換填土現象，比如北京、成都，換填的原因主要是因為可以使用非樁基礎，但在基礎標高的位置土質不符合要求。相對來說，換土之後如果能利用天然地基，是相當節省的，但是，這種方案具有明顯的地區特徵，不是每個城市都可以效仿的。
（2）樁基礎：它的造價水平與樁的種類有關。而樁的種類在多數情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對於人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導致樁設計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經濟上都沒有優勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質條件直接相關，一般地說，樁基礎工程用在華南和華東地區，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質不好，有時被迫使用摩擦樁，直接導致樁的數量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。
在樁基礎工程施工中，需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算，結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監理去驗收，與我們自己人相比，監理的誠信度差得太遠。
樁基礎工程，其造價上有相當的彈性，需要我們做專門的優化處理。我們部門曾經發出過一份通報，某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元／m2，究其原因是樁數太密，承載力太高。根據規劃設計中心葉總意見，完全可以減少樁數量而用一塊較厚一些的「板」來作上部柱子的支撐體。所以，對於樁基礎工程，大家一定要有「優化」意識！
（3）非樁基礎：如果能夠避免獨立的筏板基礎的話，基礎工程的造價將會明顯地降低，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對於低樓層建築使用獨立柱基，是很經濟的。
3.地下室：地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地區的地下室造價已經達到4,000的水平了，非常可怕！
影響地下室造價的因素很多：
（1）地下室面積：單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的牆體，所以多棟高層建築，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就很經濟；而如果每一棟的下部都有一個獨立的地下室，而每個地下室又相互連通，象是「地道戰」一樣，那麼多個地下室的造價水平肯定要高於一個地下室。在這一點上，請設計部門在評審方案時多加註意。
（2）地下室的層數：一般來說，地下室的層數多一些，比如2－3層，其經濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。但是，也會出現另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。這一點在城市中心地帶體現得非常明顯，比如上海的建國東路項目和南京的凱旋門項目，而在場地開闊、無不良地質的條件下，多層地下室其經濟性肯定優於單層地下室。一般來說，我們還很少遇到對地下室層數的討論，因為影響地下室層數的因素，往往是固定的，沒有可變的餘地。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目佔地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設計成兩層，相反如果項目佔地面積小，要想獲得足夠數量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。
（3）設計的經濟性：具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是鋼筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影響砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系，層數多，攤銷下來的指標就很底。想說明的是，我們在08年8月底下發的《限額審批意見》中對於鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數據，原因是全國各個地區的抗震等級、地質條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區域相對有一定的規律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區域來進行研究並細化具體指標。
（4） 頂板覆土：這個因素，影響很大。不少項目，因為地下室占據了大部分的地面面積，所以要解決小區的環境，就只能在地下室頂板上想辦法。覆土1.0－2.0m是很常見的。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因為梁加高，將導致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至於覆土影響造價至何種程度，我們目前沒有數字，因為這一部分不好單獨計算，但可以尋找面積大小、平面布局、層數都相近的兩個地下室，一個有覆土，一個沒有覆土，求其差異，進而得出相應的結果。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5） 基坑支護：涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優化方案，追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾，否則將來我們會面臨被索賠的問題。在安全性，我們自己要有基本的判斷，在我們與施工單位之間，求得安全性認識的平衡，不能被施工單位牽著鼻子走。
（6） 土方工程：對於土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。對於開挖出來的土方，能否用於本期或該項目的前期回填；仍需外運的土方，若能聯繫到某些項目正需要大量回填，盡可能 「變廢為寶」，可減少工程造價。目前各地區土方開挖+外運的單價一般在25-50元/m3之間，而土方開挖的承建商之所以能賺取較多利潤，很多時候也是拉A地的土去填B地，兩邊收錢。
（7） 地下室的豪華程度：中海地下室，很豪華。有很多甲級寫字樓和五星級酒店，它的地下室水平，遠遠沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。這也是中海「太實在」的一種表現。從設計角度來說，功能齊全，用料經久耐用，在使用過程中，物業管理方面就不會投訴，否則物業肯定經常性找設計上的毛病，我們的設計人員承擔不起這些背後的議論和指責，所以，就一次設計到位。豪華的表現，集中在地面處理上，其次上牆面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。建設只有高檔樓盤才考慮面層處理。
（8） 人防工程：影響造價較為明顯，但因為具體的表現形式是在結構工程上，所以無法拆分出造價水平。加之，人防工程是被動接受的設計，想不建都不行。
（9） 防水工程：一般來說，我們只設計外防水。在外防水上，有不少地區公司將底板防水層省掉。如果地下室設計成內外兩層防水的話，那就大可不必了。但外牆防水目前有些地區是一道，有些地區公司是兩道防水（卷材+塗膜或兩層卷材），有些還會再加上一道JS防水劑，是否有必要這么多道？值得研究。我們強調，防水層不準做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。