金融机构支持房地产去库存

⑴ 房地产去库存的政策手段还有哪些

您好，住房保障货币化

  定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途

  我们认为，相比其他政策，住房保障货币化和回购商品房当保障房，决策流程最简单，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。兴建保障性住房/买商品房作为保障性住房/货币补贴，只是政府实现住房保障目标的手段。兴建保障性住房是分流需求，而回购商品房是化解供给。我们认为，在绝大多数城市，回购商品房作保障房或货币补贴解决中低收入居民住房问题，符合解决房地产库存问题的时代背景。

  一些三四线城市开发企业本无力偿还土地款，此时地方政府若能回购部分商品房当保障房，实际上可以抵冲企业欠的土地款，也并不形成大规模现金流出。我们认为，这一政策不会带来太多负面效应，因此出台可能性较大。不过，地方毕竟财力有限，能够回购的商品房和整体供应相比杯水车薪，该政策不可能单独发挥立竿见影的效果。

  差别对待二套房和首套房，是差别化住房信贷政策核心内容。二套房买家，必须承担较高利率，并支付更高首付比例。但是，居民买二套房没有什么不对。之所以政策限制二套房购置，原因是当时住房市场整体供不应求，房价可能上涨过快。一旦市场供求发生变化，解除买二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民银行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，就放开了首套房的认定标准。未来，我们认为对购买二套房的限制可能进一步放开，从而促进房地产库存问题的化解。绝大多数二三四线城市，住房供给已经很充裕，无需再限制二套房购置。对极个别一线城市，则以限购政策限制多套房购置已经足矣，不必再加上限贷手段。

  我们认为，二套房的“首套化”社会争议小，基本没副作用。但是，2014年9月之后，已经还清贷款的二套房买家已经被视为首套，按揭贷款中绝大多数都已经被视为首套。我们相信，二套房的“首套化”，心理影响会大于实质影响。

  住房信贷政策（最低首付比例要求调整）

  除了首套房定义标准的变化，调整住房信贷政策的最重要方向是放开利率管制和放开首付比例管制。随着利率市场化的到来，其实首套房的按揭贷款利率已经基本放开。目前首套房按揭贷款利率之所以没有出现7折，并不是因为政策不允许，而是因为银行不会去放。差别化住房信贷政策在利率方面的调整空间已经基本没有了（降息并不是住房信贷政策）。

  最低首付比例还有下调空间。目前我国大多数城市最低首付款比例要求为25%，不仅高于我国历史上的最低水平，也高于很多发达国家的水平。但是，我们认为最低首付比例继续调整仍会较为慎重，毕竟如果首付比例下调过多，会给银行系统带来潜在风险。在“930政策”已经下调了首付比例之后，如果仍需要继续下调首付比例，可能还需要一段时间，幅度应该也很难超过“930政策”。

  而且，我们认为首付比例调整对市场的刺激力度，也是有限的。2014年以来，各种隐性杠杆的出现，事实上已经降低了购房的门槛。例如，世联行推出的家园云贷，其实就能解决居民首付比例不足的问题。因此，下调最低首付比例要求，虽然能够降低居民资金成本，影响却并不应被过分夸大。

  下调交易税费或对购房给予财政补贴

  历史上，下调房地产交易税费，甚至由政府直接给予财政补贴，都是刺激房地产需求的重要办法。2015年3月底，我国也曾经减免过住房交易的营业税，即对满2年的住房销售免征或部分免征营业税。目前，我国二手房交易的整体税费负担还比较高，确实还有下调的空间。

  一手房方面，我们认为针对开发企业的营业税和土地增值税虽然存在减免空间，但不太可能进行减免。毕竟，针对新房销售的税费来源对地方政府的重要性远胜于二手房。而且，地产行业的营改增尚未完成，这时候下调开发企业营业税率可能性不大。针对购房人的契税有调整空间，主要是地方政府可以扩大契税的减免范围。

  我们认为，降低交易税能刺激需求。但是，对于绝大多数二手房市场并不发达的三四线城市来说，降交易税的作用并不会十分明显。一手房契税税率原本就不高。因此我们认为，调降房屋交易税费的可能性确实存在，但对市场不会造成较大影响。

  控制土地供给

  控制土地供给，尤其是控制三四线城市土地供给，是化解库存问题的必要手段。过去几年，房屋新开工面积始终高于房屋销售面积，企业规划中的土地储备普遍庞大。控制土地供给虽然不能很快解决问题，但却是解决问题必由之路。

  政策为改革争取时间，没有新周期也没有硬着陆

  我们相信，地产政策的初衷，并不是推动房价大涨，而是为了维持平稳的市场环境，良好的销售速度，避免库存问题恶化。如果要调整政策，一是为地产相关改革争取时间（例如加快户籍人口城镇化，继续放开计划生育等），二是为整个经济转型和寻找新的增长点争取时间。

  从可销售资源来看，2014年三季度末热销至今，货值充盈的情况并没有发生改变。到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积仅比2014年三季度末下降了0.4%。而且这一水平和历史相比仍然较高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。开发投资和销售也仍然处于背离阶段。我们认为，行业主动去库存的大周期远未结束，房价并不会大幅上涨，并没有一个新的行业上升周期出现。

  当然，我们深信政策也是行之有效的，地产库存的状况并不会继续恶化，行业不可能出现硬着陆的局面。望采纳谢谢

⑵ 去库存不只是卖房子 应购租并举

“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。

“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，让租房者住着舒心、出租者租着省心，才能有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。

买房还是租房？这是眼下很多人要面对的一道选择题。如果简单比较，一边是数额很大的买房负担，一边是相对可接受的租金价格，似乎租房应更受欢迎。现实却非如此。山东某县一位购房者对笔者道出心声：“买房子，政府一平方米补贴100元，一套房子能省1万多元。租房子，啥实惠没有，还总被赶来赶去，住着不踏实。”他最终还是选择了勒紧裤腰带贷款买房。

随着去库存政策发力，我国房地产市场普遍回暖，一、二线楼市房价快速升温，三、四线的销售也有所回升。然而，相比红红火火的销售，租赁这一解决居住问题的有效手段似乎被人们淡忘。

事实上，“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。

去库存不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。对居住者而言，房屋租赁降低了城镇化门槛，便于人才在不同城市、区域间自由流动；对市场来说，在部分三、四线城市住房库存依然高企的情况下，租赁市场的发展能增加出租人购买库存商品房的意愿，更好地化解房地产市场库存。

这个两全其美的办法为啥遭到冷遇？究其原因还是很多政策与现实的障碍，让租房者不舒心、出租者不省心。

买房没钱，申请公积金贷款很容易；租房没钱，想要提取公积金是难上加难，“手续繁”“到账晚”“限制多”。买房贷款，按揭利率能打个八到九折；租房贷款，只能向银行申请个人消费贷款，需要承担基准利率1.2倍以上的贷款利息。买房缴税，可以享受契税、增值税、个人所得税等一系列优惠政策；租房缴税，基本享受不到税收优惠，现实中也基本是房东缴税、租客埋单。买房落户，带上房产证就可轻松办理，能享受一切与户口绑定的公共福利；租房落户，有学历、工作、社保等各方面的限制条件，教育、医疗等公共福利也很难公平享受。武汉出台大学生租房落户新政一年后，无一人通过租房方式办成落户。买房居住，虽然购房过程很辛苦，住在自己的房子里却很安心；租房居住，频繁出现的合同纠纷、租金上涨，让租户东奔西走，苦不堪言……

对管理部门来说，零散的个人租赁市场难以管理，群租房、地下室出租等导致安全问题频发，缺少登记制度的外来人口租房也容易引发社会治安问题。

找到租房市场的“痛点”，解决起来也就不难。

一方面，通过财税、金融、户籍等政策给房屋租赁松绑减负。对于购房者能够享受到的政策福利，原则上也应一视同仁地惠及租房者。比如，唯一住房对外出售可免征个人所得税，是否可以考虑唯一一套对外出租房屋也免税？满两年的住房对外销售可以减免增值税，两年以上的长期租赁合同是否也应减免税收？低利率的信贷政策能否也让租房者减轻一下负担？买房享受到的公共服务，租房是否也不应该落下？

另一方面，通过专业化经营提供规范稳定的租赁市场环境。房屋租赁不是一锤子买卖，鼓励专业化企业经营租房，不仅便于政府部门进行管理，也能为租房者提供更专业的服务，建立起具备规模效应的长期租房市场。机构测算显示，如果我国城镇人口租房率提高到30%，则全国租房市场规模可达万亿元。若能有效激活这个市场，对当前房地产企业转型发展会产生积极推动作用。

日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施。如果能够建立一个健康可持续的房地产租赁市场，让卖房与租房比翼齐飞，以人为核心的新型城镇化就有更坚实的根基。

（以上回答发布于2016-05-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑶ 房地产如何去库存

去库存不是一个独立的问题，对于某个固定的楼盘，肯定卖一套少一套。现在的主要问题是平衡新增住房数量和卖出住房数量，一方面从长远看人口流动趋势，另一方面也要看货币宽松程度，对于前景还行的城市，去库存很容易，单纯控制新建住房速度就行了，但是对于衰退型城市，除了新房不好卖，还有大量二手房入市。

⑷ 房地产去库存政策的负面作用正在显现具体是什么情况

据悉，2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。

因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。

⑸ 1.如何理解地方政府在房地产市场中采取的“去库存、加杠杆”政策。

话说，房产产能过剩了，卖不出去了政府会受惩罚，所以要用巧妙的方式撬动快崩溃的房产，让它再度活跃起来。
我听说，是要去杠杆的，怎么还加杠杆呢？我就纳闷了，怎么会是这样呢？只能猜想是房产快不行了，，，

⑹ 房产怎么去库存

房产“去库存”之首要在于“抑新增”，否则将徒劳无果。
当“去库存”成为当务之急的“基本国策”，政府未来势必推出一连串与金融、财税、户籍有关的优惠举措，以有利于进一步加快“去库存”，但如同我这几年所一再呼吁的：在不考虑“抑制新增”的措施面前，一切“去库存”的手段都未必能奏效。

以上海（楼盘）为例，2016年4、5月楼市开始回暖，整体预估全年去化面积应可达1000万平方米，存销周期大降至8个月，惟令人感到遗憾不足，去年买气低迷时期，房屋库存量为1200万平方米，经过三个季度的高速去化，其库存仍维持在1200万平方米上下，充分说明“去库存”之首要务在于“抑新增”，否则将徒劳无动。
房产“去库存”具体包括：
1.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价；
2.对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的情况下提升产品附加值。
3.政府和开发商补贴购房。
4.开发商的各种促销活动。

⑺ 房地产去库存是什么意思为什么要去库存

库存一般是指未售出的房子，小指一个项目，大指一个城市。市场上新开发的房源大于市场的需求，就会出现房子短时间卖不出去，这也就是库存，开发商为了回款，必须要让房子卖出去好达到回笼资金的目的，开发商做项目之初是有从银行做贷款，没有回笼资金每天是要有利息的。

⑻ 如何尽快退出房地产去库存政策呢

2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。

应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。

⑼ 去库存去产能去杠杆对银行有什么影响 对房地产企业有什么影响

能够稳定房地产市场,刺激房地产投资,间接促进资本市场的活跃度,有利于专银行利率的调整。属
积极稳妥化解产能过剩、化解企业剩余库存、防范金融风险
金融杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。所以，在使用这个工具之前必须仔细分析投资项目中的收益预期和可能遭遇的风险。另外，还必须注意，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可能是巨大的收益，投资者也必须要提前出局。