Ⅰ 不动产租赁的会计分录怎么做
收到出租赁押金
借：银行存款
贷：其他应付款—单位或个人（租赁押金）
收到租赁款
借：银行存款
贷：其他业务收入—租赁收入
贷：应交税费—应交增值税（销项税额）
Ⅱ 融资租赁怎样介入房地产业
有以下三方面：
一、 房产设备类融资
1．主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。
2．出售类房产设备租金的回收时限
住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。
3．开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收
开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。
二、盘活开发商持有成熟商业物业
开发商往往持有大量优质商业、办公物业（以长期获得租金收益并分享房产增值的好处），但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能融资的数量也大打折扣（以确保银行信贷资金的安全）。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。
三、 优质商业房地产的开发
当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。目前，房产已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。以上详见罗晓春《关于融资租赁项目信贷的认识》）。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。
Ⅲ 金融租赁的账务处理
恩，如果属于融资租赁的售后租回，它的经济实质是相当于用固定资产作为抵押向金融公司借款，而非正常的卖旧设备，所以损益（亏损）不能在当期确认而需要在融资租赁期间分摊。
账务处理：
①先通过固定资产清理科目出净值：
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
②然后根据协议等，处置：未考虑处置税费，如有，正常做账即可，除增值税外最终影响的是递延收益。
借：银行存款等
贷：固定资产清理
递延收益——未实现售后租回损益 （也可以在借方，未来各期跟着租金摊销）
③售后租回：如果符合融资租赁准则：未考虑购置税费，如有，正常做账即可，除增值税外最终影响的是未确认融资收益（费用）。
借：固定资产——融资租入固定资产
未确认融资费用 （也可以在贷方，即“未确认融资收益”）
贷：长期应付款——应付融资租赁款
④支付租金时，递延损益分摊至成本费用或递减成本费用
借：长期应付款——应付融资租赁款
未确认融资收益（也可能在贷方）
贷：银行存款等
分摊损益：
借：递延收益——未实现售后租回损益
贷：制造费用——×车间（折旧费）
或
借：制造费用——×车间（折旧费）
贷：递延收益——未实现售后租回损益
2.融资租赁有协议或合同就可以了，所有权转移，可以把之前买设备的发票转移给金融公司也可以不转移。每期租金金融公司应该开租金发票，让渡使用权（租金）收入按理说是不能开增值税专用票的，实务中可以根据具体情况与对方协商解决，既可以分期开也可以统一开一张，但是要谈好，谨防税务稽查出麻烦。
Ⅳ 公司以融资租赁方式租入房产，房产税如何缴纳
公司以融资租赁方式租入房产，房产税的缴纳如下：
1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）
2、 营业税：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。
3、 个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
4、交易费：3元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）
5、 测绘费：按各区具体规定
6、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
税收特点：
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2、征收范围限于城镇的经营性房屋；
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
Ⅳ 内资融资租赁公司可以做住房租赁么
从目前融资租赁行业的运行现实来看，融资租赁的客户群主要为企事业法人，开展的业务类似商业银行对公信贷，而针对个人的融资租赁业务目前开展较少，但不可否认，随着科技手段、大数据、互联网的发展，个人租赁将会是融资租赁行业未来的发展方向之一。融资租赁参与住房租赁市场，应从现有政策出发，在判断住房租赁市场发展方向的基础上，挖掘可能的市场空间，探索可能的操作模式。
（一）住房租赁市场未来发展方向。
从《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）以及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）等相关文件来看，未来中国的住房租赁市场将会呈现如下趋势：
（1）房地产市场供给侧结构性改革加快推进，购租并举住房制度逐步建立，住房交易市场在中国住房租赁体系中一枝独秀的局面逐渐改变，住房保障、住房租赁加快发展；
（2）住房租赁市场供应主体呈现多元化发展局面，一批国有、民营的大、中、小住房租赁专营企业将会诞生，一批拓展住房租赁业务的房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业子公司将会诞生；
（3）新建租赁住房供应量将会增加，房地产市场为卖而建的模式逐渐向为租而建与为卖而建相结合的模式发展；
（4）存量待售房产或闲置房产将逐渐改为或改建为租赁住房，住房租赁市场的去库存效应逐步显现。
（二）融资租赁参与住房租赁市场的可能方向。
融资租赁的本质是以物融资，如何将融资租赁的交易结构嫁接到住房租赁市场，有如下几个方向：
（1）与住房专营企业合作，以融资租赁的方式拓展住房租赁企业的房源，解决住房租赁企业放款一次性支付与租金分期收回不匹配问题；
（2）与国企合作，参与国企闲置房产改租赁房和新建租赁房建设，解决资金问题；
（3）与政府合作，参与政府公租房向市场化、专业化转变的PPP项目；
（4）与房地产企业合作，参与房地产企业存量待售房产改租赁房，降低房地产库存；
（5）与开发性金融等银行业金融机构合作，共同对租赁住房项目提供金融综合解决方案。上述只是对融资租赁参与住房市场的方向进行简单探析，而针对每个方向运用何种交易模式，是直租、回租抑或是杠杆租赁，都是基于对具体项目的风险、收益权衡后的设计，其本质都离不开对不动产作为租赁物的合法、合规性和交易成本等因素的考虑。目前，行业应用较多的模式为直租、回租以及回租与保理结合三种。
Ⅵ 融资租赁公司是怎样运作的
1、保理模式
即企业与租赁公司签订融资租赁售后回租合同；
租赁公司取得租赁期内租赁物件的产权、应收租金及其他费用等债权后即向银行申请应收账款无追索保理，以保理价款支付设备的全部购买款项；
租赁公司将已取得产权的租赁物件抵押给保理银行，作为另一重信用，以保障保理银行的权益；
租赁公司与承租人均在保理银行开立结算账户，委托银行按期代为划扣租金及其他费用等款项，亦可改变租金支付路径，直接向保理银行支付租金。
该模式资金来源和方式的不同可以分为：境内买断型保理、内保内贷、跨境双保理等模式。
境内买断型保理
境内买断型保理一般还是要占用保理银行的规模，当然银行可以与另一家银行做再保理业务，将这笔债权转出以腾挪规模。
内保内贷
境内银行开立融资性保函给境外银行，境外银行给境内机构放款，就是内保内贷。境内银行开立融资性保函给境外银行，境外银行给境外机构放款，就是内保外贷。现在融资性保函的开立需要总行审批，整体流程相对繁琐并且占用风险资产。
跨境双保理
这种模式只有拥有离岸牌照的部分银行才能办理，是目前跨境买断型融资租赁公司保理业务的最优模式。
2、银行理财资金对接私募应收租金资产证券化、银行理财资金通过结构化安排受让应收租金受益权
上述两种模式是开头两种通道模式的结合体，优点是看起来结构创新，不需要外债额度和信贷规模，而且参与方利润丰厚。这种模式缺点也很明显，就是成本较高。这两种模式的成本比跨境买断型双保理高约300bp。
融资租赁通道业务的未来发展
金融机构营改增在紧锣密鼓地进行着，营改增一旦全面实施融资租赁通道业务的利润空间会被大幅压缩，融资租赁公司的牌照优势也会被迅速削弱。银行在营改增后也会逐渐将结售汇的主动权交给通道，采用固定费用的方式将汇率成本转嫁给租赁公司。到时只有足够的汇率风险管理能力的融资租赁公司依靠结售汇的成本优势迅速抢占通道市场，2000多家租赁公司必将经历一轮大的洗牌。
Ⅶ 融资租赁能做不动产吗
不动产中的土地，不能采用融资租赁； 不动产中的地上定着物如果不属于独立的权利客体内，例如直接容在地上定着的工业设备、工业厂房、医疗大楼、学校的房舍等，可以采用融资租赁； 不动产中的地上定着物如果属于房地产（real estate）,由于标的物特殊，标的物所属的行业特殊，特别是其税收政策和一般常规融资租赁的区别较大，故不宜采用融资租赁。
Ⅷ 银行系融资租赁公司是否可以开展房地产融资租赁业务，可以或不可以的依据
融资租赁主要是对可移动的固定资产（设备）为主要融资对象，房地产为不动产固定资产。两者对象不同，故不可以开展该房地产租赁业务。
Ⅸ 融资租赁怎样介入房地产业
融资租赁作为一个新兴行业，如何与房地产业共谋发展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我们结合两个行业的实践，认为融资租赁介入房地产业的机会在于-------- 一、 房产设备类融资 1．主要是电梯、空调、消防、大楼安防系统及照明等设备（包括软件及安装工程等费用）。只要房地产项目前景好，房地产开发商只需自筹10-30%的现金（租赁的自筹要求大大低于开发贷款要求自筹30%以上的标准），其余由融资租赁公司筹资解决。融资租赁可解决房地产开发10-30%的资金。 2．出售类房产设备租金的回收时限 住宅等以出售为目的的房地产项目建设期应为租赁的宽限期（即只收利息不收本金）。融资租赁公司同意开发商出售房产的前提下，设备本金的回收起始点为房产项目预售时，且随预售进度在扣除的预售收入滚动投入项目开发后的净现金流量，首先用于还租，以保证租金回收进度快于售楼进度，避免租赁物与租金的悬空。也就是说租金在楼盘售空之前必须全付完，至少不能出现开发商利润都兑现了而租金还未收齐。 3．开发商持有的（商业及办公）房产的设备租金回收 开发商以持有为目的开发的商业及办公房产中的设备融资租赁，是租赁更典型的形式。项目的整个开发建设期均为融资租赁的宽限期，租金的回收起始于房产的出租经营时。而融资租赁的租赁期限及每期租金的数量与房产的出租状态须保持高度的协同（收租的频率及房产商的租金收入扣除税费后用于还租且呈前高后低的递增还租分布），真正体现房地产商以房养租（以房出租收入来保证融资租赁的租金支出）。 二、盘活开发商持有成熟商业物业 开发商往往持有大量优质商业、办公物业（以长期获得租金收益并分享房产增值的好处），但却极大地限制了开发资金的及时周转。虽然经营性物业抵押贷款也能解决部分高端物业的资金，但是银行对物业的质量与规模、租客的品质等都有十分严格的规范，真正能达到要求的相当有限，而且能融资的数量也大打折扣（以确保银行信贷资金的安全）。开发商将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低（对租赁公司来说市场更为广阔），融资的量更大，可依据融资租赁期内，开发商出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，让开发商在当期获得更多的现金用于新项目的开发。 三、 优质商业房地产的开发 当代融资租赁标的物已非简单的机器设备，中外法规都约定，凡是列入企业固定资产的动产和不动产，都可以作为融资租赁的租赁物。目前，房产已成功融资租赁（如天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼等政府办公楼、天津空客A320 项目总装线等厂房）；道路、桥梁已成为融资租赁标的物（如天津市蓟县滨河大街弯线段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武汉四座大桥）；而且，在建工程（船坞、公路、学校）也可作为融资租赁的标的物（如舟山同基船业有限公司在建船坞码头构筑物及设备，湖南省岳阳市政府规划1.4亿元城市南环线道路，规划7000万元的污水处理系统。因此，融资租赁也可融资参与优质的、市场风险极低的商业房地产项目的开发。