厦门国有资产出租价格低于评估价格如何处理

『壹』 资产评估价格的如何处理价格评估中的管理问题

在价格评估领域出现诸多问题，除了对价格评估的性质和作用认识有分歧外，还由于从三条渠道发展起来的资产（财产）价格评估机构，存在相互交叉和相互制约的因素，引起了对资产价格评估管理权的争议，特别是国有资产管理部门与价格部门对资产评估机构和人员的管理权的争议，成为当前资产价格评估管理中的核心问题。
价格部门认为资产评估就是资产价格评估，受《价格法》的调整，属于价格部门的管理范围，国有资产管理部门的管理权限只限于对国有资产评估的管理。国有资产管理部门则力图取消“国有”限制，要求对全社会资产价格评估实施管理。价格部门则认为单一资产所有者（代理人）不具备管理全社会事务的地位，国有资产管理者放弃维护所有者利益的价格评估管理权，转而谋求社会价格评估的管理权，会使自己陷于“角色越位”的尴尬境界。
越过部门职权争议，从资产价格评估的本质和社会经济发展的客观要求，从各类主体的行为性质及相应的工作程序分析，可能会化解这一矛盾,首先要取消专业部门的价格评估市场准入管理。
价格评估本质上是一种咨询活动，对价格决策者只起建议和参谋作用。这种行为只是产权所有者自身价格决策活动的组成部分，属于当事人自行定价的范围，即《价格法》规定的市场调节价范围。从这种意义上看，对价格评估活动并不需要进行“市场准入”管理，类似的机构资质和人员准入管理原则上都应当取消，特别是从部门权力管理这个角度发展起来的各种专业评估机构和人员，如：房地产估价师、土地估价师、工程造价师，旧机动车鉴定估价师、无形资产评估师、森林资产评估师、珠宝评估师等，更没有实行“市场准入”管理的必然性。
实施专业估价机构管理依据最充分的可能是房地产估价。其实，在《中国城市房地产管理法》中也只是提出房地产交易实行价格评估，房地产估价人员实行资格认证。但这一法律对房地产估价制度如何设计并没有明确规定，也没有明确实施部门，更没有提出实行“市场准入”管理。房地产管理部门利用“过户登记”的行政管理职能对价格评估进行干预，既没有过硬的法律法规，也没有必要的社会经济基础。房地产买卖是当事人的权利，以什么价格交易完全是产权所有者的行为，这与“过户登记”确认产权没有任何关系。
只要交易合法，房地产部门就应当无条件地进行“过户登记”，并不应该以是否经过“估价”，特别是经过房地产部门审批的机构和人员进行估价为由，限制过户登记。这种管理方式和程序也为“寻租”创造了条件。
当然，如果是为了保全房地产交易税收要求进行估价，则应是税务部门的职责，由其他部门进行管理。
正是房地产估价管理方式的出现，并不断强化这种管理，以及随后其他部门的效仿，才使我国估价行业的管理偏离了方向，对国有资产价格评估管理产生了巨大的冲击，也促使国有资产管理部门全力争要社会价格评估管理权。取消以部门权力管理为基础的各种专业价格评估机构和人员市场准入管理制度，是改变当前价格评估管理混乱的关键。其次使国有资产价格评估管理回归原位。
要充分肯定国有资产管理部门设立评估机构（或者独自选定评估机构）的合理性和必要性。这是产权所有者维护自身利益的正当行为。2000年将国有产权所有者设立的价格评估机构完全推向市场是不妥的。不允许公有制部门设立价格评估机构，是对公有制形式企业的产业歧视，也不符合宪法。认为公有制部门进入中介行业会产生“腐败”也是片面的。不是公有制产生腐败，而是管理不当产生腐败。应当恢复产权所有者设立价格评估机构为自身利益服务的合法地位，使国有资产管理部门对资产评估的管理回归原位。
国务院制定《国有资产评估的管理办法》，较好地解决了国有产权所有者在资产价格评估中维护自身利益的问题，只是由于其他部门的冲击和具体实施部门认识和管理上的问题，使这一法规没有得到落实。

『贰』 厦门二手房评估价怎么算

二手房的评估价主要参考以下方面定夺：
1、采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
2、然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个简单的价格评估，可以采取以下方法：
1、需要确定个评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。
2、结合评估基准、具体房产情况，对有意向的房产估价。

『叁』 国有资产低于成本价出售是不是犯罪

低于成本价并没有什么，这个资产减值了，低于成本价出售很正常。
可怕的是低于评估价，或者故意串通降低评估价，这个就有可能犯了侵占国有资产罪了。

『肆』 国有资产出租问题

盘活自己的资产，出租或出售都是企业合法的进行行为。国有资产出租看当地有没有特殊的限制性规定，一般是可以的。
租金可以按照什么额度收取，这个不大明白你的意思。应该是你们自己谈判的结果是什么样就是什么样吧。

『伍』 请问各位朋友转让价不低于国资部门确认的评估价是啥意思啊

就是说国资委下属企业的一项资产对外出售的价格不得低于国资委相关部门提前确认的评估价格，否则不得对外出售转让。

『陆』 国有资产处置规定

1、按照资产处置的媒介形式和产权关系的变动情况，国有资产处置方式一般有资产委托、资产转让、企业兼并、资产拍卖、资产出租以及破产企业的清算、清理等几种方式。

2、国有资产处置必须遵循一定的原则:

①依法处置原则。国有资产处置是国家的一种经济权力，必须依据国家法律行使。②等价有偿原则。在商品经济的条件下，国有资产处置的实物运动和价值运动是同一的。为了维护国家权益，国有资产处置必须是等价而有偿的。

③经济效益原则。国有资产处置以提高经济效益为目的，服从价值规律的要求。

拓展资料

国有资产处置是经济生活中的必然现象。在社会化大生产和商品经济中，竞争迫使企业不断地更新设备、调整结构、追求新技术、开发新市场，因此必然要不断地购建、改造或出让资产，使其在流动中达到优化配置和高效率运营。在社会主义国家中，国有资产作为公有制经济的物质技术基础而存在，是社会资产的主体。

国有资产处置也是国家管理宏观经济,调整产业结构和产品结构，实施国家经济政策的一种重要手段。

『柒』 评估出租资产的年租金时如何收收费标准

（一）评估方法的选择
现行市价法也称市场法、市场价格比较法，是将在评估基准日近期有过出租交易的类似房地产租金与委估标的进行比较，对这些选取的交易案例的已知价格作适当的修正，以此估算委估委估房产租金价值的方法。实行中根据替代原则，将案例与委估标的设定在同一市场中，与具有相同使用价值、区域环境相似的类似房地产租赁交易案例加以比较对照，参照该房地产的情况、日期、区域以及个别因素与使用年期，修正得出委估对象在评估基准日房产租金价值。根据委估标的具体情况，本次评估范围为中国人民解放军后勤学院房产租金价值，尚无出售该部分物业的计划，未来将采取只租不售的经营策略，因此从持有物业的状态看，主要目的就是通过收取租金获取收益，根据该区域房地产租赁市场状况，可以收集到可比租赁交易案例的相关资料，故本次拟采用的评估方法为市场比较法。
（二）市场法简介
本次对纳入评估范围的XXXX单位房产租金采用市场法进行评估。市场比较法是以评估对象与市场上相似区域和用途的房产租金进行比较，再通过合理的系数调整得出其评估值。具体的计算公式如下：PX=P′×A×B×C×D=P′×待估房地产租金价格=可比交易实例的租金价格×（正常交易情况/可比实例的交易情况）×（待估标的评估基准日价格指数/可比实例租金交易日价格指数）×（待估标的区域因素值/可比实例区域因素值）×（待估标的个别因素值/可比实例个别因素值）。

『捌』 国有资产处置流程

理论上在国有资产处置当中，运用拍卖方法是最公证、公平，国有资产价值得到最大体现的一种方式，在我区近几年的具体实践中取得了一定成效，但也存在一些比较突出的问题，主要体现在：有时成交价偏低，流标现象较多，串标、围标现象较突出。为找到这一矛盾的问题所在，进一步规范拍卖活动，我办会同区监察局历时一个月走访了相关部门、单位、拍卖公司，对这一问题进行了深入了解。
一、导致拍卖效果不佳的原因分析
1、标的额偏小，参与者范围太窄。根据规定我区只受理标的额在30万以下的国有资产处置，从我区的实践来看，绝大部分都只是5万以下的小标的，外地竞标者不愿参与，而本地竞标者也多为从事废品收购的相对固定人群。
2、对拍卖公司约束无力。目前拍卖公司均由各单位自行选定，而拍卖公司的年审、资格审定工作均在市直部门，我区对拍卖公司约束力不强，对于拍卖公司的不规范做法难以限制。
3、对拍卖中的围标、窜标行为难于取证。虽然在调研过程中，普遍反映串标、围标行为较突出，但取证困难，甚至无法取证，导致对这类现象难以处罚。
4、某些拍卖形式上不够规范。其一，评估价未予保密。评估价是做为产权所有人与监管机关掌握的处置物的最低价参考，而且评估价带受主观影响较大，与物品的使用价值有时会有较大差距，所以应由市场来最后决定物品价格，故评估价不应公开。而在具体操作中，很多单位为省事、图方便，多将评估过程全程交由拍卖公司处理，造成标的物评估价泄密。其二，公开喊价的方式不是最合适。由于我区待处理物品价值较低，参与的竞买者不多，且多为固定的废品收购商，公开喊价容易产生观望、听价停滞，甚至语言、眼色威胁等状况。其三，报名环节难以控制，报名竞买信息易泄漏，造成串标。
二、对拍卖形式的几点认识
1、不能因拍卖中存在一些问题就否定拍卖的意义。不可否认，在目前的拍卖中的确存在一些这样，那样的问题，直接影响了拍卖的效果，但这些问题并不是拍卖本身的问题。应该说拍卖这种形式比起其它方式而言，更具公开性、公平性、合理性，而且可以肯定地说，在国有资产中处置中不采取公开拍卖的形式，可能存在的问题和隐患会更多，在各地这样的案例屡见不鲜。
2、拍卖的方式应不断创新完善。任何一种监督方式它都有局限性和适应性，不可能“己治百病”，不可能一劳永逸，因此，对拍卖的形式和程序也应根据新情况不断地创新完善，只要不是法律禁止的，任何有效地创新都应鼓励尝试。